シティタワー武蔵小杉　パート3

7000万近くもするマンション買って、ある程度もローンがあって、
子供の教育にも金がかかって、なんて考えていたら、100万というお金は大金では？

ただここみたいにDINKSやDEWK向けだったら払えるかもですね。
DEWKSと複数形は無理でしょうねど。

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段階的値上げや一定期間ごとの臨時徴収は未納問題を引きを起すもとになるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。同じコスギの三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したと雑誌で取り上げられていた。

こういう問題点があるってことをきちっと認識しておかないでローンぎりぎりで買っちゃうと後で大変なことになるよ。ちなみに人が大丈夫でも、未納があれば全体の問題になる。マンションってお隣さん同士運命共同体。

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４４４です。

『人が大丈夫』ではなく、『自分が大丈夫』でした。

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実際問題、100万円払えないひと多いんだろな

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長期修繕計画って契約前の重要事項説明で説明されるんだけど、内容がいっぱいあるから修繕積み立ての値上げとか一時金徴収についてちゃんと理解しないでってこともありうる。

事前に入手して熟読しておいたほうがいいよ。ちなみに入居時点の長期修繕計画って３０年目くらいいまでなんだけど、その後に機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換とか大物が控えてる。当初計画よりも値上げ額や一時金の額が多くなるってことも想定しておかないとね。

それから、長期修繕計画は共用部分だけが対象。専有部分のリフォーム資金もちゃんと確保しておかないとね。例えば、居室内の配管は住民もち。ちゃんとメンテナンスしないで水漏れ事故なんて起したら大変。

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>446

段階的値上げの計画だったのに、実際には管理組合が値上げを実施できないで積み立て不足なんてケースも実際にあるみたいだよ。

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修繕積み立て金の問題は、
物件価格の安いマンションのほうがトラブルが多い。

全体的に、価格の安いマンションには所得の低い人が
住んでいることが多いため、

あと戸数の少ないマンションもリスクが高い
一人一人の負担がおおきいので、
一人でも、支払いができない世帯があると
残りの世帯が負担しなければならないが、
世帯数が少ないと負担額が大きくなるため

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免震ゴムの取り替え時期ってどれくらいなんでしょうか？
大地震が来た際は、大きな力を吸収するでしょうから、
かなり破損するのではと思っています。
制震バンパーとかだったら、壁をはがしたりして入れ替えていけそうですが、
免震ゴムを入れ替えるためには建物を浮かせたりとかする必要ありますよね。

かなりの費用になると思うのですが、
このあたりモデルルームとかで聞かれた方いらっしゃいますか？
今度行ってみようとは思っているのですが。

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こんな重たいタワーマンションが安全・確実にジャッキアップできるのかね？

ジャッキアップできたとして、その最中に余震があったらどうなるんだろうか？

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免震のゴム、いつかは交換が必要になるが50年だか60年だか大丈夫と営業さんが言ってました。
が、大地震後も本当に交換しなくていいのかについてはお尋ねになったほうがいいと思います。

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免震装置には長周期対応で鉛ダンパーとかが組み込まれてるんだけど、鉛ダンパーって自身が壊れて力を吸収する。実際に３・１１のあとに仙台市で免震の建物を調査したら免震装置の補修が必要ってのがわかってる。

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積層ゴムの中央に鉛ダンパーが入っているものもありますね。

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>454

そのタイプだと免震装置ごと交換になるだろうね。そういうの説明しないで、何十年も持つって説明するのはどうかと。

ちなみに自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれてない。乾式壁は免震、制震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで壊れていて、補修費用をどう調達するかってのが問題になってる。ちょっと前に修繕積み立てのことが話題になってたけど、こういうこともあるからローンぎりぎりってのは危険。

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乾式壁は構造部じゃないから壊れたら直せばいい。

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大抵何処も乾式壁だから、それを敢えて色んなトコでウザい位書き込むのはなぜ？

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直せばいいんだけどその費用をどうするかってのが問題。構造部分でないから建築基準の対象外で、震度５強どころかそれ以下で壊れても設計上問題なし。

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免震装置については下記の通りだそうです。

免震装置に用いられているゴムの寿命を調べるための加熱促進劣化試験で、60年～80年は劣化しないという結果が得られています。
オーストラリアでは約100年前に橋に設置された免震ゴムが現在も使用中で、まったく問題ないという実例があります。このことから、一般的な建物の供用期間を50年～60年と想定すると、その期間中に取り替えを必要とするような劣化は生じないと言えます。
ただし、定期的なメンテナンスは必要になります。

免震装置の両側に油圧ジャッキを入れて建物を仮受けした後、古い免震装置を取り外し、新しい装置と取り替えます。
免震装置をはさんだ上下の梁や床は、装置の取り替え作業時の荷重を考慮して設計されています。

免震装置の種類によってやや異なりますが、標準的な免震装置の場合、定期点検は竣工5年後、10年後、それ以降は10年毎に行います。
また、大地震、強風、水害、火災などを受けた場合には免震装置の応急点検を行い、異常がないかチェックします。

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ここのタワー長期優良住宅認定の話しはどう？

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458の目的不明…

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シティハウス武蔵小杉の住民です。管理会社は住友不動産系列ですが、管理自体に満足していますよ。居住面積は80平方弱で、管理費は２万円台です。

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シティハウス武蔵小杉は共用施設何もないのに管理費はやたら高いですよね。

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188戸数のシティハウスには共有ラウンジ以外に共有施設がありません。2万円台の管理費は「やたらに高い」のですか？！（笑）まあ、いろいろ見方がありますからね。ご参考になれればと思い、書き込みました。
シティタワーが戸数が多いので、管理費がこちらより易くなるでしょうね。

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あの設備で平米単価293円はかなり高いほうですよ。
他と比べてみてください。
○万円、とかじゃ比べられませんので(笑)

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確かに、ジム、ゲストルーム、シアタールームなどがあってもいい単価だね。
戸数が少ないからかな。

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共用施設は規模次第だし、その規模で内廊下しょーがないのでは？

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内廊下って管理費、高いの？清掃費？

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電気代ですよ。

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空調費と照明費ですね。外廊下だと、そもそも空調はないし、明るさで照明を間引いたりしますし。

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昨日はモデルルームの中はすごい人でごったがえしてた。
来場者制限してたな、確かに立地は素晴らしい。建物も豪華で

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来場者制限するほど人気なんですね。
やはり、今人気の街だけありますね。
武蔵小杉は住みやすい街ランキングに入っていますからね。

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こんなライフサイクルが縛られるマンションだと、マンション内住み替えできませんね。

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ここは全部売れるのかな？
坪単価の高さは異常です。
都心の新築と変わらない価格で大丈夫かね。

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モデルルーム来場者のうち契約に至る割合って一般的には１割と言われている。モデルルームが盛況でも成約率が低いければアウト。

武蔵小杉って話題だからとりあえず見に来たけど、都心並の価格で撤退って人も少なくないと思うけどな。

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>474

すみふは完成後数年に渡って売り続けるって戦略で、価格設定もそれが前提。未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、それを承知の上で買わないとしまったと思っても後の祭り。

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武蔵小杉は二子玉川より利便性は高いので、神奈川ということを差し引いて今の坪単価でも問題はないと思う。

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たまプラーザの駅遠徒歩８分、坂有りのブラウドでさえ
平均坪単価330.しかも最低75平米からですよ。
それを考えたら異常な金額までとは言えないのでは。

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残念ながらたまプラは不便過ぎるのでこのスレで宣伝しても比較対象とはならないと思います。

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住友は低金利前提で好業績を維持している会社だから、さすがにそろそろリスクが出てきたことは分かっています。これまでほど鷹揚には構えていません。
ここ以外も全体的に面積を削ってグロスを下げ、早めに売り切る戦略に出てきているのがよく判ります。
にもかかわらず、第１期売り出しは２００戸にも満たないようで、要望も特定住戸にばかり集中し、あまり数を集められていません。それでも短期的にはもう一度山がありそうなのでそこまでは強気に行くでしょうが、その後はどうでしょう？
もっとも、売れ行きにかかわらず値下げすることはしない会社ですので、ここが欲しいのであれば様子見しても意味はないと思いますよ。

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不便なところで330なら小杉のこの物件
高くないのでは。

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>480

完成してから現物見てからって作戦もありでしょ。青田売りはリスキー。今日は、工事中の人身事故。昨年末には施工ミスで、引渡延期なんてのもある。補修されても傷ものってのは消えない。

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＞478
田舎のたまプラの某物件スレの荒しに引っ掛かっちゃ駄目だよ。330のはず無いじゃん。

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エクラスやGWTも検討しただけに、そちらの2棟より駅から遠いのにこのお値段はどうなのと考えてしまいます。
しかも隣はアリオだし。目の前の道路も拡張されてしまいますし。
第一期は見送って、完成してから考えようかと思い始めた今日この頃です。

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ここは二子ライズが参考になるよ。値段的にもほぼ同じだしかんせいご３年程かかってやっと完売。
焦って買う必要ない。

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売り方は三井不動産のパークシティ新川崎の方が上手い。

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外廊下新築、内廊下新築、両方を経験しましたが、もう外廊下のマンションには、住む気はないですね。

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内廊下にも色々あるし、外廊下にも色々あるので単純比較じゃ参考にもならないですね。
ショボい内廊下なら外廊下の方がマシです。

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武蔵小杉に限って、内廊下の物件がいくつもありますが、この中のどれかがしょぼい部類に入りますか？

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小杉タワマン仕様の豪華さは

SFT
MST
コスタ
GWT
シティハウス
プラウドタワー
エクラス
リエト
ブリリア
レジデンス
セント

コスパで考えると

リエト
レジデンス
セント
MST
プラウドタワー
ブリリア
エクラス
GWT
SFT
コスタ
シティハウス

って感じですかね、too muchかjust muchかはその方次第でしょうが。

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