シティタワー武蔵小杉　パート3

そりゃこの価格で買える客は早々集まらない。

来るにはくるが買えない客が多くて大変だろう。

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いや、その不動産屋がたくさん70平米を作ってるんだから増えるに決まってるじゃないか。

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すみふだけだよ７０平米均一のマンション作ってるの。

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とはいえ、70m2の割に広いというのは事実らしい。マンションオタクを自称するharuboo氏も住友嫌いだが認めているよ。
同価格帯が予測される勝どきザ・タワーよりはるかに勝っていると。。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11714837093.html

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本来廊下になるべきところを、扉の位置をずらしてリビングに含めてるって以前話題になったこと。

帖数表示の数字上広く見せかけてるだけで、実際には広くないってことなんだけどな。ちなみに帖数表示には、柱や壁も含まれてるから鵜呑みにしてはいけない。

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収納が少なく思えるから、収納用の家具を置くと実際はもっと狭く感じそう。

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エクラスとシティタワーだけ名前が出てるのが気になった

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見学してみたがリビングダイニングは確かに広いと感じた。
柱、梁がまったく無く、ダイレクトパノラマウィンドウとか
言う窓ガラスがデカイのも関係ある気がする。

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武蔵小杉は三井も野村も抽選でハズレたから今度こそと思って来週また見学して見ます。たぶん広いと思う

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で、生活始めて家具置いて始めて気づく床の狭さ収納の少なさ。

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リビングダイニングの広さは2LDKの恩恵による錯覚です。元々アウトフレーム物件を見慣れてる人にとっては、やっぱり普通の70平米の部屋でしかないかな。

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モデルルームを見ただけで「造りがしっかりしている」と言われても……。

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>造りもしっかりしているしラグジュアリー感もある。

って書き方からすると内装のこと言ってるんじゃないかな。ちなみにすみふはモデルルームで見栄えのする、石張りとか多用する。ただ、キッチン天板は硬すぎて、コップとかぶつけると簡単に割れちゃうといったように実用性からすると微妙なんだけど。

それからバルコニー２ｍって今時普通。

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構造に関しては中間免震は要注意。免震装置の上下で揺れが違うんで、上下を貫くエレベーターシャフト、パイプスペースが損傷するリスクがある。

余談だけど、免震の建物って揺れないってことが前提だから建物本体は柔な造り。乾式壁やALCとかは３・１１のときに結構壊れてる。

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ここらへん、騒音と空気汚染は、どれくらいレベルでしょうか？空気に関してはマンションに最新の空気清浄装置みたいなのがあるから大丈夫と言われました。あと、窓閉めてれば音も気にならないだろうって、笑。
あまりに酷ければ小杉はやめようかと。

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三井、野村に購入意欲ありで見てきた人って、ここの値段突きつけられて買う気になれるものなのですか。抽選外れただけの代償が1000万みたいに思えてきそうで。

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プラウドとだったら、こっちと思う人もいてもおかしくないのでは。
プラウドは、小杉の地理を理解している人間であれば、
なかなか買わない立地ですから。

横須賀線を使わないと言い張り、東横線と横須賀線の
相乗効果による地価上昇分の金を捨てる感覚に比べれば、
まだこっちの方に金を出す意味はあると思いますよ。

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東急沿線住民も南武線沿線住民もわざわざ小杉に来なくても、
それなりの距離にもっと大きな街があるので、アリオに来る必要ないでしょう。
珍しい店や家電量販、アカ本、トイザらスなど、
周辺と被っても近場にあると便利な大型テナントが入れば、
話は別かもしれまっせんけど、
小杉＋周辺１～２駅の人々が徒歩か自転車で来店がメインだと思いますよ。

なので、駐車台数より駐輪台数が多いわけだし。

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8年落ちの中古のパークを1千万掛けてリフォームするのと、どっちがいーかですかね？

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8年落ち程度であれば、リフォームに1000万も要らないでしょう。壁ブチ抜いて間取り変えるならともかく、水周り交換とクロス張り替え、床張替えをかなり贅沢にやっても500万円以内で収まると思います。となると、パークでしょうね。

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＞208さん

7年落ちで震災被害を経た中古パークに比べるまでもなく、新築のプラウドを選ぶ価値は横須賀線開業の値上がり分を含めても十分検討の価値はあったかと思いますよ（そう大多数が思われたから完売したわけで、事実が証明しています）

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モデルルーム行ってきました。
軽くのぞきに行ったつもりが３時間も説明受けました。

第一印象は収納が少ないってことかな。
やっぱり７０平米で無理やり３ＬＤＫにしてるからでしょうか。
モデルルームは２パターンとも２ＬＤＫの間取りにしてたし。

高層の南西角部屋は７５００～７８００ぐらいと踏んでます。
ちょっと高いよなあ。

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完全にバブってますね。
品川の中古にします。

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>214
7年落ちってプラウドが竣工する時の年数ですか？
今は確か4年弱くらいのはずだけど。
あと、震災を経たとか言ってる人たまにいますけど、あの程度(5弱)の揺れでは躯体への影響は皆無ですよ。
そうゆうことを書き込むのならちゃんと勉強して書き込んでくださいね。

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>217さん

パーク現在5年くらいでしょ。
そういえば、プラウドタワーは震災を経るまでもなくコンクリートが日々だらけになってましたね。
あれも躯体には関係ないわけですけどね。

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3LDKとして売り出しておきながら2LDKのモデルルームしかないんですか、悪意を感じますね。別の場所の間取りも当然違う物件ですが70平米の竣工済3LDK見たことあるんですけど、凄く狭く感じたのを思い出します。ここは出来上がってガッカリなる感じですね。

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217さん

4年弱？MSTなら2009/4引渡しで現時点で4年と8カ月、SFTなら2008/12で丸5年。中古パークといえばMSTしか見えないのか、知らないのか・・・ちゃんと勉強しなければいけないのはどちらなのか。
しかも、震災の影響は躯体に及ばなければ問題ないのですか？非常に偏った、押しつけがましい意見は目に余りますね。

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同じすみふのしてぃたわー品川がお手頃でいーんじゃない？

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シティタワー品川いいですけど、あの立地であの価格なので人気ありそうですよね

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既存タワーは何処まで安全なんでしょうね？近所ではベランダとか至急対処が必要なひび割れもあったと聞くし…やっぱり新築が一番でしょ！

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シティタワー品川はリビング20畳の90平米弱タイプの高層階が5800万だった。でも、内装はコストカット重視のURレベルでがっかり。そして埋め立て地。地震が不安。運河沿いだし。グレードは断然小杉のほうが上。だけど騒音が気になる。

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懐かしい名前が出ましたね。あそこはまさに賃貸仕様でした。しかも定期借地で激安。買ったのは業界関係者で投資目的の奴ばっかだから、あと数年したら名実ともに賃貸マンションになっちゃいます。自宅にはどうだろ。賃貸の住人ばかりのところはやだな。

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シティタワー品川って定期借地のとこですよね？
解体準備金とかかかるし考えちゃいます。
6000台で出てるけど、初めに買った人は80平米超で3000台とか4000台でしょ。
なんか悔しくて（笑）

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>>229
3000万円台どころか80平米超で2000万円台の部屋もあった
あんな物件は二度と無いだろうね

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…となると品川はどうも買いたくなくなりますね（笑）

で、武蔵小杉ですが。
新築・南西開けてる・免震はいいと思うんです。
個人的にはアリオもけっこう楽しみですし。

気になるのは７０平米そこそこしかないってこととお値段。

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子どもいたら難しい間取りですね。乳幼児期ならいいけど、もうちょい大きくなってきたら絶対キツい。四人家族なら完全に不可能でしょう。子どもいない世帯がターゲットなのでしょうか。その前にムサコで70平米7000万の価値が見い出し難い。個人的にはきらいな場所じゃないけどさ。

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70平米6500万円が相場だろうね。売れ行き厳しかったら価格改定するのかな？大崎ウエストシティタワーのように。

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モデルルーム行きましたけど、託児室ありましたね。
てことは購入する層としてファミリーを想定しているのかと。
乳飲み子連れの見学者もいましたし。
これからお金かかるでしょうに、ここを検討してるなんてみなさんお金あるのね。

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震災が不安なら武蔵小杉もダメだろ。タワマン自体は滅多なことでは倒れないけど、地盤は軟弱で液状化リスクは川崎区の海側半分と大差ないレベルだから。

それでも良いっていうなら無問題だから、まずは、川崎市が出しているハザードマップを確認して、納得した上で購入すべきだね。

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232さん

そう、まさにおっしゃる通り！欲を言えば、なぜ施工会社をスーゼネにしなかったのかってこと。これだけで検討しない、ブランド志向の方もいるわけで・・・

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で、結局のところ、ここの適正価格はどれくらいですか。
平均坪単価290くらい？

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260～270万くらいが適正でしょうね。

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↑↑
その値段で出してくれたらなあ…

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290は資材や人件費高騰前の武蔵小杉です。
更にこれから資産インフレを起こそうとしているのに、
300以下はありえません。

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最上部の50〜53階はしばらくの間売り出さないそうですよ。販売開始してから売れ具合を見るのかな。
モデルルーム行きましたけど、営業マンは即ローン審査→要望書提出に持っていこうとします。必死で契約させようという感じではなかったですが、煽ってはきます。

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かつての金額にこだわってもしょーがない。今後も上がり続けるかどうかで判断しないと。

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http://mansion-madori.com/blog-entry-1096.html

この物件って駅直結なのにコスパ良くないですか？

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>>244
6階は絶望的な眺望ゆえお安く設定されているだけ。

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眺望なくても直結いいよね。
ここは眺望悪い低層はいくらだろ。
直結じゃないし坪230ぐらいで出して欲しいところ。

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新川崎タワーの眺望が悪い部屋が210〜220くらい。ここが230はない。

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確かに直結ではないですが、東急とJRだいたい同じ距離なのは悪くないと思うんですよね、単純に。もちろんお安いにこしたことはないんですが。

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つい昨日の東京新聞のニュース。
＞建設業の下請け業者の全国組織が、経団連など三十団体に「安値発注は請け負わない」との決議文を送り、発注額の引き上げを要請していることが十五日、分かった。ゼネコンもこれに同調し、下請けと一体で働き掛けを始めた
少なくとも東京オリンピックまで値上がりがが続くのでは。

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デベのマージン、建設会社のマージン。
中古になった瞬間、それらの金額分の価値は下落。
で、買値を超えている先行グループは素晴らしいってことですね。
ライフサイクルの一部しか対応できない狭いマンションは、
はなから需要のパイが小さいわけだし、立地も先行組に負けるし、
厳しいでしょうね。

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消費税増税前の駆け込み需要が終わって、価格上昇だけが残る2015年10月以降のマンション需要が一気に冷え込みそうですね。

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坪230じゃここどころか新川崎や新子安のマンションですら今は買えないよ
ここの予定価格が坪330っていうのを知らないのかな

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長いこと坪230のデマを書き続けてる変人がいるよね、もうウンザリだが私もしつこく返しますよ。

アリオビューの北向き低層なら最低230スタートも有り得るが秒殺で消えるから話題にしても仕方ない。

ここの半端なく高い。

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ここ、70平米6000万後半から7500万のレンジだと説明されました。

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ランニングコストは売りたいがために、管理費、修繕積み立ての見積もりが甘いってケースがあるから要注意。安ければいいってわけではないから難しい。金額だけでなくちゃんと管理計画、長期修繕計画の中身を確認しないと。

特に修繕積み立ての段階的値上げ、定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす要因となるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。パークシティでは入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したって、雑誌の記事でも紹介されている。

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今の武蔵小杉なら駅近だし、6500万ぐらいならすぐ売れるでしょ？モデルルーム2回とも満席だったよ

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我が家もきょうモデルルーム行ってきました。
盛況みたいだったけど、どんな人が契約するのかな。
うちは東横もＪＲも使いたいんで、あの立地は魅力なんですが。

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住友のランニングコストは何故か安いね。
安いのは見積もりであって実際はどうだか。

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すみふは再開発の終盤に出てきて最高額を付けます。
豊洲もそうでした。
ここがピークだと思います。

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年明けの一般公開でどれだけ来ますかねえ。やっぱり気に入ったとこ抽選になっちゃうと悲しいな。

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ここを検討する人は都内も検討しますかね？都内もバラ色ばかりでないようなので、選択は慎重に。
http://tocana.jp/i/2013/12/post_3405.html

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ついに予定価格でましたね
だいぶ値下げしていたので、この価格なら買ってもいい感じかなって思ってしまったけど、皆さんはいかがですか

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予定価格教えて下さい。

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うちもおおよその見積もり出してもらいましたけど、目玉が飛び出るほどの値段ではなかったのは確かですね。

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え？
@330でロイ鶴超えを狙うんじゃないの？

つまらんなぁ。

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ご存知の方は予定価格を教えて頂けないでしょうか。
よろしくおねがいします。

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向きと階層によっては5000万台もあるみたいですよ。
価格一覧表みたいのはもらえなかったので、正確な値段はモデルルーム行くのが確実かと。
これから値段が決まるところもあるようなので、一般公開する年明けにならないと全容は見えないと思います。

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で、いくらなの？
遠くにいておいそれとは出向けないもので、教えてもらえませんか？

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思っていたより安く、値下げ後の価格なら検討できそうです
3LDK 6200 6500 6700～ 向きによってです

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一回でもMR行かれたのなら電話でも価格感教えてくれるでしょ？もし、本当に検討するなら、どんなに遠くても1度は行かないと！

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プラウドが確か6300平均だったから、立地に優れるこちらなら6000後半平均はイケると思ったけど、広さがないから平米単価が高過ぎたか？

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MRに言った知り合いの話ですと、
坪330万が平均くらいになると言われたそうです。
強くの値付けですね、と言ったところ、
「小杉を知っている人は野村さんのは買わないといいますが、
　野村さんのと違って立地もよく、トレンドになりつつある免震だから」
と説明を受けたそうです。

野村との比較は正しいと思いますが、
免震だから高いってのいうのは個人的には理解できません。

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なるほど、小杉を知ってる人は買わない立地の野村と、小杉を知ってる人は買わない価格の住友の戦いですね。野村は10か月位で完売(小杉を知らない人が450世帯もいるということ？)したから、住友は値下げしたら負けですかね？

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6000万越えると坪300万越えなので高い罠。6000万後半になると350万が射程に。

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１０％ずつ計算がおかしい・・・

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小杉を知ってる人は、そもそも＠３００超でなんか買う気にならない。

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野村は小学校が今井南だからっていうので買ってる人が多かったと思う。
ほとんど小さい子供連ればっかだし。

ここみたくDINKS狙いだと大崎や大井町と比較されてしまうと高い・・・ってなるからな。
DINKSのほうが住み替え視野に入れてるから相場には結構シビア。

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野村は半年足らずで完売だそうです。スミフはいつもどおり長期戦でしょうね。

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確かに今井小はタワーだと、プラウドかエクラスの中古しか無いから買い替え組も多いと思うよ。ここは小さい子供は小学校通いにくいか、私立だろうな。

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小学校の学区はどこなん？
上丸子説と東住吉説があるみたいだけど。

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住友不動産は価格一覧表をくれないって本当ですか？

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1144992866

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グロス平均で比較する意味無くない？
どうせ比較するなら平均坪単価でしょ
野村は280だっけ？

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区役所サイトを見ればわかりますが、東住吉小学区です。

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情報交換の場ではありますが、最低限自分で調べられることは調べましょうよ。質問はそれからにしませんか。

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