管理会社のあくどい手口（2）

>1355 さん、ブラボー！
ここにも良識派がいらっしゃいますね。特に賛同 ↓
>分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
>組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとって悪い案件は可決されません。
>マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産の価値はある。

さて、あくどさを感じる”疑惑”を記します。管理規約の原本についてです：
２年前の春に当マンションは管理規約を全面的に改正しました。その過程のただ中で、ある月の理事会議事録に「規約原本が紛失していることがわかった」とさりげなく書いてありました。他方、比較的最近に『管理組合保管書類リスト』（作成：６年前、公開：５年前）を再読したところ、「管理規約原本」はきちんとリストに挙がっていました。ということは、５、６年前～２年前までの２、３年の間に紛失したことになるでしょう。

こんな大事な物、不注意でなくすだろうか。改正前の規約は >1354 に記した「１２年間続いた自主管理体制」用に改造していたもので、ところどころに陰謀的な変更の跡が感じられました。特に標準管理規約との対比で言えば「（不正発見時の）監事の臨時総会招集権」の一文が抜けていたり、帳簿の作成・閲覧に関する条文の主語が「理事会は」となっていたりしました（標準規約は「理事長は」）。

もちろん２年前の規約改正は私から見れば「改悪」であり、設計コンサルが呼んできたマンション管理士が先導して全面的に変えられたものです。すなわち、「１２年間続いた自主管理体制」の法的な足跡を帳消しにしてしまう側面はあったと思われます。改正前の原本の紛失は意図的（故意）なのではないか。例えば、将来、万が一でも捜査や裁判沙汰になったとき、改正前の規約原本が存在しないほうが有利になるとの弁護士的判断でもあったのでしょうか。あるいは本当にただ無くしただけなのか。謎です。

>>1356
管理組合、管理会社の不正問題は、訴訟になったところで区分所有法無知の判事、マン菅法は正式な法律時になっていないと言われている内容では、まともな判決ができない国家の国民、マンション住民で不幸です。

まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

訂正、冒頭の規約原本の重要性を理解している組合員はほとんど
　　　いないに訂正します。

>1357 >1358 ともにブラボー！ですなぁ。>1355 は永久保存の価値あり。

原本紛失の後日談：
規約細則全面改正の臨時総会が無事「可決承認」で終わり、その直後か、「原本を無くしたから、組合員による今回の承認と複数人の役員の署名押印を以って規約原本とする。」と何かの議事録に書いてあったような。もう一度たどってみます。

当時の理事長など、当時も今も執行部は私には敵対的で「親・業者」です。管理会社（大手）はシロウト相手にクロウトの手口を総動員してでもマンションで利益を上げようとします。原本の重要性の理解度は、１３５８さんの指摘の通りです。

（規約の設定、変更、及び廃）
区分所有法３１条
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三
　　以上の多数による集会の決議によって、する。この場合において、
　　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定
　　、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四
　　分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有す
　　る者が反対したときは、することができない。

前項３０条第二項
２、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないも
　　のは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除き、これを共用
　　すべき区分所有者の規約で定めることができる。

これと、異なる規約は無効であるとの法律家の見解がおおいです。ある
マンションで規約は重要であるとして、この３１条は緩いとして五分の
四以上の賛成でないと可決してはいけないとしたら、四分の三以上の賛
成は得られたが五分の四には満たなかったので否決とした場合が争点に
なった事がある。くらいです。

理事長と毎月一回飲み会してて合法的な管理費の着服と営業がマッチすることによって、それに邪魔になる者は協働で排除してるかもしれないですね？
とにかく不審な点は調べないとですね？
不正があったばかりの管理会社ですが、管理会社が協力していないことを願いましょう。

https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12440766727.html

>1360 に書いた通り、まず当時の理事会議事録をたどってみました。

やはり、規約細則改正の臨時総会が可決承認で成功した１ヶ月後に、
「以前より管理規約原本がない現状について報告があり、現に有効な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、理事長他２名の理事が認めた書面を添付し、発行することとした。」と記載されていました。

紛失問題の起点として「規約原本がないことがわかった。」あるいは「紛失していることがわかった。」旨の記載は、私の記憶にはあるのですが、今回の再点検ではまだ見つけることができていません（発見したらまた報告します）。６年前作成の『管理組合保管書類リスト』も再度見ましたら、やはり『管理規約原本』とあるが、その「内容、保管期間、保管場所」のすべてが空欄でした。『管理規約（写し）』のほうは、「第０版、永久、机下」と記入されているのに。

【私見】恐らく計画的に「新しい原本」を臨時総会後に成立させたことで、やはり、それまでの管理規約を法的に抹殺・抹消して過去の一時期（１２年間の自主管理体制）の土台を闇に葬った？？？
上述の「現に有効な管理規約としては、」という文言がとてもひっかかる（原本がない状態＝無規約での組合運営、と考えれば「規約違反」を問うこと、並びに「規約違反」の概念自体が成り立たなくなるでしょう。それは過去の違反者たちにはバンザイ！でしょう）。ホント、すごいマンションですよ。管理会社、組合理事長とも手練手管に権謀術数のオン・パレードで、歯止め効かず。

原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。司法はどう見るでしょう。

話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

こんばんは。せっかくですので、お尋ねです。

兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

よろしくお願い申し上げます。

>1364

>原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
>そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。
ご指摘の通り「無法地帯に等しい」のですが、大手管理会社やコンサルの
サポートがあって、合法的運営については特に議事録上はバッチリです。
数年前に掲示で「当管理組合に何ら非があったわけではない。」と断言
されました。会計帳簿閲覧請求で私が簡易裁判所に調停申立した時です。

>司法はどう見るでしょう。
築４０年近いですが、本格的に司法を導入したことがまだない物件です。
私は調停以外の法的手段を使いませんし、理事会率いる組合側は問題を
書いて内外に知らせた私を名誉毀損の容疑者として警察に訴状提出した
ものの、捜査（任意の取調べ）を経て「不起訴処分」になったため、
裁判まで行きませんでした。会計実績を調べるという私の姿勢を是とし、
大手管理会社と敵対しかねない案件に乗ってくる弁護士はまずいません。
「組合員でも組合の通帳は見れないぞ、プライバシーだ」と言われたな。

この板（スレッド）は「管理会社の」あくどい手口がテーマですが、
分譲マンション内の「法」を考察するとどうしても「住民の」あくどさ
も論じざるをえません。>1355 のように住民は無知で操られていると
強く思われる時もあれば、「善悪を知っていて会社を助けている」と
思える時もあり、真相はよくわかりません（組合操縦法は企業秘密？）。
ただはっきり言えるのは、「１２年間続いた管理人中心の自主管理」
の会計を議題にしないように理事会・総会が続けられていることです。
問題発生以降８年、毎年７名が理事・監事になりバトンタッチ、リレー
ができています。実績隠しの点で、業者と組合は共犯の関係なのでは。
ちなみに警察は「業者と組合」に味方し、調停員も同様でした。残念。
ごく時々、理事長就任を拒む人が現れます。３年前の副理事長は転居、
２年前の副理事長は辞任を望んだが「そんな理由は認めない。続けて
職務をまっとうせよ」と議事録に書かれていました（強制労働？）。
”そんな理由”が何なのかは記載がなく、本人も黙っており、不明です。

>1366
管理会社内部の事はわかりますが、理事長の不正の事はわかりません。
やっていると疑わしいことはありますけど、手口までは…

1365 管理会社 21時間前
話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

１３６９さん、１３６５で、
何でも答えると宣言しているでしょう。頼りにしていましたが、
がっかりしました。

>1366 の引用 ↓
>兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

当マンションにおいてもそう思うことが多々あります。役員（特に新旧の理事長）の言動に常軌を逸した特定業者礼賛（や私への無理解と攻撃）が表れるため、だいたいわかります。しかしシッポはつかめないです。恐らく組合が支払った代金からキックバックされたりしているのでしょう（つまり代金の水増し請求）が、手渡しだと足跡も残りませんし、税金でもないので当局も等閑視。大規模修繕での業者間のリベートは近年問題視され報道もありますが、組合員レベルまでは疑問視されることもなく容認されてますね（特にマスコミ）。

ずっと無視無回答できたのに、私の会計帳簿閲覧請求調停の１回目からすぐ「見せます」と答えていまだ見せずに６年経過できている当時の理事長さんは、「防火管理者」に就任し、今まで毎月５千円の報酬が管理組合費から支給されています。会計調査回避成功の論功行賞と言えますが合法です。理事会議事録によれば、当人が「防火管理者」試験に合格した際、会議で管理員（管理会社社員）が報告したとのこと。業民一体。これなども１人にずっと続けさせたら良くないと私は思うけれども、批判の声が上がらない（上げられない？）組合です。調停最終回（３回目）で「閲覧実施前に話し合って何を見せるか等を確定する」旨を互いに同意したのですが、その後２度（集会所、ファストフード店）面談してどちらも”会うだけ会っておいて見せる段には進ませない”のが先方の態度（仮に見せる段に進まれても『組合保管書類リスト』は役員と管理員の仲間内で整理し編集しているから恐らく「大丈夫」）でしたので、私はペテンにかけられたに等しい。この業界は、信じるとたいていだまされますね。現在は、私がゴネているから閲覧が実現しないのだという話にされています。

ちょっと古い情報かな？　４ヶ月前の刊行物を紹介：
『週刊東洋経済』（２０１８年１２月８日号、定価７１０円）

特集：マンション絶望未来（P.１８～P.５５）
気になる【主な目次】
・値上がり限界、新築は大収縮、マンション老朽化の多重苦
・タワーマンション「勝ち組・＊＊＊ランキング」
　／騰落率ランキング／ワースト１０／デベロッパー別／賃貸＆売買の多さ
・高齢化/管理不全/空き家「廃墟化マンション」の実態
・（有識者に聞く）マンションを延命するには
・タワマン修繕クライシス
・悪質コンサル　相場の２倍も当たり前　工事費「水増し」の手口
・業者にカモられないための自力で進める大規模修繕
・大規模修繕”談合”の舞台裏
・国交省のマンション政策　現場が見えていない！？
・長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

バックナンバーはまだ売られているでしょう（書店にお問い合わせ下さい）
自治体立図書館にリクエストすれば何らかの形で後日用意してくれます
（各項目、初心者でも読めるように書いてくれています）

「プロの記述」とはマスコミ報道ということになるのでしょうが、

管理組合（員）・住民を業者にだまされやすい無垢（ムク）な存在として「性善説」で記事を書いているのか？　
それとも、業者と一緒になって、場合によっては業者の弱みにつけ込んで「自分（ら）は組合員だから私的利益を得る資格がある」というデカイ態度の「性悪説」で描いているのか？

この区別の線は、記事の質を判定する上でとても大事だと思います。

新聞・テレビ・雑誌はことごとく前者（性善説）と言ってよい様相です。大手不動産会社、業界おなじみの大学教授のコメントはいつも載りますが、同じ会社の直轄的物件でホトホト困らされ苦しんだ方の話は出ません。

マンション内部とか「理事会」周辺でいったい、本当はどんな管理が行われているのでしょうか？　各マンションのホントにうっとうしい直言居士（ごまかさない人）を様々な法令や規約細則、組織などを駆使して脅し、転居させてこなかったでしょうか？　泣き寝入りさせてこなかったでしょうか？　後からでも書類を作り上げるなどして悪の連合を法的に正当化してこなかったでしょうか？　悪の連合と警察との秘密の協力関係はまったくないと言えるのでしょうか？　

これらの疑問にズバリ答えるマスコミ報道は絶無でしょう。対照的に、困っている「個人」の記述はインターネット上を始めとして多数存在します。誰の話を聞かなければ解決しないのか、明らかです。末端の「個人」です。編集後記「この２ヵ月ほどモデルルームや廃墟化マンションの現場もくまなく歩きました。」だとさ。

わがマンションでは、管理組合活動として「説明会」が時々行われます。
実態は「業者による」組合員のためのイベントなのですが、特に今回は、
不参加でその場にいなかった人へのフォロー的資料配布もありません。

先日、私は参加しました。テーマは「保険」です。
今月、最近の理事会議事録を目にしたところ、「説明会にて、管理費の
金額が上がっても個別（戸別）に交渉する手間が省けるのならよいとの
意見が出され」「管理費の改定を視野に入れて」の記述がありました。
私の発言や他１名の質問「今日来ていない組合員のことはどうするのか」
については何も記されていませんでした。

私を含む誰かが「管理費が値上げされようとしている！」と知らせたく
ても「文書の配布行為はやめて下さい」が理事会の強い基本姿勢です。
この要請を無視して配布してもよいのですが、私の問題意識はもっと
深いところにあります。実質的に、組合員の発言に対してはどこにも
「聞く耳」が存在していないという管理手法が適用されているのでは？

１年３６５日のうち定期総会２時間弱の中で１、２回何か言えるだけ。
説明会も似たようなもので、何か言ってどうなるものでもありません。
業者と（追随する）理事会に好都合な発言なら議事録に採用されます。
実質的に理事会だけでレールを敷いてしまう、その正当化に議事録を
作っているだけ。「理事会商法」であり「議事録商法」でもあります。
ずるい編集であること、真相とは違うこと、不利益になりうることを
全組合員に伝えたとしても、賛成と承認以外やらない管理組合です。

イメージは、まるで馬車です。引かれるままに、どこまでも皆で進む。
馬は理事会、車には２００名の組合員が乗っています。批判は要らず。
馬の手綱を握る御者（ギョシャ）は、管理会社を始めとする業者です。
あぁ止まらない。何をしても止まらない。賛成と承認あるのみの団体。
こういうマンション管理、はびこっているんじゃないか。ラクだもの。

私が役員なら、組合員の意見を聞きながら運営するほうが気分が良い。
任期１年だけの毎年の理事長が、聞く耳を持たない人ばかりで不自然。
これらはプロの手口なのか、アマにも原因があるのか、きっと両方か。

明日以降？こちらの板でよろしくどうぞ。特にお金の問題。

築何十年にもなる、いわゆるファミリータイプの分譲マンションの管理組合や自治会で本格的な不正会計の疑いが浮上した場合、「良識派（改革派）を中心に住民たちが整然と調査・告発して事態に対応するか」といえば、そうならない展開が多いのではないでしょうか。

管理組合で言えば、管理会社が用意した原始規約「任期２年、毎期半数入れ替え」で新築分譲時から今に至るまで役員（理事・監事）のなり手を順番に回していますから、仮にルーズな会計が１０年間続いていたとして、当時役員だった７０～８０名の住民の責任（恐らく業者まかせで承認印押しまくり、サインしまくり）が問われる展開になりかねません。

悪質なプロの管理業者は少数の組合員と結託し、万が一でもバレる展開になった時のためをあらかじめ考えて「やたら法的に」準備してから実行に移す傾向があるようです。具体的には、主に大規模修繕工事をやるための組合組織「専門委員会」を創設し、その運営細則に「委員会に要した費用は、組合の負担とする。」旨の条文を入れておきます。他方、同委員会が活動した期の決算表（定期総会議案書）にはどこにも組合の負担額が書かれていないのです。そして残念ながら、毎期のそういう決算表は定期総会でろくに精査もされず承認されてきたのですから、後から不整合を指摘すると実に厄介です。

不自然に感じたので、「そういう条文が細則にある以上、組合はいくら負担したのか？」と書いた文書を全組合員宅に配布したら１名を残して５名の委員が理由を語らぬまま辞めてしまいました。後年、この残留１名により廃止を回避した同委員会は復活。辞めた元委員たちも２名ずつ理事や監事に就き、実質的に私１名の組合会計閲覧要求や外部監査の要望の実現を阻んでいます。

工事関連での契約先の業者に組合が支払った金額の中から一部が還流していたのなら、「水増し」やらになるのだと考えられます。具体的事例は他にも多数ありますが、どれであっても過去の会計実績のおさらいは「今さらできない、もうできない」というマンションになっていると想像されます。そのため、逆に全員で足並みをそろえて「あのうるさい１人を黙らせよう、追い出そう」という組合運営になってもおかしくありません。

ちなみに、「業者まかせ」については管理員等にまかせないと逆に激怒されるとか会計担当の理事から聞いたことがありましたし、住まいであるマンションの上記のような不祥事疑惑については警察などは捜査も摘発もしない姿勢で一貫し、そのためなら私に対処するための出動さえしてきたと言えます。大手の物件だからかもしれませんし、組合・自治会とも圧倒的多数で会計に問題なしの態度を貫き、むしろ、うるさい私１名をトラブルメーカーとして話を仕立て上げることに成功しているからかもしれません。

コソコソ裏で、ではなく「堂々と公開」型もありえます。

契約期間の真ん中で住み込み（常駐）から通勤に変更（理事会が承認）した組合雇用の管理員への給料は、理事会議事録では減額の数字が明記されていましたが、実際には常駐の時と同額のまま支給。同じ期においてほとんど欠席だった（お気に入りの？）役員にも報酬支給。・・等で、やるべきでない会計処理を１０万円以上、私１名が指摘しても理事会がそのまま承認し、期末の定期総会決算案としても全体で承認されて今に至ります。

私は当該期の理事長（任期１年）でルーズさを改めようとして集団的反撃にあったため、是正されるまで組合運営に協力しないと全戸に文書を発して宣言しましたが、半年分の報酬６万円を支給される資格は満たしておりました。それが管理員からも会計担当理事からも連絡なし（当時、報酬は手渡し）で２ヶ月後に問い合わせたところ、約３週間後に私の管理費引き落とし口座へ振り込まれました。管理会社を含む彼らの言い分によれば、当初から私に渡そうとしていたのであって、当初の理事長報酬６万円は管理事務所の「小口会計」に雑収入として温存し、理事長の口座に送金する６万円は新たに組合資金から出す手続きをすることに決めていたそうです。ネコババじゃないぞ、決別を宣言した私に原因があると言わんばかりでした。

後日、小口会計用の組合の通帳のコピー（１ページのみ）を会計理事が私に渡し、見たところ、管理会社から組合に送金された役員報酬全額（管理会社に通帳を預けていた管理費の一部）に対して利息３円が付いていましたが、当該期の決算表では「受取利息０円」でした。・・そのまま承認されました。

組合員は２００名超いるのですが、理事会も総会（ともに業者同席）も問題視せず。警察、検察、その他相談機関等でも”事件性なし”。ちなみに私は任期途中で「理事会一同」から辞任勧告を出され、退任しました。

マンコミュ掲示板をお読みになるだけの人、投稿もなさる人、いろいろいらしてよいと思うのですが、当マンションに住み続けている私の場合、今回の「参考になる！」をクリックしてくれたどこかの誰かさんには助けられました。

なぜか？
２００名以上いる管理組合員全員による「無反応」のド真ん中にたった１人、立たされております。最近の理事会議事録の読み方（裏事情等）、組合が抱え続けている未解決事項など、ある意味で”命をかけて”数ヶ月に１回は知らせていますが、今や１名の反応もないのです。この数年のうち、協調のコンタクトをとってくれた住民が２名ほど現れましたが、両者とも高齢には勝てず、静かになってしまいました。致し方ないことです。

順番くじ引き（輪番）制で集まっただけの「理事会」「監事」にしては、あまりにもプロ級の運営（特に私への対応）を毎期続けてやることができているのです。管理会社やコンサルタントによる指南は当然に「ある」のが感じられますが、提訴されなければ全役員と非役員全員が一致して数年前の組合の諸問題には「絶対向き合わないぞ！」と言わんばかりの運営を切れ目なく継続できている様子を見ると、「他のマンションも一皮むけば同種の対処をやるのだろうか？　そうではなく、やはりこのマンションが異様な複数の物件に入っているという話なのか？」という疑問が湧きます。こういった比較ができるのはマンション管理士とか管理会社の社員、弁護士などでしょうが、これら業界人はこういうことについては語らないはずです。

”理事会を中心とした全組合員による組合員１名への非協力”は、例えば不正摘発に向けた動き対する「最高の妨害・防御」になる手段ではないですか。しかも圧倒的大多数により民主的に見え、運営の正当性も装えます。特定の不都合な事柄は無視して避ける反面、大規模修繕やどうでもいい些細な管理事務での積極的姿勢によって、逆に「組合員１名」の私がトラブルメーカー、モンスター住民だとされる構図。

しかも、管理会社と住民たちに警察当局が乗る体制が８年前から目に見えて稼働（たとえば管理事務所に行くと管理人が仲間の住民宅へ逃げ込み、住民がパトカーを呼んだ）している状態。２年前には組合の総会決議（刑事告訴状提出）によって私は連日、任意の取調べまでされました。今でも秘密裏に訴状でも出されたら当宅の玄関にデカが来てもおかしくありません（← 日本の刑事訴訟法システム）。保釈後１ヶ月で急に同行を求められた今朝のカルロス・ゴーンのようなものです。

会計の質問に答えない、求められた帳簿の有無も言わない組合側に大手管理会社と捜査機関が味方する「マンション管理」が、私にとっての分譲マンション管理組合運営の「実態」になります。これほどまでに全体一致型、１名排除型の管理をやる物件が他にあるとまだ耳にしていませんが、理論的にはどの物件でもやろうと思えばできてしまうはずであり、安上がりで責任も問われない超便利な「究極の管理体制」がここにあると感じます。皆さんのマンションもいろいろ問題ありだと思いますが、警察力を背景に「恐くてモノが言えない」管理は、最優先で駆逐されるべきではないでしょうか。大切だと思うことを誰も何も指摘できなくなりかねませんから（勇気を出して発言したらしたで、全体が「知らん」の無反応で返すだけですが）。

「ウソだ。都市の郊外にありがちの、ありふれた中規模（２００戸程度）マンションにそんな仕組みがあるなんて話、どうせ誰にも味方されない特異な個人の被害妄想だろう」。こう思われても仕方ありません。しかし、どんなに私１名をクロ（犯人）にしてストーリーを組み立て、なおかつ私自身が百歩譲ってそれを認めたとしても、管理組合（特に理事会）は会計資料を開示し、誰かのチェックは受けなければならないのです。なのに、組合はその不都合だけはとことん避けながら大規模修繕と日常の管理を遂行し、私に隠し事（タブー）の本丸に切り込まれそうになるとその気配だけで「総攻撃」を開始します。８年間、この繰り返しでした。

ウソみたいな本当の話として、こんな中古物件においても巨大企業・日産と同レベルの世論操作、情報統制が行われています。「管理業務委託」（要は住民の企業まかせ）により、毎月の構内掲示『管理組合ニュース』も「理事会等議事録」も組合と業者の不都合事は一切書かない”大本営発表”と同じです。こんなのまだ序の口です。例えばカルロス・ゴーンを悪い奴だと世の中の人々に思わせるためならわざと社員１名にマスコミが待機している本社付近の橋を渡らせてインタビューに答えさせ、翌朝それが報道に使用される。検察にゴーンを拘留してもらって発信を不可能にさせながら、会社の首脳は記者会見や社内調査とやらの発表をし、ゴーン有罪と言わんばかりのニュースがジャンジャン流される。検察出身の弁護士に先に依頼して手前びいきの解説をコメントしてもらう。これらと同等の構内世論対策が、「住まい」に過ぎないマンションでも行われています。先述の２種の文書のほか、総会議案書、意見交換会、説明会、自治会、警察の出動などが利用されてきました。管理会社、コンサル、理事長、理事会、専門委員会、管理組合、自治会の信用は内外ともに絶大で、それらと対立する住人（管理組合員）の言うことなど戯言（たわごと）扱いです。本格的すぎて、開いた口がふさがりません。

帳簿を見せる気などカケラもないのに裁判所調停の場で「見せる」と断言した若い理事長。『組合保管書類リスト』を作ると言い出して理事会内に「文書保存のための小委員会」を組織するも、そのメンバー４名は私に言わせれば”最も資料に触れさせてはならない人物たち”であり、名称に反して「保存」ではなく「廃棄」をした恐れがあります（管理会社から来ていた管理員はオブザーバーとして加わっていた）。挙句の果てが「規約原本の行方不明」で、数年後の臨時総会で規約細則全面改正（ ← もちろん業者主導）がうまくいった後に「この結果と文書への理事２名の署名押印を以って新たな原本とする。」と議事録に記されました。

組合と管理会社が一体化した場合、もう手がつけられない感じです。

管理会社にしてみれば、管理能力のないマンション管理に
疎い者の方がいいにきまってるだろう。

理事長相手の対談・対話も試みてきました。当方からすれば「あの件はどうなっていますか、この件をどう考えているのですか」と直に話したかったわけです。話し合いがたった１回でまとまるなんて想定していません。お互いに少しでも接点を見つけ、回数を重ねて会計その他の問題をちょっとずつ解決していけたらいいなぁという気構えでした。

頼りない理事長（元専門委員）が「前理事長（現専門委員）が同席してもよいか」と言うので、ＯＫしました。１対１の話し合いで決定的な取り決めをし帳簿閲覧の手続き等において自分が勝利するのが目的の”直談判”にするつもりはありませんでしたから、また何か仕組まれるかと予感はしたものの了解しました。

この前理事長（現専門委員）が、私の文書配布行為を名誉毀損罪として臨時総会を開き、刑事告訴にかけたボスです（さらに上位の大ボスがいると思われるが、大ボスは役職に就かないで支配）。彼は、私の質問に対して「答えない。答えたらアンタの土俵に乗ることになる」の一点張りでした。その正当化の根拠として「かつての理事会で答えないと決定している」と言いました。

前述の投稿１３８２で構内世論誘導のための情報操作（広報）に触れましたが、管理組合の情報操作はその目的以外にも”標的の心にダメージを与える”ために実行されます。当時、臨時総会の承認決議をされていた私は「刑事告訴状が提出されたのか、受理されたのか」、弁護士相談や当の警察に足を運んでも知ることができず、組合内で誰も教えてくれない状況に困っていました。前理事長と当時の理事長はこれについても回答を拒否。私は話題を変えて「管理規約改正原案が仕上がっていると管理人から言われたが、そうなら組合員のみんなに配布して検討してもらうべき」と提案したところ、「今、原案を見せて確定案と誤解されたら困る」と言われ、この件に関しては結局、規約細則改正臨時総会前に配られ時間不足のまま承認されました。

今日が日産の臨時株主総会ということで、今月４日の４度目の逮捕は記者会見（１１日）だけでなく総会の日程（８日）も考えに入れられていたのでしょう。当マンションの組合運営もいざという時はこの大会社とほぼ同レベルで秘密裏にスケジュールを組まれ、全体の事後承諾でやられますから、個人や少数では歯が立ちません。ゴーン氏は瀬戸際でよく耐えている。常人なら楽になるために”やっていないこと”でも「やりました」と吐いてしまう状況でしょう。あるいは精神的に壊れます。

何回も投稿してタラタラと書いてきましたが、逮捕をチラつかせる刑事を相手にし、日本では弁護士の同席も許されない取調室という特殊な空間で、投稿のように長々と語ることはできません。取調べは警察署内ではなく弁護士会館に刑事が出かけて行うくらいでなければ被疑者の人権は守れないと思います。皆さんご存じのように、調書は、取調べの捜査官が被疑者になり替わって「私は」を主語にして文面を作成しますので、警察や”被害者（本件の場合、直接には組合や役員、間接には管理会社やコンサル）”に不都合な私の供述は、要請しても入れてもらえません。社会・会社に不都合な個人の発言は水際で消去される仕組みだと感じました。会社もマンションも経営の原理は同じようです。捜査機関の調書と、”迷惑住民追放モード”の管理組合の総会議案書、意見交換会資料等は似たようなもんです。

あ、ちなみにその後の理事会議事録には「話し合っても平行線にしかならないため、今後の面談要請には応じないこととした。」と記載されました。

１３８１さん。孤軍奮闘のようです。住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。一案として、例えばマンション管理士に相談して、「自分のやっていることは理事会に透明公正な運営を求めている、組合員として当然の行為であること」を大きな会合では一緒に同席してもらうのはどうでしょう。さして費用は掛からないと思います。

妄想も多分にはいっていそうだから、ほっとくのがいいんじゃないかと思う。

管理組合（特に理事会）の味方として、”マンション管理士”が当マンションと関わった時期はあります。契約上の名目は「管理規約細則等の全面的改正作業補助」だったかと思いますが、組合が私を名誉毀損容疑で警察に告訴する過程にも関与していました。

理事会の数名（全員が元専門委員）は臨時総会の告訴承認決議の直後、それまで契約したことのない”弁護士事務所”に訴状作成の依頼に行った（この順序も多分にダマシ的。一般組合員は印象だけで承認し、訴状の内容は今も知らない）のですが、管理会社、設計コンサルに加えてこの管理士もいっしょに訪問した、と当時の議事録は記載。臨時総会以前に、組合に関する文書の作成と内外への配布をやめるよう「内容証明郵便」で、理事長（元専門委員）が私あてに『文書配布差止請求書』を送付すべく助言もしたようです（議事録）。

後日、この弁護士と管理士は、設計コンサルが理事を務める会員２０名ばかりの小規模「学会」の一員だということを知りました。全組合員に知らせましたが、いつもの通りことごとく承認して何も変わりませんでした。管理士は自己のプロフィールにて中堅管理会社出身だと明かしています。私の主観では、規約細則は将来の建替え実現を最高目標に書き換えられてしまいました。

各契約で支払われた組合費の流れを見ると、設計コンサルとその配下たちが原因で起きた騒動なのに、その学会メンバーの弁護士と管理士に合法的にカネが落ちたと分かります。この産学連携体の上にさらに大手管理会社がいるマンションなので、私も大物管理士とされる人に相談したこともありましたが、まず歯が立たないでしょう。孤軍奮闘者はこうした絶望から再出発しているはずです。

>住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。
いい事を書いてくれましたね。でも、今の防犯・防災ブームの中では警察直結型の分譲マンション管理が行われていても全然おかしくないでしょう。「近隣に不審者とのことで防犯カメラの映像確認を理事長が警察官に許可した。」といった記述はときどき議事録に載ります。管理組合と警察の連携は当マンション、広く見て地域的にもむしろ常識です。さらに管理会社です。企業を守って個人を守らない警察は普通でしょう。マンション管理の知識を多く持つがあくまで住民・管理組合員の知人は私への取調べ開始を知って驚きましたが、業界人らしき者たちは驚きませんでした。購入者たちの知らない世界。知らないから買うし、住めている。

悪徳組合員と共謀してマンションの正常な管理を妨害する管理会社１０９
や、管理組合連合会、マンション管理士会連合会等々の悪事の証拠をどし
どし投稿しましょう。
あくまで、投降者は分譲マンションの組合員（住民含む。）の利益になる
管理方法を提案できるものであるべきです。
営業妨害、名誉棄損等で告訴等も考えられるのでその下準備は怠ってはい
毛ません。

>>1389
警察がやってくれればいいが、騙しの手口でしょう。
やったふり、弁護士をつけたら告訴状を受け取る、と言いながら、時効が来た、とか言って逃げる。

　ワシの知っているマンション管理士は、自分の投資マンションの理事会・管理会社があまりに「デタラメ」なので、孤軍奮闘（一人一人を訪問し、問題点を説明、最終的に賛同者を集め１／５決議、過半数決議で理事会役員を交代させた）とのこと。最後に「正義はやはり勝つ」すなわち、正しい主張ならいずれは他の住民にも通じる、とのことのようだ。

　民事の問題は、最終的には裁判しかない。今は「自分でできる民事訴訟」等の出版もある。常識的なことが勝手に捻じ曲げられていれば、相手に弁護士がいようが恐れることはない。たとえ「和解」でも、悪徳理事会にお灸をすえることができ、他の賛同者も参加してくれることが期待できるんではないかと思うんじゃがのう。

>>1392
判事は区分所有法すら知らない。そのためでたらめです。
俺の知っているマン菅士は、東00管理士会を除名され肩書に顧問と記載し、後日00区マンション条例作成に対し後日議事録を修正させられた事実がある。
マン菅士資格取得後5年間依頼なし。胡散臭さで有名。仕事もないのに00管理士会を作り常にトップになりたがる輩。ttp://in-kikaku.com/profile.cgi

築４０年を近々迎える２００戸程度のデベ系マンションで、途中２０年目～３０年目あたりに設計コンサルが大規模修繕関係で入ってきて、大多数の住民の知らぬ間にかなり独特の管理体制を敷かれました。

関心を持たず企業と一部の住民に任せていた隙（スキ）のある組合員たちに原因がある、と業者サイドは言うでしょう。しかし、分譲マンションの管理組合にこんな悪用の仕方があるとは想像だにしないのが住民。免疫も抵抗力もありません。３０年目に理事長にたまたま就任した私からの緊急メッセージを読んで、長年ローンを払って一室を手に入れていた組合員たちはどう考え、行動したか。その答え（反応）の一例がここ８年間の当マンションなのだと思います。沈黙と理事会への賛成・承認の切れ目なき連続。

「独特の管理体制」の中心にいた管理員のマンション観をひとつ、記します。管理員としての自分の業務に文句がある住民が、直接、管理事務所に来た場合に備えておかねばなりません。そのため、事務所に最も近い家の組合員とあらかじめ話をつけておきます。いざという時、その家に入れてもらって立てこもり、かくまってもらいます。加えて、事務所のある居住棟の向かいの棟にも「仲間」を作っておきます。事務所の中あるいは付近で管理員が窮地に立たされているのを見たら、その仲間からさらに他の仲間たちへ連絡して助けてもらう。その先に地元の警察署もある。

このような感じでマンションを見るのがクロウトでしょう。シロウトが考えもしない視点と水準で、建物、「契約」の内容及び文面、規約細則や内規などの悪用をたくらむ。住民が話を持って行きそうな諸機関とのあらかじめの関係構築も常識なのかもしれません。監視なき状態で組合運営やり放題の期間が１０年以上ありました。マンション内部に「管理員親衛隊」とも呼べるグループ、組織が育っていました。管理会社も設計コンサルも変更しないのが当たり前で、今でも組合員たちの思考に契約先変更という選択肢はないでしょう。ひょっとしたら、毎月の理事会の司会は管理会社がやっているのかもしれません。

単に支配欲の充足のためとは考えにくく、組合のカネ（会計）が元凶かと。

管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。
マンションの管理は総会で付託を受けた理事会が管理を任されている。

↓ 以前、１度は紹介させていただいたブログ「芦田の毎日」
http://www.ashida.info/blog/2002/03/post_9.html
冒頭に「要するに「管理マネージャー」も住民の一員と思っておいた方がいい」とあります。ページ全文をお読みになれば参考になる箇所もあろうかと思います。

>管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。

究極の”お任せ管理”とも思えますし、逆に、”お任せしないと攻撃される管理”でもありました。

以下は、>1395 さんと同じ感覚で「管理員が管理組合の王様みたいになっているのは異常だ」と具体的事例を交えて指摘する文書を作り、配布した組合員１名（＝私）を告訴すると言って組合を統率した理事長（当時）のマンション観についてです。皆さん、長文ですが参考にして下さい。

彼は、刑事告訴請求のための臨時総会（名誉毀損容疑）で「以前の管理状態に戻すために」こうするのだと説明し、議事録にその発言を残しています。この「以前の管理状態」とは私が全組合員に緊急メッセージを配って異常を知らせる前の組合運営を指します。つまり、知らせた私の行為やその内容の全否定です。要は、「一般の組合員は毎月２万円を納めて理事会に賛成していればよい。広報は年１回の定期総会議案書だけでいい。何も知らんでいい。組織に機密秘密は当たり前。理事会は、専門委員会と管理会社と設計コンサルタントの３者で決めたことをそのまま決議していればいい。」という状態。

マンション管理の諸業務のうち、会計だけを従来全部委託に近い内容で契約してきた管理会社（大手デベロッパー系）に任せる。管理会社から来ていた住み込み（常駐）の新管理員を組合の雇用に切り替え、「管理員業務委託契約」を特別に結ぶ。管理員の定年はなくなり、恐らく基本給もより高く設定され、その代わりに理事会や総会などのマネジメント（例：会議資料の編集や取捨選択）もやる。この管理体制下では、管理会社から担当社員（フロント）が会議同席のために足を運ぶこともない。

他方、大規模修繕を主とする工事系は特定の設計コンサル１社が独占。初めての大規模修繕を契機に当マンションに入って来て、組合員数名による「専門委員会」を導入。同時期に組合員６名からなる「自主管理移行プロジェクトチーム」が結成され、業務委託契約・規約細則などの法的見直し（組合の大改造）を上記管理員が会社雇用だった着任２～３年の間に遂行した。

組合と管理会社の間における会計業務委託は、通帳は会社で印鑑は組合、と分けて保管されたようだ。が、組合雇用に移行した管理員が「小口現金会計」をやることを認め、その口座の管理（カード・通帳・印鑑）を任せていたと思われる。組合内のマニュアル本（新任の役員のために管理員自身が作成）では、管理員が起案する「振込依頼票」に会計担当理事と理事長が承認印を押す手続きが記されていた。この依頼票が管理会社に送られて、当該の金額で「小口現金会計」の口座に入金される仕組み。

たまたま理事長になった私が問題視するまでの十数年間、この管理員と専門委員会が組合の実質的「常任理事会」（クロウト集団）になっており、規約上の理事会は他のマンションと同じ「任期２年、毎期半数入れ替え」のシロウト集団だった。専門委員会が午前中に先議した内容を夜の理事会が追認する運営が常態化していた。よって、「自主管理」を名乗るくせに、各種の業務委託先が見直されることのない運営（ ← このために管理員が理事会を牛耳ってきたはず）がずっと継続していた。そんな”お飾り”的理事会なのに、大規模修繕の発注や施工の時期だけは専門委員が委員会を離れて理事長に就いた。私を告訴するぞと組合を動かした住民はその代表格で、彼は、私から見て「ミスター大規模修繕」である。

以上の点に気付き、まずは理事会で話題に出し、管理員と専門委員と副理事長らによる反撃をくらった後は他の組合員たちに知らせ、それでも改まる気配なしで逆に会社と組合が結束を固めたので外に知らせてみたのが私ということです。半年で理事会に「理事長辞任勧告」を出され、葬られました。その上で十数年間のインチキ自主管理は終了し、現在の部分委託に移行（管理会社とコンサルはそのまま！）されました。ちなみに、私に対する組合の告訴は失敗に終わっていますが、反省の兆しは全然ありません。

>>1395
付託された理事会が管理をする能力がないから、
管理会社に委託するのでしょう。
無能な理事会が機能しないから管理会社雇用の
管理員が幅を利かすのでしょう。
委託契約書の業務内容を検証しましょう。

「管理員」という意味がよくわからん。「管理会社」、「管理会社の社員である管理人」、言委託された「マンソン管理士」といろいろあるが、どの意味でしょうか。ご教示くだされ。

　先ほどの「管理員」についての質問は、１３９５さんに対するものでしたわい。ひとこと添えるのを忘れておった。

>>1398
お宅のマンションの管理委託契約書をまず理解しなさい。
色々必要ない業務内容が盛りだくさんです。業務内容が
全て遂行されているでしょうか、？
解らなければマンション管理士の資格保有している、
フロント、管理員経験者の門をたたきましょう。

>1398 職人さん

テレビドラマ、映画などで出てくるアパートやマンションの「管理人」さんという通称を堅く表現すれば正式名称「管理員」さんになり、かつて看護「婦」を看護「師」に変えてその社会的評価を（医師のように）高めようとしたのと同様に、れっきとした専門職的な響きが生まれるのではないですか。契約書や求人などで使用されているのは後者ですね。

分譲マンションの大半は管理員を置くが、「住み込み（常駐）」である場合と「通い（通勤）」と、さらに数日に１度の「巡回」のみといった勤務形態があると思います。誰が給与を払うかという点で、管理会社に雇われてあくまで会社のお金で支給されるなら「管理会社雇用の管理員」、管理組合と契約を交わして給与も組合費から出されるなら「管理組合雇用の管理員」と分けて言えるのだと考えています。組合雇用は少数派でしょう。

構内の巡回や清掃が業務という固定観念的イメージが世間的にはあると思いますが、管理組合の理事会運営を中心としたサポートを始めとして「干渉」「支配」まで実はやっているという話は、住民や管理士の個人の報告としてチラホラ目や耳に入ってきます。マスコミに教えてもこの観点では書かないし、管理会社サイドでは干渉・支配の目的で管理員を標的のマンション（の管理組合）に送り込むことが売り上げの重要な手段となっている可能性が高いと思われます。業界では常識なのに、世間はまったく知らずに無警戒。

当マンションでいえば、管理員のいる管理事務所は組合員だけでなく自治会その他の住人や、外部の不動産屋なども訪問し、情報や資料、かつては加えて現金が集まるので、管理員１人に放任しておくと仲間を内外に作られてとんでもない王様になるという危険。

２日ほど前に「日産ゴーン氏解任、賛成９９．８％」の新聞記事を目にしました。今月８日の臨時株主総会の結果として日産が発表したとのこと。

この高い数字、当マンションの管理組合の総会と近いです。横浜の傾斜マンションの建て直しもほぼ１００％の賛成だったと記憶しています。

分譲マンションのオーナー（区分所有者）は管理組合員として購入物件の資産価値が高まることに賛成するのが基本的態度でしょう。企業の株主も株価の値上がりや時価総額上昇を期待するという点で、マンションと株式会社には共通点が多いと見ています。

トップを失脚させる方法も日程もはっきり言って「同じ」です。当組合では、会計監査の必要を言い出した理事長の私に辞任勧告を出し（１１月）、翌年１月上旬に辞表を得ると同月末に管理員引退、直後の理事会（２月）が「今後も従来の管理会社を委託先とする」と決議し、臨時総会（３月）で承認（居住する組合員数を分母にすれば、委任状＋賛成の議決権行使書＋出席者の賛成で９７％）され、２ヶ月後の定期総会（５月）も同じようにうまく行って「新管理体制」に移行しました。８年前のことです。

日産も、１１月にゴーンを逮捕してもらい、前述の臨時株主総会（４月）でほぼ全員が賛成し、２ヶ月後に定時株主総会がある（６月）という運びです。政府（特に捜査機関）等の全面的支援も似ています。逮捕当初は推定無罪の国際的世論もありましたが、会社の首脳部がフランスやオランダに行くと現在のようにその火はほぼ消えてしまいました。当管理組合も、私が全戸配布で緊急メッセージを届けたら１割程度の反応（好意的返事）があったものの、管理員の背後に管理会社がいるとわかるとすぐ消えて、今と同じオール与党（＝理事会、管理会社支持）になりました。

問題は、気に入らないトップを排除することと組織的課題を避けることとが混同されている（ ← 特に報道）という共通点。日産でいえばゴーンの頭の中にあった「ルノーとの統合的プラン」、当マンションでいえば私だけが主張する「会計の再チェック（帳簿閲覧、委託監査）」。これらのアイデアが組織存続の唯一の正解だったとしたら、気に入らないトップを排除した後にアイデアは肯定して実現すべきでしょう。しかし、両組織とも人とアイデアを同じと見て正解まで否定してしまった恐れがあります。ゴーンの贅沢な生活、不正な資金流用といったコンプライアンス違反（疑い）と、私の内外への文書配布による名誉毀損容疑（結果：不起訴）は、失脚させるには打ってつけの「事件」として内外の目に映りますし、首脳部がそれを使うことで関係者のほぼ１００％も賛成で追従してくれます。しかし、こういう対処法で今後の存続と繁栄がうまく実現できるかとなると、排除したトップの頭の中にあったアイデアを否定したら失敗する可能性が高まると思います。日産ら３社は「合議制」を選択してゴーンのプランを確かに否定しています。

区分所有者、マンションの住民は、リゾート型・投資型の物件でもない「住居」に関して、企業の株主みたいな”値上がり至上主義”的な選択をするものでしょうか。大手デベ物件とはいえ、築４０年のありふれたマンションに住む周りの組合員を見ても、「ほぼ１００％」がなぜ毎回の総会で実現するのか、そこまでお任せなのか、私には理解できかねます。この高い数字の裏に管理会社のあくどい手口はまったくないと言えるのでしょうか。７対３とか、４対６とかに割れなさすぎて不思議。「一枚岩になる」はどこでも同じですか。

企業（の株主）もマンション（の管理組合員）も高値のためなら「組織・集団の犠牲者」が生まれてもいい、あるいは大して考えずに首脳部に任せる人間ばかりなのかな。・・・長々とお読みいただき、有難うございました。

１４００ですが、＞＞1401さんに全面的に同意します。
管理会社に全てを管理委託するのは反対でも賛成でもありません。
しかし、組合が主導して管理会社のノウハウを活用するレベルに
役員の知識を向上させることは急務でしょう。
それを怠ると悪徳組合員が役員に誕生して管理会社と共謀する。

１４０１さん、回答ありがとうございやした。ワシの感覚では、「管理人」「管理員」で悪知恵を働かせ悪さをするのはあまりいないのではないか、と思いやす。むしろ本部で「フロント」と呼ばれる統括者が、いろいろ本部と組んで悪さをするのではないか、という気がします。いずれにしても相手はプロ、こっちはアマですから、目を光らせていなければ、気が付いた時には、とんでもないことになっている可能性はありやすな。

物件個別の事情を申しますと、計１５年間いた「管理員」さん（始めの３年：管理会社が雇用、４年目～：管理組合で雇用）の経歴（学歴・職歴・年齢）を理事長として確かめることは結局できませんでした。私の要請から１ヶ月後には、他の理事・監事が管理員を守る姿勢で統一されました。孤立して浮いた理事長に理事会・専門委員会・管理員を上回る力はありません。理事長が独断でも善行をできないように法的設計がされていましたし、組合全体の非協力は当時も今も効果絶大。まるでスポーツ観戦のように「理事長 VS. 管理員」を眺めて、理事長の敗色濃厚と見るや組合全体の非協力は１００％に近くなりました。この対決の構図自体が普通ならありえないはずですが、管理員＋会計（＝業務として会計にタッチする管理員）の仕組みのせいで理事長とやり合える実力を付けていたわけです。誰がこうした設計に関与したのか。管理会社＋設計コンサル＋専門委員＋管理員でしょう。

つまり、「管理会社のフロント出身」の管理員だったのではないか、とか、「警察出身」の管理員だったのでは、とかの疑問点は、組合雇用の管理員の履歴書を理事長の私が見ることができなかったため、今も不明のままなのです。マンションとしては永久に不明にしておくつもりでしょう。当時の会計も含めて闇のままにしておきながら「何の問題もないのだ」の態度を内外で貫く、二面性ありのこういうやり方が「区分所有者の共同の利益」（区分所有法第６条）にもかなうという運営哲学。これが当マンションの背骨にあると言えます。逆に言えば、闇を探る私のような組合員は区分所有法に違反するとして告訴運動の標的にされました。法的には無茶苦茶な立論ですが、組合全体で押せば刑事裁判の入口付近まで行けてしまいます。具体的には、臨時総会において１８２名（うち委任状１０１）で私の文書配布行為を「犯罪」と認定した告訴請求議案は、検察によって否定され棄却されました。居住する組合員の９７％で選んだ解答が不正解だったようなものです。

以上の経緯から、不起訴になるのが分かっていて仕組んだ言論弾圧だったのではないかと私は疑っています（法律のシロウトの私には不起訴になる確信がありませんでしたから、警察署での取調べ段階での刑事の断筆要請の誘いに乗るか拒むかで何度も悩まされた）。黙らせる努力を組合として何年もやってきたが、こいつは文書配布をやめない。この１人が黙れば済む話だから、面倒くさいけれど本署の刑事による捜査・取調べという関門をくぐらせればさすがに「検察による起訴（有罪判決率ほぼ１００％）」を恐れて黙るだろう。そのために取調べの途中で「もう配りません。謝ります。」と一筆書かせて署名もさせ、それを理事会に渡そう。組合と警察によるこの誘惑に私は最後まで乗りませんでした。分譲マンションの管理、ここまでやるかという感じです。

>1402 の長文は、共感を覚えたり反感を抱いたり読む気も起きないでも全然構いません。人それぞれの感想を胸の内に持っていて下さればと思って書いてみました。ただし、購入物件（マンションの一室）を有価証券に見立ててその価格変動を気にするという観点は、実際には幅をきかせている思考法なのに、管理士等の論述にあまり出てこないように思えます。なぜか。これも具体例で記しますと、８年前、私が初めて敷地外の数戸にトラブルの概略を紹介する文書を投函してすぐ、「一住民より」と（恐らく管理員が）書いた封書が私あてに配達されました。脅迫文の主旨は「貴殿のせいで物件の評判が落ち、売買価格が５０万～１００万円値下がりした。これに総戸数を掛けて１～２億円の賠償ができるか。よく考えて行動したらどうか。」というものでした。マンションと有価証券はこうした点でも似ていて、あくどい管理（特に口封じ）に応用されてきたと思います。された側（シロウト）は書くけれど、した側（クロウト）は黙っている。毎度のパターンでしょう。

１４０２さん。ワシが思うに、賛同者がいないとこの種の活動は厳しく辛い。１から１００まで管理組合の不合理を追及するのではなく、賛同者が得られる範囲で活動の的を絞ったらどうかのう。例えば、誰もが賛同できる「明らかな法令違反」等に対して管理組合に改善を申し入れるとか・・・。

法令違反なら、訴訟起こしたらいい。

私も、１４０６職人さんの「賛同者がいないと～」と同じ見解です。明らかに法に抵触するだろうと思える行為（例：管理会社が無断で理事長印を作って使用）でも、組合員個人の申し出では立件されない「何か」がマンション管理にはあるようです。その「何か」は恐らく「賛同者」なのだろうと私も経験から察していました。

私の感覚では、規約細則等に記された定め（業務執行の手続き）なんかは飾りにすぎないものです。「お任せ」が横行するマンションだと手続き無視で業務が遂行されてしまい、違反を指摘する組合員でも現れたら事後的に書類等を作成して「違法であったものを合法に」してしまいます。理事長だった私への報酬６万円が不渡りかつ無連絡だった件では、管理員＋管理会社＋会計担当理事などが事後的合法化（当初から送金しようと試みていたという物語に変える）に関与したと思われます。そして、この物語に承認のお墨付きを与えるのが理事会であり総会なのですから、当事者としてはどこを追及したらいいかと悩み、考えさせられてしまう仕組み（カラクリ）があるようなものです。

あと、抽象的ですが「語りの空間」の問題があると感じます。

「腰の据わった賛同者」は始めから皆無でした。なので、起きた問題Ａを１人で書く（記述する）ことは自由だろうと続けてきました。この種の空間（まさに１４０６さんを始めとする数名と私の言葉のやりとり）が、各マンション内、それから分譲マンション界に確保され機能している状態は極めて重要だと思います。

が、語り（記述）は自由と言っても、「問題Ａ」に対する「解答Ａ’」を示して「これをやらないお前が悪い」との流れになりがちです。解答を求めない、「問題Ａ」のひたすらの記述を阻む専門家ばかりという印象を持ちます。自動車などと同じ、マンション界も第一に産業だからなのでしょうか。購入者の福利といったものは産業繁栄の次という位置付けで、シロウトだが主役に違いない区分所有者・管理組合員どうしの言論空間に正解を示して方向付け（指導）を行う専門家がとても多い。結果、住民だけで試行錯誤する余裕、自由さがマンションから失われます。

各専門家は良いことをしているという意識なのか、自分たちは業界に奉仕しているだけかもしれないとは考えていない感じです。あるいは、じゅうぶん分かっていて業界の存続と繁栄のための”トラブルの交通整理”役を進んでやっているのかもしれません。

当マンションでは、組合員・住民どうしの自由な語り合いができません。必ず業者が同席します（ ← 管理会社のあくどい手口）し、話し合いの名のもとに９９対１みたいな結論ありきの一方的説得が集会所で展開されるだけです。何につけても「自由にやってみる」のに必要な経験がそもそも欠けているのか。それとも隠し事のせいか。その両方か。

１４０８さん。１４０６の職人じゃが、裁判所はとにかく忙しくて、「管理組合の一部の
愚痴の類」の訴訟は、迷惑千万だということではないかのう。ちなみに、先日ある裁判で
興味のある判決が出たと聞いた。それは「巨額（数千万単位）の使い込みをした会計担当理事の監理を怠った理事長、監査役に対する損害賠償請求訴訟」で、判決は両名に損害賠償を命じたものの、請求額を９０％減額したのじゃ。理由は、両者の報酬が少なかったことと、組合員が長期に渡り理事会の監視を怠ったことのようじゃ。つまり、「自業自得」ということなのかもしれない。訴訟は組合員一人でも可能だが、裁判所が真剣になるには、やはり多くの賛同者が必要となるのではないかのう。

取調官（刑事）の語りは「マンションの管理組合なんてみんな本業の仕事の片手間にやるくらいのものなんだから、会計だ、監査だなどと言って厳格さを要求するな」。これもプロとワル住民にとってはシールド（防御の盾）になる、しかも巷間に行き渡っている言い訳（正当化）の論法でしょう。警察は管理会社（か、その駒たる理事長）の論を丸呑みしたはずです。裁判でこの論法の化けの皮をはがそうという人がいて、実際にその意にかなった判決が出るのは結構なことだと思います。

築４０年。問題の管理員が君臨していた間に良識派の多くは引っ越し、本当にもうほとんど残っていません。私への賛同者が心の中では数名はいても、態度・行動で示す者は「いない」と見ています。支配層の気に食わない選択をした場合の不利益（特に報復）が大きすぎるのです。勤め人にとって月給が命綱であるように、住民・管理組合員にとって住居は失うと困ります。それ（住まい）が人質にとられているようなマンションなのです。「分譲」とは名ばかり。なので心ある数名でも反旗を翻す行動に出るのは容易ではないでしょう。

この大手デベロッパー系の管理会社との契約を絶やさず続けてきている当管理組合を見ていると、まるで鎌倉時代の「御恩と奉公」の関係です。建物、組合、住民までもが、売り主の大手デベのために存在しているというだけであって、その奉公を続けている限りで快適な居住空間が保障（御恩）されます。大半の者はこんな視点など持ち合わせずに現状維持の慣性にどっぷり浸って疑いもなく暮らしているようですが、プロとワル住民首脳部は必ず意識しているとは思います。

順番で役職が回って来る現役の勤め人の中に、時たま、特に理事長としての就任を拒む者がいるようです。理事会を動かす側は「そんな理由での辞退は認められない。業務を続けてもらう。」と議事録に書いて１名には理事長とは違う役に残らせました（強制労働？）。他の１名は売却して引っ越しました。ともに私には何も言ってこないので真相はわかりません。その期は理事会の出席者もやっとこさ過半数という水準まで落ちましたが、今期は裏でメンバーを固めたのか、欠席者はほぼゼロに近い運営ができています。

この程度の消極的抵抗？と言いますか、ちょっとした「忌避」（プロや旧来の住民幹部がしてきたことに関わりたくない、巻き込まれたくない感情）が起きるくらいがせいぜいの、当物件の実力なのだろうと思います。私のような記述型の住民１名さえいないマンションもきっと多いでしょう。記述（紙の頒布）に対して刑事告訴ですごんでくるくらいですから「言論」はご法度。それでも伝えているのだから、それを受けた改善くらいは各自でやれよと思います。

当方だけではないと思うのですが、最近「参考になる！」をクリックしても機能しないような。。。数週間前に、住んでるマンションで完全孤立の自分の投稿に「参考！」のクリックをしてくれる人がどこかにいてくれて助かったと書き込んだら、お優しい皆さんは「５」も「６」も「参考！」ボタンを押してくれましたね。

そうしたら、その後、物件別個別掲示板にアンチ「私」の覆面野郎が「ネットでは気にかけている人は数人は居るようだし」だって。おほほほほ。

職人さん、結構いいこと言ってます！

２日前の火曜の午後、ＴＢＳの『ゴゴスマ』とかいう番組を偶然見ました。不動産特集で「戸建てかマンションか、マンションなら新築か中古か」。１時間は超えていたか。

不動産専門の評論家を含む出演者たちのコメントを基準にしたら、私なんか見事に迷惑住民のトラブルメーカーにされるだろうなあ、と思いながら。当マンションの管理組合員の大半も今回のコメンテーターたちと同じ視点で似た思考でしょう。理事長として会議を主宰した時とか、毎年の総会、最近では組合契約の保険の説明会に出たりすると肌で感じます。

不動産の「市場」そのものでしょう、この傾向なり風潮は。２００余名の組合員集団に対し個人で奮闘努力することはこの市場に抗うに等しく、私は今まで数回入院しましたよ。過酷。同じマンションで面識あり住人もいたのですが、退院後に発行した私の文書の封筒に「入れないで下さい」と書いて戻してきました。それまで何年もそういった個人的行動はとらずにきた方ですから、もちろん、当マンションの自治会あたりが指令元でしょう。大手デベの物件だけど築４０年でこういう住民団ができています。

管理会社とそれにくっついているコバンザメ的な設計コンサルを相手にしたくても、他の組合員たちが理事会を中心にハードルとなってビクともしません。業者的には、「分譲マンションを管理する」とはこういう仕組み（民業協力体制）を埋め込んでおくということなのでしょう。

番組では「駅近の徒歩１０分以内で中古（特に２００２～０４年頃の新築）マンション」がお勧めのようでした。契約前に住宅診断士に依頼し助言を受けよ、とも。

想像できる当マンション住民の裏側での会話：

元入院患者「病院でヤツを見ましたよ」
ボス住民「そうか。なら、今度文書が配られた時に『もう入れないで
　　　　　下さい』と封筒の表側に書いて戻しておいてくれますか。
　　　　　以前、×号棟の○○さんもやってくれたから。」
元入院患者「わかりました！　必ずやっておきます！」

【教訓】大手デベ物件の住民といっても、同じ人間である。

戻された別の封筒（宛名部分は切り取られていた）の画像を
インターネットに載せたら、この手は使われなくなりました。

>1415 なんてまだ序の口。他に、当宅の玄関で「味方ですから、開けてくださあい！」と叫ばれ、携帯電話から当宅の固定電話にかけて同じ絶叫を留守電に残されたり、隔週で水曜日、当宅付近の共用部分の植栽いじりにかこつけたアンチ私の集団的デモ（示威）行動等々をされました。要は、住み心地を悪くして引っ越して出て行ってくれたら、というのでしょう。こうした管理組合員たちの行為に管理費（例：管理事務所での小口現金会計）から対価が出ていないことを祈るばかりです。

７年前の初期には、請求した議事録のコピーに『法律相談結果概要』と題した報告書が付けられて「Q : ○ー○○○号室（＝当宅）を退去させる方法はあるか？　A ： その方法はあるがハードルが高い。現状程度では難しい。」を読まされました。

当時から今に至るその途中で「管理事務所で現金を扱うことはない」と変わりました。でも、組合会計がガラス張りになったかといえば、７年前以前と何も変わっていないと思います。議事録上「管理会社から報告があった。」と書かれるばかりで、読者たる組合員には確かめられません。それも、確かめたい気持ちがあるのは私１人で、他の２００余名は立場が役員だろうと非役員だろうと「どうでもいい。会社に任せる。」といった感じです。実は、こうした集団的態度の源に「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という、倒錯した管理会社の不屈の意志があると見ています（業民一体でその意志を実現。私だけそこに入らない）。

マンション管理適正化法、区分所有法、規約細則等を論じる以前の段階に留まる管理組合だと考えられます。各自の口座から月々の管理費等が引き落とされたらそのお金は組合のものというより会社のもの。分譲で手に入れたと言っても会社に逆らうなら手離す結果になっても仕方なし。無関心層も含めた大半の住民の意識はこんなところでしょうか。ただ、冒頭に記したような嫌がらせをやるガラの悪い２０～３０人がいるため、善悪の判断ができる者が複数名いても、からまれたくないから大人しくしているといったケースはあるでしょう。そして最大の親分は恐らく管理会社と設計コンサルの２社で、組合の連中はここに貢ぐほどリターンがあるという仕組みでこんなことになっているのかもしれません。法を論じる以前の意識しかないのに、２年前に規約細則の全面改正を整然とやってのけました（これも会社まかせの民意偽装）。

解決策を求めての投稿ではないのです。こんな形で権利の行使を業者に託したマンションの管理組合がここに１棟はあることをまず認めていただきたいし、実はこんなのがかなりの数あることも特にプロの方には暴露してほしいくらいです。

１４１６さん。確認じゃが、毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。２００名の居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。貴マンションの事情がよくわからん部外者としては、これ以上は言えませんが・・・。

組合員の管理費等は一旦は管理会社名義の口座に徴収され約一ヶ月後
位の後に管理組合名義の口座へ振り込まれる。

その後に組合名義の通帳は管理会社が保管、印鑑は組合役員（主に理
事長）が保管する。

例えば、組合加入の保険を使い工事等をした時も保険金は管理会社の
口座へ振り込まれる。

保険会社からの保険金支払通知書は郵便で管理組合理事長宛にどくけ
れども、そのポストは管理員ポストです。

この支払通知書は管理人から管理会社の担当に渡されて、理事長はそ
の件を知らないケースが多いでしょう。

ここも覚えておいてください。

>1417 職人さん

>毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。
当該管理員の離職２年後くらいから残高証明のコピーが定期総会議案書に編み込まれる形で添付されるように変わりました。それ以前の、管理員在任中の各期の残高証明は見たことがありません。簡易裁判所調停中に理事会有志が作成したとされる『管理組合保管書類リスト』には、当該の残高証明とともに事務所の小口現金会計を含む組合の通帳が載っていません。しかもこのリストは９月に作成完了で１０月に調停終了、なのに組合員への公開（回覧）は翌年５月の定期総会終了の次の日からでした。つまり、「アレもコレもリストに入っていないじゃないか！」と回覧されたリストを見て私を含む組合員が指摘しても、総会は来年までないし、答えるべき役員は任期を終えてしまったし、で打つ手がなくなります。住民の一部がプロと組んで運営するとスケジュールから何からすごいものです。あきれます。

帳簿確認では、私が理事長になる前（つまり当該管理員在任中の期）に監事の１人から「総会の当日の直前の２０～３０分間に管理人が用意した会計書類を見せられてチェックするなんて無理だ。」という不平を聞きました。毎月の理事会での会計担当理事による監査も、これと同じような「形だけ」のものだったはずです。そういえば、私の退任から数期後、定期総会前に監事が辞めてしまい、「帳簿を確認した。」への署名押印を補欠がやったような出来事がありました。

理事長になる前の１期、私は副理事長でした。管理員のお膳立てで理事会が何を進めているのか、組合が何の活動をしているのか、「理事会入り初年」だけあって出席はするもののよくわかりませんでした。が、管理員記入の小口会計出納簿とかは会議資料として入手していたので、理事長として対立開始後にその資料などをチェックしていきました。副理事長時代の１年だけでも２ヶ月分の小口出納簿未提出があり、そのことも含めて質問を発しましたが、理事会を中心に誰も答えない対応が７年後の今に至るまで続いています。例外が私の理事長報酬６万円の支給遅延の件で、答えないとヤバイからか、管理員は会計理事を通じて小口会計の通帳１ページだけのコピーを渡してきましたし、管理会社までもがストーリーを箇条書きにした手続きの経過報告書を会計理事あてにファクス送信して私の読むところとなりました。

>居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。
当マンションは誰も「みせろ」と言わない状態のままですから、歴代の理事会の対応の労力もゼロに近いと思います。でも、簡易裁判所や警察では「他にやるべき業務がたくさんあって多忙なのに、会計、会計とうるさく言われて困るんです」と、組合員多数と管理会社ら業者の支持をバックにした理事長が言えば、その訴えがすんなり各公共機関に受け入れられています（これで私はすっかり迷惑住民にされます）。

理事会は、当初からずっと会計の質問や帳簿閲覧請求に対しては無視無回答でした。数年後に簡易裁判所が私の「帳簿閲覧請求」の申立てを受理すると、理事長などはそこから急に「見せます」と言うように変わりました。さらに時間が経って私を名誉毀損容疑で刑事告訴する総攻撃モードに入ると、そのための臨時総会の直前の１週間を「会計帳簿公開閲覧期間」として一方的に設定し、私からの反論の根拠となりそうな自分たちの弱点（閲覧未実施とか）をあらかじめ消しておこうと企てたのでしょう。それに私が参加すれば「もう見せたぞ」と言えます（しかも見たい通帳とか残高証明がリストにないから選択されず、見られることもない）し、不参加なら「通知したのに来ない本人が悪い」と言える仕掛けです。実際は後者の道をたどりました。以上、会計だけではないですが、あの手この手の対応がすさまじく、今もまだ何の疑問点も解消されていません。直接事務所に行ったらパトカー来たし。

適正化推進法、区分所有法などの法規から分譲マンションの管理組合の活動を考察する習慣を身につけている皆さんは、大手デベロッパーが売り出した築４０年近い中堅的物件に居住する私の報告をヘンテコに思えるはずです。

例えば、「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という管理会社の不屈の意志と書きましたが、組合会計を見せる見せないの権限は関連法規では理事長（とか理事会）にあるはずなのに、そこに会社が出てくるのはおかしい、と。

でもね、理事長だった私への報酬６万円を無連絡かつ不渡り状態にされた経験（管理員＋会計担当理事＋管理会社による）やその後の理事会運営の観察から、全然法規通りではないヘンテコがまかり通っていると思えるのです。それは、法規的思考が必須で得意技でもあるマンション管理士などが各地で普及させた、マンションを診る比較的上品な「型」とは異なります。

もう３０年近く前、大口の顧客だけに損失補てんしていたという「証券スキャンダル」ってあったでしょう。その時、一般投資家は「どぶ」とか「ごみ」と呼ばれていたという、業界の隠れた慣行が話題になりました。この歴史を管理組合員は忘れてはいけないと思います。マンション管理だって、組合員が管理費や修繕積立金の名目で毎月数万円を出資し、当該物件の資産価値を高めるというタテマエですから、株の世界と似ています。定期・臨時の「総会」が開かれたりするのも相似です。

前述の理事長報酬の件でいえば、事後、議事録とともに渡された文書の中に『管理組合員に告ぐ』と題した匿名の檄文（げきぶん）があって「皆が言うことを聞かないから、オレ理事長やーめたと役職放棄しておいて、役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人を許さない。数々の業務妨害、名誉毀損等々で訴える行動を起こしましょう。」と書いてありました。私の報酬もその出所の管理費も、少なくともこれを起草した（と思われる）管理員のカネではないはずですが、これが組合費に対する「王様」の感覚。しかも、私は「請求した議事録のコピーはポストに入れておいてくれればいい」とメモで伝えていたのに、相手に確実に打撃を与えたい時に限って総務担当理事が当宅に来て玄関で手渡し。グルなんです。

当該管理員の在職中の会計書類をチェックしたいという私の要望に対し、彼の離職後の通帳やら会計ソフト入力データやらを管理会社の担当社員が持ってきて（これまたグルの）監事に見せて「異常がないことを確認した。」と理事会議事録に何回も明記するのです。ああ、憎たらしい。このように、会計資料も核の部分は管理会社が握っている組合なのでしょう。この監事さんは任期最後の定期総会をこっそり欠席し、当日の会場で私だけが気付いて指摘し、その欠席が判明しました。休めば答えなくて済みます。理事長らがそのことを隠して議事進行していたかと思うと、なんちゅうマンションか、かつて賢人に書かれた通り「住民に問題あり」です。

分譲マンションの区分所有者である組合員は。
家主である事の認識が足りない。
家主の代表が理事長（区分所有法では管理者）である認識もない。
よって、理事長も組合員も責任回避をする。
痛い目に合わないと理解できないか？　
それでも理解できない雑魚が順番で理事になる。

1416/1420さん。長期間、正論が通らず一人「悪者・偏狂居住者」扱いされているようで、
悔しい思いをされていることをお察しいたしやす。もしワシが貴方の立場ならどうするかを
考えてみたのじゃが、「調停に反する理事会の所業」については、それを理由とする「民事
裁判」しかないんではないでしょうかのう。「請求の趣旨：調停違反あるいは調停通りに
理事会業務をやらない理事に対する損害賠償」　「訴額：　理事長および監事に対して
それぞれの報酬の１年分」ではどうじゃろう。「調停」という司法の約束を守らないための
訴訟じゃから、裁判所も貴方に有利な判決を出してくれるのではないかのう。ポイントは
金銭をもらう、あるいは金銭の多寡ではなく、「判決で理事会のやっていることは違法」とのお墨付きをもらい、それを一般組合員に周知することで、貴殿に対する賛同者も増えるのではないかのう。そこまでいけば、さすがの悪徳管理会社・結託している理事達も慌てるのではないかと思うのじゃが・・・。まあ、ワシの思い付きではあるが、参考になればと思い
投稿させてもらったのだ。

区分所有法第２９条
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき
区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第１４条に定める割合と
同一の割合とする。
ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理に要する経
費につき負担の割合が定められているときは。その割合による。
２、前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、
その特定承継人に対しても行う事ができる。

九ヌン所有法第１４条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるもの
を除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部
分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面
積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の
床面積に算入するものとする。
３、苗２校の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分
の水平投影面積による。
４、前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

皆さんのご投稿、コメントはしっかり読んでおります。有難いことです。

例えば、現在の日産の社内あるいはグループ企業内、下請部品会社の中で
「ゴーンは無実だ。これは現社長を中心とした陰謀だ！」と１人で主張し、
ビラをまく社員がいたらどうなるか？

分かりきったことです。これと同じくらいガッシリと管理体制が確立した
マンションに住んでおりますです。

特に >1421 にはリアリティを感じます。同類の管理組合のようです。
どうしようもないわけですが、絶望もしていないという矛盾した状況。

任期途中で理事長を降ろされてから、私が長らく求めていたものの１つに
「会計処理細則の創設」がありました。

特に残高証明書については管理規約などに明確な規定がなく、管理組合に
雇用される形になった管理員が毎期の新任役員のために作成し、支給した
『管理マニュアル』（２年前の規約細則等全面改正時に廃止）に保存書類
の表があり、それが載せていた程度でした。

でも、管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
なら、どこにあるの？　どうして『組合保管書類リスト』は載せないの？
こういった質問に答えた理事、理事長、監事、組合員はおりませんです。

ところで、現在、当マンションは「会計処理細則」を備えております。
２年前の規約細則等全面改正の際に創設されたものです。改正臨時総会の
１ヶ月前に突如、同細則の案が発表され、そのまま本番で承認されました。

管理会社ぬきで作成されたと思われる横浜市の団地の会計処理細則と比較
するとその差は一目瞭然で、当組合の細則は何が書いてあるのか意味不明。
私は横浜の細則を全戸に配った。それでも理事会・総会で承認されました。

1422の職人じゃが、結局決算報告書に銀行残高証明は添付されるようになったのか否かを
教えてくだされ。

>1426
近年はご指摘の通り決算報告書に残高証明は添付されていますよ。

今回、１０期分の定期総会議案書（総会資料）を読み直しました。
前回の投稿 >1425 の
>管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
は、大間違いでした。管理員在職中の各期の決算表に記載は「なし」。
したがって、当然ですが、同時期の総会議案書への添付もありません。

「残高証明書発行手数料」の文言が決算表に載るのは、理事長だった
私を退任させた副理事長（理事長代行）が初招集した定期総会（２０
１２年）からです。しかし、そこに添付はされていません。その翌年
（１３年）になると、再び「残高証明書手数料」の文字は消えてます。
添付もありません。添付開始は２０１４年～です。

余談ですけど、銀行の残高証明は当管理組合の理事長あてなのですが、
書類自体は「管理会社の組合会計部」の住所にまず送付されています。
・・マンションの事務所とか理事長の住居への送付ではなかったのか。
これだと、恐らく、組合より先に管理会社が開けて見ることになる？

さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
↑ ２０１４年の話。

理事長就任にあたって会計システムの説明なんてなかった。
↑ ２０１１年の話。

ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

会計の主導権はプロ（管理会社）に握られている、か。
プロは、「組合がだらしないから面倒見てやっている」
って言いそうな。

>>1429
>さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
>管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
>>1430
>ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
>事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

「小口現金会計」も銀行口座で管理しているのですか？
もしそうであれば、口座名義人はどのようになっているのでしょうか？

>1431
「○○管理組合」様、で発行されてます。これが名義でしょう。

小口会計に銀行口座あり、が当マンションの伝統・特徴ですよ。
最近は、通帳は理事長、印鑑は会計担当理事の保管という規定が
会計処理細則に入っています。事故ある時は通帳は副理事長とも。
同時かそれより少し前に「事務所で現金は扱わない」ともされた。

こうなる以前は、たぶん、管理員が通帳も印鑑も保管してたはず。
管理員が起案（金額と用途を記入）した「小口会計振込依頼票」に
会計担当理事と理事長が承認印を押して管理会社に送付されますと、
管理会社が当組合の口座から小口現金の口座に管理費を送る仕組み。

１４３２の続き：
でも実際はこの通りだったかどうか。誰かに指摘されて事後的に起
案し、３者で書類を作ってつじつまを合わせ、合法化したのでは？
というのが私の理事長報酬６万円支給遅延の件です（７年半前）。

見せられた通帳１ページ分のコピーに「利息３円」と載っていたが、
組合の決算書では「受取利息０円」でした。マンコミュ掲示板では
管理会社が組合の小口現金を先に立て替えて「あくまで会社のカネ」
として組合の小口現金口座に送金し、後日、組合が会社から請求さ
れているシステムでは？と書かれたことがあります。いずれにせよ、
実務を独占的に処理していた張本人の管理員を歴代の理事会が守り、
安全にこっそり逃がしてやり、いまだにその当時の会計に徹底して
無回答を続けているマンション管理組合でござる。

会計がまるで金融みたいで、ややこしいのが特徴かも。

７年ほど昔の、残高証明書に特化したスレッド：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255731/res/1-1000/

　過去の会計処理が会計担当理事（または管理会社）の横領だとして、何年後に時効になるのであろうかのう。ご存知の方がいたら、ご教示くだされ。残念ながらそれ以前の件は、いくら問題にしてももはやどうにもならん、ということではないかのう。

処が時効が無効になった事例は意外と多いのです。
頭の悪い悪い奴は時効だと思って有頂天になっていると
とんでもない事に遭遇する。人間は同じ空気を吸って生きている。

マンション管理小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）は、終盤に
「過去三十年の管理費と修繕工事費を会計監査」の章があります。
時効に関わらず、何があったのか、されたのか、知りたいものです。

確かに >1436 に書かれた通りで、専門委員会のボス住民は今でも
「組合に何ら非があったわけではない」にこだわっているようです。
時効になっていても落ち着かない、隠し事・秘め事でもあるのかな。

答えてくれなければそれまでです。答えさせる手段を持ちません。
残高証明で疑義があるようなマンションの管理組合の会計ならば、
最低限の規律さえない状態でずっと運営されてきたということに。

順番持ち回りくじ引き（輪番）制で役員人事をやってきたことが
見事に裏目に出ていると感じます。新旧役員は管理員、コンサル、
管理会社と二人三脚で、知ってか知らずか、何事も承認してきた。

他のマンションで役員経験がある新住民が例えば「残高証明は？」
と言えばどうなるか。叩きつぶし、追い出してきた感じがします。
「私も管理人にやられましてね」と電話をくれた男性がいました。
専門委員会の役目のひとつは管理員と組んだ組合内警察でしょう。

１人の要望や質問に答えることを百害あって一利なしと思うのか、
時効でもう逃げ切れたと考えているのか、などは分かりません。
全構成員と契約先企業がともに真相の発覚をガードするなんて、
「究極のマンション管理」かと思います。地元の警察も味方して。

規約に管理費等の負担割合とあるのに、自分の管理費等から
負担額を割り出した。
収支報告書と合計額と合わないので、管理会社に負担額一覧を要求した。
中々提出がないので知人の司法書士に頼んで内容証明で催促した。

処が規約違反で、管理費等の徴収が特定の組合員が負担が極端に低い事
が判明した。

管理会社は人気ＮＯ１と評判の良い大手の管理会社です。過去の収支報
告書を精査長である。

不正の匂いがぷんぷんですが、疑いの過去の役員と管理会社（顧問弁護
士含む。）は過去の事で時効が成立し、しかも既得権を主張しだした。

組合員は同じ空気を吸っているので時効は成立するでしょうかね、？

理事会が「質問に答えない」の中には、決算書の「訂正要求に応じない」という行為も含まれます。

例えば >1433 に書いた、２０１０年頃の「利息３円」（通帳）が「受取利息０円」（決算書）だったこともその類で、昨日、改めて確かめたら、２０１５年あたりでは小口現金会計の口座の預金に付いた利息（１円）が決算書の「受取利息」としてきちんと計上されていました。

つまり、小口の口座に入れられたお金は管理会社による立て替えではなく、組合の管理費だということです。２０１０年の会計処理の訂正に応じないで２０１５年の会計は公正にやるなんて、悪い意味で感心します。

他に、２０１１年（＝理事長退任と管理員辞職の期）の役員報酬と管理員給与についても１６万円の訂正が必要、というのが当時からの私の主張です。私が名誉毀損容疑で事情聴取（任意）された際にも資料を持参し取調室で説明しましたが、警察は私が受けた容疑についてだけで調書を作成しました。

以上のほかにもいろいろとありますが、どこからどこまでが組合の行為であって、そこへの管理業者の関わりの程度を識別するのは困難です。実際は１００％が組合の行為であるとして訂正を求めざるをえませんから、そうしてきました。が、理事長報酬支給遅延の件からも「管理員が中心で会計理事と管理会社がサポート」し、最後は「組合全体もサポート」することで会計の正当化がうまくいくのだと私は見ています。

委任契約ですから、理事長は委託したからと言い逃れられないでしょう。
いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような
契約内容になっている。
知識のない理事長は管理会社抜きでは組合運営は不可能に近いので、
全て管理会社任せになるが、不正等が発覚した時は、委任したからと
言ってその罪からもがれられない事を知ったときは、後のお祭りです。

「小口現金会計の口座」と書き続けてきましたが、２０１２年に
管理員（組合雇用）が退任して新しい管理員（管理会社社員）が
着任すると、それまでの口座は廃止されて新規に小口用の口座が
開設されました。口座番号が変化していたので、気付きました。

こんな手続きをする必要がどこにありますか。人が交代しても、
同じ口座・通帳で業務を続けることは可能です。過去との断絶、
調査の阻止。同じ口座を使い続けたら、前の実績を調べられる
リスクがあると、誰かがどこかで判断でもしたのでしょうか。

その数年後（今から２～３年前）、今度は「永久保存」の規定
がある『管理規約原本』を紛失したと発表されました。規約と
細則等の全面改正が事業計画の本丸になった時期の出来事です。

やるだけやっておいて、足跡は徹底して消す。すべて手順通り。

>>1441
その反対もある。
内は分譲当時は管理会社雇用で特定の組合員（特に役員経験者）との
個人的付き合いが多く、町内会長までする始末、
勇気ある組合員が管理人交代を要求した、別の管理人が着任したが、
元の管理人とは性格が真逆の人物で規約違反をしたりマナーの問題も
公平に扱いだした。これを良しとしないのが前管理人と仲良くして、
色々融通をきかしてもらっていた元役員連中が管理会社に解約騒動を
ちらつかせて圧力をかけだした。
これを見ていた前管理人を交代させた組合員が、管理人を補佐して役
員に立候補して役員になった。
役員会で役員の過半数に事の次第を説明してこの騒動を収束させた。
こんな例もある。組合員の考え次第でしょう。正しい事は自信を持っ
て主張しましょう。こんなこともありました。つまり人間性の問題で
しょう。真面目が一番です。管理人と言う仕事は孤独でしょう。
住民との個人的付き合いはご法度です。

>1442
存じております。当組合と逆のパターン（よい管理員を組合雇用化）で
正常化なさったマンションでしたね。すべて参考にいたします。

>1440
こちらの方の書き込みも非常に示唆に富みます。
>いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような契約内容
この問題は、役員（理事・監事等）の「なり手不足」に関係しうると思います。

当マンションでは２００余名の組合員が毎年、定期・臨時を問わず理事会・総会で
企業提案の丸呑みを続けてきています。異論（例：「理事長を辞めさせたのなら、
他の理事たちも総辞職すべき」）が出ても途端に専門委員ボスなどが「感情的にな
るな」と言って封じてしまいます。初期には「それをその場で聞いていて反論でき
なかった自分が悔しかった」との匿名の手紙をもらいました。恐かったのでしょう。

基本的に「ほかに選択肢がない」状態で総会などの集会をやられるので、１００％
に近い組合員が賛成・承認を繰り返しています。他方、「ほかの選択肢」が私から
配布文書で示されても無視し、管理会社の意のままの理事会案に積極的に乗ります。

以上のような状態が続く中で、組合のスキャンダル自体は分かりやすい構図なので、
新聞や本など「活字を読む生活」をしている組合員なら、役員にされて悪事に加担
したくないとの感情を持ち始めるのだろうと推測されます（これは私が理事長職を
途中で降りた時の理由と同じ。議事録の承認印を拒んで管理員中心の運営に反対）。
こうして生まれる「なり手不足」の傾向が、内外のワルたちには致命的のようです。

取調室で刑事が真顔で「あんたの文書配布のせいで理事のなり手がいなくなれば、
マンションがスラム化して困ってしまうと○○さん（専門委員ボス）が言ってるぞ」
と語った時、私は、ああ、この刑事さんは本気で専門委員の主張を信じているのか、
それとも全体像をつかんだ上での”演技”なのだろうか、と多少憐れみ、疑いました。

が、住民の一部に悪質管理の仕組みが分かり始め、なり手不足の形で顕著になると、
専門委員を旗手とした既得権集団による、私への圧迫もひどくなる傾向はあります。
>1440 に記された法律的カラクリが知られてなり手が不足し、悪事の防御体制が
崩れたらそれこそ恐怖なのでしょう。このつながり・関係は、間違いないはずです。

そういえば、私に対する刑事告訴（名誉毀損容疑）のための意見交換会の資料（臨
時総会でも配布し使用）には「共同の利益に反する行為」（マンション管理新聞）、
「理事のなり手がいない」（日経新聞）、「荒れゆくマンション」（朝日新聞）の
見出しの記事が添付されていました。スラム化を声高に言うのは業界の常套手段。

悪徳組合員と共謀して真面目な組合員を排除する事によって
マンションのスラム化を促進して利益を得るのは誰でしょう。

だれでも理解できるでしょう。見抜きなさい。

警察が告訴、告発の相手にしてくれるなんて、稀有の警察署です。
以前理事長が不当利得をしており、弁護士を付ければ告訴状を受理してくれる約束で有ったが、弁護士同伴でもごまかされ、受理されないで終了。その為管轄公安委員会に「不受理調繰査」を依頼したところ、ごまかしの回答。当方は納得できなかったで、ごまかした警察署管内で交通違反を繰繰り返し、違反金不払い、呼び出し状を公安委員会に送付したところ、10年経過した現在何もお咎めがない。

>1444
ハハハハハ　うまい

>1445
２年前のちょうどこの季節に「事情を聞きたい」とだけ電話があって出頭しました。てっきり自分が被害者の案件（警察本部に書類を送付していた）で話を聞いてもらえるものと早合点し、のこのこ出かけました。どうせまたたらい回しの、形式だけの事情聴取で立件なんかされないだろうと承知していました。

着いたら突如、取調室へ入れられ、２名の刑事（手には本部に送った書類があった）に質問・怒鳴る・質問・怒鳴る・・・を延々とやられました。

連休の合間、刑事事件専門の弁護士を探して相談しに行きました。名誉毀損容疑の証拠とされていた私の配布文書を見せると、「この程度のことで？　警察は受理したくなかったはずですよ」とコメントされました。

その５年ほど前には管理事務所に行った私に対し、サイレン無しでパト３台が出動。サイレン無しなのに現場にはずらっと大勢の当マンション老人会員（管理員の第２護衛隊）が集合していました。結局、私はお目当ての資料について管理員と話ができず、味方の住民宅へ逃げていた管理員がパト到着後に外に出てきて警官と仲良く話すのを見ながら帰宅しました。

全国紙の地元支局記者に電話すると「逮捕者が出たら教えて下さい」。ほら、逮捕未満の案件ならマスコミ・報道機関の目も届かない警察の自由ゾーンなのですよ。社会の盲点。管理会社は知っている。

マンションの管理については、区分所有者、管理組合員の立場では”見えない部分”が必ずありますね。当マンションでは、管理組合の理事長だった私にも全然見えない部分を「見ていた、見ることができる立場にあった」のが管理員でした。現場で実務をこなしてきた張本人であるその管理員は、専門委員たちが入り込んだ「（理事長の私を除く）理事会」（「合同会議」と名乗っていた）によって完全に守られ、会計監査を求め始めた理事長の私を退任させた後、安全に退職し転居して去ることができました。７年前の出来事です。

プロは、着手する前からすでに極めて高度なレベルで逃げ道を考えています。普通の住人からすれば「そんな下らんことに時間とエネルギーを割くなんてバカバカしい」と思うことにも、かなり入念な準備と計画を整えるみたいです。５年前のパト３台入場の件（>1446）でいえば、マンション老人会には連絡網があって携帯電話で会長１人にでも知らせれば「入ってきたパトカーを見たら家を出て管理事務所前に全員集合」あるいは「１６時１０分頃にパトが来るから全員来い」が可能という手はずでしょう。実際はどうだったのか？　は、私の立場からは見えず分かりません。事務所を訪ねた厄介者がこういう「見えない」状態になるように、管理員は私の目の前で味方の住民宅にその住民と一緒に入り、”施錠”しました。計４０分以上も立てこもって、誰が誰にどんな電話連絡をしたのか？　物理的に遮断して敵に知られない仕組みを前もって作っておく。

大手ディベロッパーが売り主の２００戸超の中規模マンションで、こんな防御システムが本当にあったのです。

>1446 の「お目当ての資料」とは、組合で雇用していたその管理員の履歴書。理事長の私がいくら要請しても提出も提示もしてもらえませんでした。１０年以上、年齢すら確認せずに４０万円近い月給を管理費から毎月出していた管理組合ということになります。結局は見せずじまいで理事会が退職を承認しました。

さらに、当組合には規約と細則以外に「内規」があって、この管理員が管理会社の雇用から組合の雇用に変わる直前の時期にできた内規に「管理員退職金制度」（「慰労金」が正式名称）が埋め込まれていました。組合雇用での在任１２年間で４８万円。私は個人攻撃されてきた経緯から「支給には反対」の立場でしたが、結局はこれも満額が支給されました。

しかし、一介の組合員になった私がこの会計処理の事実を知ったのは、なんと１年半後でした。私ともう１人は何度も「もう慰労金を渡したのか」と尋ねましたが理事会は一切答えず。１年半後の定期総会決算書の表を見て支給の事実がやっと分かりました。「支出の部」の「雑費」の摘要欄に「前管理員退職慰労金、電球代等」と小さく書かれて終わり。この内規は当該管理員専用の立法だったようで、その後すぐ廃止されました。

プロのアイデアか知らんが、実行するマンションの住民・組合員も相当なもんです。

俺のところの管理員は、月額5万円で雇用されている。
重要事項説明書では、管理員費25ノン円。そのためろくな管理員が来ない。

うちは委託契約には管理員業務費は月額５６万円での契約である。
管理員より給料明細者を見せてもらったら月額２０万円でボーナ
スは年２回各２０万円で残業手当は支給されるので平均すると月
額２３万円位だそうです。管理会社の利益は約２９万円位になり
ます。

有斐閣の月刊誌『ジュリスト』５月号（No.1532）：
特集「マンション管理と法」
http://www.yuhikaku.co.jp/jurist

悪徳組合員と悪徳管理会社と管理会社雇用の悪徳管理人が共謀すると
組合員は手の打ちようがなく、されるがままである。
手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
か。？

>>1452
>>手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
マンション管理士も同様の人種。組合員が利口にならなければ、何も生まれない。

>>1453
罰則規定を強化するしかありません。
その為には証拠をそろえる坦当が必要でしょう。

罰則規定を強化しても、そのすきを突くのが管理会社。　財閥系は頭が良いから特に悪知恵が働く。　そうはさせんぞ。