管理会社のあくどい手口（2）

>1355 さん、ブラボー！
ここにも良識派がいらっしゃいますね。特に賛同 ↓
>分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
>組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとって悪い案件は可決されません。
>マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産の価値はある。

さて、あくどさを感じる”疑惑”を記します。管理規約の原本についてです：
２年前の春に当マンションは管理規約を全面的に改正しました。その過程のただ中で、ある月の理事会議事録に「規約原本が紛失していることがわかった」とさりげなく書いてありました。他方、比較的最近に『管理組合保管書類リスト』（作成：６年前、公開：５年前）を再読したところ、「管理規約原本」はきちんとリストに挙がっていました。ということは、５、６年前～２年前までの２、３年の間に紛失したことになるでしょう。

こんな大事な物、不注意でなくすだろうか。改正前の規約は >1354 に記した「１２年間続いた自主管理体制」用に改造していたもので、ところどころに陰謀的な変更の跡が感じられました。特に標準管理規約との対比で言えば「（不正発見時の）監事の臨時総会招集権」の一文が抜けていたり、帳簿の作成・閲覧に関する条文の主語が「理事会は」となっていたりしました（標準規約は「理事長は」）。

もちろん２年前の規約改正は私から見れば「改悪」であり、設計コンサルが呼んできたマンション管理士が先導して全面的に変えられたものです。すなわち、「１２年間続いた自主管理体制」の法的な足跡を帳消しにしてしまう側面はあったと思われます。改正前の原本の紛失は意図的（故意）なのではないか。例えば、将来、万が一でも捜査や裁判沙汰になったとき、改正前の規約原本が存在しないほうが有利になるとの弁護士的判断でもあったのでしょうか。あるいは本当にただ無くしただけなのか。謎です。

>>1356
管理組合、管理会社の不正問題は、訴訟になったところで区分所有法無知の判事、マン菅法は正式な法律時になっていないと言われている内容では、まともな判決ができない国家の国民、マンション住民で不幸です。

まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

訂正、冒頭の規約原本の重要性を理解している組合員はほとんど
　　　いないに訂正します。

>1357 >1358 ともにブラボー！ですなぁ。>1355 は永久保存の価値あり。

原本紛失の後日談：
規約細則全面改正の臨時総会が無事「可決承認」で終わり、その直後か、「原本を無くしたから、組合員による今回の承認と複数人の役員の署名押印を以って規約原本とする。」と何かの議事録に書いてあったような。もう一度たどってみます。

当時の理事長など、当時も今も執行部は私には敵対的で「親・業者」です。管理会社（大手）はシロウト相手にクロウトの手口を総動員してでもマンションで利益を上げようとします。原本の重要性の理解度は、１３５８さんの指摘の通りです。

（規約の設定、変更、及び廃）
区分所有法３１条
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三
　　以上の多数による集会の決議によって、する。この場合において、
　　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定
　　、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四
　　分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有す
　　る者が反対したときは、することができない。

前項３０条第二項
２、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないも
　　のは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除き、これを共用
　　すべき区分所有者の規約で定めることができる。

これと、異なる規約は無効であるとの法律家の見解がおおいです。ある
マンションで規約は重要であるとして、この３１条は緩いとして五分の
四以上の賛成でないと可決してはいけないとしたら、四分の三以上の賛
成は得られたが五分の四には満たなかったので否決とした場合が争点に
なった事がある。くらいです。

理事長と毎月一回飲み会してて合法的な管理費の着服と営業がマッチすることによって、それに邪魔になる者は協働で排除してるかもしれないですね？
とにかく不審な点は調べないとですね？
不正があったばかりの管理会社ですが、管理会社が協力していないことを願いましょう。

https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12440766727.html

>1360 に書いた通り、まず当時の理事会議事録をたどってみました。

やはり、規約細則改正の臨時総会が可決承認で成功した１ヶ月後に、
「以前より管理規約原本がない現状について報告があり、現に有効な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、理事長他２名の理事が認めた書面を添付し、発行することとした。」と記載されていました。

紛失問題の起点として「規約原本がないことがわかった。」あるいは「紛失していることがわかった。」旨の記載は、私の記憶にはあるのですが、今回の再点検ではまだ見つけることができていません（発見したらまた報告します）。６年前作成の『管理組合保管書類リスト』も再度見ましたら、やはり『管理規約原本』とあるが、その「内容、保管期間、保管場所」のすべてが空欄でした。『管理規約（写し）』のほうは、「第０版、永久、机下」と記入されているのに。

【私見】恐らく計画的に「新しい原本」を臨時総会後に成立させたことで、やはり、それまでの管理規約を法的に抹殺・抹消して過去の一時期（１２年間の自主管理体制）の土台を闇に葬った？？？
上述の「現に有効な管理規約としては、」という文言がとてもひっかかる（原本がない状態＝無規約での組合運営、と考えれば「規約違反」を問うこと、並びに「規約違反」の概念自体が成り立たなくなるでしょう。それは過去の違反者たちにはバンザイ！でしょう）。ホント、すごいマンションですよ。管理会社、組合理事長とも手練手管に権謀術数のオン・パレードで、歯止め効かず。

原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。司法はどう見るでしょう。

話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

こんばんは。せっかくですので、お尋ねです。

兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

よろしくお願い申し上げます。

>1364

>原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
>そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。
ご指摘の通り「無法地帯に等しい」のですが、大手管理会社やコンサルの
サポートがあって、合法的運営については特に議事録上はバッチリです。
数年前に掲示で「当管理組合に何ら非があったわけではない。」と断言
されました。会計帳簿閲覧請求で私が簡易裁判所に調停申立した時です。

>司法はどう見るでしょう。
築４０年近いですが、本格的に司法を導入したことがまだない物件です。
私は調停以外の法的手段を使いませんし、理事会率いる組合側は問題を
書いて内外に知らせた私を名誉毀損の容疑者として警察に訴状提出した
ものの、捜査（任意の取調べ）を経て「不起訴処分」になったため、
裁判まで行きませんでした。会計実績を調べるという私の姿勢を是とし、
大手管理会社と敵対しかねない案件に乗ってくる弁護士はまずいません。
「組合員でも組合の通帳は見れないぞ、プライバシーだ」と言われたな。

この板（スレッド）は「管理会社の」あくどい手口がテーマですが、
分譲マンション内の「法」を考察するとどうしても「住民の」あくどさ
も論じざるをえません。>1355 のように住民は無知で操られていると
強く思われる時もあれば、「善悪を知っていて会社を助けている」と
思える時もあり、真相はよくわかりません（組合操縦法は企業秘密？）。
ただはっきり言えるのは、「１２年間続いた管理人中心の自主管理」
の会計を議題にしないように理事会・総会が続けられていることです。
問題発生以降８年、毎年７名が理事・監事になりバトンタッチ、リレー
ができています。実績隠しの点で、業者と組合は共犯の関係なのでは。
ちなみに警察は「業者と組合」に味方し、調停員も同様でした。残念。
ごく時々、理事長就任を拒む人が現れます。３年前の副理事長は転居、
２年前の副理事長は辞任を望んだが「そんな理由は認めない。続けて
職務をまっとうせよ」と議事録に書かれていました（強制労働？）。
”そんな理由”が何なのかは記載がなく、本人も黙っており、不明です。

>1366
管理会社内部の事はわかりますが、理事長の不正の事はわかりません。
やっていると疑わしいことはありますけど、手口までは…

1365 管理会社 21時間前
話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

１３６９さん、１３６５で、
何でも答えると宣言しているでしょう。頼りにしていましたが、
がっかりしました。

>1366 の引用 ↓
>兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

当マンションにおいてもそう思うことが多々あります。役員（特に新旧の理事長）の言動に常軌を逸した特定業者礼賛（や私への無理解と攻撃）が表れるため、だいたいわかります。しかしシッポはつかめないです。恐らく組合が支払った代金からキックバックされたりしているのでしょう（つまり代金の水増し請求）が、手渡しだと足跡も残りませんし、税金でもないので当局も等閑視。大規模修繕での業者間のリベートは近年問題視され報道もありますが、組合員レベルまでは疑問視されることもなく容認されてますね（特にマスコミ）。

ずっと無視無回答できたのに、私の会計帳簿閲覧請求調停の１回目からすぐ「見せます」と答えていまだ見せずに６年経過できている当時の理事長さんは、「防火管理者」に就任し、今まで毎月５千円の報酬が管理組合費から支給されています。会計調査回避成功の論功行賞と言えますが合法です。理事会議事録によれば、当人が「防火管理者」試験に合格した際、会議で管理員（管理会社社員）が報告したとのこと。業民一体。これなども１人にずっと続けさせたら良くないと私は思うけれども、批判の声が上がらない（上げられない？）組合です。調停最終回（３回目）で「閲覧実施前に話し合って何を見せるか等を確定する」旨を互いに同意したのですが、その後２度（集会所、ファストフード店）面談してどちらも”会うだけ会っておいて見せる段には進ませない”のが先方の態度（仮に見せる段に進まれても『組合保管書類リスト』は役員と管理員の仲間内で整理し編集しているから恐らく「大丈夫」）でしたので、私はペテンにかけられたに等しい。この業界は、信じるとたいていだまされますね。現在は、私がゴネているから閲覧が実現しないのだという話にされています。

ちょっと古い情報かな？　４ヶ月前の刊行物を紹介：
『週刊東洋経済』（２０１８年１２月８日号、定価７１０円）

特集：マンション絶望未来（P.１８～P.５５）
気になる【主な目次】
・値上がり限界、新築は大収縮、マンション老朽化の多重苦
・タワーマンション「勝ち組・＊＊＊ランキング」
　／騰落率ランキング／ワースト１０／デベロッパー別／賃貸＆売買の多さ
・高齢化/管理不全/空き家「廃墟化マンション」の実態
・（有識者に聞く）マンションを延命するには
・タワマン修繕クライシス
・悪質コンサル　相場の２倍も当たり前　工事費「水増し」の手口
・業者にカモられないための自力で進める大規模修繕
・大規模修繕”談合”の舞台裏
・国交省のマンション政策　現場が見えていない！？
・長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

バックナンバーはまだ売られているでしょう（書店にお問い合わせ下さい）
自治体立図書館にリクエストすれば何らかの形で後日用意してくれます
（各項目、初心者でも読めるように書いてくれています）

「プロの記述」とはマスコミ報道ということになるのでしょうが、

管理組合（員）・住民を業者にだまされやすい無垢（ムク）な存在として「性善説」で記事を書いているのか？　
それとも、業者と一緒になって、場合によっては業者の弱みにつけ込んで「自分（ら）は組合員だから私的利益を得る資格がある」というデカイ態度の「性悪説」で描いているのか？

この区別の線は、記事の質を判定する上でとても大事だと思います。

新聞・テレビ・雑誌はことごとく前者（性善説）と言ってよい様相です。大手不動産会社、業界おなじみの大学教授のコメントはいつも載りますが、同じ会社の直轄的物件でホトホト困らされ苦しんだ方の話は出ません。

マンション内部とか「理事会」周辺でいったい、本当はどんな管理が行われているのでしょうか？　各マンションのホントにうっとうしい直言居士（ごまかさない人）を様々な法令や規約細則、組織などを駆使して脅し、転居させてこなかったでしょうか？　泣き寝入りさせてこなかったでしょうか？　後からでも書類を作り上げるなどして悪の連合を法的に正当化してこなかったでしょうか？　悪の連合と警察との秘密の協力関係はまったくないと言えるのでしょうか？　

これらの疑問にズバリ答えるマスコミ報道は絶無でしょう。対照的に、困っている「個人」の記述はインターネット上を始めとして多数存在します。誰の話を聞かなければ解決しないのか、明らかです。末端の「個人」です。編集後記「この２ヵ月ほどモデルルームや廃墟化マンションの現場もくまなく歩きました。」だとさ。

わがマンションでは、管理組合活動として「説明会」が時々行われます。
実態は「業者による」組合員のためのイベントなのですが、特に今回は、
不参加でその場にいなかった人へのフォロー的資料配布もありません。

先日、私は参加しました。テーマは「保険」です。
今月、最近の理事会議事録を目にしたところ、「説明会にて、管理費の
金額が上がっても個別（戸別）に交渉する手間が省けるのならよいとの
意見が出され」「管理費の改定を視野に入れて」の記述がありました。
私の発言や他１名の質問「今日来ていない組合員のことはどうするのか」
については何も記されていませんでした。

私を含む誰かが「管理費が値上げされようとしている！」と知らせたく
ても「文書の配布行為はやめて下さい」が理事会の強い基本姿勢です。
この要請を無視して配布してもよいのですが、私の問題意識はもっと
深いところにあります。実質的に、組合員の発言に対してはどこにも
「聞く耳」が存在していないという管理手法が適用されているのでは？

１年３６５日のうち定期総会２時間弱の中で１、２回何か言えるだけ。
説明会も似たようなもので、何か言ってどうなるものでもありません。
業者と（追随する）理事会に好都合な発言なら議事録に採用されます。
実質的に理事会だけでレールを敷いてしまう、その正当化に議事録を
作っているだけ。「理事会商法」であり「議事録商法」でもあります。
ずるい編集であること、真相とは違うこと、不利益になりうることを
全組合員に伝えたとしても、賛成と承認以外やらない管理組合です。

イメージは、まるで馬車です。引かれるままに、どこまでも皆で進む。
馬は理事会、車には２００名の組合員が乗っています。批判は要らず。
馬の手綱を握る御者（ギョシャ）は、管理会社を始めとする業者です。
あぁ止まらない。何をしても止まらない。賛成と承認あるのみの団体。
こういうマンション管理、はびこっているんじゃないか。ラクだもの。

私が役員なら、組合員の意見を聞きながら運営するほうが気分が良い。
任期１年だけの毎年の理事長が、聞く耳を持たない人ばかりで不自然。
これらはプロの手口なのか、アマにも原因があるのか、きっと両方か。