管理会社のあくどい手口（2）

有能な管理者は優秀な管理会社やマンション管理士を選んで有効に活用する。

>1276 >1277
両投稿とも結局は管理組合の「支払い」をもたらす「お買い物」の話。つまり業界人的ご主張です。短文で根拠も不明。

私の近所の「自主管理マンション」は、大規模修繕着工前の準備段階で管理組合員が、ベランダ面積と固定資産税の計算のやり方について数十年にわたる役所のミスを発見し、全体で数億円もの払い戻しにつなげました。新聞・テレビでも報道されていました。

１２７８さん、１２７７ですが、お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。後は後継者の問題でしょう。
内などは理事は順番制です。以前は優秀な役員の立候補を期待して、立候補制を規約に盛り込んでおりましたが、なぜか廃止されていました。

>1279
>お宅のマンションの役員の腕前なら自主管理は簡単にやってのけるでしょう。

私の数々の投稿の核心、当マンションのトラブルの最重要点とは、２０年近く前に導入された「自主管理」が専門家らの言う「全部委託」「一部委託」「自主管理」の３区分のそれではなく、極めて詐欺に近い意図と手法で合法的手続きを経て移行された管理体制としての”自主管理”ではなかったか、との疑いです。つまり、名ばかりの自主管理だったのでは？という疑惑です。

初代管理員の時代（１８年間）は管理会社への全部委託でした。その途中、第一回大規模修繕工事があり、設計コンサルタント（「管理組合運営コンサルタント」も標榜）を紹介されて以後、現在まで管理会社とこの設計コンサルとの業務委託契約が毎年更新されています。

二代目管理員の時代（１５年間）は、始めの２～３年間で管理規約や細則、諸契約書を整備した上で約１２年間の”自主管理”が採用され実践されました。自主管理だからといって前述の管理会社と離縁したわけではまったくなく、同社へは「会計のみの業務委託契約」が続けられました。途中に第二回大規模修繕工事を始めとする各数億円規模の改修工事がありましたが、すべて前述の設計コンサルタントが受注しました。理事会や総会での管理組合の意思決定（特に発注、各種契約先の決定）がそうなるように、関係の会議の準備をしたり出席したりして運営を牛耳る管理員は年齢（組合側は確認していないと思われる）のこともあって会社から組合の雇用に変更となりました。組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」が結ばれたということです。同時に、自主管理移行準備の２～３年の期間に専門委員会が正式に発足し、二代目管理員と同じ機能（発注、各種契約先の決定に影響を与える）を果たしました。

通常、マンション管理組合内に設置された専門委員会は理事会の諮問機関と規定されますが、その形（タテマエ）をとりながら管理員／設計コンサル／管理会社ら業者のための親衛隊として働くというのが当マンションの”自主管理”時代に見られた現象でした。

７年前にたまたま順番で理事長に就いた私がまさに身をもってこの詐欺的”自主管理”のカラクリに気付き、組合員全戸に文書を届けて問題提起し、結局その１年後にはまず私が理事会からの辞任勧告を受けて辞め、次に二代目管理員が退任し、専門委員会も１名だけ残して他の５名が理由の説明もなく辞めました。しかし、三代目管理員からは再び前述の管理会社への業務委託（会計以外も含む「一部委託」）になり、管理員も組合雇用から管理会社雇用に戻され、「１名だけ残して」おいた専門委員会はその後の工事を機に増員され復活しました。

すなわち、全部委託 → 自主管理 → 一部委託　と管理（業務委託）体制が変わっても、管理会社と設計コンサルタントはずっと当マンションに君臨し続けているわけです。「契約先は変えさせない」という本音と魂胆がここに見えていると思います。したがって、当マンションの役員の腕前は”この２社がいてこそ”の物であり、１２７９さんのおっしゃるきちんとした正真正銘の自主管理は、とても自分たち住民だけではできないはずです。私の言う詐欺的自主管理であってもプロのノウハウなく住民のみでやれるのか？無理だと思います。むしろ、今に至るまでずっとプロの業者の腕前に頼りきってきた管理組合の動きなのではないでしょうか。

ちなみに、当マンションの契約先の管理会社とは違う企業の物件でも「会計のみ業務委託」する”自主管理”の組合が存在することが分かる投稿を見つけておりますので、下記に紹介しておきます。会計資料の閲覧ができないというその後の展開まで酷似。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/res/156/

>>1170

判事の氏名を教えてください。

管理会社が理事長妻が理事長なりすまし決算書類、議事録署名捺印してますが黙認
理事長でもないのに理事長扱い
全ての工事を自分の下請け会社にして
二重にもうけ
管理会社変更検討してますが圧力かけきました
大手だから安心は絶対無いです

教科書的には管理組合の代表は「理事長」で、組合の要（かなめ）は「理事会」、最高の意思決定機関は「総会」などと言われますが、実際は違うというマンションがかなり多数存在していると思われます。

私のマンション（分譲会社の子会社が管理業務委託先）の管理組合の要は理事会ではなく、なんと「管理会社」です。経験不足の管理士には恐らく理解不能で「そんなことあるわけがない。会社は組合にとって外部であり、契約先のはずだ」とか言って、私の考え方が間違っていると主張したくなるはずですが、ま、とりあえず、私の話を聞いて下さい。

管理組合の理事会や総会の議事録の素案を管理会社に書いてもらい、それを組合の数名の役員でそのまま承認すること。月々の会計報告書類や定期総会での決算諸表を管理会社に作ってもらうこと。こんな大事な業務を委託しているようでは、当該の組合は会社の出張所・出先機関に過ぎなくなります。組合側でもチェックすることが大事とよく言われますが、私のマンションでは（特に過去の）通帳や残高証明書などを管理会社に保管してもらっているのではないか（あるいは、「会社が組合に持たせない」と言うべきか）と思われる節（ふし）があり、大きな疑惑を生じさせています。チェックと言っても、会社が許容する範囲において可能というだけで、組合側には”限界”があるように感じられます。

私は任期途中で「辞任勧告」を出された、”社業非協力型”の元理事長で、その後は非役員の管理組合員に過ぎませんが、私だけ「理事会の傍聴並びに資料提供をしない」という決議の対象にされました。事実上の「排除」です。私が独自に、単独で組合運営や会計上の質問状を出しても、管理規約に根拠のある帳簿閲覧を要望しても、理事会はきちんと対応してくれません。それだけでなく、あろうことか、監事や他の全組合員も私の質問や要望を放置し続けてきました。こうなると、マンション内において規約等の法を守らせる環境が破壊され、会社や組合にとって不都合なルールは無いも同然です。全員で違法行為をしているような形になりますが、多数決でもやれば全体に合わせない私の孤立ぶりをはっきりさせることができ、善悪を逆転させて理事会による私の「排除」も正当化できます。すべては、「あいつ（＝私）にだけは情報を渡すな」との会社の方針があって回っているようです。こうまでして何をガード（防御）しているのでしょうか？

私は、分譲マンションのこんな実態は外部の社会も知っておくべきだと思い、記事を書いて投函する等の行為をしてきましたが、いろいろな理由（評判や資産価値が落ちる、名誉毀損にあたる、等々）からネット上も含めてよく非難されます。しかし、そもそも私（だけでなく、マンションコミュニティ掲示板に投稿する多くの人たちも含めて）のマンションの管理組合の内側に入り込んで運営に干渉し、理事長や理事、監事や専門委員、ひいては非役員の一般組合員全体までも操り、脅しやだましを使ってきたのは大手管理会社（全部かどうかはわからない）を始めとする業者です。つまり、内と外の境界を私たちよりも先に越えて「侵入」したのは企業ということになります。外に言うな、というのはあまりにも勝手に思われます。

企業からすれば、「管理組合が自分で業務をやらないと言うから有料で代わりにやってあげているのだ」と言いたくなるのかもしれません。私のマンションの住民（管理組合員）たちは、４０年間ずっと同じ管理会社と修繕コンサルタントに任せ続けていて、内部にいる私から見ても「謎」そのものです。何をどう考えているのか、何があっても選択を変えることがなく、私への非協力で一致している感じで、基本的に不可解な集団と言えます。

集団（管理組合）を細かく見れば、修繕コンサル直属の「専門委員会」が実質的な「常任理事会」に成り上がり、本当の理事会の方向を先に決めるに等しい影響力を持っていました。本当の（公式の）理事会や監事には「意欲や能力のある組合員が就任できる選出方式がよい」との私の提案は、コンサルが紹介した管理士により否定され、いわゆる輪番制（未経験者対象の順番くじ引き）がずっと採用され続けています。業者には「やる気と能力を兼ね備えた住民であっても、非協力型なら役員としては不要」なのでしょう。何十年もこの方式（任期２年、理事長は１年）で役職が回ると少なくとも承認印を押してきたということになり、この慣行に違和感を覚えた者は物件を見限って売却・転居に流れやすく、逆にマンション全体に占める（管理会社に対する）イエスマン＆イエスウーマンの割合が高くなります。「過去の一時期の会計実績を調べたい」という私の要望について、会社を中心に非協力型の組合員ばかりになっている原因がここらにありそうです。住み続けたければ、会社の企業会計にまで到達しかねない組合会計の調査なんかに関わらない方が安全というわけで「触らぬ神に祟（たた）りなし」的な態度にもなりやすいのでしょう。

組合は３年という時間と修繕積立金の一部を費やして私を名誉毀損で訴えましたが、うまくいきませんでした。今度は同じように時間と組合の資金を「過去の一時期の会計調査」にさいて、疑惑解消と私の名誉回復をやるべきだと思うのですが、理事会を中心にそういうことは一切やらないと裏で決めているかのようです。またまた同じ業者のもとで３回目となる大規模修繕を実施すべく、（特に過去の）会計のシステムと実態を知りたがっている私を排除しながら、着々と運営されています。あくどいですねぇ。

長々と書いていますが、嫌なら出ていった方が幸せになりますよ。
貴方基準の正義に付き合うのはしんどいですし、時間の無駄です。

マンションに住むのは、都心の立地で生活至便なのだからであって煩わしい事に巻き込まないで下さい。

実際にまじめに考えるとしんどいかもしれませんが、自分の居住するマンションの状況と照らして、なるほどと思えます。

書き込みはありがたいです。

１２８４さんの投稿を読ませていただきました。
組合員はしっかりしないといけないとつくずく思いました。

有難うございます。

1.組合員（区分所有者）のほとんどは、議案に対する議決行使権（賛成か反対か）と委任状（議案に賛成お任せ！）の違いすらの理解もありません。

2.修繕積立金残金も月々の積立徴収費（推移表）も、みんなのお金と思っていますが、（そうも言えますが、、）実は、皆、自分の部屋のみに積み立てていて、売却（所有権移転）時にはその部屋に附着。大規模修繕時に悪質コンサルに残金カラッポにされたら、その後の徴収方法をステップ償還しても先に伸ばしても、積立金は自分以外は誰も出さない。
この理解が薄すぎます。
例）ローンの支払方法を変えても年間返済率（償還割合）は変わりません。

さて、正義派（としましょう、、）の皆さんが日々思っている不満を変える唯一の方法は、「極めて具体的な議案」にて臨時総会を招集する為、住民の5/1の署名捺印が揃えらるかどうかです。招集後は議長（委任状数は大きいですから、）を張り、半数越え可決に持って行かねばなりません。
その道は、管理会社、悪質コンサル、権力者のつもりの役員達（以上を3悪としましょう）
の妨害とイヤガラセには、相当の覚悟を持って戦わねばなりません。
話し合いではありません。数の選挙です。その時、そこの住民の正体もパッチリと見えます。

管理組合副理事長をしております
現在財政赤字で削減依頼を管理会社に依頼
他社の見積もり確認しましたが管理委託費用が収入部分の8割占めております
管理会社は管理人の時間削減しただけで値引きもせず提案なし
管理費値上げしたばかりなのにサービス低下しますと言い放ちさらなる値上げ提案してきました
アンケートを取ることになりましたが他社変更に賛同する方がいるかどうか
もうすでに抱き込みが始まってます
定期総会前に事前にアンケート回収したいといいましたが理事会で決まってないので対応しませんと言われました
自分たちに都合悪いことは言わないカモにされ財政赤字なのにどんどん小規模工事自社で寺中かけ縛り取られています
ほんとに管理会社おかしなところにすると怖いです
私が孤立するように理事会で仕向けられました
管理会社他の理事抱き込み
悪徳の理事が多数おり援護しております
管理会社を確認したうえで?購入するべきだと思います
まともな人はどんどん売却して出ていきます
まだ購入して４年ですが今後のことも考えるべきだと思ってます

悪質な管理会社の名前を晒すと良いですよ。
他にマン管法に抵触しないか精査すると良い。
マン管法なら国交省地方整備局で対応できる。
以下に書き込むべし
ttps://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1251989113/
10級関連はよく記載されています。

前出ですが、管理費と修繕積立金はみんなのお金で公金。勿論、その側面もありますが、
自分の区分（お部屋）にのみ支払うお金をドブに棄てるに等しい、必然性と必要性の見いだせない負担増は避けるべきです。
家賃増とローン増なら、皆ギャーギャー大騒ぎしますよね。これと同等と考えるべきです。

「住民は各々、同じ程度の広さの権利で、価格も同程度でその建物には、実は突出した住民もおりません。どんぐりです。」
残念ながら、ヒマで愚かな老人は権力欲があります。
管理会社、悪質コンサルはその欲を見逃しません。

ヨイショされ、特別な住民と驕り、言われたママの増額を理事会総会で得意満面で喋り、一般住民から、「オカシイのでは、、」に「建物の価値※を下げるのか？！」と逆切れ反論でし黙らせる。
それを目を細めてニヤニヤと見る管理会社悪徳コンサルの本音は、上記「　」です。

※必然性の無い支出で修繕積立金残額が減り、月々徴収が増える事は、高く売れる事と高く貸せる手取りに反比例します。管理費がアップしても値上げ前と具体的に何が変わるかは
住民は勿論、そこを借りる人の家賃にも買いたい人の価格にも乗りません。

まさにそのとおりです。私の所も私１人で戦っています。誰も信用していません。できないのです、私の所は築１０年で私は5年で購入しました初めてのマンションなので何も知らないでいましたが友達に言われ初めて調べました。驚きました、規約書は以前の管理会社の規約書のコピーでしたし年一度の総会も管理会社の担当通りに進んでいて理事長の奥さんも議権に賛成と手を上げたのには驚きで管理会社の担当もそれを確認してハイそれで可決ですね！でした。反対したのは私1人で総会は終わりました。もともと理事１人監査一人組合二人の４人だけの組合名前だけなのに組合営業費が去年とその前も同じ金額、水道代や電気代は
去年より高くなっていて私が電気代が高いので昼間は間引いてはいいのではと去年発言したのにで私が理事になりたいと手をあげたら１人の人は何も言わずに退席その後管理会社の担当者からこれであなたも居ずらいでしょうねって云われて
今奮闘しています。

まぁ1284はモンスターすねw
こういう組合員がいるマンションに住んだらハズレwww

私の経験で、住民にそういう傾向があるのでは、、のあくまで憶測記載ですが、
地方で分譲時価格が相場以上のマンションは、経年でも住民の流動が少なく、価格の下落は当然有り、後から中古購入で入居した住民に、反感（口には出しませんが）を持つ傾向はあるかもしれません。
又、マンションでありながら、長くそこに住んでいる事が大きく、
「新入りが、、偉そうに、、」の気分はあるかもしれません。
又、住民の大半は、本当は良くない事と思ってはいても、下を向いていれば、被害は来ない処世術が浸透している雰囲気はあります。
管理会社が大手ならともかく、地元の業者であれば、変更の議案や議決の臨時総会招集は難しいかもしれません。アナタ以外に誰も居ないかもしれません、、、、、

住民が、月々、いや日々、いや毎分に通常管理の経費を支払っている管理会社のフロントのそのナマイキな勘違いでは、その下の管理員の住民に対する態度も推して知るべしです。

例）企業内部でも、地方のテコ入れで、圧倒的な力の差を見せつける事が出来なければ、
業績改革アップは非情に困難である。と似ている気もします。

これに対し、都心であれば、まず、満足する戸建てを持つ事が困難なので、マンションを選び、常に家賃に比較してどうか？が大きく、ランニングコストには敏感なのかもしれません。
又、個人の事情や、不動産相場の上下により、所有が得か？今売却するか？常に売る事、
貸す事で手取りのマイナスの管理費、修繕費、固定資産税のコスト意識は常にあります。
当然、大家になれば支払う管理費（経費）は、賃借人が受ける管理サービスに見合うモノか？近隣の同程度のマンションと比較してウチはどうか？があります。
購入希望者が必ず検討する長期修繕計画推移表で急激な修繕費徴収はあるのか？は気にします。

１２９３みたいな組合員が多く住んでいるのがマンションの現実である。
よって築２０年後に住み替える計画は必要である。

１２９３は、スラム化促進組合員でしょう。モンスターに勝つ能力は無い。