シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）

この物件は本当に厳しい立場になりましたね。立地や内容ではほとんどリヴァリエには勝てず、
そしてもうお少しで販売が始まるグレーシアには、価格で圧倒的に負けているということですから、
せめて同じ長谷工でも７階の低層なので、２重床２重天井くらいにはしておけばよかったのに、
コストだけは削ったんですね。最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）
リヴァリエが188　ですね。正直言ってこの物件に勝ち目はないでしょう。私なら
物件の内容重視ならリヴァリエを、価格重視ならグレーシアを薦めますね。
あの、売りたいんだか売りたくないんだかわからないような住友の営業で今後どうなることやらです。
ところで、バイク置き場が月額6千で駐車場が4.5千からっていうのは不思議な価格設定ですね。
理由はあるのでしょうが、このあたりの物件のバイク置き場としてはあまりに高い気がします。
バイク好きは買うなということなのでしょうね。

・建物自体のハード面は長谷工標準仕様。
・駅までの距離はどっこいどっこい。
・どっちも幹線道路に近い。
・学区もどっこいどっこい

グレーシアと比較した場合、この物件が優れているのは、

・デベのブランドが住友
・最寄りのスーパーがヨーカドー＞マルエツ

ということだけですね。
それだけに数百万払う人がどのくらいいるか。。。

しかもすぐ近くにタマホームがマンション開発しますし。。。

数百万差ですかね、1千万円くらい差がありそうな気がします。

>最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）リヴァリエが188　

同じようなものではないか。
大師線沿線は、この程度の物件しかないの？

川崎市民にとってはこの差は大きいのですよ。

>801
スミフさん的には順調でしょう
早期に完売したらにそれこそ大変。
価格設定を間違えたと上から叱られます。

リヴァリエA棟最初は低層階、坪単価160位あったと思うんですが
値上げしてるんですかね？

>808
某間取りサイトによると
リヴァリエのA棟の坪単価は157万～からあったようですね。

リヴァリエ、グレーシアと比べたらここが一番でしょ。大師線沿線のタワーにあんな馬鹿高い管理費とか払うのアホくさいし買い物不便だし、グレーシアは立地と会社がうーんだし、南向きは以外に坪180くらいらしいし。修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。リアルな生活を考えれるのは、ここでしょ。しかも大手。

確かに。リヴァリエ買ったら家計が破綻する。

将来維持費滞納だらけになりそうだね。

生涯にわたり管理費に合計500万支払い、その対価として500万のサービスを受けるもよし。
スミフに500万払ってローンを500万増やし、生涯の500万のサービスを放棄するもよし。
自由です。

>814
あんたリヴァリエ関係者だね。
頑張ってますね。
お疲れさま。

管理費気にする住友不動産検討者も滑稽。

スミフVS京急
いい勝負だねw

>修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。

販売時に示されるのは、デベの案です。
最終的には修繕積立金は管理組合が決めるのですよ。

当初めちゃ安のリヴァちゃんは、将来どうなるか見ものですが。

嫉妬に見えるからここら辺で止めといたほうがいいよ

嫉妬もなにも
タワマンのリヴァリエの修繕費は、先々、普通のマンションとは比較にならないくらい高騰する
これは厳然たる事実でしょう

タワマンの修繕費が高いのは当たり前。それを払える人が買うんでしょう。
それをここでチクチク取り上げても仕方がないと思うんだが。

隣の芝はとても気になるのです

タワマンと並みのマンションは普通は比較検討したりはしないのですが。
何でですかね。
どれもお手軽な大師線価格のためですかね？

リヴァリエの修繕積立金は通常より長い期間を見積もっても安いと聞いていますがどうなんでしょうか。

ここで聞くなよw

タワーマンションの修繕積立金が高くなる要因に免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換ということが
挙げあられるかと思います。したがって、特殊な制震構造のリヴァリエの場合、その分は浮くということになるので
修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされましたが、そうなるとエレベータの数とか高層ようなので
メンテが高いとかがあるかもしれません。また高層化のはめ込みガラスは外から拭きますので、修繕費ではなく
管理費が高くなる要因とはなるでしょう。住友は低層だし、3物件の中では管理費や修繕費は最も低くなるはず
といえると思います。（実際は管理会社による差もあったりしますのでわかりませんが）

無理をせず、住めるところに住む。それが最善ではないかと。

>免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換

そのサイクルは６０年といわれてるんだが

>リヴァリエの場合、その分は浮くということになるので修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされました

売りたいのはわかるけど、リヴァリエの営業は必死な嘘つくんだね

>そのサイクルは６０年といわれてるんだが
だから30年の長期修繕計画では考慮対象外になってたりする。
その結果、途中で更なる積立金の追加が必要となるか、ボロボロになってから莫大な交換費が問題となるかだね。

６０年

ゴムの交換より建て替えが問題でしょうに。

60年といえば、劣化対策等級2（2世代住宅）のマンションなら立て替えを考える時期だが、近年のマンションの主流は劣化対策等級3（3世代住宅）であり、75～90年程度持つと言われている。
更にタワーマンションはいわゆる100年コンクリートでできていることが多い。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば60年程度で建て替えは不要なはずだ。

また、大地震を受ければ積層ゴムの芯に入った鉛ダンパー等の劣化により、免震装置の交換が必要になることもある。
その場合の出費は億単位と言われている。

因みにリヴァリエは免震ゴム使ってませんよ。確か、ダンパーのみです。
それはどうでも良いとして、ここはリヴァリエのスレじゃない。このマンションの数十年後、または大地震後にどうだろうかを話すほうが有意義です。

>75～90年程度持つ

あほかいな
そのころ日本の人口は半減していて、ガタガタの中古マンションを買う奴はおらんぞな

いても、中韓の貧乏移民ぐらいだろ

>835
建物が75～90年程度持つとアホ？

アホ？

躯体が持てば建築物として使えるという意味では500年コンクリートというのもあるそうで、
100年コンクリートはそう珍しくもないらしい。
したがってマンションの耐用年数は実質的には、だいぶ長くなってきているようです。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji10/kikansi/1001_toku...'%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0'

>>837
んで、このマンションはどのくらい持つの？

本物件のHPには水セメント比が５０＆以下と書かれていますね。これで鉄筋のかぶり圧が３０mmの場合
耐用年数は優に７５年あるということです。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/structure.html
http://www.ads-network.co.jp/taikyusei/taikyusei-10.htm
長谷工の施工でも性能は一昔前より相当上がっているようです。

このマンションも835のいう「あほ」を取得予定とCASBEEには書かれていますが、取得できたのかどうかは不明です。
ま、今時のマンションは「あほ」が多いですよ。
逆に言うと、「あほ」はじゃないマンションも多少ありますのでお気をつけください。

ここは全然盛り上がらないね。
売れてないのか？

そうですね売れてないです

>>841
いつもお疲れ。

>>842
実際、売れた割合はどのくらいなのでしょう？

>ここは全然盛り上がらないね。

そりゃ「90年程度持つ」とか「500年コンクリ」とか
社会情勢を無視した建築オタクの「あほ」な話してれば
まともな検討者はあきれて、いなくなるわな

検討者はこのマンションが何年もつかなんて興味がないらしい。

そもそも検討者がいないのでは？

確かに検討者がいるのか心配になりますね。

2連投お疲れ。

検討者いて、気になってMR見学して、価格聞いて検討から外れるんじゃない。

地盤について質問させてください。
公式サイトの基本構造によれば、マンションの基礎杭として
地下約36-39メートルに100本の杭を打ち込んでいるようです。
地下のしっかりした地盤まで杭を打ち込む事で建物を安定
させるのでしょうが、ここはこれまで検討した中で最も
杭の本数が多いのです。
ぶっちゃけ地盤が脆いのではないかと危惧しておりますが
何か情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

地盤の緩さと杭の本数、深さは比例しますよ。

「川崎区　地盤」とかググったらいっぱい出てきますよ。

>852
比例しねぇよ。

杭の本数は柱の本数。
デカイ建物ほど柱が多く本数も多い。
多い方が安心だろ。

杭の長さは支持層（強固な地盤）までの深さ。
武蔵小杉のように地盤が緩くてもそれほど深くない場合もある。

既に半分くらい売れてるようです。毎回、お客さんでいっぱいですしね。

まだ4分の1も販売してないはずですが。

この時期に（本当だとしても）半分しか売れてないんですか。あれほどいつもＭＲは客がいっぱいと言いながら。

隣の敷地は本当にマンションが建つのでしょうか。
まだ何も決まってないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

まだ決定してないそうですが、モデルルームでマンションの予定だと聞きましたよ。

本日朝から申込予定でしたが、昨晩担当者から検討のお部屋がなくなった旨の連絡がありました。先着順なのは理解していましたが、昨日担当者の方には私達夫婦の購入意識は伝えており、最後に両親の理解が必要であった為、両親確認後の申込で進めさせていただく旨、担当者の方にも伝えておりました。昨日の夕方まで見学しており、夜の間に決まってしまうことなんてあるものですか？

>>859
私は要望書下記に行った際に、勝手に部屋階数を１つ下に変えられていました。なんの断りもなくです。
私も前日昼からほぼ最後まで残って営業マンと和気あいあいと話していたつもりなので、裏切られた気がして、悲しくなりました。
だから、要望書をキャンセルしました。

その後、要望書記入時に聞いた価格より値上がりしたとか、横浜での対応の悪さを聞いて、あ～
これがこのデペのやり方なんだなと勉強になりました。

859,860さん
酷いやり方ですね。
お客を何だと思っているのでしょうか、スミフ営業は。
価格高めなのでうりたいのであればせめて手厚い対応は必要かと思いますが。これではまるで何もとりえなしですね。

先着であれば当然。手厚い対応？それこそ不公平でしょ。要望の件もかってに下なんて嘘。要望書に部屋番号書くのに出来る訳ない。横浜の件も大手の対応だと思います。中小では出来ない対応ではないですか。

ほかに優先したい購入者がいれば、客の足元を見て重ならないように書き換えることはないとは言えない。確かに手付金を先に払った方が勝ちという世界ではあるけど、こんな誠意のない会社の物件を買わなくて良かったんじゃないですか。

>>859
夜のミーティングで決まったんでしょう、あなた方なら別の部屋に誘導でいけると。

人気のある部屋なのでしょうね

夜のミーティングは荒れたんじゃないの
価格もっと高くしておくべきだった！
何だ、今更、もう遅いわい！
とか

この部屋でなければ買わないと意思を伝えた人と伝えてない人が同時にいたら、デベとしては前者にその部屋を買わせて後者に似たような部屋を案内したくなるでしょうね。

安いしどれも間取りがいいから、他の部屋でも問題ないのでは？

スミフは売れすぎると値付けミスだと怒られますからね。

すみふのタワマン販売戦略は7～8年かけて最も高く買ってくれる人を探すというもの。
最も高く買いたければすみふが最適だろう。

住友不動産はどれも人気あるマンションだから、バッティングするのは当たり前。だったら間取り同じ階数違いや両隣などに振り分けるに決まってるじゃない。営業マンに任せておけばいいの。

川崎区はほぼ全域でゆれやすい地盤ということになっています。
したがって同じ地域の物件であれば深くまで多くの杭を打っているほど
安心ということになると思います。
棟毎に杭の打ち方が異なると三ツ沢のようなことになってしまうので
そこは十分考えていると思います。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000002/2403/map1.pd...

杭の長さは支持地盤までの深さプラスちょっとであって、深いほど安全というのはおかしな話。
ただ、杭が長いからといって問題が起きたという話は聞いたことかない。
東雲あたりだと地下70mくらいまで杭を伸ばしているので、少なくともそのくらいまでは大丈夫なのかもね。

東雲などの湾岸の埋め立て地は杭がしっかりしているからマンションが傾くことはないでしょうが、その周辺が液状化してしまう可能性があります。ここは液状化しにくい場所なので、その心配はいりませんと営業に言われました。

６千万位するかと思ってましたが意外と安くて驚きました。
立地は最高だし買い物も最高に便利ですね。
内装とかの感じをモデルルームで確認したいです。

6000千万出すなら都内に住んだほうがよっぽど便利そうですが・・・
小さいイトーヨーカドーがあるだけで、立地が最高で買い物も便利となるのでしょうか。
この辺り住んでますが、コンビニがないんですよね・・・保育園も遠いし。夜になると真っ暗です。
自転車通勤の人なら、スーパーや保育園も色々選択肢があって良いかもですが。私は電車通勤なので不便です。
人が増えて住み易くなるといいのですが。

>>875
このマンションのすぐ近くにはコンビニありますよ

6000万円を検討できる人がコンビニあるなしって・・・。

薄汚れたヨーカドーがあるだけで、最高の立地とは驚きですね。
月島、佃､あたりの、立地をお勉強がてらご覧になるのがいいと思いますよ。六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

>>875
ご意見に同意です。
駅徒歩４分の距離とはいえ、支線で６千万は無いです。

また鈴木町近隣の保育所の少なさは、子育て世帯には深刻なレベルです。
駅前の三井さん物件は専用保育所を設けてるらしいですが、
そういった共有設備を、しかも「住民専用」にして併設しないと
子育て世帯層を呼べないと想定されたのでしょう。

たぶん ８７４さんはマンションを間違えられているのでしょう。そうでしょう、そうじゃないとただのアホな営業トークですね。でもここはマンション間違えちゃうようなお茶目なかたが多くて良いですね。

6000万住戸何か一戸もないし。

>六千万ぐらいなら、40平米前後､低層階なら買えますよ。

何や、その狭苦しいネズミ小屋
いくら月島、佃､あたりだろうと
そんなもん買いたくないわい

スミフの炎上商法…だけど、そこまで炎上せず！

５０００万前後なら十分に割安。６０００万は行き過ぎだけど、高級マンションなんだから、こんなもんでしょうね。

デベブランドはあれど、それだけじゃないですか？
設備はまあ普通ですし、食洗機すらついてないと聞きました。眺望が良いわけでもないし、共有設備はキッズルームくらい？
総合して割高感が否めない。
「高級マンション」ではないと思います。

>>885
高級マンションの定義を教えてください。難しいなら、このマンションのどの部分が該当するのかでも結構です。

>>887横やりすみません、
単純なんだけど高級と言えるのは住民の質だけ。
無駄に高いと思えば買わないから転売目的や怪しい商売に使う人は皆無で貧乏くさい人も買わない。大師線沿線検討者で一番資金に余裕がある上澄みの人が住む。

分譲マンションで一番大事なのは住民の質。
絶対とは言わないが比較的お金持ちほど争いごとを好まない。

>>887
あ、だからといってあなた様がトラブルメーカーだとは言ってないです。共同住宅に住むのに自分目線しか持ち合わせなければ安いマンション買ってご近所のレベルの低さで後悔しますよ。

値段が高い＝住民の質が良い、ってのは一理あるとは思うが、
だからといって割高な物件を積極的に買う理由にはなりえない。

絶対値で高額なマンションが望ましいというだけで、
それが割高である必要性は全くない。

ブランド＝ステイタス≒あなたの質ではない

いつからこのマンションの値段が高いことになってるの？

いつからってそりゃスミフが土地を仕入れた時からですよ。

>>891
わりと最初の物件をコスパで選んで失敗した経験があるとスミフを選ぶみたいです。
もちろん安くて良い物件、素敵なご近所に巡り会えた人の方が多いとは思いますが。

高級の定義がマンション自体でなくて「住民の質」って。人頼みじゃないかｗ
どんなマンションも、数年後に住民が転居や譲渡や賃貸出しで動くことは必然だろうから、
「質」の劣化もコンクリートより早いということじゃないかｗ

西側の土地にも今後立てる計画と聞きましたが、そんなに売れてないのなら頓挫もあるのでしょうか。
価格低めに見直されれば検討するのですが。

>888
ものは言いようですねえ。
感心しましたわ。

ここの北側のパークさんは６０００万近くしてませんでしたか？
となると、かなりお得な感じがするのですが・・・。

>899
広さも条件も比べずによくそんなことが言えますね。
感心しましたわ。