シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ（旧称：（仮称）カワサキミライク　-川崎未来区-）

>759

ここは高さ制限が20ｍなので、7階建てだと直床にして、天井高も低くしないと建てられません。
東側のタマホームは6階建てなのでここより天井高はありそうですね。解体工事が終わったみたいだけど、お盆明けくらいから工事着工でしょうか。
ここより安そうだし、比べてみたいので販売開始が待ち遠しいですね。

>>764さん
オプションのお話、とても勉強になります。
食洗器はオプションと市販品ではそんなに価格差があるのですね。
しかもオプションでついている製品よりも評価が高いとなれば、後付にしない理由が見つかりませんね。
通販ですと、直接家電量販店に出向くよりも販売価格が安くなっているのでしょうか。

>766さん
と言うより相当大きな家電量販店に行かない限りビルトインの食洗機は取り扱いが無いんです。
必然的に通販になってしまうのです。

ラゾーナのビックカメラや近所のヤマダ電機やヨドバシカメラに行ってもビルトインは置いていませんね。
ネットの工務店がやっているようですね。

エアコンとかもそうだけど、家電量販店で買ってもネットで買っても取り付けに来るのは小さな工事業者であることに違いはないよね。

後付けだと最新機種が選べるが、オプションだと旧機種になってしまうこともある。

あと、はじめから食洗機が付いているマンションは浅型であることが多く、深型が欲しい人にとっては有難迷惑となる。

そうですね。
食洗機がオプションなのはある意味ラッキーです。
標準装備だったら性能の良くないエアコンが割高で付けられているようなものだからね。
逆にディスポーザーは後付けできないし、床暖房は出来るが後付けは大変だし値段はものすごく高い。
これらは標準じゃないとダメですね。

立地とか天井高とか後で変えられない重要なことはいろいろあるけどね

現地前通りましたが結構出来てきてますね！

食洗機ってついていないのかしらとがっかりではありましたが
最初からついていない方が良いとは知らなかったです
ビルトインタイプでも色々とあるのですね…勉強になります
ビルトインって大きいお鍋も入っちゃう感じの物ばかりかと思っていましたので
変にガッカリするところでした。
知ることが出来て良かったですっ

ずばり、ここのスレッドは盛り上がっていませんが、実際は売れているのでしょうか。
どなたか情報あげてもらえませんか。

ここの天井高ですがリビングだと２．４mくらいでしょうか？

>>776
リビングは2.4mですよ

ヤマダ電機の撤退はガセだつたのかな？

本当に全然売れてる感じがしない。完成まで売り切るつもりは全くなさそうですね。

かの有名なぼったくりすみふですもの。

むしろ竣工までに完売しちゃったら
「設定した価格が安すぎる！」
って怒られるんでしょ。

でも割高感のあるここの価格でも買う人もいるのだから、住友の営業さんはすごいですね。

「売れるのは自分の実力じゃない、看板だ！」と良く言われたのを思い出してしまった。
営業マン個人の力も大事ですが、やはりこの条件でここが売れる理由は、住友の看板だと思う。

確かにMR隣巨大看板の女性は素敵です！

面白い！てか、どんな看板でしたっけ？明日見に行ってみよう(笑)

ここは天井高でいい感じがしますね。
あとやっぱりデベがしっかりとしている。
この二つは代えがたいかな。

天井高は、至って普通のマンションの高さですよ。
無理やり階数を増やした為、直床なのに2.4mしかないし。
デベは、横浜でズレたマンションにズレた対応をしたスミフですよ。
そのうえ、ギリギリまで値段発表せずにズルズル引き上げるあのスミフですよ。
この２つを考慮すると、他物件も十分比較の対象でしょう。

>>781さん
普通は竣工前に完売させようと営業さんがティッシュ配りまでして努力しますよね。
最後の方は値引き同等のサービスをつけたり、販売価格を大幅値下げする売主もありますし。
そんな中、住友不動産は真逆販売方法をとっているのですねぇ。これって、よほど資金に余裕がないとできないことのように思えます。

スミフが資金があるのは認めますが、だからって資金の無駄遣いのような販売方法はいかがかと。

割高感はあるけれど、住友不動産の安心感的な物のブランド料は組み込まれてなんだと思います。
きちんとしている事とか資金力は前提とされていて。
相場よりも高いようには感じますけれどね。
駅までも歩いて行ける範囲でこの条件をどう思うか、人それぞれなのかななんて感じます。

ここは車が無くても暮らせるけれど、
オーケーとかコストコとかは車があった方が行きやすいのでしょうか。
そもそもコストコはサイズが大きいから自転車では荷物が乗りませんね。

住友不動産側から「圧力をかけるような態度で『理事だけで決めていいのか。全住民から、市に報告することの同意を得なくていいのか』」と迫られた・・・」「人生で最大の買い物をした我々住民に対して『お客様意識』というものが本当にあるのか」・・・「パークスクエア三ツ沢公園」の記事より

これのどこにきちんとした安心感があるの？資金はあっても、騒がれるまで動かない（裏を返せばトラブルは闇に葬ろうとする）デペは信用しがたいのでは？

>>790
逆でしょ。
かなり割安だと思う。

ここが割安って冗談でも勘弁してください。お腹痛いです。売れてないんですね、わかります。

>>794
三流デベの営業お疲れ。

>>795
スミフの営業お疲れ。

この物件はいくらぐらいですか？

70弱の3LDKが4000万からで平均4500万って感じです。

>タクシーお迎え（エリア限定）サービス

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

ご自宅までタクシーのお迎え手配を致します。
対象エリア：幸区・川崎区



地元の需要を当て込みか

>>799
私がモデルルームを見学した際は一言もそんな話はでなかったなぁ。売れ行き厳しいのかな？

この物件は本当に厳しい立場になりましたね。立地や内容ではほとんどリヴァリエには勝てず、
そしてもうお少しで販売が始まるグレーシアには、価格で圧倒的に負けているということですから、
せめて同じ長谷工でも７階の低層なので、２重床２重天井くらいにはしておけばよかったのに、
コストだけは削ったんですね。最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）
リヴァリエが188　ですね。正直言ってこの物件に勝ち目はないでしょう。私なら
物件の内容重視ならリヴァリエを、価格重視ならグレーシアを薦めますね。
あの、売りたいんだか売りたくないんだかわからないような住友の営業で今後どうなることやらです。
ところで、バイク置き場が月額6千で駐車場が4.5千からっていうのは不思議な価格設定ですね。
理由はあるのでしょうが、このあたりの物件のバイク置き場としてはあまりに高い気がします。
バイク好きは買うなということなのでしょうね。

・建物自体のハード面は長谷工標準仕様。
・駅までの距離はどっこいどっこい。
・どっちも幹線道路に近い。
・学区もどっこいどっこい

グレーシアと比較した場合、この物件が優れているのは、

・デベのブランドが住友
・最寄りのスーパーがヨーカドー＞マルエツ

ということだけですね。
それだけに数百万払う人がどのくらいいるか。。。

しかもすぐ近くにタマホームがマンション開発しますし。。。

数百万差ですかね、1千万円くらい差がありそうな気がします。

>最安の部屋の専有坪単価でここが坪174、グレーシアが143（予測）リヴァリエが188　

同じようなものではないか。
大師線沿線は、この程度の物件しかないの？

川崎市民にとってはこの差は大きいのですよ。

>801
スミフさん的には順調でしょう
早期に完売したらにそれこそ大変。
価格設定を間違えたと上から叱られます。

リヴァリエA棟最初は低層階、坪単価160位あったと思うんですが
値上げしてるんですかね？

>808
某間取りサイトによると
リヴァリエのA棟の坪単価は157万～からあったようですね。

リヴァリエ、グレーシアと比べたらここが一番でしょ。大師線沿線のタワーにあんな馬鹿高い管理費とか払うのアホくさいし買い物不便だし、グレーシアは立地と会社がうーんだし、南向きは以外に坪180くらいらしいし。修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。リアルな生活を考えれるのは、ここでしょ。しかも大手。

確かに。リヴァリエ買ったら家計が破綻する。

将来維持費滞納だらけになりそうだね。

生涯にわたり管理費に合計500万支払い、その対価として500万のサービスを受けるもよし。
スミフに500万払ってローンを500万増やし、生涯の500万のサービスを放棄するもよし。
自由です。

>814
あんたリヴァリエ関係者だね。
頑張ってますね。
お疲れさま。

管理費気にする住友不動産検討者も滑稽。

スミフVS京急
いい勝負だねw

>修繕の一時負担金も何回か設定されているらしい。

販売時に示されるのは、デベの案です。
最終的には修繕積立金は管理組合が決めるのですよ。

当初めちゃ安のリヴァちゃんは、将来どうなるか見ものですが。

嫉妬に見えるからここら辺で止めといたほうがいいよ

嫉妬もなにも
タワマンのリヴァリエの修繕費は、先々、普通のマンションとは比較にならないくらい高騰する
これは厳然たる事実でしょう

タワマンの修繕費が高いのは当たり前。それを払える人が買うんでしょう。
それをここでチクチク取り上げても仕方がないと思うんだが。

隣の芝はとても気になるのです

タワマンと並みのマンションは普通は比較検討したりはしないのですが。
何でですかね。
どれもお手軽な大師線価格のためですかね？

リヴァリエの修繕積立金は通常より長い期間を見積もっても安いと聞いていますがどうなんでしょうか。

ここで聞くなよw

タワーマンションの修繕積立金が高くなる要因に免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換ということが
挙げあられるかと思います。したがって、特殊な制震構造のリヴァリエの場合、その分は浮くということになるので
修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされましたが、そうなるとエレベータの数とか高層ようなので
メンテが高いとかがあるかもしれません。また高層化のはめ込みガラスは外から拭きますので、修繕費ではなく
管理費が高くなる要因とはなるでしょう。住友は低層だし、3物件の中では管理費や修繕費は最も低くなるはず
といえると思います。（実際は管理会社による差もあったりしますのでわかりませんが）

無理をせず、住めるところに住む。それが最善ではないかと。

>免震構造の場合のゴム足部分の劣化と交換

そのサイクルは６０年といわれてるんだが

>リヴァリエの場合、その分は浮くということになるので修繕費は安くつくという説明をモデルルームで聞かされました

売りたいのはわかるけど、リヴァリエの営業は必死な嘘つくんだね

>そのサイクルは６０年といわれてるんだが
だから30年の長期修繕計画では考慮対象外になってたりする。
その結果、途中で更なる積立金の追加が必要となるか、ボロボロになってから莫大な交換費が問題となるかだね。

６０年

ゴムの交換より建て替えが問題でしょうに。

60年といえば、劣化対策等級2（2世代住宅）のマンションなら立て替えを考える時期だが、近年のマンションの主流は劣化対策等級3（3世代住宅）であり、75～90年程度持つと言われている。
更にタワーマンションはいわゆる100年コンクリートでできていることが多い。
ちゃんとしたメンテナンスをしていれば60年程度で建て替えは不要なはずだ。

また、大地震を受ければ積層ゴムの芯に入った鉛ダンパー等の劣化により、免震装置の交換が必要になることもある。
その場合の出費は億単位と言われている。

因みにリヴァリエは免震ゴム使ってませんよ。確か、ダンパーのみです。
それはどうでも良いとして、ここはリヴァリエのスレじゃない。このマンションの数十年後、または大地震後にどうだろうかを話すほうが有意義です。

>75～90年程度持つ

あほかいな
そのころ日本の人口は半減していて、ガタガタの中古マンションを買う奴はおらんぞな

いても、中韓の貧乏移民ぐらいだろ

>835
建物が75～90年程度持つとアホ？

アホ？

躯体が持てば建築物として使えるという意味では500年コンクリートというのもあるそうで、
100年コンクリートはそう珍しくもないらしい。
したがってマンションの耐用年数は実質的には、だいぶ長くなってきているようです。
http://www.jtccm.or.jp/library/jtccm/public/mokuji10/kikansi/1001_toku...'%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AE%E8%80%90%E7%94%A8%E5%B9%B4%E6%95%B0'

>>837
んで、このマンションはどのくらい持つの？

本物件のHPには水セメント比が５０＆以下と書かれていますね。これで鉄筋のかぶり圧が３０mmの場合
耐用年数は優に７５年あるということです。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/structure.html
http://www.ads-network.co.jp/taikyusei/taikyusei-10.htm
長谷工の施工でも性能は一昔前より相当上がっているようです。

このマンションも835のいう「あほ」を取得予定とCASBEEには書かれていますが、取得できたのかどうかは不明です。
ま、今時のマンションは「あほ」が多いですよ。
逆に言うと、「あほ」はじゃないマンションも多少ありますのでお気をつけください。

ここは全然盛り上がらないね。
売れてないのか？

そうですね売れてないです

>>841
いつもお疲れ。

>>842
実際、売れた割合はどのくらいなのでしょう？

>ここは全然盛り上がらないね。

そりゃ「90年程度持つ」とか「500年コンクリ」とか
社会情勢を無視した建築オタクの「あほ」な話してれば
まともな検討者はあきれて、いなくなるわな

検討者はこのマンションが何年もつかなんて興味がないらしい。

そもそも検討者がいないのでは？

確かに検討者がいるのか心配になりますね。

2連投お疲れ。

検討者いて、気になってMR見学して、価格聞いて検討から外れるんじゃない。

地盤について質問させてください。
公式サイトの基本構造によれば、マンションの基礎杭として
地下約36-39メートルに100本の杭を打ち込んでいるようです。
地下のしっかりした地盤まで杭を打ち込む事で建物を安定
させるのでしょうが、ここはこれまで検討した中で最も
杭の本数が多いのです。
ぶっちゃけ地盤が脆いのではないかと危惧しておりますが
何か情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

地盤の緩さと杭の本数、深さは比例しますよ。

「川崎区　地盤」とかググったらいっぱい出てきますよ。

>852
比例しねぇよ。

杭の本数は柱の本数。
デカイ建物ほど柱が多く本数も多い。
多い方が安心だろ。

杭の長さは支持層（強固な地盤）までの深さ。
武蔵小杉のように地盤が緩くてもそれほど深くない場合もある。

既に半分くらい売れてるようです。毎回、お客さんでいっぱいですしね。

まだ4分の1も販売してないはずですが。

この時期に（本当だとしても）半分しか売れてないんですか。あれほどいつもＭＲは客がいっぱいと言いながら。

隣の敷地は本当にマンションが建つのでしょうか。
まだ何も決まってないのでしょうか。ご存知の方教えてください。

まだ決定してないそうですが、モデルルームでマンションの予定だと聞きましたよ。

本日朝から申込予定でしたが、昨晩担当者から検討のお部屋がなくなった旨の連絡がありました。先着順なのは理解していましたが、昨日担当者の方には私達夫婦の購入意識は伝えており、最後に両親の理解が必要であった為、両親確認後の申込で進めさせていただく旨、担当者の方にも伝えておりました。昨日の夕方まで見学しており、夜の間に決まってしまうことなんてあるものですか？

>>859
私は要望書下記に行った際に、勝手に部屋階数を１つ下に変えられていました。なんの断りもなくです。
私も前日昼からほぼ最後まで残って営業マンと和気あいあいと話していたつもりなので、裏切られた気がして、悲しくなりました。
だから、要望書をキャンセルしました。

その後、要望書記入時に聞いた価格より値上がりしたとか、横浜での対応の悪さを聞いて、あ～
これがこのデペのやり方なんだなと勉強になりました。

859,860さん
酷いやり方ですね。
お客を何だと思っているのでしょうか、スミフ営業は。
価格高めなのでうりたいのであればせめて手厚い対応は必要かと思いますが。これではまるで何もとりえなしですね。

先着であれば当然。手厚い対応？それこそ不公平でしょ。要望の件もかってに下なんて嘘。要望書に部屋番号書くのに出来る訳ない。横浜の件も大手の対応だと思います。中小では出来ない対応ではないですか。

ほかに優先したい購入者がいれば、客の足元を見て重ならないように書き換えることはないとは言えない。確かに手付金を先に払った方が勝ちという世界ではあるけど、こんな誠意のない会社の物件を買わなくて良かったんじゃないですか。

>>859
夜のミーティングで決まったんでしょう、あなた方なら別の部屋に誘導でいけると。