千里中央のマンション パート2

>>140
桃山台だと千里中央まで徒歩25分くらいかな？

桃山台駅近だと北急で3分90円で千里中央に行けるからバス便の北町マンションより楽に行けるな。新千里の東西南北＋上新田の中学校区も縦横無尽だし。ここらへんは別に曖昧で書き込んでもいいんでない？

こちらをあげさせていただきました。

千里中央のマンション好きが多いようですので、ここで持論を持ち出して大いに語りましょう。

千里中央で物件を検討しています。

ヒルズ＆テラスも定借にしてはあまりに高く、
読売やジオ（上新田）も予算を軽く超えそうで、
２０２０年頃まで賃貸で様子を見ようかなと考えるようになってきました。

勿論、２０２０年以後も不動産価格が上昇していく可能性はありますが、
新築マンションを購入するには現状の条件はあまりにも悪いかと。

千里中央で今後１０年以内に建設が予定されている新築マンションの情報で、
以下以外の情報はありますか？噂程度でもかまいません。
情報お持ちの方は教えていただけますでしょうか

●ジオ千里中央上新田物件
●読売跡地タワーマンション(借地)

ジオ上新田はそんなに高いのですか?
私は、千里中央近辺で眺望のいいマンションを探しています。
今買えるマンションの中であれば、教えて頂けないでしょうか。
仕事が忙しくなかなか現地に見学にいけません。
宜しくお願い致します。

ロジュマンあたりはどうでしょう。

駅周辺のUR住宅もう築50年やけど、建て替えないんかな？立地よいから今のままは勿体無い感じが、、。

>>144-145

今買える、入居できる千里の物件なら、ジオ千里とジェイグラン3戸。
男性で徒歩15分、実質20分超の立地をのめるかどうかですね。
ただ、駅から離れていいのなら、安めで一戸建を探しますし…｡

徒歩圏で、すぐに入居できる千里中央の良い物件は、正直無いかと思います。
ちょっと離れて桃山台、北千里ではダメでしょうか。駄目ですよね。

ジオ上新田と読売を待つ手もありますが…。
世の事情もあり、まだ着工してない、まだ価格を発表してないマンションは
間違いなく今の近辺の完成済みの販売平均価格を上回る設定になるかと。
あげくに消費税増税です。

ジオ上新田も、ジオ千里より好立地（千里徒歩5分）で強きの価格でしょうし
読売跡地タワーも、千里タワーと並ぶランドマーク的なポジションで
マンションにイオン直結＆駅徒歩1分、新しくできるエキスポシティの話題性…
どう考えても、価格が高くなる要素ですね。

ただ、低層階の2LDKを運用向け購入者に、定借を利用して一般普及価格に
近付けた値段を用意してくるかもしれません。
逆に中・高層階はハイクラス・法人の方しか住まないでしょう。

正直、読売跡地は資産運用の為にあるマンションかと思います。

>>146,148
ご意見ありがとうございます。
駅から遠いのはあまり気にしないんですが、今遠方に住んでいてなかなか現地に行けないので、
グウグルマップなどで見ているんですが、どうも実感がわかなくて困っています。
ロジュマンは確かに目の前が神社で眺望はよさそうですね。
立ち退く心配もないですね。

なんだかんだで、ファミリー層が狙う新築マンションはジオ上新田1択になりそうです。
200世帯超えで、13階建て。
敷地の南側と東側に沿って建つ様です。
西南角の上層階が、プライムフォートとロジュマンの間を抜けて、梅田が望めるのではないでしょうか。
お仕事でお忙しそうですが、やはりこの立地は希少と思いますので、スタートダッシュに乗り遅れない様されて欲しいと思います。
マンションの中での争奪戦になりますよ。
周辺マンションは、賃貸も含めて品のいいファミリー層がほとんど。みんなジオの良さも知っていますので、歓迎しています。

確かに今あのあたりでこれから新築で住みたい、徒歩10分圏内といったら
ジオ上新田か、ロジュマン・ヒルズ＆テラスの2択でしょうね
ジオの価格帯が知りたいところですが…。びっくりするぐらい情報が出てこないですね。

ロジュマン・ヒルズは定期借地権ですが、長めの60年で建物解体費不要と固定資産税がかからないのと
地代一部前払い込み、消費税込みで3LDKの75㎡で3500万、85㎡の4LDKで4000万前後ぐらいのようです。
部屋の間取りがピンキリなので、入れる部屋により前後します。テラスの方は名前通りテラスが大きいようです。
定期借地権がOKな人は、あの辺りは神社もあり静かな地域で環境も良いですし、悪くないと思います。
定借が嫌い！っていう人はまっさきに選択肢から外れますが…。

気になりつつも、とりあえずジオ上新田の間取りと価格待ちですね。

メゾン千里の建て替えはいつでしょうね。

>>151
結局、定借は長期の新築に入る賃貸だというイメージが抜けきれない。
家は資産の一部と考えてしまうものね。

考え方次第でしょうね、60年も経ったら普通の買い取りマンションも
建物の価値はまず無いから土地だけの価値になると思うのですが
他の数百の住人との共用の場所の土地ですからね…。

好きに何かを建てれるわけでもないし、そもそも建て替えを希望しても
立ち退きしてくれない住人がいたら何もできないし。

土地に資産を、という意味を本当に重視するなら、何百人との共用土地ではなく
もうちょっと予算を頑張って、世界に自分だけの為の土地、一戸建でしょうね。

60年後も住民の総意で修繕しつつ住む選択肢があるか、問答無用に出て行くしかないか、って考えちゃう。

50年、60年たった建物を修繕して住む人はさすがに少ないかもね
直すにもほとんど住人は出てしまって、修繕費の一人当たりの負荷が高まるし
ずっと老朽化もなく住めたらそれこそ資産なんでしょうけど土地代しか残らないよ

千里中央近くの新千里北町のUR団地が来年で50年目を迎え、まだ頑張りそうだけど
今から建てるマンションの建設技術ってそんなに当てにならないの？

>>157
結構、リノベーションして住めてるんですよね？
パークヒルズとかも、リノベして、その辺のマンションより広くて綺麗と友達に自慢される、なんて聞きましたよ。
今、30代の人なんか60年後も生きてますよ。
どうします？その時。

60年後…私はおそらく亡くなってますね（苦笑）もしくは介護施設か。
子供たちも60年経ったら、独立どころか、70歳を超えるおばあちゃんになってるので。

2015年の今から60年前といったら1955年、昭和30年ですけど、その頃の建物を
あえて今リノベーションして満足している物件って割合でいうと少ない気もします。

コンクリは中性化の劣化があるので、適切な延命処置（大規模工事）が必ず必要になるのと
他にも下水道・上水道の配管の劣化、耐震性の低下、埋め込み部分の電気設備、防火設備の老朽化…
見えない部分はいじらないで予算を抑える可能性も考えられます。
リノベーションは結局のところ、予算によっては化粧直しみたいな側面があるので。

中古の車はピッカピカに磨かれて売られてますけど、中身は素人には状態がわかりにくいものです。

おそらく何十年後の未来の技術だと建て替える、再建する技術も安く早く済む時代になっているので
根本的な古くなってしまったものを変に責任感を持ってリノベするより、90歳の残り少ない人生は
サクッと夫婦で60年後の最新設備の賃貸に住む、というのもありかなあと。

もちろん私も相手もそのとき生きていたらですけど（汗）

さすがに飽きて引っ越したくなるかな
30年たったらもう賃貸として貸してしまうと思う

分譲マンションって、ババ抜きゲームと言われてますよ。早く出て行った人が勝ちで、最後まで所有していた人が負債を抱える。
全国的にも建て替え出来たマンションは容積率が低くて等価交換で地権者が負担少なく建て替えられたマンションぐらい。
千里中央の建て替えマンションも、建て替え後は容積率一杯なので2匹目のドジョウはいない。
分譲マンションは最後は土地の資産が残るとか妄想を抱かない方が賢明ですよ。

うーん、何十年経ったマンションを資産とは考えない方がいいのはわかります。
基本的に建物とセットでしか土地の活用が出来ない、みんなの共用物なので。

土地の一部の権利を持っていても、住民の総意がないと個人では土地を活用できないし
売るにも上にのっかてる物が老朽化してるし…。資産は自分専用の土地ですよね、やっぱり。

‥という皆様のご意見だと、読売のタワマンやロジュマンヒルズ、テラスの借地は、あまり気にせず、ジオ上新田と横並びで検討してもいいということですか？

まあ、現状は中古マンションが建替えできる可能性は限りなくゼロですよ。
借地権付きは、その点、全員が最初から割り切ってるので揉めないことはメリットでしょう。所有して固定資産税を払うか借地で賃料払うかの違いでどちらも60年も経てば資産価値なく、分譲なら買い手付かなければ、永久に負債を抱えるリスクすらある。

http://296fd.co.jp/buyer/economic/apartment/can-not-be-rebuilding/

建て替えは一軒あたり1500～2000万円かかるっていうから、修繕積み立てを毎月25000円建て替え用に徴収するようにすればなんとかなりそう。今そこまで用意するマンションはないけど。

東京では、借地マンションが普通という話も聞きます。大阪市内でもどうなんでしょう。今までこの辺りでは借地という概念はなかったものの、あまりに検討物件の少なさに、ハンドル切らないといけないのかなと。

>>165
通常の修繕積立金も十分の積立出来てないマンションが殆どなのに、それに加えて月25000円を積み立てるのも現実的では無いです。
それと、建て替え中の仮住まいも大変だし皆さん安くても売却したがるのでは？
それで、激安の中古に低所得の人が飛びついて、建替えできない負のスパイラルが出来上がる。
現状の建替えできない構図ですね。

昔の基準、技術で建てられた築50年前後のエレベーターも無い団地が現状ある中
今の基準、技術で今から建てられるマンションが60年で終わるのは本当なのかと思う。
もちろんメンテナンスは計画的にしている前提で
せめて、大金出して買った購入者当人達が心配なく一生を終えるぐらいの期間があればまだ納得出来る。
今、劣化対策等級3ならおおむね75～90年と言う基準もあるし、それが多数派みたい。
60年はちょっと微妙

まあ資産が！土地が！っていうのは昔からマンションを売るための売り文句だからね
時代が変われば駅も移動するし、路線も変わるし、道路も、栄える場所も変わる

価値観も何もかもが変わる中で、ずっと机の上の電卓たたいて出した資産価値なんて
下手したら他の住民が原因で何にも利用できずにずっと土地代と維持費と固定資産税を
払いつづける負債に代わってる可能性があるわけで…ある意味ギャンブルですよ、不動産も

こちらの板の方々は、
千里中央タワーマンション（よみうり文化センター跡地）はどの程度注目されてますか？？

>>170
一般人の私からみた、よみうりタワー（仮称）の印象

【よさそうな点】
・千里中央まで徒歩一分の最強ポジション、モノレールすぐそこ
・イオンもできるし、エキスポシティにもモノレール数分
・真横のセンリトにスタバがあるのが素敵（ミーハー）

【悪そうな店】
・でもお高いんでしょ？

真面目に答えますと

地下1階・地上52階建 総戸数 552戸、他店舗1戸
住戸専有面積 51.56m²～277.78m²　　←　！？

平米数から予測して、賃貸向けのワンルーム＆１LDKの階、ファミリー層、ハイクラス層が混在する
巨大戸数タワーマンションになると思うのですが、正直カオスですね…。
共用部分の作りはハイクラス層にも満足させるよう作るだろうから、そこはいいですね。

リクルートの住みたい街ランキング関西版では1位が兵庫の西宮北口、
大阪では梅田が2位、次の3位が千里中央になっているほどの区域なので
そこの駅近度最強＆高層タワーという位置づけではステイタス性は最高だと思います。

ただ、あまりに新御堂、中国道、インターチェンジ、駅、すべてに近すぎるので…
私はもう少し静かな環境がいいので徒歩5分～10分ぐらいが正直ちょうど良いです、すみません。
貸して儲ける不動産投資にはいいんじゃないでしょうか。

＞＞171さん
ご回答ありがとうございます。
そうですよね。物件としては立地や利便性を考えるとプラスな面が本当に多く、
大阪市内のタワーマンションも並行して検討していますが、こちらへの関心度が高いです。

ただ、本スレでは議論されていましたが、「定借権」という点がどう影響してくるのか、
その結果、資産価値だったり住民層がどう変わってくるのかってところでしょうか。

本スレを見てきましたけど、読売タワー、かなり安く設定した戦略を展開するみたいですね。
500を超える部屋ゆえ選択肢が広く、中層階だと他の徒歩5分のマンションを買うのと変わらない？

モデルルームが年明けの春なので、おそらく間取りと値段もその前後に出るのでは。
高嶺の花だと思ってたのですが、要検討物件になってきました。

174さん

よみうり跡タワー、そうなんですね。もし、周辺の新築マンションと価格が同じなら、こちらに流れる人もいそうですね。坪単価にしてどんなもんなんでしょうかね。
安く展開するというのはやはり、定借だからなんだとは思いますが、ランニングコストも重要ですね。

私もよみうり跡タワーのランニングコストが非常に気になってます。

176さん

よみうりタワーのランニングコスト（地代）ですが、
同じ販売元になるロジュマン（MID都市開発）が先行して売り出している、ロジュマン千里中央ヒルズは定借という点を差し引いてもそこまで
安くない価格帯で出ているみたいですね。（幾分かの地代も含まれているようです）
そう考えると、上新田よりも立地、利便性は遥かに上で、ある程度ハイグレードなタワーマンションにするでしょうから（すぐ近くに千里タワーもりますし貧相にはできない？）、当然、厳しめの価格にはなってくるのかなというのが大半の予想でしょうね。
が、実際には「安いとまではいかない。が、高くもない」という微妙な塩梅の価格帯・間取りが出て、かなりの反響がある物件になるだろうと個人的には思っています。

>>171
自分が住みたくもないようなところに住んでくれる賃借人が都合良く次々に現れてくれるだろうか？

実際、タワマンって憧れるけど住むとこだと思います？駐車場なんか立駐クルクルでしょ？
風、ビュービューでしょ？

自走できるなら全然OK
機械式だったら、違うところに借りる

タワマン、たまに遊びに行くのはいいけど・・地に足がついてない感じがして落ち着かないです。個人的には戸建エリアに建つ邸宅風低層マンションの方が憧れますが。千里エリアにはないんですよね。

戸建エリアに、使い勝手が変わらない戸建風の物件を望むなら、戸建を買う方がいいんじゃないかな…

>>182
戸建だと階段があったり、ゴミ捨てが面倒だったり戸建特有の使い勝手の悪さがあるので・・戸建とマンションの両方のメリットがある邸宅風低層マンションが良いです。まぁ、あまりないのですが・・北摂だったらクレヴィア緑地公園レジデンス？が一番イメージが近いでしょうか。

戸建ての最大のメリットは車で多量に買い物したときに何度も車内と家を往復できることかな。
だから、マンションでも、できるだけ小規模で玄関と駐車場が近いところが住みやすいです。

>>184
うちは車にコンパクトな台車を積んでいます。戸建でもマンションでも一台あれば便利ですよ。 一回で終わっちゃう。

戸建てのメリットは、駐車場と家が近いこと。雨降っても傘要らないし、家と駐車場の間で人に会わないから、車で家族を迎えに行くのもラフな格好でOKなのが良いかな。

８年ぶりくらいに海外から帰ってきて千中に来てみて驚いた。こんなにマンションだらけになっているとは。
北町や東町の変貌もすごいが、上新田の変わりぶりはビックリ。あそこの竹林はどこいったのか？さすがに詰め込み過ぎじゃないのだろうか。小学校とかは大丈夫なのかな？

価格の高騰ぶりにも驚くね。

>>187 匿名さん
上新田は残念ながら姿を変えてしまいました。

シエリアタワーのスレッドでセルシーの建替えのコメントがありましたが、
センリト２期も出来て、セルシーの商業施設も一新されると、
駅前の商業施設はかなり魅力的になりますね、早く建替えして欲しいです。

セルシー建替え時にタワーも建設される噂の信憑性はどうなんでしょうか？
メゾンの建替えの話もありますし、北町の団地も建替えの予定があるようですね。
９中もそうですが、世帯年収的に８中学区もかなり優秀になりそうですね。

あと、上新田のマンション乱立で、新田小学校、９中のキャパも気になりますね。

業者の書き込みは、いらないです。
海外から帰ってきて、いきなり上新田の状況確認しませんから〜

いやー、私もさすがに帰国後すぐに確認したわけではないです(笑)。久々に千中に来て驚いた次第です。

日本にお帰りなさいませ。千里ニュータウンのマンション価格はすごいことになってますよ。ジオ上新田があの値段と話題になれば、津雲台の物件はそれ以上です。当分下がりそうもないですね。