千里中央のマンション パート2

分譲マンションって、ババ抜きゲームと言われてますよ。早く出て行った人が勝ちで、最後まで所有していた人が負債を抱える。
全国的にも建て替え出来たマンションは容積率が低くて等価交換で地権者が負担少なく建て替えられたマンションぐらい。
千里中央の建て替えマンションも、建て替え後は容積率一杯なので2匹目のドジョウはいない。
分譲マンションは最後は土地の資産が残るとか妄想を抱かない方が賢明ですよ。

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うーん、何十年経ったマンションを資産とは考えない方がいいのはわかります。
基本的に建物とセットでしか土地の活用が出来ない、みんなの共用物なので。

土地の一部の権利を持っていても、住民の総意がないと個人では土地を活用できないし
売るにも上にのっかてる物が老朽化してるし…。資産は自分専用の土地ですよね、やっぱり。

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‥という皆様のご意見だと、読売のタワマンやロジュマンヒルズ、テラスの借地は、あまり気にせず、ジオ上新田と横並びで検討してもいいということですか？

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まあ、現状は中古マンションが建替えできる可能性は限りなくゼロですよ。
借地権付きは、その点、全員が最初から割り切ってるので揉めないことはメリットでしょう。所有して固定資産税を払うか借地で賃料払うかの違いでどちらも60年も経てば資産価値なく、分譲なら買い手付かなければ、永久に負債を抱えるリスクすらある。

http://296fd.co.jp/buyer/economic/apartment/can-not-be-rebuilding/

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建て替えは一軒あたり1500～2000万円かかるっていうから、修繕積み立てを毎月25000円建て替え用に徴収するようにすればなんとかなりそう。今そこまで用意するマンションはないけど。

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東京では、借地マンションが普通という話も聞きます。大阪市内でもどうなんでしょう。今までこの辺りでは借地という概念はなかったものの、あまりに検討物件の少なさに、ハンドル切らないといけないのかなと。

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>>165
通常の修繕積立金も十分の積立出来てないマンションが殆どなのに、それに加えて月25000円を積み立てるのも現実的では無いです。
それと、建て替え中の仮住まいも大変だし皆さん安くても売却したがるのでは？
それで、激安の中古に低所得の人が飛びついて、建替えできない負のスパイラルが出来上がる。
現状の建替えできない構図ですね。

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昔の基準、技術で建てられた築50年前後のエレベーターも無い団地が現状ある中
今の基準、技術で今から建てられるマンションが60年で終わるのは本当なのかと思う。
もちろんメンテナンスは計画的にしている前提で
せめて、大金出して買った購入者当人達が心配なく一生を終えるぐらいの期間があればまだ納得出来る。
今、劣化対策等級3ならおおむね75～90年と言う基準もあるし、それが多数派みたい。
60年はちょっと微妙

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まあ資産が！土地が！っていうのは昔からマンションを売るための売り文句だからね
時代が変われば駅も移動するし、路線も変わるし、道路も、栄える場所も変わる

価値観も何もかもが変わる中で、ずっと机の上の電卓たたいて出した資産価値なんて
下手したら他の住民が原因で何にも利用できずにずっと土地代と維持費と固定資産税を
払いつづける負債に代わってる可能性があるわけで…ある意味ギャンブルですよ、不動産も

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こちらの板の方々は、
千里中央タワーマンション（よみうり文化センター跡地）はどの程度注目されてますか？？

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>>170
一般人の私からみた、よみうりタワー（仮称）の印象

【よさそうな点】
・千里中央まで徒歩一分の最強ポジション、モノレールすぐそこ
・イオンもできるし、エキスポシティにもモノレール数分
・真横のセンリトにスタバがあるのが素敵（ミーハー）

【悪そうな店】
・でもお高いんでしょ？

真面目に答えますと

地下1階・地上52階建 総戸数 552戸、他店舗1戸
住戸専有面積 51.56m²～277.78m²　　←　！？

平米数から予測して、賃貸向けのワンルーム＆１LDKの階、ファミリー層、ハイクラス層が混在する
巨大戸数タワーマンションになると思うのですが、正直カオスですね…。
共用部分の作りはハイクラス層にも満足させるよう作るだろうから、そこはいいですね。

リクルートの住みたい街ランキング関西版では1位が兵庫の西宮北口、
大阪では梅田が2位、次の3位が千里中央になっているほどの区域なので
そこの駅近度最強＆高層タワーという位置づけではステイタス性は最高だと思います。

ただ、あまりに新御堂、中国道、インターチェンジ、駅、すべてに近すぎるので…
私はもう少し静かな環境がいいので徒歩5分～10分ぐらいが正直ちょうど良いです、すみません。
貸して儲ける不動産投資にはいいんじゃないでしょうか。

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＞＞171さん
ご回答ありがとうございます。
そうですよね。物件としては立地や利便性を考えるとプラスな面が本当に多く、
大阪市内のタワーマンションも並行して検討していますが、こちらへの関心度が高いです。

ただ、本スレでは議論されていましたが、「定借権」という点がどう影響してくるのか、
その結果、資産価値だったり住民層がどう変わってくるのかってところでしょうか。

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本スレを見てきましたけど、読売タワー、かなり安く設定した戦略を展開するみたいですね。
500を超える部屋ゆえ選択肢が広く、中層階だと他の徒歩5分のマンションを買うのと変わらない？

モデルルームが年明けの春なので、おそらく間取りと値段もその前後に出るのでは。
高嶺の花だと思ってたのですが、要検討物件になってきました。

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174さん

よみうり跡タワー、そうなんですね。もし、周辺の新築マンションと価格が同じなら、こちらに流れる人もいそうですね。坪単価にしてどんなもんなんでしょうかね。
安く展開するというのはやはり、定借だからなんだとは思いますが、ランニングコストも重要ですね。

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私もよみうり跡タワーのランニングコストが非常に気になってます。

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176さん

よみうりタワーのランニングコスト（地代）ですが、
同じ販売元になるロジュマン（MID都市開発）が先行して売り出している、ロジュマン千里中央ヒルズは定借という点を差し引いてもそこまで
安くない価格帯で出ているみたいですね。（幾分かの地代も含まれているようです）
そう考えると、上新田よりも立地、利便性は遥かに上で、ある程度ハイグレードなタワーマンションにするでしょうから（すぐ近くに千里タワーもりますし貧相にはできない？）、当然、厳しめの価格にはなってくるのかなというのが大半の予想でしょうね。
が、実際には「安いとまではいかない。が、高くもない」という微妙な塩梅の価格帯・間取りが出て、かなりの反響がある物件になるだろうと個人的には思っています。

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>>171
自分が住みたくもないようなところに住んでくれる賃借人が都合良く次々に現れてくれるだろうか？

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実際、タワマンって憧れるけど住むとこだと思います？駐車場なんか立駐クルクルでしょ？
風、ビュービューでしょ？

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自走できるなら全然OK
機械式だったら、違うところに借りる

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タワマン、たまに遊びに行くのはいいけど・・地に足がついてない感じがして落ち着かないです。個人的には戸建エリアに建つ邸宅風低層マンションの方が憧れますが。千里エリアにはないんですよね。

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