グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

管理組合崩壊してます？

私の目には瓦解して見えますね
もはや機能しているかどうかは不明

それと関係ないスけど夏祭り以降エントランス前のタイル、油染み抜けませんね
来年から貸さないで欲しいですわ、マジ汚い

議事録ぐらいちゃんと配ろうよ！何か公にできないことでもあるのでしょうか？

夏祭りのエントランスはひどい状況でしたね。完全に呑み屋の軒先みたいになってました。
あれで使用料いくらもらっているか分からないけど、ちゃんと管理費にプラスになってるんですよね？
まさか安い金額で貸してないよね。8月で空調止めないよね？

再開発に補助金が出てるから、使用料なんて一銭ももらってませんよ。
敷地は全てＧＴＴのものではありませんしね。
残念ながら来年も祭りは行われるでしょう。
せめてもう少し、綺麗に使ってもらいたいものですね。

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

夏祭りの酔客対策は110番通報したほうがはやいと思います。

＞＞８０４

そうなんですか～。
市川市が主催で行うイベントなら仕方ないと思うのですが、あの夏祭りって自治会のイベントじゃないですか？
もし大芝原以外の自治会が何かのイベントで貸してくれと言ったらやっぱり無料で貸さないといけないんですかね？

無料は良いけど現場復帰はやってもらわないと困りますよね。

管理会社の怠慢で電気代問題など持ち上がったけど、何だかもう収束した雰囲気。
実際はどうなんでしょう。このまま任せておいて良いのか、不安です。

一連の広場に関するご意見につき、意見を述べさせて頂きます。長文になりますがお許しください。
（長いので、その①、その②に分けました。）

その①

まず、ターミナルプラザ（広場）の成り立ちです。広場は、この再開発（本八幡Ａ地区）で市川市に
申請された「地区計画」に因っています。具体的には、地区計画の整備・開発・保全の方針に「敷地
内に地域の交流拠点として有効な広場状空地を整備する」と明記されています。


確かに、この再開発には国や県の補助金が拠出されていますが、補助金が出ていることと、無償で広場
を貸すこととは、直接的には関係が無いと思います。前述の地区計画にある、広場を利用し「地域住民
のコミュニティの育成と向上」を図れば良いのであって、有料・無料は問われていません。また、一般
的な提供公園の附置義務や、建築確認申請の許可との直接的な関係もありません。



地区計画には、罰則規定もあるようですが建物の制限等の違反とは異なり、「コミュニティの育成と向上」
と言う極めて抽象的な方針の違反を認定するのは、難しい事ではないでしょうか？　だからと言って
「誰にも貸さない」「高額な賃料を取る」と言っているのではありません。


全体管理組合の管理規約集Ｉ-37ページの図面にある通りターミナルプラザ（広場）は、全体管理組合の
全体共用部分に当たります。広場の使用方法は、地区計画に配慮し有料・無料を含め、全体管理組合で
決めればよい事と言うのが結論です。（現実には、前回の総会で賛成多数で使用料が決議されました。）

その②


次に、その全体管理組合の管理規約や使用規則が、現状どのようになっているかです。我々が受け
取った管理規約は、その成り立ちが一般のマンションの管理規約とは異なります。都市再開発法
133条に規定された、再開発組合が作成した管理規約を、後からできたマンション管理組合が追認
した形をとっています。


但し、内容が一般の管理規約と大きく変わるわけではありません。然しながら、再開発組合時代に、
一度見直しはされているものの、以前、不具合や不足が相当残った管理規約になっています。また、
都市再開発型マンションや等価交換型マンションにありがちな、不具合も存在します。早々の整備が
必要な、かなりレベルの低い管理規約なのです。


本題の広場についての規約は、全体管理組合の管理規約集Ｉ-31ページの表にある通り、使用者
「規則の定めによる」、使用料「無償」となっていました。過去形なのは、６月の定時総会の
第４号議案で「ターミナルプラザ運営規則」なるものを、組合として承認したことに寄ります。


その運営規則では、使用料は第４条で10,000円/日となっており、運営規則通りであれば、
先日の盆踊りは、2日分20,000円が全体管理組合の雑収入になっているはずです。ただ、
運営規則は決議されましたが、管理規約の修正が議題にも上がらず、管理規約上、使用料は
無償のままになっています。運営規則と管理規約の不整合を修正すべく、速やかな管理規約の
修正が必要かと思います。


前にも書きましたが、これは当事者である我々が決めたことなのです。稚拙で誤りだらけの
横流し「ターミナルプラザ運営規則」を用意した積和管理や、検討不足のまま議題とし、
管理規約との不整合を生じさせた理事会の責任もありますが、役員を選んだことも、議案を
決議したことも、最終的には我々区分所有者が賛成多数で決めたことであることを忘れては
いけません。


賃貸でお住まいの方には管理組合の運営はなかなか判りませんが、区分所有者の方であれば、
管理規約や、組合から配布される資料に目を通せば、管理組合の活動が見えてくると思います。
総会や説明会に積極的に参加すれば、より一層組合の活動が判ってきます。
（もちろん、悪さ加減も見えてきます）


現状を正しく理解し、一人でも多くの方が、組合活動に関心を持って頂く一助となればと思い
投稿させて頂きました。

No.810さん
投稿ありがとうございました。何となく理解できました。
齟齬のある規約集は早々に統一したいですね。

どこのタワーマンションも、こんなにもめるものなのですか？？？

No.813さん
ガレリアのエレベータ問題って、何ですか？差支えない範囲で教えてください。

街BBSか、ガレリアのマンション掲示版見れば色々載っていますが、
地下鉄エレベータを住民以外使うなというふうにして、市からも注意されたみたいです。

はじめて書き込みます

ターミナル広場にバイクを持ってはいる人、たばこ片手におしゃべりしてる人、この間は夜寝ている人（大の字で）までいました。
あれってどうにかならないんでしょうか……
去年からみて冬場になれば少なくなるとは思うのですがやっぱり気になってしまいますし、
夜間お酒を飲んで出入り口のすぐそばで大声で話されてますと少し怖くないですか…？
警備員の方は注意とかされてるんでしょうか？

突然すみません

バイクは8/21夜でしょうか？
それなら私が１１０番しました
いずれも練馬ナンバーの中～大型３台がベンチ前に駐輪、さすがに酷いので通報しました
ファミマにライダーらしき人間がいないためおそらくガストで食事していたと思われます
すぐに警官が来たのであの広場は道交法上は公道扱いなのでしょうかね？
私有地扱いなら駐禁きっぷ切れないため来ないと思うのですが？
バイクは車重があるためかサイドスタンドを立てた部分は床が削れてました
本来、こういう仕事は警備がやるべき仕事ですがこの間も巡回の警備員がベンチでタバコふかしてる人を横目で見ながら通り過ぎたので”警備員を”注意しました

８１８さん　有難うございます。
私も広場での喫煙者を見かける度に防災センターに電話をして、すぐに注意に行くように
指示をしていたのですがこれでは本当に注意に行ったかどうか分かったものではありませんね。
警備はしっかり仕事をしてほしいです。やるべき仕事をしないなら即刻辞めてほしいです。

私がエントランス前で巡回に来た警備員に目の前の駐輪自転車についてどうにかするよう言った時は、自転車をチラと見ながら「ふ〜ん、そうですか」などと言いながらエレベーター乗ってそのまま地下へ戻ってしまいましたよ。
顧客である住人に対して舐めた態度ですから随分と質が悪い警備会社だなと思いました。
不審者が居ても無視されたらたまりませんね。

商業エリアに住むとはこういうことなんですね。

広場で夏祭りあった日は部外者がトイレ目当てにエントランス開く度にマンション内に侵入してましたね。
隣にいた家族も「入ったことないから見てみたい～」などと言いながら私と一緒にエントランスくぐってきたので注意しました。
警備を雇う意味ってなんだろうと正直思いました、

来年もお祭りを広場でやるなら、エントランスに
ガードマンを立たせるべきですね。
そんなこと言わなくても、気の利いた警備会社なら
自主的に警備しそうなものですが・・・・
それから、エントランス脇まで出店を出さないように
最低限の申し入れはするべきだと思います。

9月21日（日）八幡ミュージックフェア　会場：ターミナルシティー本八幡ターミナルプラザ　＊雨天中止

13時30分～14時30分 オペラコンサート
14時30分～15時30分 ジャズライブ ジャズコース講師と上級受講生によるコンボ演奏
【Heartist Music（ハーティスト　ミュージック）】
15時30分～16時 ゴスペル

だそうです。

ＧＴＴ管理組合（住宅棟）の臨時総会及び通常総会、並びにＧＴＴ管理組合住宅部会の
通常総会の議事録がようやく配布されました。ＧＴＣ管理組合（全体）の通常総会の
議事録は、何故か今回は配布されませんでした。


議事録は、作成する側の恣意性が反映されがちで、客観的な中立性を保ちつつ、
正確且つ簡潔にまとめることは容易ではありませんが、今回配布された議事録は、
実際の総会での質疑と異なる表現や、重要と思われる質疑が欠落しており、
総会を欠席された方には、総会の質疑や進行が、正確に伝達されない偏った
記録になっています。


議事録署名人なる仕組みは、このような不具合の発生を防ぐべく存在するのですが、
十分にその仕組みが機能せず、今回の議事録配布となったのではないでしょうか。
誤解されては困るのですが、今回の議事録署名人個人のことを言っているのでなく、
仕組みの運営の仕方に改善すべきところがありと、言いたいのです。


表現の誤りや不記載が、作為的意図的に行われたものか、単なる失念か、あるいは
議事録をまとめたであろう積和管理の能力不足なのかは定かではありませんが、
皆さんに、特に総会を欠席された方に、総会での正確な質疑や進行を知って頂き
組合活動に関心を持って頂きたく、議事録の訂正箇所の投稿を考えています。


ただ、不特定多数の人が閲覧するこのようなネット上に、マンション内部の不具合を
投稿するのも、いかがなものかとも考えています。スカイラウンジ等に、ファイルに
して置いておく等も一手段かとは思います。
皆さんの、ご意見、お考えをお聞かせいただければと思います。

>>825

ポストに入れてください。

>>826
是非、ポストへの投函をお願いします。
真実を知りたいです。

ある部屋の前（内廊下部分）にずーっとビニール傘がおいてあるのですが、これって管理会社の人は何も注意しないのでしょうか。
少し前まで1本だけでしたが、いまは3本になっています。
どんどんエスカレートしそうで嫌な予感がします。

同じ場所で恒常的にやられると傘からしたった水が絨毯を濡らしカビの原因になりかねませんね
置いてる人はそのあたりのセンスがない人でしょうね

828さん

管理人さんに報告なさって下さい。すぐに管理会社か管理人さんから注意してくれますよ。

ハウスクリーニングでお薦めの会社をもしご存知でしたらお教えください。前のマンションでは、管理会社と連携のあるハウスクリーニング会社に依頼していましたが、大手が必ずしも良いとは限らないように思います(来る担当者にもよるのでしょう)。この前ポストに入っていたキャンペーン(9／13終了)の会社は、頼みそびれてしまいました。管理会社とは無関係となっていて、その点は、管理会社との関係を曖昧にした会社よりも良いと思われるのですが。

今だにベランダ喫煙していたり、騒音が酷い家族はどうしたら言いですか？

No.832さんへ
管理人さんを通し、きちっとクレームを言うべきだと思います。
集団生活をしている限り、ルールを守るのは1丁目1番地だと思います。

先日ゴミ出しに行った際、指定のゴミ袋に入れずそのままコンビニの袋に入れて出していた輩もいました。
ルールを守れって言いたいですね。

ルールを守り快適な集団生活をしましょう。

夜に時々、広場側エントランス脇のベンチで一服ふかしているガタイのいいメガネのおっさん
まさか住人だったとは・・・

834さん

よく喫煙しているの見かけますよね。
マンション内でも何度かすれ違ったこ
とがあります。
一度だけ、『ここは禁煙ですよ』と
声を掛けましたが、まったく聞いてま
せんでした。
ニコチン中毒は、人の声も聞こえなく
なってしまうんですね。
怖いです。

ｺﾒﾝﾄ遅くなりました。833さん有り難うございます。管理人さんに連絡してみます。

朝も昼も男女関係なく広場で喫煙されていますが、『禁煙』と掲示されているのでしょうか?
どこにも見当たりません。

管理人のメンバーが変わったのでしょうか?
最初、写真入りでメンバーの紹介チラシが掲示されていましたが、特に告知も無いですね。

入居時より共用部分への物置、ゴミ出しの仕方などの利用マナー低下が目立ちます
しかも共用部分に置いてる物に管理組合から貼り紙されてもどかさない輩もいます
何かこだわりや意地でもあるのでしょうか？
ideカフェの前は長期放置の自転車が増えてきました
たくさん貼り紙されたまま埃かぶってますから恐らく盗難車でしょう
それにどう見てもカフェの客数より自転車の数のほうが多いのでみんなあそこに停めて京成乗っちゃうんでしょうね

ペット用エレベーターの隣のエレベーター内に大きく引っ掻いた傷が出来ていました。
大人の目線の高さです。

エレベーター内の傷、3日前からだそうです。
監視カメラを分析し誰が傷つけたか特定してもらいましょう。
465戸の集合住宅、高級マンションとは云いませんが、みんなで綺麗に使いたいです。
因みに私はこのマンションが気に入っています。

賛成です。

841さん
840です。情報有り難うございます。あまりのショックに事実を書き込むだけになってしまいました。私も部屋だけでなく設備も大事に使っていますしこのマンション気に入っていただけに、せめて同じ住人でもわざとでは無いことを祈りたいです。

もし監視カメラに画像が残っていたら公開して欲しいです。

私も今日エレベーターの傷に気がつきました。
かなり長い傷で故意としか思えない感じがしました。
これを修繕費で直すのは納得できません。
放置していると同じ事がまたおきそうに思います。
841さんの意見に賛成です。

昨今の凶悪事件解明にあたり、監視カメラの果たす役割はとてつもなく大きい。
当マンションのエレベーター内監視カメラの映像が残されていないと云うことはありえません。
もし映像が残されていないとしたら、何のための監視カメラでしょうか。
それこそ警備会社の怠慢でしょ。そんなことは絶対ありえません。と、信じています。
ぜひ誰が傷つけたか特定しもらいましょう。そして修理代を負担させましょう。

もし警備会社でダメだったら警察に被害届をだして捜査してもらいましょう。

監視カメラに関しては別件でも問題が浮上してます。
地下の駐車場でもイタズラが発生しました。
現規約ですと防犯カメラの記録を見るには警察の捜査関係依頼書の提出が必要で、しかも見れるのは理事会のみ。
我々は見ることができません。
今回は警察の実況検分で盗難に至っていないため被害認定されませんでした。
そうなると捜査関係依頼書が発行されませんので、そもそも誰も見ることが出来ません。
防犯カメラが犯罪予防に機能していない状態です。
警察の方からも不審者情報があれば予防できるのに規約が阻んでいると指摘されました。
今の規約では誰かが傷付けられたり、物が盗まれた後でなければカメラの記録が見れません。
最近、未成年者の誘拐なども頻発しています。
犯罪を未然に防ぐためにも早急な規約改定が必要です。

我が家のフロアにも子供の悪戯による傷、汚れが多数あります。子供と特定できるのは、泥の着いた靴跡が子供サイズだったからです。靴跡はエレベーター扉横の白いクロスに2～3個ありました。清掃員に連絡しましたが、うっすらと跡が残っています。私のいるフロアには、子供より親自身が問題行動(ゴミ出しルールを守らない。ピアノを親が弾いていてうるさい。自分の子供に罵声を浴びせている)を起こしているので、親が親なら子も子なのでしょう。

　848さん


全体管理規約の「防犯カメラシステム運用規則」のことを、
おっしゃっているのでしょうか？

「警察の捜査関係依頼書」が、どのような書類かはわかりませんが、また、
イタズラの内容がわからないので、言い切るわけにはいきませんが、同規則
の第５条第一項、または第二項に該当するのではないでしょうか。

そうであるならば、規則上は理事会の決議があれば、理事長や役員は、
録画映像を確認（視聴）できることになっています。確認（視聴）に
「警察の捜査関係依頼書」が必要である旨は、規則上どこにもありません。

ただ、確認（視聴）の実作業は、イタズラの発生時間帯が特定されないと
大変な作業になります。前住のマンションで役員をしていた時、同様の
問題が発生し、防犯カメラの確認（視聴）を行いました。

その時は、犯行時間帯がある程度、特定されていましたが、４倍速の再生でも、
相当の時間を要しました。犯行時間の特定が一日間だとすると、４倍速だと
最長で６時間近い時間が必要になってきます。根気と忍耐が必要な作業です。
（あまり早すぎても、画像の内容がよくわかりません）

警察が、何を根拠に「規約が阻んでいると」いうのは、理解に苦しむところですが、
また、犯人探しは、理事会・管理会社の積極的な動きがあれば、現規則でも十分
可能かと思います。
（但し、規約も含め、現規則の改正は必要と考えています）

ただ、積和管理や、京葉ビルサービスが積極的に動くとはとても考えられません。
また、現理事会も同様に、動きは遅く期待はできないのでは、ないでしょうか。

>>850
情報ありがとうございます。
悪戯の内容についてはかなり特徴がある（犯人がこのスレを閲覧している可能性もある）ためここで具体的に述べることは避けますが現段階ではこれから積和に報告がいくところです。
捜査関係依頼書の話は警察を交え警備責任者と３者でのやりとりの中で出てきた話です。
警備責任者の話によると捜査関係依頼書が積和経由で得られないと個人情報保護などの問題があり防犯カメラの記録を提出できないとのことでした。
これから私自身でも規約を確認してみますが。。。
悪戯の時間はかなり限定されているため犯人が外部か内部かくらいは特定できると思います。
しかしその先、どのような対応になるかはまだ分かりません。
住人の皆様も当分の間、客人に外来駐車場を使わせる場合はハンドルロックやアラームなど二重、三重のセキュリティを作動させることをお勧めします。

追記です。

＞警察が、何を根拠に「規約が阻んでいると」いうのは、理解に苦しむところですが

警察曰くマンション側から要請があれば巡回をマンション地下駐車場まで行っても構わないとのことでした。
その際、事前に防犯カメラ映像など不審者情報の提供などあれば予防措置もとれるとのことでした。
ですが警備責任者が言う通りの規約だと事件後でないとカメラの閲覧ができないため予防措置はとれないということを言っていました。

不動産取得税の予定通知が来ました。家屋面積が専有部分面積の約2倍弱になっていますので、エレベーター含めて共有部分の面積が専有部分に近く、その部分の税金もかかっていることを改めて思いました。財産の一部だから、という理由でなくても、エレベーター内の汚れやキズは狭い空間で嫌でも気づき目立ち、気分が損なわれます。以前住んでいたマンション(三井)では、フェルトのようなシートを新築後も長年貼ったままでした。これはこれで傷防止にはなるのですが、雰囲気が損なわれ、10年以上経って試験的に外し、その後は貼られませんでしたが、やはり壁に軽い傷や汚れが着いて、気持ちのよいものではありませんでした。修復にどれくらいのコストがかかるのか素人にはわかりませんが、傷や汚が目立ち難い表面コーティング/大がかりでなく、フレキシブルで対処容易な修復メンテナンス等も検討の余地はないものでしょうか(あったら、とっくに採用されていますね、きっと。度素人の浅知恵かもしれません)。

850です。
警察への録画映像の開示について

今回、犯行の時間帯の特定ができているとのことであれば、
その時間帯を含む一定時間帯の録画映像の警察への開示は、
規則上問題ないのではないでしょうか。

また、その画像の視聴で、犯人らしき人物が特定できそうな
別の時間帯の映像が必要であれば、その時間帯の画像の提供も、
規則に反するということにはならないと思います。

警察の弁を直接聞いていないので、想定になりますが、
不審者情報の提供や、今回の事件に係る一定程度の録画映像を
提供してもらえれば、加えて管理組合の要請があれば、
効率良く、巡回や予防措置がとれると言っているのではないでしょうか。
何も定期的に、録画映像を提供して欲しいといっているのではないと思います。
（定期的な録画画像の提供となると、様々な問題があります）

一方、警備会社は、とにかく面倒なことをしたくないのだと思います。
自主的には動きたくない為の言い訳を並べているにすぎません。
時間の経過で、問題を解決しようとしているのが、見え見えの
警備責任者の発言です。

規則によると録画画像は、２週間で消去されてしまいます。画像が消えて
しまえば、手の出しようがありません。前住のマンションの録画映像も
２週間程度の容量で、上書きを繰り返すシステムになっていました。

問題解決（犯人の特定）は、時間と解決しようとする意識が要点です。積和管理、
京葉ビルサービス、現理事会では、２週間どころか３か月たっても、録画映像を
視聴する判断ができるか怪しいものです。

警察への映像提供など、１年たっても決まらないのではないでしょうか。
（警察への、録画映像の提供は、慎重でならないといけないないのは
当然ですが）

いっそ警備会社に苦情を入れてみますか
怠慢な対応に我慢の限界がありますし

849です。
今日また新たな悪戯を発見しました。
エレベーターの昇降ボタン横のクロス部分に2ヶ所、ボールペンらしき物で
落書きされていました。
消えないかもしれません。
泥の靴跡を残した子供と同じ子かも?
親は知らないのだと思います。

管理人に言って注意喚起の張り紙をお願いした方がいいでしょうか?

850さん

848です
積和と話をしました。
積和の見解では850さんの仰るように捜査関係依頼書は不要でした。
住人からの要請があれば良いようです。
積和と警備の間に齟齬が生じているのか、あるいは仰るように面倒事として忌避しているのかは分かりません。
しかし、今回の件を通じてあらためて強く感じたのは警備は積和にお伺いを立てないと動けないということ。
そして積和は理事会との合意がないと何もできない、ということです。
正直、私もGTT通信で住人からすれば簡単に解決出来るであろうと思える塩漬け議題を見る度にもっと早く動けないものかと歯痒い思いはしていました。

手癖の悪い住人がいるのか
それとも外部者の悪意か？
何れにしろなにか対策を行わないと
抑止力がまったくありません。
悲しいことですが、これが現実です。

エレベーターに傷を付けたり、駐車場で悪戯する人間はとことん追い詰めるべきだと思います。
今回の件で防犯カメラの映像を活用しないなら、監視カメラなんか設置している意味なし。
使わないなら売って金返せ！

駐車場は我々の知らないうちに部外者が入り込んでいたりしますのでシャッターも完璧ではありません。
警察が巡回を申し出て下さっているのなら、そのご好意に甘えるのも良いかと思います。
しかし中には住人自身が招き入れ、駐車場利用ルールを守らなかった故に事故に至ったケースもありました。
外来駐車スペースを使わせず無断で立体駐車場の空きスペースに幅の制限を無視して入庫させた結果、脱輪。
復旧までに相当な時間がかかり他の住人に迷惑がかかりました。
住人自身もルールを守る必要があります。

車両幅制限を無視した車が何台か入庫しています。
車輪が常時パレットに擦るような車両の入庫は制限
が必要だと思います。

警備会社に苦情の電話したら話を聞かずに切られた
どうやら苦情お断りのようだ

>>861
それは安全上問題アリでしょう・・・
構造限界を超えていると今は新築ですから耐えれていても将来老朽化してきた時に大事故につながる可能性があります
入居前に大きさ制限は分かっているのですから事前に規約に適合するサイズの車に買い替え、もしくは手放すことはできたはずです。
車は高額だから買い替えできなかった、というのは言い訳になりません。
そういう人は手放すか青空駐車場を借りるべきです。
疑問なのは積和はそれを分かっていて貸したのでしょうか？それとも入居時ノーチェックだったのか？

ラウンジに久しぶりに行ったところ、カウンターの足部分に何かぶつけたようなひどい傷と剥がれが
出来ていました。そのまま放置すると剥がれた部分がさらに広まって、もっと酷くなると思われます。
積和は把握しているのか分かりませんが・・・。（清掃の方が清掃の際に気を配っていればすぐに気が付く
傷だとは思います。清掃の際に掃除機をぶつけたとも考えられますが。）

864さん
その傷はけっこう前からありました。半年以上前だと思います。
このマンションの持ち主の一人として、ショックを受けました。

修理費は管理費から出すことになるのでしょうが、特に理事からの相談や報告は
無いですね。
かなり時間が経過しているので、どうなっているのか気になっていました。

半年以上前に、泥の靴跡を管理人に報告した者です。
それ以外にも汚れや傷が至る処に付けられています。

3日前にはクロスにつけられたペン跡を発見しました。

現場を見ていないし、防犯カメラの無いところでやっているから
特定はできません。

二度と起こらないよう親に注意してもらいたいのですが、
自分の子供がそんなことをしているとは思わないでしょう。

今日一応管理人に報告はしました。

866さん、864です。管理人さんへの報告有難うございます。

半年程前にラウンジに行った際は大学生らしき若者男女5人くらいがテーブルなどをすべて移動させて
ダンスの練習をしていました。日常的にダンスの練習を夜ラウンジで行っているようでした。

ラウンジにも防犯カメラを取り付けて欲しいです。

大学生にもなって場の空気が読めないのは心配ですねw

850です。
管理業務委託契約について

ＧＴＴの管理業務委託契約は、管理組合と管理会社３社（警備会社を含む）との
変則的な契約になっています。見えざる力関係（およそ推測はできますが）で、
このような変則契約になったのでしょうが、組合員にとって百害あって一利なしの
契約形態です。

管理組合（組合員）との窓口が積和管理になっているため、積和管理に全て責任が
あるように勘違いされている方も多いと思います。実態は、管理項目ごとに３社
それぞれが責任を負う契約になっているのです。

それぞれが責任を負うと言うと、聞こえが良いのですが、実務面では、責任の所在が
不明確になり、３社での責任の擦り付け合いや、回答のたらい回しになっているのです。
今回の防犯カメラの視聴の件も、典型的な例ではないでしょうか。

管理会社を雇うのは、管理組合です。理事会のコントロールが効いていれば、
管理会社もそれなりに動くものです。ターミナル通信（２－２）の３．（２）に
「代表会社積和管理（株）を外すことを確認しました。」とあります。

積和管理の口車に乗せられ、組合として唯一、管理会社３社の連帯責任を問うことの
できる記載を、自ら、契約から削除する理事会では、管理会社をコントロールできる
訳がありません。

次回の契約更新時は、管理会社を変えると同時に、管理会社を一社とし責任の所在を
明確にすることが必要ではないでしょうか。また、特段の理由もなく、何のリスクもない
決済性預金である修繕積立金の、不透明極まりない預け替えを、平然と行う理事会の
一部のメンバー交替も必要ではないでしょうか。

エレペーター内の傷、確認しました。ひらがなで文字も書かれていますね。
以前住んでいたマンションの管理は三井不動産で、同様の悪戯が続いた際、早々に録画ビデオ
の確認が行われました。犯人は住人(小学生)と判明し、個人負担で修繕させました。

今回のケース、何か進展はあるのでしょうか?

エレベーターの使用に関する専門委員会でも募集するんじゃないでしょうか？
いかにも素人の集まり、ボランティアでやってるんだ感がありありなんですよね。
理事には報酬を払ってしっかりやってもらったほうが良いと思います。

素人のマンション住民である理事に報酬払ったって、お駄賃にしかなりませんよ。
いっそ、マンション管理士などプロ雇ってびしっとやってもらったほうがましです。

エレベーター内の悪戯ですが、私も管理人さんに何度か尋ねました。

管理人さんはまるで業務外のことと云った雰囲気でした。
そして、「管理組合がどう対処されるかで、私たちは何も動けません」と云うことでした。

管理組合の理事会が先日あったようですが、当問題についてどう話されたのかまったく情報が入ってきません。
事象発生後、かなりの日にちが経っています。なぜすぐ監視ビデオの分析が始められないのでしょうか。
こんな監視ビデオなら設置しておく必要はありません。コスト削減のためにも全機撤去しては・・・

規約云々の理由なら規約を早期に改訂すべきです。
以上、私見でした。

皆様のご意見お聞かせください。

エレベーター内の監視義務は警備会社にあるのでしょうから、
管理、監視の怠慢と言う事で警備会社に弁償を迫ればよいのでは
ないでしょうか。
これが、エレベーター内の傷害事件などの重大なものになっても
まったく対応しないのでしょうか。

仮に小学生の悪戯だとしたら、なんとかして止めなければ
まだまだ、やりますよ。
落書きは癖になりますからね。

ここ一週間の皆さんの書き込みについて、全くの同感です。
理事会は警備会社とやり取りをしているのでしょうか?

早く犯人を特定し、責任を取ってもらいたいです。

管理組合のポストって管理会社が開けていませんか？
組合に管理会社のクレームを書いても先に見るのは管理会社。
自分たちに都合の悪いことはコントロールしてしまう・・・
議事録も議事録ではなく都合の良いことの抜粋ですよね？

873さん
一連の投稿をした850です。

くどくなりますが、今回の防犯カメラの録画ビデオの視聴は、現在の管理規約・規則で何ら問題なくできます。
これも依然に書いたことですが、問題解決（犯人の特定）は、時間制限がある中で問題を解決しようとする
意識が要点なのです。

誰の意識かと言えば、理事会、強いて申し上げれば組合理事長、それに積和管理のＧＴＴ担当者の某氏です。
両者が今回の問題をどのように考え、どのように解決を図るかに尽きると思います。言い換えれば、両者に、
犯人を特定し問題を解決しようとする意識があれば、解決可能な問題と思います。

かなり前になりますが、エレベーター内に粗大ゴミの規則違反について、注意喚起の掲示物が貼られたことが
ありました。あの結末は、どうなったのでしょうか？粗大ゴミを持ってエレベーターに乗る、あるいはマンション内
を移動するのですから何階の住人かは、直ぐに特定できたはずです。
（マンション外部からの粗大ゴミ持ち込みは難しいと思います）

注意喚起のあと、どのように問題が処理されたか不明ですが、規則違反者を特定し、処分費を負担させたとは、
とても考えられません。組合の管理費から粗大ゴミの処分費を出し曖昧に終わらせる安易な解決方法で、問題の
解決を図ったのではないでしょうか。

マンションと言う特殊な共同生活の住環境で、管理規約を守り、蟻の一穴を塞ぐ為、規則違反は規則違反とし、
違反者に対し、負うべく義務をきっちりと正してゆくか、問題解決の労を惜しみ、少額だから誰からも文句が
出ないないだろうと、組合の管理費から処分費を支出して問題解決を図るかの、意識や考え方の相違ではない
でしょうか。

今回も、その時と同様、犯人特定など面倒なことはせず、組合の管理費で修繕すればよいと、理事会や積和管理は、
考えているのではないでしょうか。時間切れでの問題解決を待っているとしか、考えられない対応です。

実態は、身内を交替させる総会議案にも拘わらず、「役員全員が留任し、積み残しの課題を解決する」との
虚言を弄し、一般組合員を欺く総会議案を平然と起案し、総会案内を作成する理事会や積和管理に、多くを
期待できないことは自明の理ではないでしょうか。

878さん

貴方様のような方に管理契約や規約に関する専門委員になって頂けると
一住民として非常に心強いです。専門委員に立候補して頂けること検討
して頂けないでしょうか？

警備員に録画ビデオを確認させるだけのことが、何でできないのだろう?
以前住んでいたマンションで、エレベータ内で糞尿をする輩が現れました。
通いの管理人と、管理会社がすぐさま録画ビデオをチェックし、犯人が特定されました。
住人の子供(幼稚園児)の仕業で、消毒代その他を負担させたのです。

大型ゴミの件、思い出しました。
そうですよね、録画ビデオを確認すれば済む話です。

もう、イライラします。

最近の事例をみていると、
当マンションの管理業務（含保安業務）、並びに管理組合は機能の態をなしていないことが露見されたような気がします。

入居時、管理組合理事候補の方は入居前から売り主である積水から既に声が掛かっていますと云う噂を聞きました。
管理組合理事は業者としがらみがなく、本当に住環境を重視される方になって頂きたい。
少なくとも、当マンションの住人が好ましいと思います。

老夫婦2人、貯金を取り崩し購入、終の棲家と思っています。
皆様と一緒に、より良い住環境を作りたいと考えています。
よろしくお願いします。

30階以上の居住者です。
昨日の日曜日、大音量で音楽を流していた方がいました。
窓を閉めても耐えられない程の音量でした。
今までこのようなことが無かったので、大変戸惑っております。
昼はオペラ、夜はクラシックでした。
音楽は適度な音量で、窓を閉めて聞いて頂きたいと思います。
再度続くようならば、周辺の居住者と部屋を特定し、苦情を
申し立てたいと思います。

それは2時ぐらいから6時までの時間じゃありませんか?

昨日は一番街商店街でいちフェスという音楽と屋台？のお祭りをやっていたのでその音楽では？

30階以上ではありませんが音楽は聞こえましたよ。
最初はお囃子で、ジャズも聞こえてましたね。

うちは下の階でしたから、いちフェスの音楽がよく聞こえました。オペラの時の拍手まで。
窓を閉めての生活ですと、近隣が大音量で音楽を聴いているの！？と勘違いすることもありますよね。

850です。長文お許しください。（幾つかに分割します。）

専門委員会委員の募集について

【その１】
先般、専門委員会委員募集の案内が配布されました。専門委員の募集を全面的に
否定するわけではありませんが、「規約検討専門委員会」について特化して、
申し上げさせて頂きます。現在ある規約を改定する手順は、以下の優先順位で
進めるべきと考えます。

　１）本八幡Ａ地区第一種市街地再開発組合に改定案を作成させる。
　２）法人の区分所有者の、社内組織を利用し改定案を作成する。
　３）管理組合から、外部（弁護士等）に委託し改定案を作成する。

１）について　
当マンションの管理規約原案は、都市再開発法第１３３条第１項の手続きにより、
再開発組合が作成・承認したものです。実務上はデべロッパーの積水ハウスが作成
したのでしょうが、最終的に承認したのは再開発組合、強いて申し上げれば、再開
発組合の理事会です。

マンション管理組合に、管理規約を引渡す前に、小手先の修正はおこなったものの、
不充分極まりない中途半端な修正で、マンション管理組合に、尻拭いをさせかたちで、
管理規約を押し付けたのです。

マンション管理組合は、再開発組合に対し毅然として、改正（修正）案の作成を、
申し入れるべきと考えます。作成の費用や労力は、当然に再開発組合が、負担すべき
と考えます。再開発組合が解散するまで、若干の時間的余裕は有りますが悠長なことは
できません。マンション理事会は至急、行動を起こすべきでしょう。

ただ、再開発組合の理事会とマンション管理組合の理事会は、その多くのメンバーが
重なり、実行性に甚だ疑問があるのも事実です。しかしながらマンションの一般組合員
としては、権利床を削ってでも、再開発組合が、尻拭いをすべきと考えます。

【その２】

２）について
マンションを購入し、外部から転居してこられた、ごく普通の一般組合員の有する
議決権は一票、多くても二票と言ったところが大半だと思います。それに比べ法人
の組合員は、数十倍、最大の電鉄系の組合員は数百倍の議決権を有しています。

それだけの権利を有しますが、表裏一体の形で、義務も有しているのです。最大の
電鉄系組員は、御膝元（本社所在地）且つ自身が組合員であるマンション管理組合が、
規約改定で四苦八苦している中、知らぬ存ぜぬで、目を瞑り続けるでしょうか？

ＣＳＲの観点からも自社の総務・法務部門で管理規約の改定をする旨を申し出て、
一般組合員の数百倍の義務を果たしても、決しておかしくないでしょう。また、
銀行系の法人組合員も、また然りです。議決権数もさることながら、濡れ手で粟
ともいうべき、預替えで修繕積立金を手にした、銀行系の組合員は、管理規約の
改正を自ら申し出て、管理組合の窮地を救うべきではないでしょうか？

もっとも、修繕積立金の預替えと、管理規約改正を、バーター取引しなかった
理事会の組合運営にも、疑問を持たざるをえません。慈善事業のような取引は
常識的には有りません。相手が銀行系だけに、表には出せない裏のバーターを疑う
一般組合員がいても不思議ではありません。

虚言を弄してまでも、役員改選を行わない理由が、見え隠れしてくるのではない
でしょうか。１）と同様、理事会は早急に、行動に移すべきでしょう。


３）について
最後は、外部への委託による規約改定でしょう。マンション管理士への委託も
考えられますが、多少は費用が多くかかりますが、やはり弁護士への委託が、
安心できるのではないでしょうか。

ただ、１）で書きましたが、現管理規約を、マンション管理組合に、押し付けたのは
再開発組合です。マンション理事会は、再開発組合に対し、弁護士費用等、規約改定
に要した費用は、しっかりと求償してゆくことは言うまでもありません。

【その３】
これで方策は終わりです。理事会が示した、専門委員会よる規約改定いう方策は
有りません。多少の経験や知識をお持ちの一般組合員が集まっても、所詮、素人
集団です。規約改定作業は絶対に、前には進まず、無為に時間が経過するだけです。

単棟型マンションの規約改定ですら大変なのに、複合型マンションの規約改定が、
素人集団に出来るわけがありません。ステレオタイプで専門委員会で事を進めよう
とする理事会も理事会ですが、組合運営サポートとは名ばかり、何ら口を差し挟む
ことなく組合運営をサポートするふりをし、１）～３）の如き専門家としての提案すら
行わない積和管理の行為は、業務の不作為にほかなりません。

最後に、此処までお読みいただいた皆さんへお願いです。総会や説明会には、是非
出席して下さい。やむを得ず議決権行使書を提出する場合でも、闇雲に賛成あるいは
反対、又は議長に一任で投票するのではなく、少ない資料であっても、よく吟味し
投票して頂きたいと思います。

総会は多数決の世界です。２）を推し進める場合で法人組合員と意見が分かれた場合を
想定すると、国連の拒否権のような絶対的権力ではありませんが、多くの議決権を持つ、
法人組合員に対抗するためには、一議決権の積み上げが必要不可欠になってくるのです。

追伸
879さんへ
以上の理由で、専門委員会委員への立候補は、ご辞退いたします。今は、削除されましたが、
一時、心無い投稿がありました。本人（私自身）は、削除された投稿のようには考えていません。
御心配には及びません。今後もどしどし投稿お願いします。

↑　↑　↑
どんな理由？
よくわからないです。
自分だけですか？

貴方のような方が管理組合をリードしていただけたらいいと思うのですが・・・。
総会の際はよろしくお願いします。

言うは易し、行うは難しの典型ですね。
ま、私も同類ですが

888さん

「CSRの観点から....」
立場を利用して強要するおつもりか?
社会貢献を盾に利益を要請するスキルの無さが悲しい....。

一議決権の普通の組合員です。法人組合員、あるいは多くの議決権を持つ組合員の方と
思われる投稿がありますが、私は888さんの意見に賛成です。規約の改正は、開発組合
に責任を取って貰ったら良いと思います。それがダメなら、法人組合員の力を借りれば、
良いと思います。

まったく同感です。

長文の書き込みを見ていたら、総会で気持ち悪い質問をし続けてた人が居た事を思い出しました。
私個人としては、聞いていて不快に感じましたが、あの方は委員会に応募されたのかな・・・
皆さんで、期待しましょうか（笑）

850です。

管理規約・規則の改定について

管理規約・規則の改定作業を外注化し、外部に費用を支払った場合、マンション全体
としてはその費用支出が損失であり、共有持分として負担した１億分の何某（※１）が、
法人組合員も含め、個々の組合員の損失と言えます。（※1．個人の持分）

一方、法人組合員の社内組織を利用し改定作業を内製化し、外部への費用支出が無かった場合、
マンション全体としては、損得はありません。個人の組合員も同様です。法人組合員は、
自身の社内組織を使うことで使用した労力等を金銭換算した金額と、自身の持分以外の持分
（他の組合員の持分）の乗数が、損失と言えば、損失と言えます。

法人組合員の損失を、個人の組合員が持分に応じて負担すれは、平等言えば平等ですが、
１議決権しか持たない一般的な個人の組合員には、優越的立場を利用し、高架下のプレハブ風の
貧弱な社屋から警備員を送り出す100%子会社の警備会社を、マンション管理業務委託契約の
メンバーに入れ込み、甘い汁を享受するような、経済的利益は得られないという不平等が存在
するのも事実です。

また、契約先が複数の変則的な管理委託業務契約になることで、個人の組合員は、今回の
防犯カメラの視聴のごとく、日常の手続きや業務が複雑化、遅延化し、法人組合員にはない、
目に見えない損失を被っている事も忘れてはいけません。

電器店で品物を購入して、品物が壊れていたり、不具合があったりしたら、品物の交換や
修理を電器店に申し出るのが普通ではないでしょうか？管理規約・規則の不具合を、再開発組合に
修正を求めることが、社会通念を逸脱した行為とは思えません。管理規約・規則の改定の内製化も
一手段ですが、まず一番に理事会がしなければならないこと、それは、再開発組合が解散する前に、
管理規約・規則の改定を申し出で、改定作業を終わらせることだと思います。

８９８さんえらいね。私なんか最近は長文は読む気がしなくてすっ飛ばしちゃってます。
長けりゃ良いってもんじゃない。
もっと簡潔にお願いします。

>>897 さんの言ってることは正しい。上から目線は別にして。
いったい理事会は今回のエレベ－ター内の悪戯の件、動いているのか?

早く犯人を特定してほしい。
私のフロアには又もや悪戯書きが増えている。
エレベーターホールの窓のカウンター部分が削られている
のだが、どんどん増えている。

この犯人の落書きとエレーペーター内の落書きが似ているので、
特定できれば我がフロアの問題も解決するような気がしてならない。

遅い対応にイライラも限界!!!!!