グランドターミナルタワー本八幡【契約者専用】その２

178です。

個人的には、照明のLED化については、
一括購入によるボリュームバリューの考え方で単価が安くなるかなと考えてました。
ただ、それでも初期投資分の回収については1年から2年はかかると思いますので、
切れた電球から順次LED化でも良いと思います。

多分、複数の案だしをされてしまうと、
住民同士の考え方の相違からまとまらないと思うので、
具体的にどうすれば、どれだけの効果がいつまでに見えてくるのかを、
積和さんから提示頂き、総会ではOKまたはNGの2択で、
ポンポンと可決と否決を決定できるようにして頂ければと思うんですけどね。
※もちろん、積和さん内で何パターンかシミュレーションをして、
　一番効率的な案を持ってきて頂かなければ、全て否決になってしまうんですが…（汗

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ＬＥＤ電球代はかなり安くなっています。

ひとつ飛ばしに点灯する電球をＬＥＤに

替えればよいのではないでしょうか？

電気代は1/8ですから、速攻性があります。

24時間点けっぱなしとすると、白熱電球

の寿命は約半年以下、ＬＥＤは約5年以上この差は

大きいです。

廊下の白熱電球はそろそろ切れ始めます。

来年の運用費に電球交換代が上乗せされる前に

対応を決めないといけませんね。

特に１階のロビーとかラウンジは電球交換位置が

高いですから、お金もかかります。

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東電の値上げが折り込まれてないのを差し引いて。
どの程度の目論見外れか精査が必要と思います。

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たしかにどれだけ外したかで意図的かが分かりますね

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あの辺の照明は、単純に電球をLEDに変えられない設備のような気がしますが、違うかな⁇

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立候補いただいた理事の方々は善意でされたのでしょう。運営費については、ここで書き込みされた方も含め、別途委員会を立ち上げて損益改善に取り組む無べきだと思います。

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たしかLED化出来ないような旨、入居前に説明されたような…
LED球の機械部が高温になるため天井の断熱材が対応してないと火災の可能性もありますね。
実際その手の火災事故が増えてます。

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新築なのにLED化出来ないなんてことあるんですね。
そんな説明をいただいた記憶が全くありません。
購入時の資料に書いてありますか？？？

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No.188さん

最近のLEDは断熱材対応のLEDも出ているので、
そちらにすれば良いのではないでしょうか？

値段も出た当初よりかはかなり安くなってますし。。。
下のパナソニックのLEDの種類について記載されている『ポイント5』に、
断熱材対応のLEDがあることを書いてます。
http://panasonic.jp/lamp/everleds/guide/

ちなみに、パナだけでなく他のメーカーからも、
同様のタイプの電球は発売されているので、問題ないと思ってますが、
いかがでしょうか？

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まだ商談中だった時に自分から聞いたんです。
GTTは新築とはいえこれだけの大規模マンションで駅前開発とも絡んでいました。
このためその設計段階となるとさらに数年を遡ります。
ちょうど白熱球からLEDへの過渡期であったそうです。

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総会に出席できなかったのですが、総会で決定した事項を教えてください。とりあえず、理事等の一覧表はポストに入っていました。決定事項はそれだけですか？
共有スペースにおける喫煙禁止とか、どうなりましたか？

あと、出席者の年齢層を教えて下さい。
やはり、出席者は年配の方が多い感じでしょうか？

というのは、年配の方が多い場合、節約とかいった発想は少ないのかなと。やっぱり年配者はご自身の老後を如何に快適に過ごすかがテーマになってきます。月に数千円程度の管理費UPなんて痛くもかゆくもない。

一方で若い入居者の場合、できるだけ長く住みたい。
管理費を貯めて将来の修繕にあててもらいと、本気で思っているはずです。管理費の赤字の件を本気で考えるためには若い人の意見が必要と思います。

管理組合について無関心な若い居住者を如何に総会に興味を持ってもらえるかが、このマンションの行く末に関わってきますね。。。

難しい

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玄関や窓の開け閉めが乱暴なうちがいる。朝は静なだけに響く。６時からガンガン煩い。ベランダ喫煙でもしてるんか？幼稚園でもドアは静に閉めましょうと教えてるのに。常識のある生活をして下さい。

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>>193さんへ

人に迷惑をかける方々の多くは、自覚がありません。
ここで注意したところで、無意味なのでは?

管理人から直接注意してもらうなり、あなたが郵便ポストに手紙を入れるなり
行動されてはいかがでしょうか。

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勉強不足で申し訳ないのですが。赤字約1000万は３月末迄ですが、直ぐに改正が決まらず４月からだと1000万は関和が立て替えて払うのでしょうか？利子取られそうな気がして。

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内廊下で白熱灯のタワーマンションなんてたくさんありそうですが、みんなこんな大変なんですかね？

関和が無能なだけなのか？管理費の設定が安過ぎるのか？

どっちなんでしょうか？

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毎日新宿線で通勤してますが、
下りのエスカレーターは完全に停止しても問題ないのでは…？
歩くのが苦手な方にはエレベーターがありますし。
少なくとも、稼働時間帯は絞れるんじゃないでしょうかね。

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新築で1,000万の赤字などバカげてる！
積和は責任とって保障すべきだ！

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194さん、９月に管理会社に連絡済みです。改善はありません。

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>>199さん
そうでしたか・・。失礼しました。
賃貸と違って出て行けないからやっかいですね。

友達は上の階の騒音でノイローゼになり、買ったマンションを
手放す羽目になりました。

>>199さんの悩みが早々に解決できるよう、願っています。
根気強く、交渉なさってください。

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>>199さん
音って反響するから、どこのお宅だか特定しにくいんだろうなぁ。
騒音主の周辺が静かだから、騒音主自身もそこまで響いてると思ってないのかな。
教えてさしあげたいですよね。

管理会社に通報して、(部屋が確定しているなら)会社から騒音主に直接注意してくれたんですね。
経験上、管理会社はアテにならないと思います。
管理組合の同じ住民から言ってもらった方が効果あると思います。
それでも直らない、あるいは逆ギレされたら、警察に通報して良いと思います。

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200さん、201さん、
コメント有り難うございます。生活が荒い御族の方みたいです。しかし音がこんなに響くとは思いませんでした。喫煙も含め、管理会社の方からはどのように注意されたのかは連絡が来てません。今後も酷いようでしたら管理会社から組合の方に連絡をとって戴き相談してみます。

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組合理事の人がわかれば、直接言っていいと思います。
理事から管理会社へ再度報告し、確定しているならば騒音主にも直接言っていただく。
「直らなければ、管理会社を変更する」ぐらいに言って、
組合は会社に対し強気で出ないといけませんよ！
ただでさえ、新築マンションは修繕とかない分、放置されていますから。。。

いるんですよね、すべての行動音が大きい人。
自覚がない分、注意しても「普通に生活してるのに・・・」と平気で言ってくる。
ドアバーン、足音ドスンドスン。騒音足の人は歩き方がもう・・。
室内も、外を歩くのと同じですからね。
下に人が住んでいるという意識がないんでしょうね。

早朝・深夜とか非常識な時間帯に長時間・長期間続くようでしたら
警察に通報してくださいね。たかが騒音でもきちんと注意しに来てくれます。
普通は警察にまで来られたら・・・おとなしくなるのでしょうが、
騒音主は普通の価値観ではないので屈しないでください。
音って一度気になりだすとダメなんですよね。
我慢していたらノイローゼになって、ご自身の生活にも支障が出ますよ。

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203は誰？警察って何？マンションの階上の足音で注意に来る？
本八幡の警察は優秀ですね。流石殺害犯を速攻逮捕しただけの事はありますね。

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小さなお子さんも多いマンションなので部屋によっては足音は凄いのかもしれないですね。
親御さんも気をつけているとは思いますが、子供はいずれ大きくなるものと思うしかないでしょうね。
後気になったのですが、以外に洗面所の水栓の音が大きくないですか?
水を止める時にドンって音がするのでもしかしてこの音が下に響くのかな？と感じました。
我が家はとても静かなのでどのような音が騒音になっているのか分からないので参考のためにも教えてください。
自分も気をつけて暮らしたいと思います。

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204さん、203さんのレス、よく読んだら？
通報すれば注意にわざわざ来てくれるのは事実。試しに呼べとは言わないが、問い合わせてみれば？八幡とか関係なく、全国そうですよ。常識なんだけどな、これ。まー、通報する側も早朝・深夜とか非常識な時間帯とかですよ。そんな時間は管理会社も理事会も動いてませんから。最近は近隣トラブルから発生する事件もあるしね。
こういう言い方してくる人こそ騒音主かもよ。

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203＝206　　お疲れさん

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203さん、ご心配頂き、また色々と教えて頂き有り難うございます。家族のためにもノイローゼにはなりたくないです。

205さん、水洗の音は大丈夫だと思いますが。自分は洗面所の換気が強だと、近隣に煩くないかと考えて夜は弱で使ってます。

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203のアドレス笑える。
そんなことで警察呼ぶなんて警察にとったら迷惑な話。
やっぱりいるんだなそういう人。

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以前、住んでいたマンション近所で深夜に騒音が酷くて警察来てましたよ。深夜ですし、自分の身を考えたら警察に相談するのでは？どんな方が住んでるか解らない場合など恐いですよ。

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209みたいな発言する奴が理事になったら大変だな。

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209さんは本当にGTTの住民ですか。嫌がらせとしか思えない。

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そんな、換気だとか水の音とかまで気にしなくても。。。
生活音なんて、どこの家からでも聞こえるでしょ。
一軒家でも隣の家の生活音は聞こえますから。

そこまで気にしたら住みにくくて仕方がないと思います。

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生活音は皆さん感じかたが違うので、水洗や換気の音など気になる方もいるのでは。煩いと思い、近隣の事を考えて静かに使用してくれているのなら、思いやりのある方だと思いますよ。
私もドアや窓の開け閉め、部屋での歩き方は注意して生活したいと思いました。

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ドアの開け閉めや足音について制御するのはマンションに住んでいる以上当たり前のことです。
水洗や換気により出てしまう音は構造上の問題です。

マンションを買った、住んでいる以上、みなそのくらいの音は承知しているはずでは？
そんな音を気にしている人は集合住宅になんて住めませんよ。

もっと、自然にくらしましょうよ

ちなみに、我が家は何も聞こえません。
たまにかわいい足音が上から聞こえてくるくらいです

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戸建と違って共同生活だからな。

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215さんの言っている当たり前のことをしない住人がいるんです。

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マンション修繕積立金の98％は実質破綻している！「談合」の常態化で、食い物にされる大規模修繕 工事
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/37776

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長文になりますが、「◆」の三点につき意見を述べさせていただきます。

◆管理組合予算の不足金の支払いついて

今までずっとマンション暮らしでしたが、予算が赤字若しくは予算が不足したことがないので、
一般的な話になります。また、専門家でないので、誤りがあったらご容赦下さい。
不足する管理費の支払の方策として、以下の方策が考えられるのではないでしょうか。

　１）管理費を管理する預金口座で、一時借入
　２）不足金の臨時徴収
　３）修繕積立金での一時立替え、若しくは修繕積立金の管理費への組み入れ
　４）管理費の値上げ

管理費は前払いをしているので、仮に毎月の支出が同じで、予算をオーバーし毎月予算の
1.1ヶ月分を支払い続けると、支払開始から10ヶ月で前払い金の１ヶ月分が枯渇し11ヶ月目に
1.1ヶ月分の支払いができなくなります。1.2ヶ月なら6ヶ月目で同様の事態に陥ります。
（あくまで理論的計算での説明で、実務とは異なります。）

何れにしても、いきなり年度予算の不足額が不足する訳でありません。支払方策の
１）～３）は、対処療法的な対応です。４）は長期的あるいはマンション全体の
管理運営を加味しての対応策と言えます。喫緊の方策を講じなければ遅くない時期に
管理費が不足し、何れかの策を取らねばなりません。資金の借り入れ、臨時金の徴収、
予算の組替え、管理費値上げは、総会の決議事項ですので、積和の管理が尋常であれば、
管理費の前払金が枯渇するまでに、臨時総会が開催されるのではないかと思います。

初年度から前述の如く稀有な事態が予測されるにも係らず、設立総会では、一部の予算が
承認されました。正確な数字はメモを取り損ねましたが、説明不足・資料不足はあるものの、
委任状や議決権行使書を含め７～８割以上が予算案に賛成だったと思います。
賛成多数である以上、赤字予算がマンション区分所有者の総意であり、このような異常事態を
区分所有者の皆さんが容認していることになります。正に販売主やその関連子会社である
管理会社の、思う壺にはまったのではないでしょうか。

◆生活騒音について

管理組合と積和管理との契約は、マンション管理業務の委託受託契約です。
受託者である積和は、契約の範囲で善良なる管理者としての注意義務を果たせば、
契約違反ではありません。生活騒音に関して業務委託契約には、第11条に
有害行為中止要求との記載があります。但し、中止要求の手段や回数については
詳細な記載はありません。

よって、掲示板やエレベーター内への注意文の掲示、管理規約違反者への
１～２回程度の注意喚起及び中止要求等が、社会通念上要求される程度の
対応と言えるのではないでしょうか。それ以上、踏み込んだ行為は契約書上、
オーバースペックであり、それを積和に要求するには無理があると思われます。
また、委託契約にもはっきりと免責事項として記載があります。(第11条第2項)

生活騒音や喫煙に関する問題は個人の問題であり、対応に関しても基本的には、
個人対個人の問題です。集合住宅という特殊な住環境であるが故に、管理組合が
その解決に介入の余地を残してはいるものの、その程度は限定的であることを
忘れてはいけません。
管理規約を遵守する義務は、居住者に課せられますが、管理規約を守らせる
義務や責任は積和には無いということを、念頭に入れた対応が肝要かと思います。
また、集合住宅には、集合住宅の住み方・暮らし方があることの常なる認識も
必要なことだと思います。

◆節電策等の早期実現について

先住のマンションも、様々な問題があり、解決法も様々でした。今回の節電対策については、
何方かが書かれていましが、管理会社まかせ・理事会頼りでは、来年の予算作成時期まで
解決しないのではないかと思います。理事会のメンバーが一年で入れ替わりとなれば、
二年・三年たっても変わらないなどと言うことも、決して杞憂ではありません。

一概にこれと言った特効薬的な早期解決のための方策はありません。先住のマンションの
経験からすると、専門知識をもった組合役員・マンション管理士等の専門家・管理会社の三者、
且つ少数の人員で、強引に推し進めなければ、問題を早期に解決することは難しいのではないかと
思います。マンション管理士には、専門家としての知恵出し、専門知識をもった組合役員には
意思決定、管理会社には手続きの実務支援と、それぞれが役割を担って事を進めることが解決の
早道かと思います。

難しいのは、現役員に専門知識を持った組合役員がいない場合、節電対策委員会等を立ち上げ、
委員会のメンバーを募集することでしょう。節電問題となると、電気に関する技術的な
問題・規約の改正等の法務的問題など多岐にわたる節電方策に、意思決定が必要になることでしょう。
ＧＴＴのような大型複合マンションのことを理解し、意思決定できる人物がそう簡単に見つかるとは
思いません。例えそのような方がいらっしゃったとしても、手弁当で委員会の委員をお願いすることは
心苦しく思われます。

解決策の見えない文章になってしまいましたが、まずは、皆さんが、近日中に開催されるであろう、
設立総会で決議保留となった予算審議の臨時総会へできる限り実出席し、マンションの管理運営に
関心を思っていただくことが、節電対策等の、しいては赤字予算解決の最初の一歩ではないかと思います。
管理会社まかせ、管理組合まかせ、理事会まかせ、もう一つ他人まかせでは、なかなか事が進みません。

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219様

書き込みを拝見しました。
非常に貴重で有用なご意見だと思います。

設立総会に仕事の都合で出席できず、事前資料にもあまり目を通さずに委任状を出してしまっていました。
次回の臨時総会の際はぜひ出席して、皆さんと一緒にしっかりと検討したいと思います。

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みなさんの意識が向上していますね。
私もこれまでマンションの一員であるという意識が不足していたと猛省しています。
若輩者ですが次の臨時総会に参加して勉強したいと思いますのでよろしくお願いします。
今回はいきなり赤字ということで本当に面食らっております。

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組合員は日々是清勉強だね。

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やはり管理会社は競争させたほうが良いのでは？

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独占ビジネスは、
「コスト」＋「利益」→管理費
ですからね。
普通は、
「管理費」−「コスト」→「利益」
です。私の業界では、独占ビジネスは３割高いと言われてます。

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これだけ賃貸があるとなかなか対応は難しいですね。
私が引越す前のマンションもそうでした。
やはり良心的な管理会社が入らないと・・・・

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理事会リストを見ると運営側の人間が多数含まれていますね。
ツーツーな関係は良くありませんね。

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＞＞224
積和に利益を出したければコスト削減させる努力をさせるような取り決めを作りたいですね。
今の怠慢管理を続けている様子ではそのつもりはさらさらないでしょうから。

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管理会社の変更は、
(1) マンション管理組合が直接が動いて変更する。
　理事長、副理事長の他、理事会に参加している人でないと変更することはできません。
(2) 部分委託をする。
　理事長、副理事長や理事会に参加している人がプランを考え、管理会社と交渉する。
(3) マンション管理士等コンサルに依頼する。
　この場合は、理事会に参加していない者でも見積もりは可能。
　もっとも簡単かつ楽な方法です。
(4) 直接管理会社を数社選択し、マンション管理組合皆で決定。
　この方法は、理事長、副理事長、理事会の者が残りの残務処理を整理することになります。
　エレベーター会社、セキュリティー会社、保険等の契約、建物の保守管理等いくつかの問題が残ります。
の4つの方法があるそうです。

【参考】
おすすめ管理会社ランキング
http://kanrihi-minaoshi.com

管理費見直しドットコム
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日曜日はあちこちでベランダ喫煙。煙＆臭いひどい。

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喫煙率が史上最低にもかかわらずあちらこちらでタバコの煙ですか。相当煙に敏感なのですね。ご苦労お察しいたします。

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