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元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
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元金均等返済と変動金利 その２
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5 匿名さん 2013/11/08 06:38:39
元利で借りて定期的計画的に繰上げるのは別に元金と条件を合わせるためじゃなく、元金との僅かな差額で繰上げると言うのは説明のための例であって、実際は固定3％との差額以上を目安に繰上げるよ。
繰上げるのは金利変動リスクに対するヘッジが目的の上、1回繰上げるのは好きな時間にインターネットで15分程度の手間だし、毎月が面倒なら年1回でも十分だし。
そうすると結果的に元金のメリットがほとんどなくなっちゃうけど、目的は元金のメリットを無くすためとは違うから。 -
6 匿名さん 2013/11/08 07:06:18
損得で見ると
元利で借りて期間を短くする>元利で長く借りて繰上げで期間を短くする>元金で借りる>元利で借りて繰上げしない
リスクで考えると
元利で長く借りて繰上げで期間を短くする>元利で借りて繰上げしない(手元資金を残す)>元金で借りる>元利で借りて期間を短くする
いずれにしても元金は中途半端 -
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11 匿名さん 2013/11/08 08:06:08
どちらかと言われたら個人的には元利を勧めるけど、この低金利だと元金でも元利でもメリットは誤差の範疇だから、好きなほうを選べばいいんじゃないの？
3000万35年の例で保証料差額は、一切繰り上げしない場合で16万前後、10年後一括繰上だと数千円～数万円、固定3％との差額を繰上で10万ちょっと、元利より元金の方が得。
期間による保険だけで十分だから保証料を僅かでも安くしたい人は元金。
僅かな保証料の差額で大きなリスクヘッジを求める人は元利。
ただし変動である以上、元金元利に係わらず金利変動リスクに備えて定期的計画的な繰上をお勧めする。 -
12 匿名さん 2013/11/08 08:20:14
>固定3％との差額を繰上で10万ちょっと、元利より元金の方が得。
2,3万です。
控除が有るので当初10年はワザワザ繰上げする理由が無いので10年目迄の差は数千円。
10年目以降、差額繰上げで完済時期は13年後。残り13年で保証料に10万も差が出る訳ない。 -
13 匿名さん 2013/11/08 08:29:29
保証料の元利と元金の差なんだけど、金融機関によって多少の誤差は有るかもしれないけど、前スレの数値を参考にすると10年経過時点で1000万当たり3000円元利の方が負担が多いようなので、3000万なら9000円。20年経過時点ならばさらに戻りが双方減る事を勘案すると3000万当たり15000円程度元利の方が負担が多いくらいだろう。
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14 匿名さん 2013/11/08 08:50:46
減税対象が最大3000万に減ったから
借入4000万だと、
ローン減税どちらも、満額享受出来るから、
保証料の差がそのままの認識でよい？
借入額が少なくて、10年ぐらいで完済だと、
差が無いけど、
借入額の大小で変わってくるということかな？ -
15 匿名さん 2013/11/08 09:11:45
減税分考慮せず、1000万当たり3000円だけど、前スレの例だと双方10年間一切繰上げしない場合の差なので比較例でよく出る月々の返済額を合わせて10年経過すると差はもっと縮まるはず。
これは推測なんだけど、実は月々の返済額を合わせれば保証料の負担もほぼ同じになるんじゃないかと思う。当然それには払い戻し手数料無料などの条件が必要だけど。
ちなみに10年間減税満額取れるならば10年経過時点では元利の方が総負担額は少ない。 -
17 匿名さん 2013/11/08 09:38:20
保証料のあの計算ってどこでもそうなの？
みずほで10年目に完済した場合を聞いたら元金は4分の1、元利は5分の1で見てくださいって言われたんだけど。 -
18 匿名さん 2013/11/08 09:59:23
過去スレより。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407
1810万円35年のローンで、
元利が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-373,059
返戻保証料 \153,156
→約41％
元金が10年後に全額繰上した場合に戻る保証料は、
保証料 \-296,225
返戻保証料 \82,754
→約28％
保証料の戻り率を同じと仮定して、3000万35年0.775％変動のローンで今年10月実行、減税を12月元本の1％を満額取れる優良住宅とし30万まで減税、固定3％との差額を10年間貯蓄、121ヵ月後に差額分を軽減繰上げした場合を想定する。
なお本来は毎月減るはずの返済分を繰上原資から減らさずに計算する。
なお当初の保証料は三井住友銀行を例として、元利618,600、元金489,870、初期の差額は128,730とする。
※以前の三井住友銀行の保証料から値下がりして、差額が16万ちょっとから13万弱に減っていましたので修正します。
元利の場合120ヶ月後は、
元本金額：22,241,578
繰上原資：4,065,480
控除合計：2,642,936
→比率約18％
∴41％*18％=7.4％
従って保証料の戻りは618,600*0.074=45,776
元金の場合120ヵ月後は、
元本金額：21,428,571
繰上原資：3,287,546
控除合計：2,599,996
→比率約15％
∴28％*15％=4.2％
従って保証料の戻りは489,870*0.042=20,575
10年後の保証料差額は、128,730-(2,642,936-2,599,996)-(45,776-20,575)=60,589となる。
ここから先の保証料の戻りは推測だけど元金はほとんど無し、元利もほとんど期待できないだろうから、差は縮まっても1～2万程度かな。
参考までに、このまま3％の差額を毎月繰上だと元利は287ヶ月、元金は286ヶ月で完済。
なので、>11の保証料戻りは、
＞3000万35年の例で保証料差額は、一切繰り上げしない場合で13万前後、10年後一括繰上だと数千円～数万円、固定3％との差額を10年間は貯蓄して10年後に繰上、以降固定3％との差額を毎月繰上で4～5万程度、元利より元金の方が得。
と修正しておく。
最初の保証料差額が3万ちょっと下がったために以外と大きな差額が出てたね。
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