クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

というわけなんで湊契約者さん、ご退散ください。

正直、資産価値では中央湊だと思いました。何よりも、三井の大規模タワーですから。
しかし、向こうは周辺相場と比べると割高ですし、良くも悪くも昔の値付けで売れ残り、今となっては安いともいえるクラッシィと比べて、資産価値は僅差と考えています。
実際の住みやすや、街並みなどは(少なくとも現時点では)こちらの方が個人的にはよく、何よりも2年以上は待ちたくないとも思い、私はクラッシィが良いかと考えています。向こうは再開発なので、少し経てば街並みも多少変わるでしょうけどね。

売れ残ってるからダメだという意見が出ていますが、なぜ売れ残ったのかを考えると、売り出し当時GFTと比べて規模感もなく、その上高かったので売れなかったという部分が大きいと思います。売り負けたのは事実でしょう。
あの頃に戻れたならGFT買いたい気もしますが、そんなこと言っても過去には戻れず、今GFTの未入戸買うとかなり高いですからね。
日本人は売れ行きとか気にするので、ある意味、GFTに売り負けたおかげで、今このタイミングでも、2年前に近い相場水準の値段で買えるんだと考えています。仮に今売り出した物件ならおそらく、もっと高いでしょうし、GFTが無ければそうそう完売したか、残っていてもこの時期だと強気に値上げしてきてたかもしれませんね。(推測ですが)
もう１つの要因は、投資用で日本に居住していない外国人の大口購入を断っているというところもあると営業の方に聞きました。

中古も同時に見てましたが、クラッシィのリセールバリューは確かに大手と引けを取らない印象は受けましたし(私感です。ファクトはありません。)、中古で買う人で新築の売れ行きを気にするのはかなり稀ですので、私はそんなに気になりません。

事実と違う部分があるかもしれませんが、一検討者として率直に思うことを書いてみました。他の方も言ってましたが、一方的に他の物件を貶したりするのではなく、建設的に、色々な角度から議論できて、新しい発見のある場になると嬉しいです。

>>972
同じ検討者として慎重で公平な目線、とても参考になります。
資産価値という部分は評価が難しいところがありますが、私はクラッシィの方が将来的には期待できると判断しています。まずは現時点での値付けという部分においては、湊と芝浦の築浅周辺相場を見較べると、湊が割高でクラッシィが割安というのは正しいと思います。将来的に見込まれる資産価値を考えると、周辺の再開発の多さと言う部分においてはクラッシィが圧倒しています。しかもこの物件に一番影響が大きい駅前再開発の竣工が2-3年後と近い未来に迫っているのは大きな魅力であり、便利で綺麗な街で豊かな生活を送れる期待は多いと感じます。

一方で、売れ行きは湊の方が良い理由ですが、タワマンの魅力はありますが、一番はデベの営業力・MRや宣伝の規模を見てもらえばわかる通り、その力がそのまま反映されている状態です。物件の魅力や資産性で劣っているわけではないと思います。

細々と小さなMRで売ってる状態ですから、現状でも竣工前完売ペースです。もし竣工後にいくつか残っても、TGMMオープンが迫ってきたら確実に完売するでしょう。

専有部共有部とも素敵だなと思っています。現時点でも十分住みやすい芝浦が、ドラスティックに進化していくのは大きな期待と希望があると感じています。

まだ売ってたんだ
ドトールと一緒だね
売れ残りはやはりそれだけの理由があるのです
万人受けしていない、微妙だというところが

耐震？
今どき怖いなあ
免震か、せめて制震でないと安心して住めない

やっぱ、GFT買っとけば良かったな。

ここの致命傷は耐震ってこと。
いまどき考えられないよね。

>>977
このくらいの規模ならコスト的に耐震が普通ですよ。三田綱町のほぼ宣伝なしに即完したパークマンションフォレストですら耐震ですから。同じ耐震でも3.11後にだいぶ厳しくなりましたから10年前の耐震とは頑丈さは訳が違うよ。

クラッシィ、何よりいいなと思ったのは、間取り（完全アウトフレーム）なんですけど、あまり注目されてないのでしょうか。
ここ以外も５件くらいMRまわりましたが、きれいな長方形の部屋って思ったより少なくて、面積が無駄に感じられたことがあるのですが。
ここは家具も置きやすそうでいいですよね。

インフレだと同じ表示平米数でも３LDKとかだと実際は５平米以上狭かったりすることはままあるのでアウトフレームかどうかは非常に重要視してる。あまり購買経験のない人は気にしないで買っちゃうけどね、実際の広さは全然変わってくる。

いま、ここと同じくらいのグレードで完全アウトフレームじゃない物件のほうが珍しくない？
アウトフレームでも田の字で廊下長いからなぁ

中央湊も、上野のブリリアも、ここと比較検討したところはみんな大なり小なり柱入ってましたよ。バルコニー側はアウトフレームでも廊下側は入ってるケースが多いし、WICなどの影響で居室が凸凹だったりも含めると、なかなか珍しいキレイな間取りかと。素晴らしいと思います。

坪単価300～400くらいのレンジでみてるけど、アウトフレームだけが原因じゃなくて、間取りの関係でデコボコな部屋が結構あると思う。たとえば玄関横の寝室が、靴箱の分だけへこんでいるとか。使いにくそう。

専有部の仕様が良いという人がいたけど、ミスティが標準装備だからですか?

アルコープも深くまで入っていて玄関位置は悪くなく、廊下はクランクして外からリビングは見えず、外廊下と接するような部屋も2LDKなど覗いてほとんど無いのでプライバシーに配慮した設計ですよ。田の字かどうかは定義によりますが、少なくとも標準的な田の字ではなく、田の字の欠点と言われている点は概ね回避できている、緻密な設計と感じました。
豪華で存分にコストをかけた完璧な間取りではありませんが、無駄なコストは省きつつ、生活者の身に立って必要な部分はしっかり抑える姿勢は好感が持てます。
予算が際限なければ、そりゃＰＰ分離が出来た綺麗で廊下も短いセンターインなどが良いと思いますけどね...

ミストサウナ一つではせいぜい30万程度の価値なので、一要素でしかないです。
天板に使われているシーザーストーンはかなり高級なものです。比較に出ていた中央湊でも類似の製品ですが韓国製のもので、シーザーストーンは数十万プラスする有料オプションになってます。
それが、洗面台・トイレの手洗いにも使われているのはなかなか豪華です。（お風呂場の台とかにも使われてたら尚良かったですけど、高望みしすぎても切りがありません。）
他にも、ディスポーザー、食器洗浄乾燥機、ガラストップコンロ、ローシルエットトイレなど全て上級と呼べる仕様です。床暖房がLDだけ、エアコン、食器棚が後付、洗面所の床は塩ビなど全てが揃ってるわけではないですが、そんな物件は坪1000万円近かったりしますので、相場観からするとかなり良い水準かと思います。それらの点を実際に他の物件と比べてみることいいと思います。

三田綱町は11階建てじゃない。
ここはギリギリタワーとも呼べる20階建てなのに耐震だから上階は相当揺れるね。

売れてないマンションの代表みたいな言われ方してましたよ、某中央区のモデルルームで。

気になる方は、上階はさけた方がいいかもですね。
それもあって、割りと低層・中層階のはけがいいのかも。

tgmmはたしかにすごいんだけど、ここやアイランドはtgmmのコンコースとは真逆の方向だから、駅からマンション近くまでコンコースが伸びてキレイになるGFTとかベイワード、カテリーナに比べると恩恵がうけにくいんだよね。新駅も遠いし。

>>982
それはアウトフレームインフレーム関係ないでしょ。ワイドスパンで贅沢な間取りだと部屋が真四角にならないのは当然。綺麗な四角ということは、縦長の田の字でWICなどがない平凡な作りだということの証明でもある。CTEと同レベル。天井低いし開口部も狭いし、エアコンや食器棚すらオプションだし。ここより安かったGFTはワイドスパンで開口部も広く、天井もここより高くてエアコンも食器棚も標準搭載だった。天然シーザーストーンは確かにいいけどね。それ以外褒められるところは特にないかな。

エアコンとか食器棚はオプションで買えるので、私はどっちでもいいと思います。同じ値段なら付いてたほうがいいですけど、無くて安いなら、自分で好きなのも選べていいとさえ思います。
それよりは、天板とか、ビルトインエアコンだとか、便器とか、後でなかなか変えれない仕様が上質かどうかを重要視します。

どちらにせよ、GFTとの比較は、もう買えない以上、無意味です。同じ単価ならともかく、GFTの方が1-2割安かったので、資産性で言えばGFTに軍配が上がるのは多くの人が認めるところかと。私もそれは認めますので、終わりにしましょう。
当時の割安価格で買えた人は良かったと思いますよ。ほかの物件を貶めなくても十分かと。

開口部など3D設計も悪くありません。階数により違いますが、階高も低層階は3.2m近く、かなり確保できています。（上層階だと3.1mぐらいだったかな）
スパンも階高も取りやすい大規模タワーとは比べても仕方ないですが、この規模ですとかなり良い水準でしょう。
（中央湊は3.3m、単価かなり違いますがミッドタウン裏のタワーは3.4mとかだったかと。流石ですね。）

また、モモレジさんの間取りについてのブログでも、「柱はほぼ完全にアウトフレーム化されたプランで居室形状は完璧です。ここまで整った整形の居室も珍しいです。」との記載がありますので、客観的に見ても高い水準であることは明らかかと。コメントはAタイプについてですが、外のタイプにも概ね当てはまりますね。
奥行きが若干長いのは否めませんが、角部屋やサービスバルコニー付きのタイプなら印象違いますし、2LDKはワイドスパンと言えるレベルですので、ほとんどのタイプでそんなに気にならないのではないでしょうか。行灯部屋のある一般的な内廊下タワーマンションとどちらが良いかは、人それぞれでしょうね。

ちなみに、WICは同じ面積の壁一面に配するクローゼットより収納力はかなり落ちます。最近のはやりなのでWICがあるのは仕方ないのですが、そのために居室形状まで歪になってしまうなら、私はそのような間取りは避けたいです。

＞＞９９１
TGMMは駅前一帯再開発なので芝浦を最寄りとする人が全員、便利・快適・クリーンになる再開発の恩恵を受けれるのが特徴ですよ。ここからもTGMMの前を通らなければ駅に行けません。アルコープがどうこうではないんだよね。全員に恩恵がある。

駅前こんなふうになるんだよ。恩恵は十分すぎるほど受けられる。

夜も素敵

>>994
詭弁とごまかしでしかないね。仕様がいいといいつつ坪単価が1割安い同地域の物件より仕様が悪いのは仕方ない、比較しないってどういうこと？
ようは仕様が良くはないことを認めてるんじゃないの？ここより仕様がいいと坪1000はいくとかも嘘だし。
いま売ってる中では…なんてのも詭弁でしかない。一度中古になれば周りの中古と比較されるわけで、過去の物件と比較して悪いなら、それは仕様が悪いということですよね？

先に完成済の一帯開発のみなとパーク芝浦も綺麗。

出産するときは皇室御用達、佳子様もここで産まれるであろうこちらも完成済の愛育病院。

>>996
この完成図は芝浦三丁目と一丁目だよね。
この右側にカテリーナやGFTがある。ここの物件はこの完成図とは全然違う方向、左奥ですよね。

>>1000
だから、ここも芝浦公園も芝浦一丁目と三丁目、ここやアイランド含めた四丁目は全然離れてるし逆方向ですよね？

>>995
恩恵を受けるのは当然として、屋根付きコンコースが公共地区まで伸びる一丁目の恩恵のほうが遥かに高いのはわかるよね？

仕様が本当にいいのかどうこう言ってる人がいるが、MR行ってないでしょ。ぶつくさ無理ネガする前にMR行けって。いけば仕様が良いと言ってるのはよくわかる。

逆方向(笑)

駅行くにはTGMMの前を数百メートル歩かなければここもアイランドも行くことができませんけど。

無理ネガとしかいいようがない

駅前がこうも変わるとは素敵ですね。正直この駅前凄すぎる。

今夏にはこの敷地の中央付近に大きな芝浦公園がオープンする予定らしいですよ。

>>996,997
今は便利な時代で、完成予想のマンション風景もこんな風に見ることが出来るから凄いことですよね。
田町駅の駅前はこんな風になるってことなんでそうね。
出来ると目立ちそうなマンションですが、段々、未来的な街になってきますね。

入居して１年後にはTGMMのA棟と駅前再開発ビルが先行オープン、その１年後にB棟がオープン！わくわくしますね。

>>998
GFTが1割安いのは過去の話です。今は未入居でも中古でも、クラッシィより高いです。過去には戻れないので、現在の価格で、今買えるところと比べましょうと言うのが私の一貫した主張です。
また、仕様がGFTと比べて良いとも悪いとも言っていません。どこに書いてますか？正直、私は最近から検討始めたのでのGFTの仕様は熟知していませんし、はっきり言って、細かいところはどうでもいいです。
書いたことは、全てタワマンについての一般論とあなたが書いていただいた情報に基づいた内容なので、階高や開口部の詳細な高さなどしりませんので、仕様がどちらが良いかは厳密には判断できません。大局的には、当時はクラッシィよりも安く、今は高くなってるので、そりゃ良い買い物だったことは誰でも分かりますので、そのことを述べています。
エアコンと食器棚がついてることが仕様の良し悪しを決めるというなら、そう思っていればよいのではないですか。せいぜい、100万もあれば後付けできるものなので、私にとっては瑣末な話です。

で、自宅に帰って船溜りを眺める、と。

駅から中途半端に遠くて
価格も中途半端に高くて
眺めも中途半端
規模も中途半端だから共用施設なくて
内廊下でもなく免震でもないシーザーストーンしか誇れない中途半端なマンションだから売れてないんですね。

>>1010
天井高、階高、標準仕様、ワイドスパン、サッシ高、廊下、すべてGFTのほうがいいか、同様ですね。特に1.9mの下り天井はありえないと思いました。
ただ、GFTが良い仕様かというとそんなことなく、当時は普通か少し悪いくらいと言われてました。つまり、それより悪いということは、湾岸マンション全体からいうと、どちらかというと仕様が悪いほうだということです。今はどこも仕様が悪いから相対的に良く見えますが、中古市場に出た途端、仕様の良くないマンションのカテゴリに入ることはお忘れなく。

梅雨になって運河が臭う前に売らないと…

GFTの中古は成約420、グローブは350、ここは非常に割安。TGMMできたらさらに上がるしね。

>>1012
あと、いまどき耐震で逆梁工法だからベランダからの眺望もほぼ遮られて台無し。まぁそこから見える景色もボロい屋形船に、夏はとんでもなく臭う運河だからお察し。地元の人はこの辺の運河沿い低層はまず選ばない。夏場に見学にいってごらん？
なにより虹橋や東京タワーが大迫力で見える順梁透明バルコニーのGFTとは眺望が違いすぎる。

悪意の満ち溢れるネガですね。GFT住民ですけど、専有部はこちらの方が素敵だと思いますよ。ここの運河ビューも素敵だと思いますし、TGMMはGFTだけが恩恵を受けるわけではありません。芝浦住民全員です。

ここが売れたら困るのだろうか。品のないネガですね。

なるほど。で、上階は揺れがひどい。
逃げ場が無いマンションですね。

>>1016
GFT住人を装わなくてもいいですよ？
住人ならレンタサイクルの利用時間の上限をいってごらん？

>>1014
tgmmはもう殆ど折り込み済みだから大して上がらないよ。芝浦のタワマンオーナーは湾岸オーナーズクラブなんかで芝浦のマンション市場をウォッチしてるからね。芝浦でtgmmを折り込んで値上がりしてたのは3月まで。もう打ち止め。良くて現状維持だよ。

再開発を織り込み済と言ってるのはよく聞く話ですが、再開発での値上がりはそれがオープンしてからですよ。例外なくね。それはどの再開発事例みてもそう。

>>1021
あなた芝浦のこの2年間の値動きちゃんとウォッチしていってるの？オーナーズクラブの会員？私は芝浦に2件タワマンを所有してるオーナーだから貴方より芝浦詳しいと思うよ？
じゃぁここ2年の芝浦の値動きが港南含む他の湾岸より急カーブで上昇してるのは何が原因だと？
tgmmを折り込んで上昇したと私は見てますけどね。貴方の見解を聞かせてくれる？芝浦に詳しいみたいだから。

>>1022
1021さんは明らかに再開発の一般的な事例をあげているのに、「芝浦に詳しいみたいだから」だなんて、頭に血が上ってるんじゃないですか。
2件も物件持ってる経済的余裕のある方なら、心にもゆとり持った方が素敵ですよ。

>>1021
あのねぇ。いま港南芝浦買ってるのは実需だけでなく1/3くらいは投資なのね？私も含めてだけど。投資筋は再開発後に値上がりするなんて甘い買い方はしないの。貴方の言ってる再開発での値動きって実需しかない江東区とか武蔵小杉みたいな田舎の話でしょ？

>>1023
だから一般論で語る程度のレベルなら反論するの恥ずかしいからやめなと言ってるんですが、理解できなかったみたいですね。

>>1025
それならそう言えばいいのに笑
一般論ではなく、芝浦の値上がりについて説明してと。
はたから見ると文脈読めてないおバカさんだけど、本当は相手を怒らせたい意地悪さんだったんですね。
品格よくいきましょう！

1026ですが、ちなみに私は1025さんと同じ、ある程度織り込まれていると考えています。
でも、仕上がりによっては上がることも十分あり得るかと。そこまで先のことを正確に折り込める人ばかりでもないですからね。
開発後に上がりそうな根拠がもしあるなら、私もぜひ伺いたいです。購入意欲がより高まりますので！

>>1027
1025だけど私も100%織り込まれてるとは言ってないよ。ニュアンスとしては、確実に下がりにくいって感じかな。芝浦に買うのは悪い選択肢じゃないし、ここが悪いとはいわないけど、キャピタルゲインが出るとは考えちゃダメだと思うよ。

そこで、TBTですよ

再開発に伴うその地域の地価や物件の値上がりは、もちろん竣工前から始まりますが本格的に上昇するのはいつでも利用可能になってからです。豊洲やムサコを田舎扱いして上昇タイミングが違うといってるが、ヒルズ、ミッドタウンなどもすべてそうでしたけど。言ってることが検討違い。

>>1030
ヒルズ、ミッドタウン（笑）
じゃあ聞くが、ヒルズができて周辺のどのマンションの相場が上がったんだ？再開発内のヒルトップとかは別にしてさ。ちゃんとデータで示してくれ

>>1031
自分で調べろよ、どこまで情弱なんだよ（笑）

大きな再開発で竣工前にすべて織り込み済みで、利用可能後に上がらない例見たことないんだが。

>>1024
不動産やってますが、33%は投資は嘘、せいぜい2割くらいだよ。

せっかく、一瞬よい雰囲気になったのに、
見当違い、だとか、ヒルズにミッドタウン（笑）とか、情弱とか、売り言葉に買い言葉はやめましょうよ。
お互い、一理ありますよ。
建設的に話してみてはどうですか？お互いに新しい発見があるかもしれませんよ。
そして、そうであればお二人の議論はここを見ている多くの方に有意義な情報になると思います。

>>1036
100%織り込まれてるなんて言ってないが日本語読めない人？
芝浦のここ2年の値動きをみてりゃ、再開発はほぼ折り込み済み、あとは市況が下がる要素しかないから、それといってこいで現状維持がせいぜいって見てる。GFTも一軒持ってるけど、あそこも新古殆どでないだろ？バカじゃないからみんなインカムゲインを組み合わせて長期で投資してる。だから賃貸がでるんだよ。おれも出してる。
本当にキャピタルゲインが3年後に凄いでるなら賃貸出さずにストックしとくわw
tgmm竣工で市況悪化時に底値が高くなる効果はあるが、上値は重いっていうのが、芝浦港南あたりのマンションオーナーの冷静な意見だよ。

>>1039
ここ2-3年のの値上がりは芝浦に限らず東京全体の話であって、芝浦の上昇率は港区平均なんだけど（笑）それで自称投資家とか笑わせるわ。

駅前再開発出来たら更に上がる、そんなの当たり前だろ。すでに織り込まれてもう上がらないって言ってる奴大丈夫か？

>>1041
？？ほかの湾岸より芝浦が突出して上がってるの知ってるでしょ？湾岸オーナーズクラブにはいってないの？芝浦にタワマンもってりゃ会員だろ？3月のレポートでも芝浦tgmm折り込みの値上がりも頭打ちってコメントもみてるはずだろ。

>>1041
芝浦は他の港区の値動きより、他の湾岸の値動きと連動するんだよ。港区の山の手の値動きと芝浦の値動きを同じに考える時点でど素人丸出しだね

>>1045
元々芝浦が湾岸で一番高いだけで、ここ2、3年の値上がり率は豊洲勝どきあたりと大差ない。本当に投資家か？

>>1058
ちゃうよ。ほれ、湾岸オーナーしか加入できないオーナーズクラブだ。

あとは芝浦エリアの成約分譲対比の推移。この突出して伸びてるピンクの線が芝浦ね。三井が分析した各エリアの市況動勢をもっとも表したデータだよ。品川港南はサウスゲート折り込みで極端に伸びたがそのあとかなり下げてる一方、芝浦は突出して成約価格を伸ばしてる。これはtgmm折り込み分とおれは見てる。

表読めないんだね。芝浦は初期値が高いだけで、他の地域と上昇率変わらないじゃない(笑)

文系ですね、完全に。

であなたはPC中央湊はどう評価するの(笑)？

あれは割高の養分物件ということでいいんだよね？

まぁ確実に芝浦の値上がりも4月で頭打ちになってるからさw 豊洲とか港南みたいに下がってないだけマシだけどw tgmm折り込みで現状維持をキープできてるけど四年後は悲惨よ？

酷いいいようだな。湊はそんなに悪くない。

成約分譲対比イコール値上がり率は勘違いしています？その数値はいろんなバイアスがかかりやすい数値なのでそれを有り難がって見ているあたり情弱丸出しです。

じゃああなたいうおススメの場所はどこ？(笑)