クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>9443 匿名さん
5階のFタイプ3LDKを改装していますね。

>>9440 匿名さん
この部屋に30万出す人が出るとは思えないことを考えると、分譲価格が天井、ここからの値上がりは見込めないということですね。バブルピークなので仕方ないですが。

芝浦住民ですが、芝浦小は児童が増えすぎて、二年後プレハブが校庭に建ちます。三年間は校庭がほとんど使えなくなるそうです。
うちの子はちょうど一年生になるんで、真剣に引越しを考えてます。

>>9446 マンション検討中さん
仮設校舎で校庭が使えなくなるのは、3年間でなく、平成31年4月から35年3月の4年間ですね。

>>9447 匿名さん
あら4年間でしたっけ？更に1年プラスですかー。失礼しました。。

しかもプレハブで四年間授業受ける羽目になります。校庭も使えず子供がかわいそうです。
みなとぱーくに小学校が6年後かにできるので、それまでは我慢ですね。

>>9446 マンション検討中さん
芝浦小学校は学級崩壊の話も聞きます。良い話を聞きませんので同じく引っ越しを考えています。小学校以外は本当に住みやすい場所で気に入っているのですが。。。

>>9449 匿名さん

校庭はつかえると思いますよ。
後で情報アップしますね。

>>9450 通りがかりさん
家の子は芝浦小学校に通っていたますが、学級崩壊とか聞いた事ないです。
何年生のお話しでしょうか？

>>9445 匿名さん

あなたの考え方だと、5年ぐらい前は同じ理論で現在より2割安い単価が天井と言ってたんでしょうね。

芝浦地区の待機児童が昨年後半に急増していると聞きました。増設計画されているものの抜本的解決にはならないと。

>>9449 匿名さん

4年間プレハブって、きついですね。3年生以上ならそのまま卒業してしまうということになります。

>>9452 匿名さん
いろんなところから、噂を聞いて、戦々恐々としていたところです。マンモス校過ぎて収拾がついていないとの噂が飛び交ってます。実際どうなんでしょうか？

>>9455 匿名さん
プレハブ校舎もできますが、校庭が全く使えないわけではないですし広さも実質変わらないように学校側も役所も努力されている様子は伺えますよ。
こうなる前から児童が増えすぎて色々な行事に支障が出てきていることは確かですが、学校側は前向きな姿勢で奮闘されている印象は受けます。

>>9456 購入経験者さん

少なくとも家の子のクラスは何の問題もないですね。気になるのであれば、学校見学されることをお薦めします。

これだけ芝浦小学校の生徒が増加していて問題になっているんだから、もっと早く増設やみなとパークの校舎も話が進まないとまずいですよね。建設作業の時間は前倒しできないのであれば、それこそ計画とかは前倒し前倒しでやってもらわないと。予定時期の一年前とか二年前に出来るのを目指して欲しい

>>9440 匿名さん
70平米芝浦で27万だと入らないですね。
交渉を入れて4万位下げて23万なら入るかも。

>>9461 匿名さん

まあ27万は希望価格ですからね。23万だと表面利回り3.8%ですか。やっぱ割安とは言えないなあ。

>>9461 匿名さん

ちなみに芝浦で70平米だと築10年のCMTでも28万、アイランドや築浅のTBT、GFTで30万オーバーの相場ですよ。
2年の定借だから新築に27万で入れるわけで普通にお得でしょ。

>>9463 匿名さん
無理な持ち上げ方だなあ。賃貸で探すときななおさら、共用施設の豪華さなどで人気に差が出るので、タワマンとは相当差がつくことは覚悟。また、外廊下も大きなマイナス。外廊下なのでランニングコストが安いなんて賃貸入居者には一切関係ない話だからね。
あと、定期借家は2割程度割り引かないと客がつかないのが相場だから、2年定期で27万とは実質33万と超割高。まあ新築未入居希望者で最初は偶然見つかるかもしれないが、次からは厳しい。

ただ、ここは永住覚悟の実需メインだから、あんまり気にしなくていいんじゃない？

>>9464 匿名さん

賃貸で探す時は一般的にエリア、賃料、間取り、広さ、駅距離、築年数で絞るけどね。
あとはお好みでしょ。

>>9465 匿名さん
最初の検索には引っかかるけど、決めるときには比較するからね。好みといえば好みだが、その好みがマーケット一般かどうかで価格差がつくのが経済。どうしても外廊下じゃなきゃ嫌だ、とかいう借り手がいっぱいいればいいけどね 笑

泉岳寺駅〜新馬場駅間の都市計画素案説明会が今月あるようです。
新駅周辺の計画も着々と進んでいるようですね。
どんな内容なのか気になるところです。

>>9464 匿名さん

賃貸は最近募集価格から値下げするのが普通な気がしますけどね。数ヶ月入らないと大変なので普通に4-5万値引きはアリかと。

9468さん
そんな下げる物件ほとんどないですよ。嘘情報はいい加減やめましょう。

>>9469 匿名さん

実際にありましたけどw
28→24
港区のモリの物件とか高めの賃貸は普通に値下げありますよ。知らないの？

今日は無理やり上げる書き込みは少なめで安心です。さて、あと何部屋ですかね。

円高になってきて株価も踊り場トランプの発言が失望をよんでますが、様子見で足踏みしていた値下げ相場が一段の冷え込み向かいそうですね。

ここのデベ商社近年の業績悪化を考えると年度末に向けて完成在庫を値下げする動きがでてくるか？？

9470さん
業界内だから詳しいよ。
普通はないから！たまにでしょ
余裕があるオーナーは絶対に下げないし

>>9471 匿名さん
本質と逸れますが日本の方ですか？

>>9470 匿名さん

それは各オーナーの事情によりますね。
一事が万事ではないですよ。
不動産は一物一価ですから。

分譲賃貸は家賃を下げるより、フリーレントによる実質値下げが多いですね。実質月3程度の値下げになるように期間を調整しているケースが多い気がします。

土日は大盛況のようで営業さん珍しく忙しそうでした（笑）

>9472
下げないで空室期間長くなったら、実質値下げ。下げて早く埋めるか、埋まるのに時間がかかってもいいからと下げないで頑張るか、結局はどちらでも経済効果同じだったりして。。。

>>9476 匿名さん
今回予約とれませんでした。
検討している方多いのですね。

>>9471 匿名さん
残り１５戸で、売っても引き渡し来期なのに、年度末に向けて値下げというのはほぼ間違いなくありえないかと思いますよ。
実際の外観／内部の出来栄えや、ここ数ヶ月の売れ行きなど、最近は「無理やり上げる書き込み」とあなたが定義している方々の言ってる通りになって来ているので、そろそろ認識を改めた方が良いかもしれませんね

>>9479 匿名さん

内装外装の書き込みの事を言ってるのはなく否定的な事を少しでも書き込むと攻撃してくる無理上げを言ってます。
言う通りになってるってw
売れ行きも未だ15も残ってて想定通りなんですか？

>>9476 匿名さん
「営業さん珍しく忙しそう」って、何のために何回通ってるんですか？
あと、「今日予約がとれませんでした」ってわざわざ書き込むのも不自然。掲示板に慣れた人なら、こういうの皆ガセネタの買いあおりだってわかってスルーするけど、そうじゃない人がうっかり「これは人気物件だ」と錯覚してしまうとまずいよね。

>>9481 匿名さん

今日予約が取れませんでしたって歯医者かよw
何回も通うもんじゃないのに営業さん忙しそうw 営業自身か契約者の無理上げかw

今回予約とれませんでした。
検討している方多いのですね。

>>9483 匿名さん

あそこの先生はクリーニング上手いので評判ですからね。

なんか売れたら困る〜って感じの書き込みが多いですね。笑
今週から棟内MRの受付開始したから、そりゃ現物見たい〜って人多くなるでしょ。

これだけ現物見に来れば、しかも3ヶ月以内に入居できるなら、そりゃあ売れるっしょ

マトモなビジネス感覚をお持ちの方なら、財閥系商社がステマなんかやる可能性は極めて低いとわかりそうですが。

あと、私は営業が忙しそうと書いた人とは違いますが、購入前の検討から、リフォームのプランニング、採寸、両親を連れていく、内覧会など、モデルルームや物件には15回以上は行きました。近くてふらっと寄れるというのもありますが。

全く売れ行きを気にしてないようで、あとどれぐらいですか？と聞けば、最新の販売状況のコピーをサクッと渡してくれます。混雑状況も当然雰囲気つかめます。

再内覧会でも営業さんとお会いして、「もうすぐ棟内モデルルームできます。今週の土日はもう昨年予約いただいた方で埋まってて新規で受けれないほど大盛況で大変です」みたいな会話は普通にします。

ただ内情をそのまま情報提供してるだけなのに、無理ポジとか疑ってみるべきだとか、そんなに頻繁に行くわけない、何故販売状況を知ってるんだとか、新築マンションを本当に真剣に検討してる方なんですかね？

今日の朝モデルルーム見学の予約のため電話したら、16時30からの枠が空いていました。

>>9496 匿名さん
行かれたんですか？

>>9497 匿名さん
その時間だと帰宅が夜遅くなってしまうので今日は行けませんでした。
来週の土日ならまだ空きがあると言われましたが、まだ予約は入れていません。

スーモの間取りも、ついにE,F,Gの３つになってますね。

棟内モデルルームは気になりますね。
モデルルームはＧタイプだと思いますが、通常プランなんでしょうか、ＭＥＮＵ３のタイプなんでしょうか？

>>9490 匿名さん
そういうこと言わない

>>9459 マンコミュファンさん
これって本当にどうにかならないですかね。議員さんに言うとかして検討してもらうしかないのでしょうか。せっかくここに住んでも芝浦小学校に余裕がなかったら辛いです

>>9493 匿名さん

財閥系といっても色々ありますからねw

Gタイプのモデルルーム見たいと思っています。
Aタイプは見ても残念ながら購入出来なかったので、Gタイプ見てからですね。とても良い立地ですが、やはりサラリーマンにはギリギリで悩みます。

第5期は最終期にしないのかね

>>9493 匿名さん
で、何が言いたいの？
15回も行くなんて、暇で良いね。笑

>>9506 匿名さん

ここを検討もしていなくてMRにも最近行かれていないのがバレバレな嘘で買い煽りだ〜ガセネタだ〜て書き込むのは良くないですし悪質ですよ。

ここの契約者さんや最近MR通われている検討者さんなら9493さんが書かれている状況は皆んな知っていますので。

購入前もそうですが購入してからもMRに行く機会はたくさんありますし、気に入った物件であれば何回行っても楽しくて仕方がなくなると思いますよ。
私なんて現地含めたらもっと通っています。
趣味の一つみたいになってしまうんですよね。笑

ご自身が気に入った物件が見つかるといいですね。

私も10回以上行ってます。
普通だと思っていますが気になりますよね。
最新の情報も隠さずに教えてくれて、契約者は皆んな嘘かどうかは分かっている事だと思います。

無理ポジでなく、気に行った物件が見つかると良いですね。

すごいな。10回とか15回とか。ここの契約者さんには「愛」を感じるね。
自分は他物件契約したけど、4回だな(今後は行く予定なし、もうすぐギャラリーも閉鎖だろうし)。

>>9509 匿名さん

本当に契約できる日が来るといいね。

9510みたいのは削除してもらいたいものだ。
なんか気に障ったのかね？意味不明なんだけど。

>>9506 匿名さん
契約までで３－４回、インテリア相談・リフォーム・採寸などで２－５回、内覧会・再内覧会で２－３回と考えると、10回前後は標準的かと思います。加えて、建築説明会やセミナー、眺望クルージングなんかもありましたからね。

投資目的や、実需でもリフォームもせず家具などは有りモノみたいな人は少ないでしょうが、私は間取り変更や造作家具など大きなリフォームもするので、あなたと違って暇でよかったです。

9509だが、
1.初回MR訪問(すでに1期登録中）→　登録申し込み。
2.契約会
3,4.オプション相談会(2回で終了)

だったけどね。内覧会は竣工後だね。MRじゃないでしょ。

>>9512 匿名さん

だからどうしてそういう突っかかる書き方しちゃうのでしょうか。
誰が何回通おうが自由でしょう。

9509だけど、9509の意味は読んで字のごとく。
皆さん素直にすごいなあと感心してるわけ。自分はなんか購入物件に思い入れがなさすぎかな、と。
ネガティブなニュアンスは皆無だってことは理解してね。

>>9459 マンコミュファンさん
私も同じ考えです。誰か情報持っている方おりませんか。

質問ですが、目の前に運河があることは、物件評価でマイナスになりますか？津波などの水害の危険とかあるのでしょうか？

>>9517 匿名さん
アイランドの評価が高いことからも問題ないと思いますよ

>>9517 匿名さん
水辺を好む人も避ける人もいるから、好き好きじゃないでしょうか。この辺りであれば水辺から離れても海が見えるマンションもあるので、そちらを選ぶ人もいるでしょうね。

因みに、私はここと、山手線の内側の中古で迷っています。どっちも違う魅力がありますからね。

>>9516 マンション掲示板さん

港区のHPに「地域の方々及び保護者の方々からの意見」として「早く新設校の開校してほしい」との要望は伝えており、港区からも「工事工程等、早く開校できるよう引き続き検討していきます」との回答はあったようです。

https://www.city.minato.tokyo.jp/gakuseibitan/sinnsetukou.html

>>9517 匿名さん

あえて釣られますが本気で津波の心配をしているなら日本地図を見てください。もし芝浦に津波が来るなら日本は文字どおり壊滅します。

>>9521 匿名さん
内海ですから津波のリスクは低いでしょうが、海沿いである以上、猛烈な低気圧等による海面上昇などのリスクはあるでしょうね。

とはいっても、過去に無いレベルの話ですが。それでも心配なら、水辺はリスクゼロにはなりませんよ。どうしても気になるなら、山手線の内側の高台を探してください。

>9518さん
すみません、基本的なことかもしれませんが、「アイランド」とは何のことでしょうか？

>9519さん
景観的には私は水辺は好きなのですが、水辺を避ける方の具体的理由は何だろうと思いまして。ご存知でしたら教えて頂ければと思います。
匂いや外観（綺麗な外観でない運河の場合）の問題だけなら問題改善はまだ簡単なのでしょうが、水害の危険があるとなると、物件価値に大きな影響を及ぼすと思いますので気になっています。

>9521さん
完全に素人丸出しな質問で申し訳ないです。
津波の心配はないということでしょうか。海は一応近いですし、運河が目の前だし…と思うと、気になりましたので。

>>9523 匿名さん
確に、SMAP解散で過去の評価になるかもしれませんね。
宣伝のためにSMAPをTVCMに使った芝浦アイランド。

>9522さん
津波というより浸水のリスクはあるということでしょうか。 これは物件評価にある程度は影響を及ぼしているのでしょうかね。 港区内でも湾寄りと山手線内ではやはり山手線内の方が価値は高いんですかね。

>>9522 匿名さん

正しくは海沿いではなく高潮対策されている水門の内側にある運河沿いなので、海面上昇による浸水リスクも限りなく低いですね。

>9524さん
芝浦アイランドのことですね。全く分かっておらず恥ずかしい限りです。

>>9526 匿名さん

港区ハザードマップでは、ここの浸水は0.2-0.5mとなってます。

港区津波ハザードマップ
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunamiha...

港区液状化マップ
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

港区揺れやすさマップ
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasus...

>>9528 匿名さん
それ高潮とは関係ないよ。
浸水リスクは芝浦よりも高輪や白金台など港区内陸の方が都市型浸水のリスクが高いです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsu...

>>9525 匿名さん
山手線内でも浸水リスクが高いところがあるので、何を基準に判断するかでしょう。内も外も何処も大勢が選んで住んでいる人がいるのは事実なので、価値観ですね。

内陸側は地形が入り組んでいるので、現地をよく検分してみる必要がある。淀橋台の古い地層の高台にある地域と古河沿いの低地とでは、同じ麻布の地名表示でもまるで違う。

9517，9523，9525です。
皆さん色々教えて頂きありがとうございます。

津波や浸水はそこまで問題なさそうですが，9529さんにお示しいただいたマップを見る限り，液状化が気になります。
液状化については皆さんどのようなお考えでいらっしゃるのでしょうか。

堤防決壊&液状化の最悪ケースでも20〜50センチの浸水って優秀ですね

液状化についてはMRで具体的にききましたが、現地でボーリング調査を実施した結果は港区の結果より良好だったとのこと。区が実施している地質調査はサンプル数が限られてるので予想範囲がかなり広くて、実際に現地で調査しないと実態がわからないらしいです

>>9533 匿名さん
半年位前でしたがMRでボーリング結果を見せてくれるので是非お願いしてみれば良いと思います？

>>9533 匿名さん
ご参考までに、ここ周辺は関東大震災でも液状化していませんので、相当しっかりした土地のはずです。

湾岸地域の場合見かけの地形よりも、今より海水面がずっと低かった氷河期に陸地であったか、海や川であったかで大きく違うようです。千代田区・港区では日比谷公園～浜松町駅東～芝浦・品川埠頭にかけてが氷河期の川だったため軟弱な地盤になっています。

>>9529 匿名さん

マップを見たところ液状化のリスクが高そうですね。

>>9538 匿名さん

>>9534さんが書き込んでくださったように、実際のボーリング調査の結果は区のものよりも良好だったようですよ。

>>9539 匿名さん

重要事項説明に何と書いてあるかが大切。ボーリングで良好だったと言っても売り主が責任取ってくれるわけではない。公のハザードマップでこの場所は液状化の可能性が高い地点となっていますので承知ください、ということに過ぎない。重要事項説明に、ハザードマップはこう書いてありますが大丈夫ですと書いてあれば別だが。

>>9540 匿名さん

確かにそうですね。

クラッシィハウス重要事項説明書抜粋
「液状化の可能性がある地域」とは、表層部に有楽町層上部砂層が存在することから、液状化が発生する可能性が大きいと想定されていますが、本物件敷地のボーリング調査では、液状化の対象となる砂層は確認されておりません。

>>9542 匿名さん
ありがとうございます。
そこまで書かれていると安心ですね

浸水も問題なさそうですし、自然災害の観点からはそこそこ良い土地見たいですね