クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>7240 匿名さん

立地面でに言うと山手線徒歩9分、前立ての心配のない永久眺望、小学校徒歩6分、コンビニ、ドラッグストア、銀行、郵便局、スーパーが徒歩3分以内、最寄りの田町駅前がTGMM再開発、新駅再開発エリアまで徒歩圏っと言ったところでしょうか。

交通利便性も生活利便性も良い上にサウスゲート再開発エリアというのがここの立地の魅力だと思います。

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芝浦の魅力はわかったけど、芝浦の中ではかなりランクの低いマンションなんでしょ？
中古でもいいから周りのマンション買った方が良い気がしますが。

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>>7252 匿名さん

値段もそれなりなので芝浦でのランクは高いですよ。

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>>7249
7241に理路整然と反論されたからって悔し紛れに捨てセリフはみっともない
高層ビルが近くに出来たらマンションの資産価値が上がるとかいう意味不明の
主張のほうがかなーり違和感あるぜ？商業施設が入った商業高層ビル直結の
マンションなら意味は分かるが。
しかも高層って言ったってたかだか32階建て。
高さ制限がある港南の品川グランドコモンズと同じ高さ。50階建て当たり前の
都心では高層のうちに入らん。

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>>7253 匿名さん
値段で判断されるなら、芝浦の最高級マンションですね（笑）

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>>7255 匿名さん
エントランスや内装も、それに見合った内容ですしね。外廊下は工夫が凝らされてるとはいえ、少し残念ですが。

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>>7255 匿名さん
芝浦の中でシンボル的な何か特徴がない限り中古になった時に他より高値で取引されるかは不明ですよね。タワマン人気が継続すると仮定するならやっぱりキャピタルマークかグローブが駅距離的に有利でしょうかね。後は免震築浅ならGFTとか。

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>>7254 匿名さん
くだらんな。もう来るなよ。

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>>7257 名無しさん
タワマンの方が資産価値高いのは事実ですが、築年数10年違うことを考えると中古市場においてもグローブ、CMTとは同等以上にはなるでしょうね

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>>7254 匿名さん
ここは新駅と札の辻もあるだろ情弱君よ。

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>>7257 名無しさん

CMTは都心でのリーズナブルな商品を提供するためコスト面を重視した物件で住民もそれなりなのでランドマークとしては微妙です。
駅距離は、グローブもGFTも同じくらいなので築浅で仕様が良く、グッドデザイン賞も受賞しているGFTが今後芝浦のランドマークになるのではないでしょうか。

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はい。はい。それじゃ芝浦マンションの1位は芝浦アイランドとキャピタルマークタワー、またはグローバルフロントタワーではどこなの？

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アイランドに1票！！グローバルフロントタワーはない！！

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アイランドは耐震性に問題あるからな。ケープもグローブも311でガタガタになったし、修繕積立金の問題もある。アイランドからGFTに越した友達は、311を経験してアイランドにはもう住めないと思ったらしい。ランドマーク性は一番だけど絶対住みたくない。ここはアイランドと同じ耐震だけど大丈夫なのかな？

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営業さん曰く、311前の耐震構造とは別物といっていいほど同じ耐震でも性能はいいそうです。もちろんGFTのように免震が一番なのは認めていましたが、アイランドよりはるかに耐震性に優れてるそうなので安心していいと思います。

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やっぱ、元祖で一番有名なアイランドでしょう。アイランドはランドマーク的存在で芝浦のシンボル。ノムコムの人気マンションランキングでも上位です。

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アイランドはここを売却する10年後には築20年近いからな。住宅ローン減税も受けられなくなるし、築20年でも一番人気を維持しているかというと微妙だと思う。

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でもタワマン中高層は2018年竣工物件以降から税制が変わって高層ほど固定資産性が跳ね上がることが決まったから、もうタワマン高層ブームは終わるし新規のタワーマンションもほとんど建たなくなるでしょう。逆に2017年以前のタワーマンションまでは新税制が適用されないので、2017年以前の旧税制のタワマン中古人気が高まると思います。

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>>7268 匿名さん
たかだか年数万円の差だよ？笑
全く影響ないといっていいレベル

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>>7268 匿名さん

その程度の固定資産税を気にするような人が高層階を買うかな（笑）

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とにかくこの地に住めるなら楽しみでしょうね。私は品川のハズレに賃貸してますが、あり得ないとは思うもののこの地の地下が下落すれば欲しいなぁとは思ってます。

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>>7265 匿名さん

営業の言う事を鵜呑みにせず、裏を取った方が良さそう。

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7241,7254とか完全にあちらの地域の方のお決まりの言葉ですね。思考回路が、基本妬みなんだよな。。とにかく芝浦の良いこと書くと必ずをネガをしたがる。汐留みたって、立派なオフィスビルを作ってから港区で地価がナンバーワンになって、それに伴いマンションの価格はかなり上がってる。汐留は決して鉄道利便性は良くない。品川と田町の比較では鉄道はたしかに品川圧勝だが、都心地域に伸びる地下鉄は田町にしかなかったり、車、タクシーでの立地利便性は品川より田町の方がずっと都心だったりする。芝浦が港南みたいになれるかはわからないと言っているが、マンションの相場はずっと芝浦が格上でありその差は広がりつつあるのをご存じないのだろうか。

クラッシイの生活圏ではＴＧＭＭ2棟だけでなく、駅前商店街ビル、みなとパーク芝浦、愛育病院、新駅芝浦側ビル、新駅高輪側ビル、札の辻ビル、芝浦1丁目のツインタワーなど膨大な数の開発が控えれている。ここ以上に、資産性が盤石なマンションって他にそうそうないと思います。ＴＧＭＭは32階といっても天井高が高いオフィスにしているので実際180メートル級。東京では超高層の部類ですよ。

そういう総合力を考えて私はここにしましたし、今でも確信もってよかったと考えています。

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>>7266 匿名さん

今年のは無いの?

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統計的に立地が全てというのなら、これからの再開発のまさにも真ん中にあるある程度なの知れた眺望の確保された2017年築のこのマンションがそんなに落ちぶれる訳がない。それは明らかなのに細かいことでグダグダケチをつけたがる羽虫は何を考えてるのだろう。仕入れ値が違うのだから利の部分ではそりゃあアイランド様達には敵わないでしょうよ。でも10年後の築年数を考えたときにこの物件が著しく競争力が劣るなんてこと冷静に考えられない。無駄な貶し合いはやめましょうよ、同じ芝浦仲間でしょうに。

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>>7273 匿名さん

だとすると、アイランドやGFTの方が資産価値はより盤石な気がします。

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>>7274
これ今年のです。前年の分が発表されるようです。

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>>7276 匿名さん
相対論なんて求めてないよ。仕入れ値や築年数が違うから。実需がこの物件をこの価格で買ってどうかという話。論点を絞ると解は明らか。芝浦周辺はどこも再開発だらけであり、マンション＝立地論に立てばどこも有望です。

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>>7261 匿名さん

CMTは内装が新築時の価格通りの水準ですよね。エレベーターの内装を数年前に更新していますが、このスレでエレベーターに拘りを見せていたのはCMT住民かもしれないですね。

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>>7273
駅前にオフィスビルが出来たところでマンションの資産価値が上がらないのは確か。品川もビジネス主体のオフィスビルばかりなのでその部分において街の魅力なし。田町もオフィス出来たところで同じ。
問題は、港南やグローブタワーみたいに、これからさらに上がるかどうかを言っているのであって、港南やグローブの価格が上がったのは再開発の影響ではないから残念ながらTGMMが出来たことでの最近の新築マンション資産価値の向上は期待できない。クラッシイは比較的環境の良い水辺立地なので、そういう意味で人気が出て長期に価値が維持されるだろうというなら同意。

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>>7279 匿名さん

普通のサラリーマンでも買える様にコストカットしまくりだからね。

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>>7280 匿名さん
アホだな。今どきオフィスだけの再開発を想像してるとは。

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>>7282 匿名さん
田町や品川はオフィス街でしょう。
サウスゲートに期待する向きもあるようですが、サウスゲートは六本木じゃないしJR 東日本は森ビルでも三井不動産でもないので、普通にインターシティのようなオフィス街が建つだけだと思います。

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>>7283 匿名さん
オフィスだけ？駅前商店街は商業施設だぞ。既にスポーツパーク芝浦も出来ているぞ。情弱はもっと勉強しろ。

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>>7283
サウスゲート民はそれを恐れている。TGMM含め、単なるオフィスビルの乱立では何にも変わらない。
むしろ、そんなに背高のっぽじゃなくて良いので、緑と余裕があふれる人が都合空間を作って
欲しいと願っている。オフィスは要らないくらいだ。

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個人的にはオフィスよりもテナントの質で街が変わると思うので、どこのテナントが入るかが1番興味があります。

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>>7285 匿名さん
こちらの絵は？

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>>7286
御意。どこにでもある吉野家、ココ壱番屋、ドトール、大衆スーパーなんかが良い場所を
陣取るようじゃ話にならない。路面店が出来て、洒落た店が増えないと駄目だね。

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>>7287
丸の内のオフィス街、仲通りの休日イラスト。国家戦略特区制度等も用いて官民連携で推進している丸の内仲通りは道路空間で来訪者がリビングのようにくつろぎ快適に滞留できる場づくりを進化させ、道路と店舗、オフィスの新たな関係構築を図った。休日をこういう風にしてから、丸の内オフィス街も休日にも人が集まる街になった。

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キャピタルマークは絶対ない！比較すると分かりますが、内装ショボいです。

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>>7288 匿名さん
テナントオファーをする人のセンスを期待したいですね。待ちましょう。

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芝浦なんかどこも同じレベル。

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「グローヴと港南みたいにこれから上がるかどうか。。。」ってさあ、意味不明すぎなんですけど。

10年前のマンションは都内全域で分譲時より20－30％上昇しているわけであって何も特殊例ではない。勘違いも甚だしい。

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>>7261 匿名さん

あそこは免震、全熱交換、天カセ、仕様はここより全然上。
高く買わされてるだけじゃない(笑)

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ここの購入者は、少しでもマイナスな発言があるも、アイルとかCMTとかWCTとかグローヴとかの住民のせいにして恥ずかしくないですか。検討者として正直恥ずかしいです

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田町は決してオフィス街だけの街ではないし、今後の再開発もしかり。

アカデミック：慶応や芝浦工大、東工大というアカデミックエリアの側面もあり、そのスタッフや学生も多く住んでいる。地域の公立小学校の学業到達レベルは高く、中学からは８割が私学へ進学する教育熱心なエリア。進学塾だけでなく、インターや文化的教室も充実している。

子育て：芝浦で子供が増えすぎていて待機児童数が増加傾向であるが、保育所も同時に増設されている。皇室御用達の愛育病院は、すでに芝浦のママの出産を支える重要な柱として機能している。港区が子育てに対する経済的支援が日本一なのは既知。港区で子育て世帯が最も多い地域なので、ママ友のコミュニティがしっかりしており、非常に育てやすい。

緑：プラタナス、芝浦中央公園、芝浦公園など地域に公園が非常に多いエリア。また、芝公園、芝離宮も近いので散歩やランで利用することもできる。

芝浦に特徴的な環境：運河という水辺の街の側面。エアータワーの足元から、台場へのオシャレな水上フェリーがあり、気軽に遊びに行ける。自転車なども詰めるので湾岸地帯をサイクリングするなども可。ゆりかもめもあるので、留まり場が固定されたフェリー利用だけでなく、青海、豊洲や有明といった場所に週末遊びに行くのも楽しい。

商業施設：芝浦商店街、三田商店街、芝商店がという歴史がある個性的な商店街は今で健在で決して寂れておらずどれも活気がある。駅前は森永ビルしかなく、大型商業施設がないのが欠点であったが、TGMMツインタワー、新駅芝浦側の3つのタワー、札の辻、芝浦1丁目の200メートル級のツインタワー計画によって多数のレストランや、オシャレ系、好感度系の店舗が入る予定である。また、汐留、銀座、有楽町、大手町といった商業地には電車で数分ダイレクトアクセス。ヒルズ、十番商店街、西麻布、六本木、虎ノ門ヒルズ、アークヒルズ、ガーデンプレイス、広尾といったエリアにもタクシーでワンメーターから1000円くらいと至近。

公共施設：港区最大の公共施設であるみなとパーク芝浦が昨年開業。行政サービスだけでなく、子育て支援センター、東京一のスポーツセンターが拡充され、これ以上望みようがない状態。三田図書館の改築も予定されている。

課題：
夏にたまに運河臭い⇒6年後に浄水システムの改良で泳げるほどに綺麗になる予定。
水辺の活用⇒運河沿いの整備が続いており。数年後には今よりかなり良くなってるでしょう。水上タクシーの仮開業も始まっています。
地元の大型商業施設⇒数年後にはもういらないというほど増えている予定。
駅前の場末感⇒商店街ビルとTGMM、タクシーバス乗り場ターミナルの改装により2年後に近未来都市的な景色になる予定。

私は数年後の芝浦は港区でも随一の環境になると確信して、クラッシイを選択しました。外観も予想より素敵だったのはとてもうれしかった。今は、内覧会が楽しみで仕方ありません。

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芝浦内で無理に争わせそうしてるのはここの2大ネガさん達でしょ(笑)

別にランドマークがどうこうとか関係ない。タワマンだってケープ、グローヴ、CMT、GFTの4つしかないわけでどれも特色があって魅力的であり、どれが上とかはないでしょう。初の非タワマンのクオリティマンションとなるクラッシイが芝浦にまた良い彩りを加えるのも確か。どちらが上とかない。

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>>7298
いいネ！でも、ここは検討板。欠点の無いマンションは無いので欠点もたくさん出てきます。
契約者が見ると不快になるかもしれませんが、それに反論しても仕方ありませんよ。

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私はタワーも含めて比較検討中ですが、タワーにはタワーの良さがあり、非タワーには非タワーの良さがある。契約者板ならいざ知らず、検討板で非タワーの欠点やタワーの利点、芝浦の欠点や近隣他エリアの利点が書きこまれても当たり前。それを、タワー住民のネガだとか特定マンションからの書き込みとか、芝浦内で戦わせようとしているとか、勝手に妄想する方が滑稽。

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同じ奴がずーっと無駄な投稿してるけど、この人ココに書き込み続けるバイト？

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ここの3LDKって、どれも狭いですよね。皆さんは、2Lとして使うつもりですか？4人家族だと収納少ないし厳しいなって思いました。広さ諦めて交通の便を優先しているのでしょうか？それともこの手の間取り及び広さが都心のスタンダードですか？

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>>7303 匿名さん

4人家族だとAかDかGタイプくらい欲しいですよね

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先着順も増える一方で減る気配なし。そろそろ値引き交渉のスタートですかね。
すみふと違って、もともと竣工完売狙いだったはずで、「値引かないんだったら別に買わないけど」と言っておくだけでも効果ありそう。
一割引きゲットできれば、いい買い物だと思います。

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>>7303 匿名さん

3LDKですと最低でも80平米は必要ですね。

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>>7303
残念ながら、現在の都心のスタンダードです。2000年代の港区湾岸はは85㎡～100㎡の設定がスタンダートでしたが、建設費が高騰してしまっているので現在は60㎡～85㎡がスタンダードです。以前はＡタイプのようなワイドスパンの部屋がどこでも標準でしたね。いまは、この85㎡クラスが最高の間取りになってますね。

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>>7306 匿名さん
ですよね。芝浦が良い場所なだけに、もっと広い部屋作って欲しかったですね。このスレ情報だともう新築は出ないようですし。残念です。

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>>7305 匿名さん
頑張ってね！

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>>7307 匿名さん
これ2面バルコニーが良いと思いましたが、4人家族だと収納が少ないんですよね。

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＞7309

ご賛同ありがとうございます。一緒に値引きゲット行きましょう！
（待てば落ちてくるので頑張らなくてもいい気がしますが・・・。）

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引き渡しして数カ月たっても残っているようなら、値引きはGET出来ると思いますよ。ただし、値引きGETするためには、かなり気に入ってるが価格が予算を大幅にオーバーという演出をしなきゃダメです。冷やかしではないことを示すために、源泉徴収票などを携帯しておくのも手ですね。

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>>7303 匿名さん
最近こんなもんだよ。GFTの間取りはここより最悪だった。三井の中央湊も行きましたが、更に狭かったね。柱入りすぎてボコボコ。最近のトレンドじゃん？

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＞7312

源泉徴収票ですか、ありがとうございます。

懸念は売れ残り分をバルクで2割引きなどで他業者に転売されてしまうことです。
やはりまとめてさばけるのはデベロッパーにとっても魅力的でしょうから。
タイミングが重要ですね。

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そろそろ、値引き交渉スタートですか？いくら引くかな？三井が400万だから、クラッシーは500万ぐらい？

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>>7305 匿名さん
もともとは、竣工前完売狙いかもしれないですが、引き渡しを4月に変えた時点で来期まで売り上げを持ち越しする判断をしてると考えるのが妥当。そして、来期末まで残る可能性は低いので、割引で買うというのは無理でしょうね。

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>>7314 匿名さん
財閥系商社がやるわけないじゃんw
ネガも行きすぎると、むしろ信憑性なくて逆効果ですよ

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＞7316

デベロッパーさんですか？　消費者としては安く買えるに越したことないし、検討者皆がその交渉をすれば、結局その価格でしか買う人がいなくなるので相場はそうなっていきますね。「定価でも買う」という人が湧いて出てこない限りは。

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>>7314
それはしないでしょう、立地が良いですから。江東区のマンションならありえますが。実は、私は以前に竣工後の交渉で10％引きをGETしたことがあります。三井で9500万円のマンションを約8600万円で買いました。指値したのですけどね。その時、指値をしていない別のマンションからも価格再提示の誘いがあり住不から8800万円を8000万円と提示されました。これも竣工後です。
たぶん、本気で検討していることと年収的には十分買える力があることを示したことで、苦戦している中でこの見込み客は逃したくないと思われたんだと思います。電車で行くと連絡したら駅からメルセデスで送り迎えしてもらうなど、ほかの検討者よりも扱いが良かったですから　笑

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引き渡しは来年の4月ですよ？
値引きは通常引き渡し後四、五ヶ月からです。
つまり、あと1年くらい待てるならいいのですが。。自身で払い続ける家賃、残り物の階数、間取り等々不利な条件が多いですよ
値引き狙いならば、他の案件で竣工後半年くらい経った物件を探した方がいいですよ

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確かに。引渡し4月にした時点で焦ってない。

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ちなみに時期はリーマンショックの直後で、不動産業界全体が在庫抱えてものすごーく暗いムードだった時です。いまはそこまで悪い状況ではないので、チャレンジしてみないと分かりませんがね。値引きを一回断られても、何回か訪問を重ねて諦めら表情を浮かべながら名残惜しそうにするのも手かもしれません。ああ、あと頭金はMAX4000万まで用意できると言ったら営業の顔が急に変わりましたね。笑

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竣工後でないと難しいのは確かに周知の事実ですね。裏返せば多くの検討者が竣工後は値引きを期待するのが事実（デベロッパーにしても、管理費負担があるので、数か月待つ理由はない）。最初はオプション無料とかから始めるでしょうが。いずれにしても絶対口外しないことが条件になるだろうから、値引きされたことは漏れては来ない。頭金の額で変わるとは初耳でしたが、確かに個別交渉の世界なので、なるべく属性が良いという印象付けも必要ですね。

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>>7303 匿名さん

ここは今の都心新築の中では間取り広い方。
最近はグロス価格を抑えるために3LDKで60平米台とかよくある。
3LDKなら最低でも70平米以上は欲しい。
うちは3LDK買っといて、しばらくは2LDKとして広々リビングで使う予定。

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>>7299 匿名さん

おいおい、パークタワー、カテリーナ、インプレスト、TBTも知らないのかい？
ほんとにここの検討者なのかい？

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エントランス側の仕上がりが気になりますね！気がつけばもう10月も終わりです。内覧会て12月なんですよね？写真に期待〜

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>>7326 匿名さん
内覧会の写真はアップされないのでは？
検討者はいつ実際の部屋の中を見れるのでしょうか？

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>>7327 匿名さん
多分購入者さんがアップしてくれますよ。

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どなたかが今週末写真を撮ってアップでしてくださるやにおっしゃってたので楽しみにしております！

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いつもの方ではないですがアップします。今日はエントランス周りを工事していました。曇りで写りは微妙です。

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アップありがとうございます！
残るはロビーだけですね！

外廊下なのはほんとに残念ではありますが、素敵に仕上がってますね

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曇ってるけど、結構いい感じ
実際に自分の目でみにいきます！

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>>7331 マンション検討中さん
うち廊下に住んだことないので信憑性はないかもしれませんが、今はこの物件のような外廊下の板状マンションに住んでます。
外廊下側に窓があるのは日当たり、風通しを考えるとすっごく快適ですよ
キャナルサイドでこのサイズなら外廊下、ダブルバルコニーが最高だと思います。
予算が少し足りないので、、迷ってますが

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どこのマンション掲示板も批判する人いるからね。

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>>7330
本当に外観素敵ですね。内装に興味津々。

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＜マンションの資産価値が落ちない都心アドレスランキング＞

１位　　南青山　　　　　　　１１位　　赤坂　　　　　　　　２１位　　松濤
２位　　神宮前　　　　　　　１２位　　元麻布　　　　　　　２２位　　南平町
３位　　渋谷　　　　　　　　１３位　　西麻布　　　　　　　２３位　　勝どき
４位　　港南　　　　　　　　１４位　　芝浦　　　　　　　　２４位　　月島
５位　　上大崎　　　　　　　１５位　　六本木　　　　　　　２５位　　恵比寿
６位　　下目黒　　　　　　　１６位　　三田　　　　　　　　２６位　　三田（目黒）
７位　　西新宿　　　　　　　１７位　　恵比寿西　　　　　　２７位　　東（渋谷）
８位　　六番町　　　　　　　１８位　　九段北　　　　　　　２８位　　本郷
９位　　三栄町　　　　　　　１９位　　高輪　　　　　　　　２９位　　西五反田
１０位　市谷左内町　　　　　２０位　　紀尾井町　　　　　　３０位　　東山（目黒）

※現在の価格の高い安いではなく、今後、現在の価格から下がりにくい場所という意味です。

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>>7337 匿名さん
面白いですね
出典はどこでしょうか？？

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これは都心に住むの3月号に載りましたね。作成は東京カンテイというマンション市場調査会社の市場調査部というところですね。

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たしかに港南、芝浦、三田ランクイン&高ランクですね！！

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>>7340 匿名さん

港南がこの周辺でトップですか…

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マンション探してるのですが、恥ずかしながらこのランキングの存在を知りませんでした。
たしかに港南、芝浦、三田がオールランクイン、クラッシィには追い風ですね

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雑誌を買わないと選考理由がわかりませんが、クラッシィに追い風なのはまたがないでしょうね

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昨日撮影のブログです。

http://view.tokyo/?p=29338

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>>7344 匿名さん

おぉ、植栽もだいぶ進んでいますね！
エントランスはまだ足場が残っているので工事中の様ですね。
完成が楽しみです(*^_^*)

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友人が契約者ですが、内覧会は12月中旬らしいですよ。

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>>7345 匿名さん
植栽の全貌が楽しみですね。しっかり葉のついたまともな植栽お願いします。

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芝浦って大腸菌だらけなんだって！
水辺歩きたくなくなったー。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161030-00010007-agora-soci

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もちろん運河は嫌いではないですが、だからこそポンプ場の整備が予定されてるんですよー
5、6年後にはキレイな水になる予定だったと思います。

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>>7349 匿名さん
×嫌い
○きれい

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