クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>7199
品川新駅(仮称)だから仕方がない。品川駅との一体運営になる訳だし。

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>>7199
それは深読みし過ぎ
なんでそんなにコンプレックス感じるの？不思議

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そこの住民がずっと張り付いて、クラッシイを粘着ネガしてるのは明白だから。たしかにウザいですと感じているのは君だけではない。

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折角いい流れになりかけたのに、強引に戻しちゃったね。

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確かに最近はデベロッパーも竣工時完売にこだわらず、ある程度時間をかけて売る住友不動産のやり方を真似てきてるように見えますね。

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少なくとも、タワマンのことは一切話すなとか、アイルの書き込みだとか決め付けて煽るのは検討者ではないね。WCTは天王洲アイルじゃなくて港南だし。笑

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真似しているわけじゃなくて、コストがあるから各社どうしても値段下げられないので、販売に苦戦してるだけ。

そのうち、都内の一部だけが価格維持、他は下落という格差が広がると思う。当然の成り行きだけどね。

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TGMMは相当のキャパがあるし賃料も相当なものになるはずだけど、本当に埋まるのかな？いや、もちろん埋まって欲しいんだけど、そんなお金払える大企業って自社ビル持ってたりするし、外銀なんかは六本木あたりに根付いてるし、一体誰がそんなに入ってくるのか興味深いです。

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>>7206
はいはい、WCTさん。最寄駅がアイルであり、生活圏もアイルなんだからWCTは天王洲アイル地区の物件という意味でしょ。サウスゲートやお隣の物件へどうぞ。

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>>7209
これは違うな。

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都内でも最上位に近い利便性がある山手線田町の駅直結１分だから、競争力はかなり高いビル。通勤する方も便利でいいよね。

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クラッシィの話はしないで、WCTの煽りばかり。どうやら検討者じゃないな。

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浜松町の西口ビルもモノレールビルを通して駅直結にはなるだろうけどJR改札からは3〜４分くらいはかかりそうな構造。

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今年入居が始まった芝浦某マンションの方？

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肉のハナマサって品揃えどうですか？物足りない部分ってあるのかな。ピーコックもどうせいくだろうけど。

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＞7214
また始まったよ。私恨だか知らないが、それやるならサウスゲートスレでやってください。

だからWCT民を呼び起こしてはいけない。ちょくちょくアイル書き込みがあってもスルーが1番。100％荒れるから。ちょっと前も豊洲とやりあってたしね。

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売り場面積が広くなったので品揃えは予想よりいいし、全然悪くないよ。ピーコックも来ればいいじゃん。ママチャリで２分で芝浦はほぼ坂ないから楽よ。

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>>7188 マンコミュファンさん

近年は大企業も自社ビルに拘らずに利便性の高い立地の賃ビルに本社を移転する傾向が強いですね。

ここの売主の住友商事も晴海トリトンから大手町の貸しビルに移転するようです。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDZ14HXV_U6A410C1TJC000/

今後、新駅、TGMMにできるオフィスビルには空港アクセスと品川〜東京アクセスの利便性を重視するグローバル企業が移転してくるかもしれませんね。

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>>7210
私も違うと思うよ。なんでそんなに荒らしたいのか。

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>>7218 匿名さん
グローバル企業が入居したらどうなるの？クラッシィに関係ないじゃん。

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リーマンピラミッドの頂点にいる外資系のグローバル企業もいくつか入ってくるだろうから、そういった高級取りの社員さんならクラッシイの中古や賃貸需要を高める要素になるに違いない。エヘン。

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>>7220 匿名さん

本社や事務所が移転すれば、そこに勤務する職住近接を希望する方で芝浦の中古マンションの人気も更に上がるかもしれませんね。

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>>7218
安定した大企業はやっぱり自社ビル。傾いてる大企業が自社ビル売って賃貸に移ったりという流れはある。こういう都心の超高い貸しオフィスは大体は外資かIT系含む国内の勢いがある企業というパターンが多い。将来的にはここの住民もエリートサラリーマンの外国人は増えそう。

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TGMMや札の辻の新オフィスだけでなく、浜松町と新駅のオフィスもあるので職住近接による恩恵は普通に考えればあるんじゃない。

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>>7222 匿名さん
それって、もうすでに品川港南口のオフィス街には錚々たる大企業が入ってるけど、別に港南のマンションの人気がそれで上がってるようには思えないんだけど…

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森永ビルって建て替える気ないのかな？芝浦側ばっかり立派になるだけでなく東口もなんとかしたほうがいいよ。1980年代くらいの雰囲気のビルだよ。

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外資系企業の外国人の一時仮住まいとしての賃貸需要だけは少し増えるかもね。しかし根本的には有名企業がTGMMに入ってもマンションの人気に関係ないっしょ？

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>>7225
恩恵がないってことはない。港南口にあのビル群なかったら相場は絶対下がるし、あれができてから実際に相場が良くなってるじゃない。なるべく近くに価値のあるオフィスがあればあるほど資産価値はガシガシあがりますよ。

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>>7227
近隣にオフィスビルが沢山建てば、地価があがるので望まなくてもマンション価格は必ず上がります。これは常識。

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森永だからね。攻めの建て替えとか考えづらいけど、やれば失敗する方が難しいくらい駅前好条件。

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>>7226 匿名さん

西口エリアも札の辻の再開発と連動して再開発されたらいいですね。

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個人的には浄水場システムが改良されるのが1番楽しみです〜（ニコニコ）。入居楽しみ〜。

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>>7231
そのとうりや。

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マンションの人気はオフィスよりも商業エリアとしての魅力に比例するよ。
住みたい街上位、恵比寿、吉祥寺、中目黒、自由が丘、下北沢、etc.
オフィスじゃなく楽しく町歩きしてショッピングや食事ができるエリアばかり。

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>>7229 匿名さん

そうそう、オフィスビルが資産価値に関係無いとか言ってる輩は、情弱確定ですよ。東京が無価値と言ってるのと等価だから、話になりません。港南にオフィスが無ければ、駅遠マンションは坪150以下の価値でしょ。

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>>7234
そういう住みたい街って要素も重要だけど、マンションの資産価値が高くなるのは結局、都心に高層オフィスビルが近くにできるという条件には敵わないんだな。芝浦が恵比寿、表参道になるのは無理だし、なる必要もない。現状でも生活は便利でコミュニティもしっかりしている場所であり、周辺にオフィスとともに商業施設も充実していくのが確定しているのでそれでじゅうぶんというか、都心でファミリーが住む場所としては最高に良い場所だと思います。内覧が楽しみです。

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>>7234 匿名さん

芝浦港南の唯一弱点だった商業施設も新駅とTGMMにできるから今後は生活利便性も期待できるエリアになりそうですよね。

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クラッシィからだとグランパークのピーコックの方がアイランドより距離的には近そうですが品揃えに違いはあるのかな？

信号が1個しか無い分アイランドの方が行き易いかもしれませんが。

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アイランド住んで10年ですけど、一応芝浦はオシャレママさんのライフスタイルのモデルでありリーダー的存在なんですよ。オシャレママさん雑誌は基本、芝浦、3A、二子玉の3本柱で、芝浦が1番露出が多く、文化的発信も1番多いのである。ここのママさん達もきっと楽しい生活が送れると思います。

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ここってただのオフィスビル街、雑居ビルの街というイメージしかありません。わざわざここをチョイスする理由はどのようなものでしょうか？

立地が微妙すぎるためなのか格安なため検討したいのですが、街の魅力がわかりません。アドバイスお願いします。

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>>7240 匿名さん
マジレスすると基本的にはオフィスが出来るとマンションの価値が上がるのではなく、オフィスが集積するような交通便利な駅がある場所だから、住むのにとっても交通便利だということで結果的にオフィスがある場所の近くにマンションも値段が高いだけ。つまり、駅の機能がそのままなら後からオフィスビルが一つ二つできて有名企業が入居したところで、周辺の中古マンションの価格にただちに影響するということはない。ただし、いま芝浦でサウスゲート計画の一環で進んでいる公園や道路などの住環境の整備はマンションの住環境評価にはプラスに影響するだろう。
港南のマンション価格が上がったのは再開発オフィスの影響ではない。なぜなら、港南のマンションが竣工したとき、すでにインターシティは出来上がっていた。つまりオフィスが先でマンションが後。ただし、港南にオフィスが出来て新幹線口が出来て徐々に港南側に人が溢れ社会的注目が集まる中で、意識されてなかった品川駅徒歩圏としての港南のマンションが広く認知された結果として注目度が上がったことと、マンション竣工の後で進んだ周辺の道路や公共施設、公園の整備の影響が大きい。
そういう意味ではＴＧＭＭが社会の注目を集め、田町駅がＴＧＭＭのおかげでマイナー駅からメジャー駅に昇格し、その影響で芝浦の認知度も高まるかが大事だけど、品川との違いは、品川駅がもともとポテンシャルが高いメジャーターミナル駅だったということがベース。それと、インターシティだけではなくソニーの本社やNTTドコモのビルを含めて何十棟ものオフィスビルや飲食店がある品川駅港南口のオフィス街とＴＧＭＭ２棟だけの田町駅の規模を比較した場合、港南と同じことがマイナーな田町駅で起こるかは微妙だ。

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>>7241 匿名さん
お疲れ様です！

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運河沿いは公開して遊歩道みたいになるそうですが、人目につかない場所になるので、ちょっと心配です。

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凄く治安が良いので心配しないでください。

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>>7243
芝浦の運河沿いは背面がビルで通りからは見えにくい場所が多いからね。高浜運河でも港南や天王洲エリアは開けて見通しが良いんだけど。水辺空間の有効活用は課題ですね。

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Googlemap ストリートビューに運河の船から撮った景色が追加されましたね。

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クラッシィのカバーが外れる直前の風景なので撮影は最近ですねー

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>>7243 匿名さん

こちらの目の前の運河沿い遊歩道は人通りの多い渚橋やアイランド側の遊歩道の対岸で開けていてよく見渡せますので治安面で心配することは無いでしょう。笑

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>>7242 匿名さん
同感。7241は文章は長いが中身空っぽだね。

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>>7249
いや、豊洲スレなんかでも駅周辺に新しいオフィスビルが何棟も出来るから間違いなくマンション価格上がるとかの書き込みもあるけど違和感感じるのは俺だけ？

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>>7240 匿名さん

立地面でに言うと山手線徒歩9分、前立ての心配のない永久眺望、小学校徒歩6分、コンビニ、ドラッグストア、銀行、郵便局、スーパーが徒歩3分以内、最寄りの田町駅前がTGMM再開発、新駅再開発エリアまで徒歩圏っと言ったところでしょうか。

交通利便性も生活利便性も良い上にサウスゲート再開発エリアというのがここの立地の魅力だと思います。

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芝浦の魅力はわかったけど、芝浦の中ではかなりランクの低いマンションなんでしょ？
中古でもいいから周りのマンション買った方が良い気がしますが。

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>>7252 匿名さん

値段もそれなりなので芝浦でのランクは高いですよ。

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>>7249
7241に理路整然と反論されたからって悔し紛れに捨てセリフはみっともない
高層ビルが近くに出来たらマンションの資産価値が上がるとかいう意味不明の
主張のほうがかなーり違和感あるぜ？商業施設が入った商業高層ビル直結の
マンションなら意味は分かるが。
しかも高層って言ったってたかだか32階建て。
高さ制限がある港南の品川グランドコモンズと同じ高さ。50階建て当たり前の
都心では高層のうちに入らん。

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>>7253 匿名さん
値段で判断されるなら、芝浦の最高級マンションですね（笑）

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>>7255 匿名さん
エントランスや内装も、それに見合った内容ですしね。外廊下は工夫が凝らされてるとはいえ、少し残念ですが。

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>>7255 匿名さん
芝浦の中でシンボル的な何か特徴がない限り中古になった時に他より高値で取引されるかは不明ですよね。タワマン人気が継続すると仮定するならやっぱりキャピタルマークかグローブが駅距離的に有利でしょうかね。後は免震築浅ならGFTとか。

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>>7254 匿名さん
くだらんな。もう来るなよ。

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>>7257 名無しさん
タワマンの方が資産価値高いのは事実ですが、築年数10年違うことを考えると中古市場においてもグローブ、CMTとは同等以上にはなるでしょうね

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>>7254 匿名さん
ここは新駅と札の辻もあるだろ情弱君よ。

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>>7257 名無しさん

CMTは都心でのリーズナブルな商品を提供するためコスト面を重視した物件で住民もそれなりなのでランドマークとしては微妙です。
駅距離は、グローブもGFTも同じくらいなので築浅で仕様が良く、グッドデザイン賞も受賞しているGFTが今後芝浦のランドマークになるのではないでしょうか。

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はい。はい。それじゃ芝浦マンションの1位は芝浦アイランドとキャピタルマークタワー、またはグローバルフロントタワーではどこなの？

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アイランドに1票！！グローバルフロントタワーはない！！

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アイランドは耐震性に問題あるからな。ケープもグローブも311でガタガタになったし、修繕積立金の問題もある。アイランドからGFTに越した友達は、311を経験してアイランドにはもう住めないと思ったらしい。ランドマーク性は一番だけど絶対住みたくない。ここはアイランドと同じ耐震だけど大丈夫なのかな？

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営業さん曰く、311前の耐震構造とは別物といっていいほど同じ耐震でも性能はいいそうです。もちろんGFTのように免震が一番なのは認めていましたが、アイランドよりはるかに耐震性に優れてるそうなので安心していいと思います。

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やっぱ、元祖で一番有名なアイランドでしょう。アイランドはランドマーク的存在で芝浦のシンボル。ノムコムの人気マンションランキングでも上位です。

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アイランドはここを売却する10年後には築20年近いからな。住宅ローン減税も受けられなくなるし、築20年でも一番人気を維持しているかというと微妙だと思う。

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でもタワマン中高層は2018年竣工物件以降から税制が変わって高層ほど固定資産性が跳ね上がることが決まったから、もうタワマン高層ブームは終わるし新規のタワーマンションもほとんど建たなくなるでしょう。逆に2017年以前のタワーマンションまでは新税制が適用されないので、2017年以前の旧税制のタワマン中古人気が高まると思います。

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>>7268 匿名さん
たかだか年数万円の差だよ？笑
全く影響ないといっていいレベル

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>>7268 匿名さん

その程度の固定資産税を気にするような人が高層階を買うかな（笑）

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とにかくこの地に住めるなら楽しみでしょうね。私は品川のハズレに賃貸してますが、あり得ないとは思うもののこの地の地下が下落すれば欲しいなぁとは思ってます。

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>>7265 匿名さん

営業の言う事を鵜呑みにせず、裏を取った方が良さそう。

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7241,7254とか完全にあちらの地域の方のお決まりの言葉ですね。思考回路が、基本妬みなんだよな。。とにかく芝浦の良いこと書くと必ずをネガをしたがる。汐留みたって、立派なオフィスビルを作ってから港区で地価がナンバーワンになって、それに伴いマンションの価格はかなり上がってる。汐留は決して鉄道利便性は良くない。品川と田町の比較では鉄道はたしかに品川圧勝だが、都心地域に伸びる地下鉄は田町にしかなかったり、車、タクシーでの立地利便性は品川より田町の方がずっと都心だったりする。芝浦が港南みたいになれるかはわからないと言っているが、マンションの相場はずっと芝浦が格上でありその差は広がりつつあるのをご存じないのだろうか。

クラッシイの生活圏ではＴＧＭＭ2棟だけでなく、駅前商店街ビル、みなとパーク芝浦、愛育病院、新駅芝浦側ビル、新駅高輪側ビル、札の辻ビル、芝浦1丁目のツインタワーなど膨大な数の開発が控えれている。ここ以上に、資産性が盤石なマンションって他にそうそうないと思います。ＴＧＭＭは32階といっても天井高が高いオフィスにしているので実際180メートル級。東京では超高層の部類ですよ。

そういう総合力を考えて私はここにしましたし、今でも確信もってよかったと考えています。

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>>7266 匿名さん

今年のは無いの?

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統計的に立地が全てというのなら、これからの再開発のまさにも真ん中にあるある程度なの知れた眺望の確保された2017年築のこのマンションがそんなに落ちぶれる訳がない。それは明らかなのに細かいことでグダグダケチをつけたがる羽虫は何を考えてるのだろう。仕入れ値が違うのだから利の部分ではそりゃあアイランド様達には敵わないでしょうよ。でも10年後の築年数を考えたときにこの物件が著しく競争力が劣るなんてこと冷静に考えられない。無駄な貶し合いはやめましょうよ、同じ芝浦仲間でしょうに。

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>>7273 匿名さん

だとすると、アイランドやGFTの方が資産価値はより盤石な気がします。

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>>7274
これ今年のです。前年の分が発表されるようです。

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>>7276 匿名さん
相対論なんて求めてないよ。仕入れ値や築年数が違うから。実需がこの物件をこの価格で買ってどうかという話。論点を絞ると解は明らか。芝浦周辺はどこも再開発だらけであり、マンション＝立地論に立てばどこも有望です。

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>>7261 匿名さん

CMTは内装が新築時の価格通りの水準ですよね。エレベーターの内装を数年前に更新していますが、このスレでエレベーターに拘りを見せていたのはCMT住民かもしれないですね。

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>>7273
駅前にオフィスビルが出来たところでマンションの資産価値が上がらないのは確か。品川もビジネス主体のオフィスビルばかりなのでその部分において街の魅力なし。田町もオフィス出来たところで同じ。
問題は、港南やグローブタワーみたいに、これからさらに上がるかどうかを言っているのであって、港南やグローブの価格が上がったのは再開発の影響ではないから残念ながらTGMMが出来たことでの最近の新築マンション資産価値の向上は期待できない。クラッシイは比較的環境の良い水辺立地なので、そういう意味で人気が出て長期に価値が維持されるだろうというなら同意。

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>>7279 匿名さん

普通のサラリーマンでも買える様にコストカットしまくりだからね。

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>>7280 匿名さん
アホだな。今どきオフィスだけの再開発を想像してるとは。

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>>7282 匿名さん
田町や品川はオフィス街でしょう。
サウスゲートに期待する向きもあるようですが、サウスゲートは六本木じゃないしJR 東日本は森ビルでも三井不動産でもないので、普通にインターシティのようなオフィス街が建つだけだと思います。

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>>7283 匿名さん
オフィスだけ？駅前商店街は商業施設だぞ。既にスポーツパーク芝浦も出来ているぞ。情弱はもっと勉強しろ。

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>>7283
サウスゲート民はそれを恐れている。TGMM含め、単なるオフィスビルの乱立では何にも変わらない。
むしろ、そんなに背高のっぽじゃなくて良いので、緑と余裕があふれる人が都合空間を作って
欲しいと願っている。オフィスは要らないくらいだ。

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個人的にはオフィスよりもテナントの質で街が変わると思うので、どこのテナントが入るかが1番興味があります。

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>>7285 匿名さん
こちらの絵は？

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>>7286
御意。どこにでもある吉野家、ココ壱番屋、ドトール、大衆スーパーなんかが良い場所を
陣取るようじゃ話にならない。路面店が出来て、洒落た店が増えないと駄目だね。

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>>7287
丸の内のオフィス街、仲通りの休日イラスト。国家戦略特区制度等も用いて官民連携で推進している丸の内仲通りは道路空間で来訪者がリビングのようにくつろぎ快適に滞留できる場づくりを進化させ、道路と店舗、オフィスの新たな関係構築を図った。休日をこういう風にしてから、丸の内オフィス街も休日にも人が集まる街になった。

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キャピタルマークは絶対ない！比較すると分かりますが、内装ショボいです。

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>>7288 匿名さん
テナントオファーをする人のセンスを期待したいですね。待ちましょう。

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芝浦なんかどこも同じレベル。

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「グローヴと港南みたいにこれから上がるかどうか。。。」ってさあ、意味不明すぎなんですけど。

10年前のマンションは都内全域で分譲時より20－30％上昇しているわけであって何も特殊例ではない。勘違いも甚だしい。

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>>7261 匿名さん

あそこは免震、全熱交換、天カセ、仕様はここより全然上。
高く買わされてるだけじゃない(笑)

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ここの購入者は、少しでもマイナスな発言があるも、アイルとかCMTとかWCTとかグローヴとかの住民のせいにして恥ずかしくないですか。検討者として正直恥ずかしいです

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田町は決してオフィス街だけの街ではないし、今後の再開発もしかり。

アカデミック：慶応や芝浦工大、東工大というアカデミックエリアの側面もあり、そのスタッフや学生も多く住んでいる。地域の公立小学校の学業到達レベルは高く、中学からは８割が私学へ進学する教育熱心なエリア。進学塾だけでなく、インターや文化的教室も充実している。

子育て：芝浦で子供が増えすぎていて待機児童数が増加傾向であるが、保育所も同時に増設されている。皇室御用達の愛育病院は、すでに芝浦のママの出産を支える重要な柱として機能している。港区が子育てに対する経済的支援が日本一なのは既知。港区で子育て世帯が最も多い地域なので、ママ友のコミュニティがしっかりしており、非常に育てやすい。

緑：プラタナス、芝浦中央公園、芝浦公園など地域に公園が非常に多いエリア。また、芝公園、芝離宮も近いので散歩やランで利用することもできる。

芝浦に特徴的な環境：運河という水辺の街の側面。エアータワーの足元から、台場へのオシャレな水上フェリーがあり、気軽に遊びに行ける。自転車なども詰めるので湾岸地帯をサイクリングするなども可。ゆりかもめもあるので、留まり場が固定されたフェリー利用だけでなく、青海、豊洲や有明といった場所に週末遊びに行くのも楽しい。

商業施設：芝浦商店街、三田商店街、芝商店がという歴史がある個性的な商店街は今で健在で決して寂れておらずどれも活気がある。駅前は森永ビルしかなく、大型商業施設がないのが欠点であったが、TGMMツインタワー、新駅芝浦側の3つのタワー、札の辻、芝浦1丁目の200メートル級のツインタワー計画によって多数のレストランや、オシャレ系、好感度系の店舗が入る予定である。また、汐留、銀座、有楽町、大手町といった商業地には電車で数分ダイレクトアクセス。ヒルズ、十番商店街、西麻布、六本木、虎ノ門ヒルズ、アークヒルズ、ガーデンプレイス、広尾といったエリアにもタクシーでワンメーターから1000円くらいと至近。

公共施設：港区最大の公共施設であるみなとパーク芝浦が昨年開業。行政サービスだけでなく、子育て支援センター、東京一のスポーツセンターが拡充され、これ以上望みようがない状態。三田図書館の改築も予定されている。

課題：
夏にたまに運河臭い⇒6年後に浄水システムの改良で泳げるほどに綺麗になる予定。
水辺の活用⇒運河沿いの整備が続いており。数年後には今よりかなり良くなってるでしょう。水上タクシーの仮開業も始まっています。
地元の大型商業施設⇒数年後にはもういらないというほど増えている予定。
駅前の場末感⇒商店街ビルとTGMM、タクシーバス乗り場ターミナルの改装により2年後に近未来都市的な景色になる予定。

私は数年後の芝浦は港区でも随一の環境になると確信して、クラッシイを選択しました。外観も予想より素敵だったのはとてもうれしかった。今は、内覧会が楽しみで仕方ありません。

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芝浦内で無理に争わせそうしてるのはここの2大ネガさん達でしょ(笑)

別にランドマークがどうこうとか関係ない。タワマンだってケープ、グローヴ、CMT、GFTの4つしかないわけでどれも特色があって魅力的であり、どれが上とかはないでしょう。初の非タワマンのクオリティマンションとなるクラッシイが芝浦にまた良い彩りを加えるのも確か。どちらが上とかない。

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>>7298
いいネ！でも、ここは検討板。欠点の無いマンションは無いので欠点もたくさん出てきます。
契約者が見ると不快になるかもしれませんが、それに反論しても仕方ありませんよ。

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私はタワーも含めて比較検討中ですが、タワーにはタワーの良さがあり、非タワーには非タワーの良さがある。契約者板ならいざ知らず、検討板で非タワーの欠点やタワーの利点、芝浦の欠点や近隣他エリアの利点が書きこまれても当たり前。それを、タワー住民のネガだとか特定マンションからの書き込みとか、芝浦内で戦わせようとしているとか、勝手に妄想する方が滑稽。

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同じ奴がずーっと無駄な投稿してるけど、この人ココに書き込み続けるバイト？

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ここの3LDKって、どれも狭いですよね。皆さんは、2Lとして使うつもりですか？4人家族だと収納少ないし厳しいなって思いました。広さ諦めて交通の便を優先しているのでしょうか？それともこの手の間取り及び広さが都心のスタンダードですか？

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>>7303 匿名さん

4人家族だとAかDかGタイプくらい欲しいですよね

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先着順も増える一方で減る気配なし。そろそろ値引き交渉のスタートですかね。
すみふと違って、もともと竣工完売狙いだったはずで、「値引かないんだったら別に買わないけど」と言っておくだけでも効果ありそう。
一割引きゲットできれば、いい買い物だと思います。

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>>7303 匿名さん

3LDKですと最低でも80平米は必要ですね。

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>>7303
残念ながら、現在の都心のスタンダードです。2000年代の港区湾岸はは85㎡～100㎡の設定がスタンダートでしたが、建設費が高騰してしまっているので現在は60㎡～85㎡がスタンダードです。以前はＡタイプのようなワイドスパンの部屋がどこでも標準でしたね。いまは、この85㎡クラスが最高の間取りになってますね。

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>>7306 匿名さん
ですよね。芝浦が良い場所なだけに、もっと広い部屋作って欲しかったですね。このスレ情報だともう新築は出ないようですし。残念です。

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>>7305 匿名さん
頑張ってね！

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>>7307 匿名さん
これ2面バルコニーが良いと思いましたが、4人家族だと収納が少ないんですよね。

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＞7309

ご賛同ありがとうございます。一緒に値引きゲット行きましょう！
（待てば落ちてくるので頑張らなくてもいい気がしますが・・・。）

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引き渡しして数カ月たっても残っているようなら、値引きはGET出来ると思いますよ。ただし、値引きGETするためには、かなり気に入ってるが価格が予算を大幅にオーバーという演出をしなきゃダメです。冷やかしではないことを示すために、源泉徴収票などを携帯しておくのも手ですね。

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>>7303 匿名さん
最近こんなもんだよ。GFTの間取りはここより最悪だった。三井の中央湊も行きましたが、更に狭かったね。柱入りすぎてボコボコ。最近のトレンドじゃん？

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＞7312

源泉徴収票ですか、ありがとうございます。

懸念は売れ残り分をバルクで2割引きなどで他業者に転売されてしまうことです。
やはりまとめてさばけるのはデベロッパーにとっても魅力的でしょうから。
タイミングが重要ですね。

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そろそろ、値引き交渉スタートですか？いくら引くかな？三井が400万だから、クラッシーは500万ぐらい？

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>>7305 匿名さん
もともとは、竣工前完売狙いかもしれないですが、引き渡しを4月に変えた時点で来期まで売り上げを持ち越しする判断をしてると考えるのが妥当。そして、来期末まで残る可能性は低いので、割引で買うというのは無理でしょうね。

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>>7314 匿名さん
財閥系商社がやるわけないじゃんw
ネガも行きすぎると、むしろ信憑性なくて逆効果ですよ

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＞7316

デベロッパーさんですか？　消費者としては安く買えるに越したことないし、検討者皆がその交渉をすれば、結局その価格でしか買う人がいなくなるので相場はそうなっていきますね。「定価でも買う」という人が湧いて出てこない限りは。

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>>7314
それはしないでしょう、立地が良いですから。江東区のマンションならありえますが。実は、私は以前に竣工後の交渉で10％引きをGETしたことがあります。三井で9500万円のマンションを約8600万円で買いました。指値したのですけどね。その時、指値をしていない別のマンションからも価格再提示の誘いがあり住不から8800万円を8000万円と提示されました。これも竣工後です。
たぶん、本気で検討していることと年収的には十分買える力があることを示したことで、苦戦している中でこの見込み客は逃したくないと思われたんだと思います。電車で行くと連絡したら駅からメルセデスで送り迎えしてもらうなど、ほかの検討者よりも扱いが良かったですから　笑

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引き渡しは来年の4月ですよ？
値引きは通常引き渡し後四、五ヶ月からです。
つまり、あと1年くらい待てるならいいのですが。。自身で払い続ける家賃、残り物の階数、間取り等々不利な条件が多いですよ
値引き狙いならば、他の案件で竣工後半年くらい経った物件を探した方がいいですよ

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確かに。引渡し4月にした時点で焦ってない。

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ちなみに時期はリーマンショックの直後で、不動産業界全体が在庫抱えてものすごーく暗いムードだった時です。いまはそこまで悪い状況ではないので、チャレンジしてみないと分かりませんがね。値引きを一回断られても、何回か訪問を重ねて諦めら表情を浮かべながら名残惜しそうにするのも手かもしれません。ああ、あと頭金はMAX4000万まで用意できると言ったら営業の顔が急に変わりましたね。笑

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竣工後でないと難しいのは確かに周知の事実ですね。裏返せば多くの検討者が竣工後は値引きを期待するのが事実（デベロッパーにしても、管理費負担があるので、数か月待つ理由はない）。最初はオプション無料とかから始めるでしょうが。いずれにしても絶対口外しないことが条件になるだろうから、値引きされたことは漏れては来ない。頭金の額で変わるとは初耳でしたが、確かに個別交渉の世界なので、なるべく属性が良いという印象付けも必要ですね。

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>>7303 匿名さん

ここは今の都心新築の中では間取り広い方。
最近はグロス価格を抑えるために3LDKで60平米台とかよくある。
3LDKなら最低でも70平米以上は欲しい。
うちは3LDK買っといて、しばらくは2LDKとして広々リビングで使う予定。

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>>7299 匿名さん

おいおい、パークタワー、カテリーナ、インプレスト、TBTも知らないのかい？
ほんとにここの検討者なのかい？

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エントランス側の仕上がりが気になりますね！気がつけばもう10月も終わりです。内覧会て12月なんですよね？写真に期待〜

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>>7326 匿名さん
内覧会の写真はアップされないのでは？
検討者はいつ実際の部屋の中を見れるのでしょうか？

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>>7327 匿名さん
多分購入者さんがアップしてくれますよ。

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どなたかが今週末写真を撮ってアップでしてくださるやにおっしゃってたので楽しみにしております！

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いつもの方ではないですがアップします。今日はエントランス周りを工事していました。曇りで写りは微妙です。

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アップありがとうございます！
残るはロビーだけですね！

外廊下なのはほんとに残念ではありますが、素敵に仕上がってますね

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曇ってるけど、結構いい感じ
実際に自分の目でみにいきます！

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>>7331 マンション検討中さん
うち廊下に住んだことないので信憑性はないかもしれませんが、今はこの物件のような外廊下の板状マンションに住んでます。
外廊下側に窓があるのは日当たり、風通しを考えるとすっごく快適ですよ
キャナルサイドでこのサイズなら外廊下、ダブルバルコニーが最高だと思います。
予算が少し足りないので、、迷ってますが

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どこのマンション掲示板も批判する人いるからね。

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>>7330
本当に外観素敵ですね。内装に興味津々。

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＜マンションの資産価値が落ちない都心アドレスランキング＞

１位　　南青山　　　　　　　１１位　　赤坂　　　　　　　　２１位　　松濤
２位　　神宮前　　　　　　　１２位　　元麻布　　　　　　　２２位　　南平町
３位　　渋谷　　　　　　　　１３位　　西麻布　　　　　　　２３位　　勝どき
４位　　港南　　　　　　　　１４位　　芝浦　　　　　　　　２４位　　月島
５位　　上大崎　　　　　　　１５位　　六本木　　　　　　　２５位　　恵比寿
６位　　下目黒　　　　　　　１６位　　三田　　　　　　　　２６位　　三田（目黒）
７位　　西新宿　　　　　　　１７位　　恵比寿西　　　　　　２７位　　東（渋谷）
８位　　六番町　　　　　　　１８位　　九段北　　　　　　　２８位　　本郷
９位　　三栄町　　　　　　　１９位　　高輪　　　　　　　　２９位　　西五反田
１０位　市谷左内町　　　　　２０位　　紀尾井町　　　　　　３０位　　東山（目黒）

※現在の価格の高い安いではなく、今後、現在の価格から下がりにくい場所という意味です。

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>>7337 匿名さん
面白いですね
出典はどこでしょうか？？

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これは都心に住むの3月号に載りましたね。作成は東京カンテイというマンション市場調査会社の市場調査部というところですね。

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たしかに港南、芝浦、三田ランクイン&高ランクですね！！

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>>7340 匿名さん

港南がこの周辺でトップですか…

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マンション探してるのですが、恥ずかしながらこのランキングの存在を知りませんでした。
たしかに港南、芝浦、三田がオールランクイン、クラッシィには追い風ですね

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雑誌を買わないと選考理由がわかりませんが、クラッシィに追い風なのはまたがないでしょうね

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昨日撮影のブログです。

http://view.tokyo/?p=29338

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>>7344 匿名さん

おぉ、植栽もだいぶ進んでいますね！
エントランスはまだ足場が残っているので工事中の様ですね。
完成が楽しみです(*^_^*)

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友人が契約者ですが、内覧会は12月中旬らしいですよ。

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>>7345 匿名さん
植栽の全貌が楽しみですね。しっかり葉のついたまともな植栽お願いします。

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芝浦って大腸菌だらけなんだって！
水辺歩きたくなくなったー。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20161030-00010007-agora-soci

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もちろん運河は嫌いではないですが、だからこそポンプ場の整備が予定されてるんですよー
5、6年後にはキレイな水になる予定だったと思います。

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>>7349 匿名さん
×嫌い
○きれい

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>>7344 匿名さん
またまた、曇りの中でもクラッシィはかっこよく写ってますね

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>>7348 匿名さん

芝浦の運河は直接放流が東京湾に変わってからは水質は改善してきてますよ。

新ポンプ場ができて東京湾の水質も改善すればお台場の海岸も海水浴ができる様になるかもしれませんね。

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＞海水浴ができる様になるかもしれませんね。

それはさすがに無理。しかし天王洲アイル近辺くらいにはなって欲しいね。

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>>7353
アイルは周辺が倉庫や火力発電所など景色が悪すぎるのと、寂れ感が苦手だな。可能なら豊洲みたいな水辺になってほしいな。あそこまで完璧で開放的で美しくするのは無理だろうけど、参考にしてほしい。

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東京の水辺の美しさは、新豊洲、豊洲、台場、東雲、有明の順番かな。新豊洲が他を圧倒気味。

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>>7354
今日、品川から天王洲でハロウィンのイベントがあって行ってきましたよ。
倉庫は寺田倉庫のことですか？倉庫の建物がレストランやおしゃれなインテリア
ショップになってて水辺の景観に溶け込んで良い感じでした。
運河沿いに店がたくさん出ていて人で賑わってて良かったです。
クラッシイ前の運河もああいう風になると良い雰囲気になると思いますから
今後の発展に期待ですね。

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ハロウィンクルージングも楽しそうでした。次回は芝浦でもこんなイベントがあるといいなと
思いました。芝浦運河祭りを運営している地元の商店街の有志とかで動きあるんですかね？

http://halloween-jamboree.com/

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天王洲キャナルフェスは、対岸のテレビ東京の天王洲スタジオやその隣のパナソニック映像でも色々とイベントをやっていて両岸とも賑やかでした。ボンドストリートは運河ルネサンスの先行例なのでしょうが、芝浦始め他の地域にもどんどん広がっていくといいですね。

http://view.tokyo/?p=29304

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芝浦でも活用されていない運河沿いの活用が少しづつ始まったようです。鹿島橋の脇に小さいですがカフェダイニングのようなものができるようで、工事されてます。再開発よりもこういう店が運河沿いにたくさん増えることで人が訪れる魅力ある街になるのではないでしょうか？ちょっと、この近所のマンションの住民掲示板をROMして回って見つけて拝借しました。

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11/7オープンのFOCUSという名前のカフェだそうです。このあたりの運河沿いは遊歩道はありますが人が少なくてかえって寂しいので、こういう運河ビューの店が所々に出来ると天王洲のように休日に人が集まる雰囲気になって、街の魅力が増していくと思います。正直言ってTGMMが出来ても街の魅力は上がらないと思います。自由が丘や代官山のように、都内の人の休日の過ごし方として「今日は○○に遊びに行こう！」の○○に入るような街に芝浦がなって欲しいですね。

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確かに。
街は自然発生的に変化/発展していく方が面白いです。その意味で7360さんが紹介されているFOCUSなども、ボンドストリートの寺田倉庫のような変化の起爆剤となっていく可能性がありますし、是非そうなって欲しいです。

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たぶん、こういう店が少しづつできる→人が集まり始める→その人を目当てにまた店ができる、
の好循環が生まれると街の魅力が上がりそれが地価にも影響していく気がします。
TGMMのようなビルは都内には腐るほどあり、田町駅前に新しいオフィス主体のビルが２棟できた
ところで、ミッドタウンや六本木ヒルズには勝てないし、田町駅利用のサラリーマンが増える
だけでしょうね。
そのサラリーマンも飲みに行くのはTGMMのビル内か、新橋か、というのではだめですよね。
天王洲の寺田倉庫はそういう意味で運河沿い活用の起爆剤になろうと頑張っている感じがします。
芝浦にもそういうイノベーターがいるといいんですが、頭の固い古くからの商店街のオヤジでは
無理ですかねえ。

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クラッシィの前の運河は幅も広くて、運河と言うよりも池の風情が感じられます。これを活かして水の方に顔を向けた開発、例えば井の頭公園の周りのような感じになるとホントに素敵だと思います。

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井の頭は淡水なのであまり参考にはならないが、シンガポールのクラークキーなどは運河沿いの賑やか創出の開発成功例だから都も見習ってほしいものだ。

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なんか7354だけ発言ズレてますね。

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垂れ幕はマンションのどっち側に付けられるんですか？

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運河沿いが綺麗になったら最高ですね！

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二、三年以内に綺麗になる予定とのこと。
途中までは綺麗に舗装されているので、現地に行けばイメージわきますよ

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>>7366

しっかり宣伝したいのなら両面でしょう。

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>>7369 匿名さん

それだと窓が垂幕で塞がれる住戸も出て来ませんか?

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>>7362 匿名さん

再開発の弊害というか、すでに地価が上がりすぎてて、個人店の新規出店は厳しい状況なんですよね。箱物できたあと、液状化なりなんなりで一回ここらの地価が大暴落してくれればその後の再生もやりやすいんですが。

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>>7371 匿名さん
ココは関東大震災でも東日本大震災でも液状化しなかったからなぁ

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>>7370 匿名さん
運河側は駐車場部分に垂らすのでは？
エントランス側は旧海岸通りからも目立つよう外廊下の曇りガラス部分に横に貼るのが良いと思います。

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>>7373 匿名さん
垂れ幕する前提になってますが、建築中のカバーにすら広告張ってなく、カバーが取れて未入居の今も垂らしてないなら、入居後にやるなんて、普通は考えられないと思いますけど。

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>>7374 マンコミュファンさん

物件近くの看板に広告出すくらいかもしれませんね。
TBTは竣工後1年くらい物件前の看板に広告出して販売してました。

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>>7372 匿名さん

関東大震災の時の液状化の有無って分かるんですか？

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酷い液状化は無かったですが、アイランドの遊歩道は最近までボコボコした箇所も残ってましたよ。

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>>7375 匿名さん
今も旧海岸通沿いに出してますよ。ここは、居住性を重視した設計思想ですし、垂れ幕はよっぽどじゃないとないでしょうね。

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垂れ幕するぐらいなら、チラシ投函や広告しますよね？クラッシーは広告見ないから、たぶん垂れ幕はしないに1票！

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垂れ幕なんてないって営業さんがさんが言ってましたよ。心配なしですよ
おそらく引き渡しの四月までに9割売れる自信があるんでしょう

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まぁ、四月なら大体売れてるでしょう
住宅ローン金利も今月からまた下がったみたいですし、市況もいい感じですね

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垂れ幕しないとすれば垂れ幕しても見えないからでは？海岸通からも旧海岸通からも見えない。

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まだまだ焦ってないからでは？残り35戸だったよ。

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>>7382 匿名さん

大通りに面していない静かな立地はここのメリットでもありますからね。

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残り３５戸か～

３月末までに（あと５か月で）１５戸うれれば残り１５％でしょ、余裕じゃん。てか超普通の売れ行きで、売れ残り呼ばわりするほうが異常ｗ。

再開発が進められる中で残り１５戸が徐々に消化され、来年半ばには完売。描いたとおりとは言わないが都心の在庫状況眺めると優秀な部類。

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↑訂正

×残り１５戸が徐々に消化され
○残り２０戸がジョジョに昇華され

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営業さんと話したら、もう今期の予算はクリアしたから、急いで売らなくて良いと上からお達しが有ったそうですよ。完成後のエントランスやロビー、部屋からの眺望を実際に見せれば、自然に売れていくだろうという見立てで、来季の予算に計上する優先度の方が高いと言う判断との事。

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急にポジが増えましたね。

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>>7387

幾らなんでもそれは営業さんの詭弁でしょう。というかその営業さん基本的な会計のことも分かってないのでしょうか？今契約したって売上計上されるのは来期ですよ（引渡しが4月上旬なんですから）。

会社というのは費用の最小化も至上命題なわけで、さっさと売って当物件にかかる店費（人件費等）を抑えるのは当たり前のこと。住商ほどの会社が「急いで売らなくて良いよ、焦るなよ」なんて言う訳ないでしょう。

「まだまだ値引きには一切応じるな、この物件はこの価格で売り切れ」という指令が下っているというのなら分かりますがね。

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>>7389 匿名さん
言うだろ。不動産屋じゃねーよ。

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>>7389 匿名さん
だれ？w

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>>7390

寧ろこっちがだれ？ｗ

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>>7386 匿名さん

スタンド能力ですか？

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不動産屋でしょ。

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>>7389 匿名さん

前倒しで売れる分には越したことはないでしょうが、おそらく急いで売るために追加で広告などコストをかけたり値下げしたり無理に販売促進しなくても今のペースで問題ないということなんでしょう。

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>>7390匿名さん

頭を冷やして冷静に考えましょうね。

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>>7386 匿名さん

オラオラオラオラ、買え買え買え

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>>7397 匿名さん

ちょっと面白い（笑）早くエントランス周りというか全体出来上がって欲しいですね。

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>>7389
「急いで売らなくていい」というのは、早期販売・目先の利確を最優先して、広告を増やしたり、値引きや垂れ幕垂らしたりなどをして、総利益を減らしたり、購入者に迷惑をかけたりしてブランドを毀損することはせず、顧客満足度と利益最大化を目指しましょうという意味でしょ。

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>>7399 匿名さん

そこまでは考えてないんじゃね?

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