クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

私は178だが家で、エクササイズでジャンプでもしようものなら頭部挫傷のリスクもあるなと真面目に想像してしまったよ。天井高さえどうにかなってたらもうちょっと考えたな。

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TGMMの店舗構成っていつくらいに発表になるのでしょう。

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A棟の先行オープンがが確か1年半後とかでしたたっけ

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>>7103 匿名さん
あっという間ですね
駅前に活気が出るので楽しみです

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A棟のオープンって駅前商店街ビルの開業と同時くらいでなかったっけ？知ってる人いますか？

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>>7105 匿名さん

同時です。2018年の3月

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プライムパークス品川ではなくて？
最近異様に宣伝見かける

クラッシィはアイランド側の見た目は良しとしても、
外廊下側が団地っぽいんだよね。

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>>7106
すると本当に1年半後には、入居から1年弱で駅前が激変って感じですね。それまでは本当に場末って感じの駅前でしたから、イメージ図みても信じられないくらい。楽しみが過ぎる。

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>>7107
それ品川の郊外で売り出す坪300程度のマンションでしょ。利便性、将来性に比較にならない差があるな。こういう便利な都心を検討してる人には完全論外。

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GINZA SIXが４月開業で6ヶ月前の今宣伝を始めたから、TGMMも詳細は来年の今頃にはリリースされてくるんじゃない。

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>>7107 匿名さん

外廊下側もスタイリッシュでカッコいいと思うよ。
エントランスが完成したら更に高級感でるんでないかな？
今週末の進捗状況が気になりますね。

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先のグローヴ住民ですけど、エントランス側からも見ましたけど、ザ外廊下って感じではないし高級感ありましたよ。あれで団地みたいな外廊下というのはちょっとケチつけてるなと感じるね。まじかで見るとタイル張りなので遠目より素敵だよ。

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>>7104 匿名さん

ヤバい、想像したらワクワクが止まらない。笑
久々に周辺再開発計画を再掲しますね。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！☆9/6UP
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する現在実現性の高い構想！
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2027 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （10年後）
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ

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いやあ、芝浦熱いですね〜。ずいぶん先だなって思っていたらTGMMもいよいよ現実感出てきました。ホテル棟にどこが入るか楽しみだなあ。

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初参入の外資系と接触しているという噂です。リッツやマンダリン級よ来い！（笑）

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>>7115 匿名さん
それはさすがに無理な気が…

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どなたかが晴れた日に写真を上げて下さるの楽しみにしてます！

ネガの執拗な張り付きはもはや快感でしかないですが、真面目に検討されてる方が真に受けて検討を止めてしまうのは勿体ないので、契約者さんらの只管ポジも大事です。

有象無象魑魅魍魎蔓延る掲示板では情報の取捨選択と価値観の確立が必須であり、それができればポジやネガがどれだけ飛び回っても検討者にとっては歓迎すべきことかと。

１０年後の坪３４０って凄い保守的だと思いますが、そう考えない方もいる。そんなの当たり前です。だって誰にも分からないですからね。でも上記のような再開発カレンダーが歳を追うごとに実現されていけば、坪３４０程度の維持が難しいだなんて思えません。私としては。

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数日間見ないうちに信じられないほどレスが嵩んでますね…
驚きの住人数なのか、それとも自演なのか、
よく分かりませんが、掲示板上での注目度は異様に高いですね

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>>7117 マンション検討中さん
保守的に見るならば周辺の築10年タワーの相場×低層小規模マンションでの評価減をどれだけ織り込むか、だろうね

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10年後かあ。東京オリンピックの6年後、年号は平成じゃなくなってるかも。
車は自動運転になってるね。毎日会社に出勤というのが当たり前じゃなくなっているだろう。女性が総理大臣になっているかもね。来年はリニア開通。いろんなとこで人口知能が仕事してる。マンションは太陽光パネル自家発電、IoTでマンション内の設備や機器とスマホがつながってる。マンション駐車場は水素ステーションや充電ステーション標準装備。社会のパラダイムシフトで価値観が一変してるかもね。

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都心で言えば羨望の土地に建つような新築マンション自体が激減してるだろうし（もう土地がない）、管理組合が果たすべき機能も今より大きくなっているでしょうね。資産価値を維持するために必要な投資をする際、やはり同じマンション内でも利害は対立するでしょうから、ファシリテーション能力というか、理事長の管理能力が問われますね。

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>>7121 匿名さん

そう言った意味では共用施設が少ない当物件はジムやキッズルームなどの利用有無で住民間で揉める事も無いので管理運営し易いでしょうね。

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>>7112 匿名さん
グローヴ住民がここ見ているんですね？検討中ですか？

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本当の下限という意味では300で見ても良いかもですね。
仮に3パターンで収益シミュレーションするなら、MIN300/MID340/MAX380とかで私なら試算します。

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>>7124 匿名さん
同じ試算でグローブやCMT、GFTはどうなると思いますか？

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>>7125 匿名さん
7124さんではないけど、やはりタワーマンションは人気があるので、相場は若干高めになると思います。
今でも芝浦、港南の同じ時期のタワーと非タワーではタワーの方が高い傾向。中古売り出し価格見てると大規模であればあるほど高いような気がししますね。

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>>7125 匿名さん

その頃築20年のグローブは同じか、少し低いぐらい、GFTはプラス20〜30ぐらいでしょうか。

目安として、タワマンは資産価値+5-10%、毎年坪4万円下落だとすると、一般的にはそんなものかと。

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>>7113
大体その通りですが、「2024　羽田空港アクセス新線(7年後)」は無理ですね。
JR東からは構想が発表されているだけで計画レベルへの落とし込みが未だなされていない、国の補助金頼みだが国交省にその気はない等が要因です。まず20年はかかると見た方が良いでしょうね。

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>>7127 名無しさん
その計算だとGFTは最悪でも330の買値に戻り、クラッシィは300で360から坪60マイナスのリスクがあるということですね。

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これは納得感のある数字ですね。今買っても、上手くいけばアップサイドはあるが、どうしても高騰した時期なのでダウンサイドは大きくなる。リーマン直前のマンションの騰落率とその数年前の物件の違い。ただ、今他の物件を昔の価格で買えないのも事実で、そんな中でどう判断するかということでしょう。

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まぁ、あくまでも最悪シナリオですよ。
どちらにせよ、賃貸のほうが良かった...ということになる可能性は極めて低いかと思いますし、クラッシィよりも今の中古市場でGFTやグローブ買ったほうが大きく儲かるってこともないかと。中古をいくらで買えるかによりますが、トントンか、クラッシィの方が良いぐらいじゃないですか。それに加えて、新築の気持ちよさを味わえるなら、私はクラッシィが良い気がします。

ちなみに、三井健太さんの収益予想では、10年後の売却価格は-5%の予想でした。
つまり、ちょうど340ぐらいですね。今の市況では、相当いい方ですね。

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>>7131 匿名さん
五パーマイナス、実需なら大万歳ですわ。

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>>7077

三井健太さんの予想に合致しますし(今後の異様な再開発を加味すると控えめにも思えますが)、修繕費管理費込み9万円強でこの物件に住めるとなると胸熱ですね。無論投資家の方には妙味がないでしょうが、私は実需で、改めて聞くと安心します。

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専門家が有料で提供してる情報をここに無断で貼り付けるのは違法行為ですよ？削除依頼したほうがいいと思います。

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>>7134 マンション検討中さん
何という法律に違反しているのですか？

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三井さんの予測は、個別の再開発の影響までは読み込んでいないので、マクロ的な相場や物件概要からの算定です。再開発などを加味すれば、もう少し高くなるかもですね。

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>>7135 匿名さん
著作権侵害です。著作隣接権の侵害は、10年以下の懲役又は1000万円以下の罰金です。

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>>7131 匿名さん

プロがここの10年後の売却価格をたったの5%減と試算しているなんて心強いですね。
やはりマンションは立地だと改めて思います。

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>>7137 マンション検討中さん
著作隣接権とのなんの関係があるんでしょう。
著作権にしても、この程度の引用は問題ないと思われます。

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著作物をそのまま転載しているわけではないので、著作権違反にはあたりませんね。

あるとすれば有料サイトの規約違反でしょうが、いずれにしても違法行為ではありません。

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>>7141 匿名さん

品川シーサイドと芝浦では立地、利便性、価格が全然違うので検討層は被らないと思いますよ。

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70㎡賃料㎡あたり3500円として10年住んだら2940万。取得諸費用と10年間の減価分と金利、管理費、修繕費足しても10年でそこまではかからないわな。このあたりのタワマンを坪240万で買った人は10年間タダで住んでるみたいなもんだから羨ましいがそれ言っても始まらない。

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>>7137 マンション検討中さん

（笑）。これで著作権違反なら読んだ著作物の話は誰にもできないですね（笑）。世知辛い世の中ですね（笑）。

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>>7143 匿名さん
アイランド住人は10年間タダで住んだ上にお小遣い1000万もらったレベルですね。

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共用施設がないのはいいんだけど、ゴミ捨て場が各フロアごとにないのはちょっときついね。雨の日にわざわざ一階までゴミ捨てに行かないとなんて。エレベーターもゴミを持った人がいると臭いし。内廊下で各フロアにゴミ捨て場があればゴミ捨て楽なんだけどなぁ

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クラッシイの話じゃなくてすいませんが、マンションの写真って著作権とか肖像権とかって無いんですかね？これも理事会の許可取ってやってるのかな？仮にロイヤリティ入るとしても１箱600円の饅頭じゃ微々たるもの。ネタにされるのはどうかと思うけど、よく管理組合が了承したもんだなと。

https://ishop.tbs.co.jp/tbs/org/drama/sunanotou/goods/?s_cd=0001&c...

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>>7147 匿名さん
法律的な話は分かりませんが声出して笑いました。ありがとうございました。

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雨は関係なくないですか？相当台風とかじゃないと濡れないし、精々20mとかですよ。
ディスポーザーもあるし、臭うゴミを持ってることは少数かと。

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まあ気になると言えば、自分がゴミ袋持ってエレベーター乗ってるとき、途中階で乗り合わせになると臭いしないか気になる。どうか止まりませんようにと祈る。

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>>7150 匿名さん
それはわかります。そんな人ばかりで、みんなラッシュは外したりするなら、より平和なコミュニティになりますね

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>>7146 匿名さん

内廊下でも廊下が長いのはやだな〜
許せるのは2戸1物件くらいだね

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タワマン住民がタワマンに住んで良かったと感じることのかなり上位が、実はゴミ捨ての楽さだそうだ。ドア開けて10歩で各階ゴミステーション。ディスポーザーで生ごみでないし、換気扇＋2重扉で臭いは漏れてこない。あと超大規模マンションではコイン洗車場にあるのと同じ設備がある。都心では洗車する場所ないので、GSの洗車機に入れたくない人は助かるんだって。意外と語られないけど、地味にすごい部分。

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来月の金利、据え置きです！！
なんとかこの水準をキープしてくれ

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>>7153 匿名さん
確かに良さそうですね
クラッシィのような中規模マンションでは各階にゴミ置場を作るのは現実的じゃないでしょう
また、ゴミの悪臭は生ゴミが原因ですがディスポーザーがあるのでそこはクリアできそうですね

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>>7155 匿名さん
そういえばゴミを一階まで捨てに行くってのは現実的に考えると面倒ですね。。

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臭いゴミ置場は1個所で充分。各階のゴミ置場でも清掃雑でいつも臭いゴミステーションよりはマシ。実家の広尾は1個所だけど、清掃綺麗で良かった。今のタワーは分別されてないし、清掃は雑で臭い。

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>>7157 匿名さん
それは偏見ですね。大半のタワーでは分別もきちっとされてますし、においが漏れないように二重扉になっているから臭いは全く漏れませんよ。ディスポーザーが当たり前のタワマンでそんな臭いゴミステーションなんて聞いたことない。

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各階のゴミ捨て場がないのは致命的だなぁ。ゴミ袋持ってエレベーターに乗るのか。

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そんなことないでしょ。低層小規模マンションではどこも各階には無いよ。タワマンの長所の一つではあるけど低層が駄目ってことではない。

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>>7158 匿名さん
ディスポーザーがあるとゴミが似合わなく、エレベーターでも臭わないでしょうね
確かにゴミステーションも臭わないでしょう

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ディスポーザーがあっても、容器とかあるのでまったく臭わないことはないですね。食べ物の容器をみんながキレイに洗えば別ですけど。

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>>7159 匿名さん

君の時間の使い方が致命的だよ

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この物件もこーゆー売り方で考えてるのかな？

https://touch.allabout.co.jp/gm/gc/412337/

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ゴミステーションってエレベーターの待ち時間や乗車時間が長かったり、1フロアが広く廊下が長かったりで1階にいくまでに時間がかかるタワマンのデメリットを解消するための苦肉の策だよね。

小規模マンションなら普通無くても困らない。

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>7163

こういう個人攻撃は規約で禁止されています。止めろ。

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>>7165 匿名さん
ゴミ捨てに行く人がエレベーターを使うのでエレベーターに待たされる可能性が高くなる、朝ゴミ袋と一緒にエレベーターにのるので臭いし、臭いがなくても気分は悪い。

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>>7165 匿名さん
いや、無くても困らないけど有ればすごい便利って物は世の中にあふれてる。毎日のゴミ出しが各階でできるというのは楽には違いない。

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規模的にはここも各階ゴミステーションがあっておかしくない（今住んでるマンションはほぼ同規模だがある）。
そうしなかったのはおそらく、構造上ゴミ回収に手間がかかるから。

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まあゴミ捨ての話はこれくらいにして、やっぱり上のリンクの通り、わざと完売させないのかもしれませんね

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住商はそういうイメージ一切ないけどね。
住不は確かに外観豪華、高値で何年もかけて売る。相場上昇期には恐ろしいほどの高値をつけてくる。
池袋で坪600～800万とか。

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>>7170 マンション検討中さん
>しかし、ここで肝心なのは、住友不動産のマンションにみられる、ある特徴だ。それは、外観とエントランスの見応え。事業責任者である岡田執行役員はいう。「我々のつくるマンションの特長は、外観とエントランスのグレードを守ること。なぜなら、買った人が売るときに周りより豪華な建物にみえたら、少しは高く売れるかもしれない。内装はリフォームで替えられるが、外観は不可能。資産価値を支える努力こそ、デベの役目ではないか」。

確かに港南のWCTを見学すると他のマンションとは次元が違うものを感じるね。良いマンションを作り早期完売にはこだわらない。もう良いマンション立地はなかなか出ないし、大事に売ろうという戦略は分からないではない。

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>>7170 マンション検討中さん
わざと完売しないはないと思うが、完売に急いでいないのでしょうね。商事会社と不動産会社の違いで不動産以外の他の収益が見込まれているからでしょうか？
ある意味力があるのか凄い。

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>>7171 匿名さん

>>7171 匿名さん
>相場上昇期には恐ろしいほどの高値をつけてくる。

WCT最終期は第１期の1.5倍の坪350万という値付けして、スミフは気が狂ったのか？と言われた。さすがにリーマンショックで最後は1割引したみたいだが。それが今や、狂ったのかと言われた坪350が新築マンションの当たり前に。相場上昇期としてはスミフが正しかったのだろう。問題は今が明らかに相場上昇期ではないだろうということだ。

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>>7174 匿名さん

WCTとこちらは立地が全く違いますので金額の多寡で比較しても意味ないですよ（笑）

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WCTさん、ずっとここで粘着して気持ち悪いという印象しかありません。スミフの話が出て興奮して書き込んだんでしょうけど中古には残念ながら興味ありません。それ以前に芝浦と天王洲アイルでは相場も交通も環境も生活圏も何もかも異なった違う地域で検討層は被っていません。違和感しか感じないし、迷惑なので、そちらの地域のスレで熱弁ふるっていただけますか。

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>>7175
WCTが2016年の新規分譲マンションなら完売を急がない値付けなら価格は坪400近くなるかな？

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場所は港南。あまり興奮しないでね。

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>>7177
クラッシイと何も関係ないので、そういう話はサウスゲートスレでやってください。

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7164辺りから連投の自作自演でしょ。

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竣工時完売できるような値で売り出すことによる収益減
および
竣工時完売できるように宣伝広告することによる費用増

①↑による利益減
vs
②竣工時完売できないことによる費用増（利益減）

天秤にかけるとどうなんでしょう。個別性が強く一概に言えないことは確かでしょうね。

ちなみに営業さんは竣工時完売を目指しているしできると5月時点では胸張ってました。

あれは虚勢だったのか、いや、当時は本気でそう確信していたのかもしれませんが、
とりあえずそうはいきそうにない現状鑑み、社内ではどのように捉えているのでしょう。

さっさとモデルルーム潰して建物内モデルルームにすれば、発生する費用は営業マンの
店費だけでしょうから、まだまだ地道に売るのでしょうかね。

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>>7176
7164さんがリンク貼ったのスミフの記事がキッカケで近所のスミフマンションという流れで話が出たということは7164さんもレスした7170,7171.7172もみんなWCTさん？過敏に反応しすぎだと思うよ。

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アイル住民がここで等々、中古の宣伝やWCT自賛を始めましたね。全く興味ないし、迷惑でしかないし違反なので削除依頼しますよ。

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毎日港南を煽る投稿してるね。アイル住人と連呼するのは煽り以外の何物でもない。

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>>7183
×　ここで等々
○　ここで到頭

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非タワマンかつ新築の志向があり、交通利便性の良さや再開発による将来の発展性という立地に惚れているここの検討者が、天王洲アイルを気にかけることはないと思いますよ。関係ない芝浦で張り付いてないで、お隣で売ってる同じスミフの物件のスレで天王洲アイルの良さを語って盛り上げてあげたらどうでしょうか。その方が生産的だと思います。

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話を変えましょう。TGMMに入る店舗も気になりますが、オフィスにどの企業が入ってくるかも興味深いポイントですね。外資の金融系やIT系などが思い当たります。

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大企業の本社とかは自社ビルだから貸しオフィスには普通入らないのかしら。一流外資が入るといいよね。

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>>7187 匿名さん

別にどこでもいいですが、何でこだわるの？

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三菱商事の移転後にマイクロソフトが１棟借りしたりとか、新幹線や空港への利便性を好む傾向がありますね。

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街の顔となるツインタワーにどの企業が入ってくるのかというのは重要ですよ。目黒はあの企業が入るんでしょ。

山手線改札からデッキで直結１分のオフィスってここしかないと思われる。相場の相当高くなるだろうからお金持ってる企業しか入れないでしょう。

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Ｂ棟には東京ガスが入りますよ。

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元々地主だからね。

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浜松町の東京ガス本社ビルはどうするのでしょうね、スレ違いですが。

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1棟のオフィス総延床面積はかなり広いので、東京ガスだけでB棟の半分とかはありえないと思います。

芝浦三田芝地区の災害時の避難所を想定してスマートエネルギーセンターは入るものの、オフィスはせいぜい１０階分とかくらいじゃないかな。

東京ガスはお金持ち企業だけど、社員給与は普通なのでこの物件を買うことは難しそうですね。

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>>7191
本社などの移転を構想している大企業では品川新駅再開発を狙うでしょうね。でも、どんな企業がテナントで入っても街の発展には関係ないのでは？
それよりも商業施設やエンタメのほうが重要。

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>>7176
WCTの話じゃないでしょ？完成売りの是非を話してた。無理やり排除して話の流れを変える必要は無いし、TGMMに入る企業のほうがどーでもいい話だと思う。

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どうも、WCTという固有名詞に異常に反応する人が約一名いるみたい。アイルとか言って煽る人。荒れるからアイルとか煽るのやめて欲しい。

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>>7196
いつできるかもわからない新駅の貸しオフィスをなぜ狙うの？しかも鉄道と車アクセスの立地ともに田町の方が便利で、TGMMほど改札から近くはならないはず。オフィスビルとしてはTGMMは相当価値高いですよ。

とりあえず、なんでも新駅再開発を上にしたい、品川駅でないのに新駅の前に必ず品川をつけたがるなど発想が完全に、サウスゲートスレのあっちの住民。

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>>7197
WCTの煽りはもういいよ。やりたいならWCT中古スレで思い切りネガったら　笑

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