クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>7044 マンション検討中さん

餅は餅屋ですよ。
クラッシィのことならここで聞けばいいし、タワマンのことならタワマンスレで聞けば良い。
実際に住んでる方の感想なども聞けてここで聞くより参考になると思いますよ。

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>>7042 匿名さん

私は砂の塔見てドラマだとわかっていてもやっぱりタワマンは無理って思っちゃいました。

あれだけ豪華なマンションでもじゃあ有明に住みたいかと言われると芝浦のクラッシィの方がいいです。笑

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TBTはどう？

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この100戸規模で、この更新スピード。何かを期待させる。この掲示板に出てきた、人気物件と言われる物件より明らかに投稿が多い。それだけ物件がないのか？
あと、先着は1戸増えたね。13戸だってよ。売れてない売れてないって、食いつくかな？
それにしても都心で70㎡で7490万は安いと感じてしまうのは私だけか？

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安すぎ！！！

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>都心で70㎡で7490万は安いと感じてしまうのは私だけか？

その感覚はちょっと前までの分譲マンションの価格を知らないからなんだよね。
これ私が作ったものじゃないけど...

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>>7056 匿名さん
時期が全く異なるのでそこまで意味をなしませんが、昔の物件価格を思い出すには十分でしょう
再開発前はこんな感じだったんですね

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>>7057 匿名さん
再開発とか関係ないよ、単純な時期の差
白金とか当時となんら変わってないし
オリンピック後にはまた白金で坪400の時代に戻るよ。そのときにここが坪360で売れるかはよく考えたほうがいいね。

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GFTが売り出された当時、坪330も高すぎるというのがプロの評価でした。2013年の相場だとTGMM、サウスゲート開発完了後の折り込み済みの値段が坪330というのが不動産屋の意見。
つまりTGMM開発後に市況が戻れば、芝浦新築タワマンでも坪330が適正価格ということになります。それでもここが安いと思うのか、もう少し冷静に考えたほうがいいですね。

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>>7056 匿名さん

いい時代があったもんだ。
それぞれの今の中古の売り出し価格と分譲時の価格を比較すると買う気が起きなくなる。笑
相場は変わるものだからつべこべ言ってもしゃあないけどね。
ってことで今買えるならやっぱり新築かな。

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>>7059 匿名さん

そのプロどんだけ当たり外してるのよ。笑

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プロの見解って、、それが当たっていれば株なり不動産なり皆んな儲かってるか損して無いんですよね。。まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

あと、今賃貸住んでると垂れ流し状態ですから金利の低い今が狙いだかって方もいるんじゃ無いですかね

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時代がまったく異なると言えるくらい昔の話じゃないからね。芝浦のタワマンが坪240万くらいだったのは、たった10年くらい前の話。そして、マンション価格が急に今みたいな値段になったのは、ここ一年の話。最近は新築マンションが苦戦して中古マンションが活況だということは何を物語るのか？マンション購入初心者はよく考えた方がいいね。

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初心者集団がわかった口をきいてるのは滑稽だけど、じゃあ10年後全ての再開発が済んでツボ330だったとして、それって損なのかな？年あたりの減価がツボ3万でしょ？実需ならこんな安い賃料で将来性抜群エリア住めるなら最高じゃん。まぁ10年後にこの地がonly 330というのもあり得ないと思うけどね、初心者から言わせてもらうと。

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>>7064 匿名さん
初心者でも購入時の諸費用や売却時の手数料などを計算に入れましょう。500万はかかります。あと管理費修繕費、固定資産税も考慮すると、330で10年後売れた時の月家賃換算で15万といったところ。多少お得くらい。

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>>7065 匿名さん

月15万て激安じゃん。笑
しかも下がらなければもっとお得になるんでしょ。

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>>7066 匿名さん
今後再開発が多い周辺エリアも含めて賃貸高そうですね。私は住みたくてもなかなか住めない価格になりそうなので、新築でも中古でも購入検討者としては時期を悩みます。

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十五万で75平米超で港区、新築、再開発エリアってリーズナブルでしょ
しかも、中規模&プライバシー重視の物件って限られてて良くも悪くもですが差別化できてるし

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>>7056
またアイルの住民が自作の表持ち出して10年前は安かった、中古が買いという方向の話始めてる。だから中古の話とか興味ないし。芝浦の新築の単価が330に戻るのなら、中古も同様にその価格にさがるということ。10年落ちだと新築の2割落ちが相場なのでWCTも坪240くらいになるということです。さらに、中古は3パーセントの手数料や高くなった修繕費、リフォーム代、磨耗した設備、旧式の設備を考えたら買う気になりません。中古の話は他でやってください。

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それにしても売れ行きが何ですね。先着順も、だいぶ昔に11戸だったのが徐々に増えて13戸と増えていく始末・・・。カバーがとれたら売れ行きスピードアップという説もあったが全然そんなことないし。検討者としては焦りは禁物、竣工値下げ待ちでじっくり行くという戦略でも良さそう。

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>>7052 匿名さん
タワマンが無理、なんじゃなくて有明が無理、なのでは？笑

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>>7062 匿名さん
>まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

いや当たってるよ。GFTは馬鹿高い値段をつけてるだけで、中古がまったく売れてない。売れたのは、まだ上がるのではないかという空気があった引き渡し直後だけ。

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>>7069 匿名さん
中古も含めて検討してるんだけど…ここは検討板でしょ？中古の話するなとかタワマンと比較するなとか、何言ってるんだか…

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>>7069
エリア内に新築が他にないのだから、検討者がここと中古と比較するのは当たり前の話。もっと寛容になりましょうね。

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>>7069 匿名さん
買って数年住んだらあなたの買った新築も中古になるんだけどね

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ここの検討者が新築縛りで探すとしたら比較対象はどこになるのだろう。やはり湊やパークホームズ豊洲辺りかな。クレヴィア豊洲もあるけど東雲アドレスだからちょっと違いそう。

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購入方法は人それぞれだろうがこのマンション以下の前提で計算すると、3LDK75m3が73,000円/月+修繕費管理費で住める計算になる。ココは修繕管理費が安いから月10万未満だね。

リターンを狙うプロの投資家（笑）の方々には妙味がないかもしれないが、実需世帯がこの立地のこのスペックのマンションにこの賃料で住めるなら買うのもアリでしょう。

ちなみに結構保守的に計算してるからもうちょい下の数字にでもできる。15万/月とかいうプロの投資家（笑）によるテキトーなデマを鵜呑みにせず自分の手を動かさないといけませんね。

価格8,000万超
金利0.7%固定
返済期間35年
頭金10%
ペアローンにより住宅ローン減税フル恩恵
購入時諸経費200万（←ネット銀行ならこんなかからんが保守的に）
売却時坪単価340万（←将来性見据えた私の保守的な見通し）
売却時仲介手数料150万（←10年後は不動産テックでこんなもんかからんだろうが保守的に）

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近隣地域だと、プラウド芝公園、PC浜離宮、品川グランドパームスとパークハウス白金2の4つかな。パームス以外は値段的に格上なので検討層は一部しかかぶらないでしょうか。値段的には、湊やDTあたりが1番近いし被っているとDTのMRでは言われましたね。

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追記：

金利は10年固定で見てます。変動にしたら今の水準ならもっと抑えられるけど将来的に不確定なのでとりあえず固定前提で試算してます。

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7072のアイル住民がずっと張り付いていますよね。アイランドもCMTもGFTも芝浦の仲間でありいい加減、私怨だか知りませんけどそういうのここでやめてもらえますか。現地まで言って写真撮ったりしてるのもきっと貴方だろうと思っています。芝浦とアイルは全く別地域ですし、生活圏も、相場も別です。検討者じゃないのは明らかですし、もう来ないでください。

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おっしゃるとおり予算的な面で被らなそうですよね。

なお、DTの評価は別にしてDTを所望するタイプの方はこちらの物件に魅力を感じないでしょうね。コンセプトがまるで逆です。湊も少し高いですね、割高ということではなくグロスがココより高い。私も湊は良い物件だと思い調べましたが70m3以上欲しいのでそうなるとコッチという結論になりました。

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まあやはり湊が被ることになるのでしょうね。
築40年のグランドパームスはさすがに新築とは言えない気が・・

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湊のことを雑居ビル街だとかバカにする人はさておき、物件自体は相当スペック高いですよ、湊の方が。それは見に行った方なら確実に分かることです。

ただ、その分高いので（坪平均420万）、利便性はこっちの方が良さそうだしこっちにしようかなという世帯は結構いると思います。こっちは水回りが弱いですが概ね値段相応の仕様ですし。

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地域内に比較すべき新規物件がほかにないと言う事が逆にクラッシィの販売の足を引っ張っているかも知れませんね。

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湊は坪単価は高いですが、3LDKがやけに狭くて平米数を狭くしてグロスを抑えているのでちょっと狭っくるしいなという印象があった。考えていた部屋は総額で大体同じだったのでどちらも見ましたよ。タワマンだから施設は確かに良さそうだったけど、将来性や交通利便性、子供育てる生活環境はこちらの方が良いかなと思ってこちらにした。あと、管理費が結構高かったのと、昨日ネタになってたエレベーターはこっちの方が便利だねw

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グランドパームスはリフォーム新築でマイナスポイントや不確定要素が多すぎるが、立地は本当に最高ですよ。今でも超便利な場所なのに目の前に山手線の駅ができるのはすごい。でも閑静で静かな場所でしょ。新築なら坪550は硬い場所。

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まじで、アイル住民がどうとかいう推測やめてくれ。そういうこと言う奴がいるから荒れるんだろうが。検討中の自分からしたら、ポジティブもネガティブも両方知りたいけど、無駄に荒れているのが見てられない

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>>7087 マンション検討中さん
10年も前にタワマン買った人が、わざわざ非タワマン小規模マンションの検討スレに来るはずない。自意識過剰もいいとこ。ダウンライトがどうこう言うネガは要らないが、中古やタワマンと比較するのは当たり前。契約した後であれこれ言われるのが気分悪いなら契約者板で話せばいい。

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私も湊少し前に行きましたが、残っている部屋は角部屋か高層階というグロスが張る部屋しか残っていませんでしたね。こことグロスが被っていた低層の角や中住戸と中層の中住戸は売れてしまったようでした。

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>>7086 匿名さん
そうなんだよ。ただ如何ともし難いのが天井高。さすがに40年前のマンションは天井低い。

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>>7084
この記事は核心を突いていると思うよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161022-00000026-zuuonline-bus_all

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>>7084
同意。
芝浦港南最後の新規物件として強い訴求力があるにも拘らず必ずしも販売に結びついていないのは、競合相手の欠如に起因している面もあるだろう。中々難しいものだ。

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>>7088
はいはいアイルさん。じゃあもう帰ってください。ここを放っておいてくださいね。

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>>7090
内見しましたよ。特に梁の部分は頭ぶつけそうになるくらい低かった。あと耐震補強したと言ってたけど本当に大丈夫なのかなとどうしても思ってしまうよ。

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>>7077 マンション検討中さん
>売却時坪単価340万（←将来性見据えた私の保守的な見通し）

問題はここだ。果たして10年後に坪340万が保守的な見通しか否か。保守的に見るならば300万くらいで見積もるのが妥当では？

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>>7094 通りがかりさん
私も見た。身長180あるから頭ぶつけそうな感覚だった。

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>>7093
そういうのヤメろ！

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グローヴのこちらの方角のとある階に住んでてずっと建築過程も見てましたけど、外観は高級感あるしお世辞なしに素敵だよ。距離もあるのでお互い中は見えないはずだし全く気になりませんね。

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坪360のここが、10年後に坪300になるとか予想して何になるのだろうか？東京がそういう大きく下がる相場になるなら芝浦の他の中古買っても同様に坪60下がるということだし、他の地区なら坪100落ちる可能性もあるということですよ。

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>>7091
1997年の規制緩和以降、新築マンションが激増し都心部は空前のマンションブームとなりましたが、開発に適する用地が殆どなくなってきた今、転機に差し掛かったのは確かでしょう。

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