クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

全く関係ありませんが、7000スレ達成ですね
小規模マンションでここまでの書き込みは類を見ないですね。
やはり、ポテンシャルの高さが際立ってます。

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>>7001 匿名さん
注目度は高いんですよ。ただ、結局買わない、という人が多いのでレスばっか積み上がってしまってる。クオリティやポテンシャルにケチはつけられませんが、それでもちょっとパフォーマンス比で高すぎるんじゃない？ということなんだと思います。買える人は普通にハッピーですよ。

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ここでいろいろと良いこと悪いこといじられるのをネガが多いと言ってる契約者がいる
みたいだけど、ここは検討板なんだから、ある程度いろんな意見が出るのは当たり前。

この物件をイマイチと思ってて自分の興味ある他の物件のほうが良いと思ってても、
他人の意見を聞くために自由な見解を書きこむこともあるだろう。だから契約したん
なら、ここ見ないで住民板で話していればいい。

検討者が契約者板にネガ書きこむのは明確なルール違反。それはやっちゃいけない。
ただ、検討板ならちょっと興味持っただけの人も含めて、いろんな意見が出るのは
当たり前だ。

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〇〇住民を装った〇〇等々、勝手な推測で他の物件まで貶めるのやめませんか！

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>>7003 匿名さん
私もそう思います。あまりにヒステリックになりすぎているかと。まだ完売していないということは、いろいろな考えを持って検討中の人がいるのですから

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>>7003 匿名さん

どうでもいいけど、この人いつも改行が変だからすぐ分かっちゃう(笑)
貴方も暇ねぇ

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>>7002
ここを高すぎると言ったらどこも高過ぎるよね。いま、坪350万のマンションなんてむしろ都内新築では一番安いくらい。問題は、高価格が不動産相場のアゲじゃなくて、単に材料費建築費の高騰のしわ寄せであること。不動産相場の上昇なら高くてもそれだけ資産性が高くポテンシャルがあるという理解もできるけど。結局、高価格であることが問題なのではなく「割高」ではないのかということがここに限らず言われているわけだよね。最近まで見ても近所のGFTは安い部屋は坪270万からあり、最多価格は330万くらいだった。その前は言うまでもないよね。別に経済状況が劇的に改善しているわけでもないのにマンション価格だけが高騰している。もちろん芝浦は再開発期待のサウスゲートエリアで港区。そういうことを考慮して、この価格は適正、妥当と見るか？そこが問題だよね。

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価格が適正であれば、即とは言わなくても割とスムーズに完売まで行くね。GFTのケース。
割安であれば、申し込み抽選、即完売。そんなの最近はほぼないけど以前の芝浦、港南の
タワマンでは第〇期抽選即完売はときどきあった。
最近は、マンションに適した立地が無くなってきて、即完売させると後が続かないから、
どこも住不のやり方真似てきて安くして早期完売することにこだわらなくなってきてるから、
それも価格高騰の一因だと思う。

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タワマンの管理費について言われてるけど、たかだか平米100円くらい。10年住んでも70平米なら100万いかないくらいの差だよ。坪単価にすると坪4円ってとこ。その差のために坪30も割高な物件を選ぶのは賢い選択かな？
例えばジムがあるマンションなら、ジムに入会しなくていい分会費がうくよね、それだけで元が取れる。コンビニ併設の便利さとか、コンシェルジュに行ってらっしゃいませと言われる生活、そんな付加価値で10年100万なら全然高くないと思うんだけどどうだろう。

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>>7008 匿名さん
9ヶ月で883戸完売させたGFTと、1.5年で100も売れてないここを比較するのは流石にフェアじゃない。GFTは2014年でスカイズと共に日本一売れたマンションだからね。

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そもそも、こことGFTとアイランドと比べますか？
住む人はあまりかぶらないかと。

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>>7011 匿名さん
価格帯と場所が近いんだから当然比較されますよ？逆にあまりかぶらないという理由はなんでしょう？私はここもアイランドもGFTも比較検討してます。

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>>7010 マンション検討中さん

確かにここまで販売スピードが違うとビビるね。ポジでもネガでもなく素直に両者極端。

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>>7009さん

タワマンが嫌だからここ検討してるのに、タワマン信者が熱心に布教活動してきて胸焼け気味
もちろんタワマンはタワマンで素晴らしいですよ
豪華でしょうし、共用部も充実してるでしょうし
ただ人によって価値観は違うんです
焼き魚が食べたいから何の魚にしようか迷ってる時に、ステーキの良さを懇々と語られているような気分…笑

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>>7009 マンション検討中さん

ここより坪30も安いタワマンが芝浦港南にこれからできればのタラレバの話ですよね？

そんな物件できるわけ無いじゃん。笑

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とりあえずネガさんは暇なんだろう。
自分の人生に関係ないマンションの掲示板に書き込みなんて。もっと違う事に時間使いなよ。

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>>7014 匿名さん
タワマンでもそうでなくてもいい、という価値観の方が一般的ですし、私もそのような価値観でフェアに見てるので役に立つ情報ですが…
そこまでタワマンか否かって判断材料になります？住みたいところがたまたまタワマンかそうでないかの差でしかないのでは？

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＞7016

すぐこういう風に、書き込んだ人のことをあれこれ想像して、どこの住民に違いないとか暇だろうとか、書くの止めてもらえますか？　荒れる原因になるだけです。

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>>7009 マンション検討中さん

前にスーモの特集でマンション購入の失敗談に使わない共用施設が1位にランクインしてたよ。

ここはドラッグストア、コンビニ、郵便局、銀行、スーパーが近場にあって日用品は何でも揃うし、みなとパーク芝浦のジムは港区民限定だけど格安で使えるし、ここの立地だと共用施設を物件内に持つメリットがそもそもあまり無いんだよね。

不要な共用施設はいらないと思う人が集まればいいんでないかな。

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>>7019 匿名さん
ここからみなとぱーくまで10分以上かかりますよね？マンション内のジムなら部屋から雨に濡れずにいけますし、やはり近隣にあるのとマンション内にあるのでは利便性が違いますよ。
雨の日なんかはとくにね。

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>>7020 マンション検討中さん

マンション内のジムはだいたいショボからいらない。
プールも25mは無いと泳いだ気がしない。

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>>7018 匿名さん
関係ないんだから暇だろう。違うの？笑

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>>7020 マンション検討中さん

もし私が貴女なら迷わずタワマンに決めてる気がする
でも検討中ということは、共用部がなくてもなお惹かれてる何かがここにはあるってことだよね？
正直そこまでの良さがある物件でもないように思うんだけど、貴女が思うこの物件の良さを教えて欲しい

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やたら中古推す人いるけど私は絶対に新築派。
10年使い古された共用施設に入居後いきなり修繕積立金値上げとか勘弁。笑

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>>7021 匿名さん
そうやって検討者を頭から否定するのやめませんか？このマンションが売れない理由の１つに、契約者と思われる人がそうやってアンチタワマンの価値観を押し付けて検討者を否定することがあると思います。
芝浦で検討する以上、タワマンも含めて検討するのは避けて通れないんですから、タワマンを頭から否定してはいけないと思います。

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>>7023 マンション比較検討中さん
単純に芝浦のポテンシャルと、小学校に近いことですかね。ただ、タワマンの共用施設や内廊下は、いらないと思っていたものの、実際見てしまうと魅力的なので迷っています。アイランドも、GFT北の低層も、ここと同じくらいの金額で買えてしまいますからね。

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>>7020 マンション検討中さん

GFTだったら、みなとパークまで直ぐだからGFT内のジムでひと汗かいた後で、みなとパーク内のプールで泳ぐって事もできるよね。

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>>7026 マンション検討中さん

小学校までの距離ならアイランドもさほど変わらないし、GFTはあと数年で近くに小学校が出来るって聞きましたよ！ご存知なかったですか？

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週末、クラッシィの写真を一杯撮影してアップします。
皆さん、お楽しみに。

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>>7025 匿名さん

ジムを否定しただけでタワマンは否定していません。あくまで一意見を言ったまで。
価値観は人それぞれかんだから非タワマン派の意見だってあって然るべきでしょう。
そもそもここはタワマンじゃないんだから非タワマン派の方が多数ですよ。
検討者ならね。

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>>7028 マンション比較検討中さん
GFTの小学校は7年後ですよ。アイランドは築年数が古いので躊躇します。一長一短なんですよね。

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>>7030 匿名さん

喧嘩するなよ〜〜

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>>7030 匿名さん
タワマン派、非タワマン派という区分け自体が検討者を否定してるのでは？私はタワマン派でも非タワマン派でもない中立で、両方見学して検討しています。タワマン否定が強すぎると、逆にタワマンコンプレックスでもあるように見えてカッコ悪いのでよしたほうがいいかと。

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>>7033 マンション検討中さん

えー！
タワマンの否定はしてないんでない？
タワマンの共用部のメリットが挙げられてたから中立な立場でデメリットを挙げた
それって否定じゃなくて、検討者には必要な議論なんじゃないかな
あと冒頭の「タワマン派、非タワマン派という区分け自体が検討者を否定している」ってちょっとよく理解出来なかったんだけど、教えてもらっても良い？
あ！因みに私は>>7030さんじゃないからねー

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タワマンでもタワマンでなくてもどっちでも構わないという検討者を排除するような発言や態度ですよ？
タワマンと比較するだけで、タワマン派は帰れというような発言が書き込まれますよね？
タワマン検討中の人がなんでここみてるの？みたいな発言ですよ。芝浦を検討中の人で、タワマンは全く見ないなんて人は少数派では？そういうスタンスだから1.5年でたった100戸も売れないんですよね。ここが売れない理由が非常によくわかりました。

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日本人は新築、新車にこだわるよねー。自分も以前はそうだったけど、いちど中古マンションや中古車を買ってみたら、意外と自分は偏見を持ってただけだということに気づいた。むしろ、程度が良くて自分の好みに合うものが見つかれば、無理して完成前から現物見ないで新築マンション買ったりするより利点も多いんじゃないかと思ってる。マンションでも車でも新品は新品プレミアムがついてるから買ってちょっと使ったら中古評価になって価値は3割減とか言うじゃん？なら、3割減になったものを買った方が良いという判断もあるね。マンションについてグダグダ言ってる榊という評論家の言ってることは全く信用してないけど、この記事↓だけは一理あるなと思った。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161022-00000026-zuuonline-bus_all

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来年は三井は都心部で新築マンションの供給はしないらしい。もう、立地がないし、
今、建てても高くなりすぎて売れないからだそうだ。
少子化で人口減が見えてきている今、もう新築がバンバン建つ時代は最終局面なのかもね。
その最終局面で最後の高価な都心新築マンションを買うべきか？
一生に一度の買い物だから新品を買いたいという気持ちは分かるけど、横浜の杭偽装
みたいな事件があるから新築が絶対に安心とも言えないし、一度考えるのもいいかもね。

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このスレ軽く8000行きますね
熱く語れる良い物件です
週末の写真、期待してます！！

あ、タワマン派はタワマン没落論が最近多く、非タワマン派は資産価値に過敏になってて両者気にしすぎな感があるので、心ない書き込みがあっても心を大きく持ちましょう

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>>7035 マンション検討中さん

タワマンのデメリットを書き込んでる投稿はあったけど、タワマンを検討している人を排除したり帰れというような投稿はなかったけれども…
当然のことながら、タワマンのデメリットを挙げることは、タワマン検討者さん、住民さんを否定する意図があってのことではありませんし。
高い買い物をする上で必要な議論だと私は思いますが…

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>>7039 匿名さん
7011、7014さんのコメントはまさに排除するような発言では？こういう発言が検討者の足を遠のけてることを自覚すべきです。

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>>7026
タワマンの共用部はやっぱり豪華だしワクワクするね
砂の塔でタワマンに初めて入った菅野美穂みたいになる　笑
プールとかジムとかラウンジとかお荷物！とか言われても、
実際泳いでる人や超高層ラウンジでくつろいでる人見ると
「いいなあ！」と思うしね。
タワマンの大きくて豪華なロビーや内廊下見ると悩ましい
気持ちわかります　笑

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>>7035 マンション検討中さん

タワマンが好きか、非タワマンが好きか、それは個人の価値観です。
それぞれメリット、デメリットがあるのでどちらがいいと言うわけではなく好みの問題です。

タワマンを検討されているのなら湾岸タワマンスレで「オススメのタワマン教えて！」って唱えれば各タワマンのメリットデメリット含め様々な情報が得られるでしょう。

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>>7043 匿名さん
これも遠回しにタワマンスレにいけ、というコメントですよね。タワマンのことを一言も話してはいけない、比較してはいけないのかと。
芝浦でタワマン、否タワマン関係なく探してる人はここに書き込んではいけないのですか？

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>>7036 匿名さん

今は中古も高いから検討の土台に乗らないのよ。
芝浦港南で分譲時から3割減になった中古マンションあるなら教えて欲しい。笑

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>>7041 マンション検討中さん

決して排除とは言えないような内容だと私は思いましたが、感じ方は人それぞれですもんね。
色んな価値観の方が、自分の考えを押し付けることなく、建設的な意見交換が出来るスレになればいいですね。

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>>7045
不動産相場が上がってきた10年だから値下がりは無いけどね。逆に、たとえば今、アイランドが新築分譲ならクラッシイより間違いなく高くなるでしょう。でも、中古だからクラッシイと同じくらいか交渉次第では安くなる可能性もあるよね。別にアイランドを勧めるわけではないけど、そう考えると中古タワマンも悪くはないんじゃない？

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>>7047 匿名さん

う〜ん、アイランドは良い物件だと思うけどやっぱり同じ値段出すなら新築がいいよ〜

仲介手数料3%かかるしフルリフォームしなきゃだし修繕積立金が上がってから住むのはやだよ〜

そもそもこれから芝浦はサウスゲートやTGMMで盛り上がるのに安値で売り出す人なんているのかな〜

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>>7044 マンション検討中さん
くだらないね。来るなと言われれば来ないのかい？あなたが来なくても誰も困らないよ

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>>7048
たしかになー、ちょっと前まで坪330万くらいでもあったけど、そういう安いのや
間取りがいいのは売れるの早いから高いのばっか残っちゃうんだよね。
業者に登録して良い間取りが出るのを狙ってGETしないと良い中古は買えない。
それが難しいとこ。

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>>7044 マンション検討中さん

餅は餅屋ですよ。
クラッシィのことならここで聞けばいいし、タワマンのことならタワマンスレで聞けば良い。
実際に住んでる方の感想なども聞けてここで聞くより参考になると思いますよ。

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>>7042 匿名さん

私は砂の塔見てドラマだとわかっていてもやっぱりタワマンは無理って思っちゃいました。

あれだけ豪華なマンションでもじゃあ有明に住みたいかと言われると芝浦のクラッシィの方がいいです。笑

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TBTはどう？

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この100戸規模で、この更新スピード。何かを期待させる。この掲示板に出てきた、人気物件と言われる物件より明らかに投稿が多い。それだけ物件がないのか？
あと、先着は1戸増えたね。13戸だってよ。売れてない売れてないって、食いつくかな？
それにしても都心で70㎡で7490万は安いと感じてしまうのは私だけか？

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安すぎ！！！

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>都心で70㎡で7490万は安いと感じてしまうのは私だけか？

その感覚はちょっと前までの分譲マンションの価格を知らないからなんだよね。
これ私が作ったものじゃないけど...

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>>7056 匿名さん
時期が全く異なるのでそこまで意味をなしませんが、昔の物件価格を思い出すには十分でしょう
再開発前はこんな感じだったんですね

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>>7057 匿名さん
再開発とか関係ないよ、単純な時期の差
白金とか当時となんら変わってないし
オリンピック後にはまた白金で坪400の時代に戻るよ。そのときにここが坪360で売れるかはよく考えたほうがいいね。

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GFTが売り出された当時、坪330も高すぎるというのがプロの評価でした。2013年の相場だとTGMM、サウスゲート開発完了後の折り込み済みの値段が坪330というのが不動産屋の意見。
つまりTGMM開発後に市況が戻れば、芝浦新築タワマンでも坪330が適正価格ということになります。それでもここが安いと思うのか、もう少し冷静に考えたほうがいいですね。

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>>7056 匿名さん

いい時代があったもんだ。
それぞれの今の中古の売り出し価格と分譲時の価格を比較すると買う気が起きなくなる。笑
相場は変わるものだからつべこべ言ってもしゃあないけどね。
ってことで今買えるならやっぱり新築かな。

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>>7059 匿名さん

そのプロどんだけ当たり外してるのよ。笑

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プロの見解って、、それが当たっていれば株なり不動産なり皆んな儲かってるか損して無いんですよね。。まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

あと、今賃貸住んでると垂れ流し状態ですから金利の低い今が狙いだかって方もいるんじゃ無いですかね

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時代がまったく異なると言えるくらい昔の話じゃないからね。芝浦のタワマンが坪240万くらいだったのは、たった10年くらい前の話。そして、マンション価格が急に今みたいな値段になったのは、ここ一年の話。最近は新築マンションが苦戦して中古マンションが活況だということは何を物語るのか？マンション購入初心者はよく考えた方がいいね。

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初心者集団がわかった口をきいてるのは滑稽だけど、じゃあ10年後全ての再開発が済んでツボ330だったとして、それって損なのかな？年あたりの減価がツボ3万でしょ？実需ならこんな安い賃料で将来性抜群エリア住めるなら最高じゃん。まぁ10年後にこの地がonly 330というのもあり得ないと思うけどね、初心者から言わせてもらうと。

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>>7064 匿名さん
初心者でも購入時の諸費用や売却時の手数料などを計算に入れましょう。500万はかかります。あと管理費修繕費、固定資産税も考慮すると、330で10年後売れた時の月家賃換算で15万といったところ。多少お得くらい。

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>>7065 匿名さん

月15万て激安じゃん。笑
しかも下がらなければもっとお得になるんでしょ。

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>>7066 匿名さん
今後再開発が多い周辺エリアも含めて賃貸高そうですね。私は住みたくてもなかなか住めない価格になりそうなので、新築でも中古でも購入検討者としては時期を悩みます。

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十五万で75平米超で港区、新築、再開発エリアってリーズナブルでしょ
しかも、中規模&プライバシー重視の物件って限られてて良くも悪くもですが差別化できてるし

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>>7056
またアイルの住民が自作の表持ち出して10年前は安かった、中古が買いという方向の話始めてる。だから中古の話とか興味ないし。芝浦の新築の単価が330に戻るのなら、中古も同様にその価格にさがるということ。10年落ちだと新築の2割落ちが相場なのでWCTも坪240くらいになるということです。さらに、中古は3パーセントの手数料や高くなった修繕費、リフォーム代、磨耗した設備、旧式の設備を考えたら買う気になりません。中古の話は他でやってください。

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それにしても売れ行きが何ですね。先着順も、だいぶ昔に11戸だったのが徐々に増えて13戸と増えていく始末・・・。カバーがとれたら売れ行きスピードアップという説もあったが全然そんなことないし。検討者としては焦りは禁物、竣工値下げ待ちでじっくり行くという戦略でも良さそう。

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>>7052 匿名さん
タワマンが無理、なんじゃなくて有明が無理、なのでは？笑

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>>7062 匿名さん
>まさにgftはプロの意見を裏切ったわけですし

いや当たってるよ。GFTは馬鹿高い値段をつけてるだけで、中古がまったく売れてない。売れたのは、まだ上がるのではないかという空気があった引き渡し直後だけ。

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>>7069 匿名さん
中古も含めて検討してるんだけど…ここは検討板でしょ？中古の話するなとかタワマンと比較するなとか、何言ってるんだか…

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>>7069
エリア内に新築が他にないのだから、検討者がここと中古と比較するのは当たり前の話。もっと寛容になりましょうね。

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>>7069 匿名さん
買って数年住んだらあなたの買った新築も中古になるんだけどね

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ここの検討者が新築縛りで探すとしたら比較対象はどこになるのだろう。やはり湊やパークホームズ豊洲辺りかな。クレヴィア豊洲もあるけど東雲アドレスだからちょっと違いそう。

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購入方法は人それぞれだろうがこのマンション以下の前提で計算すると、3LDK75m3が73,000円/月+修繕費管理費で住める計算になる。ココは修繕管理費が安いから月10万未満だね。

リターンを狙うプロの投資家（笑）の方々には妙味がないかもしれないが、実需世帯がこの立地のこのスペックのマンションにこの賃料で住めるなら買うのもアリでしょう。

ちなみに結構保守的に計算してるからもうちょい下の数字にでもできる。15万/月とかいうプロの投資家（笑）によるテキトーなデマを鵜呑みにせず自分の手を動かさないといけませんね。

価格8,000万超
金利0.7%固定
返済期間35年
頭金10%
ペアローンにより住宅ローン減税フル恩恵
購入時諸経費200万（←ネット銀行ならこんなかからんが保守的に）
売却時坪単価340万（←将来性見据えた私の保守的な見通し）
売却時仲介手数料150万（←10年後は不動産テックでこんなもんかからんだろうが保守的に）

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近隣地域だと、プラウド芝公園、PC浜離宮、品川グランドパームスとパークハウス白金2の4つかな。パームス以外は値段的に格上なので検討層は一部しかかぶらないでしょうか。値段的には、湊やDTあたりが1番近いし被っているとDTのMRでは言われましたね。

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追記：

金利は10年固定で見てます。変動にしたら今の水準ならもっと抑えられるけど将来的に不確定なのでとりあえず固定前提で試算してます。

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7072のアイル住民がずっと張り付いていますよね。アイランドもCMTもGFTも芝浦の仲間でありいい加減、私怨だか知りませんけどそういうのここでやめてもらえますか。現地まで言って写真撮ったりしてるのもきっと貴方だろうと思っています。芝浦とアイルは全く別地域ですし、生活圏も、相場も別です。検討者じゃないのは明らかですし、もう来ないでください。

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おっしゃるとおり予算的な面で被らなそうですよね。

なお、DTの評価は別にしてDTを所望するタイプの方はこちらの物件に魅力を感じないでしょうね。コンセプトがまるで逆です。湊も少し高いですね、割高ということではなくグロスがココより高い。私も湊は良い物件だと思い調べましたが70m3以上欲しいのでそうなるとコッチという結論になりました。

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まあやはり湊が被ることになるのでしょうね。
築40年のグランドパームスはさすがに新築とは言えない気が・・

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湊のことを雑居ビル街だとかバカにする人はさておき、物件自体は相当スペック高いですよ、湊の方が。それは見に行った方なら確実に分かることです。

ただ、その分高いので（坪平均420万）、利便性はこっちの方が良さそうだしこっちにしようかなという世帯は結構いると思います。こっちは水回りが弱いですが概ね値段相応の仕様ですし。

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地域内に比較すべき新規物件がほかにないと言う事が逆にクラッシィの販売の足を引っ張っているかも知れませんね。

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湊は坪単価は高いですが、3LDKがやけに狭くて平米数を狭くしてグロスを抑えているのでちょっと狭っくるしいなという印象があった。考えていた部屋は総額で大体同じだったのでどちらも見ましたよ。タワマンだから施設は確かに良さそうだったけど、将来性や交通利便性、子供育てる生活環境はこちらの方が良いかなと思ってこちらにした。あと、管理費が結構高かったのと、昨日ネタになってたエレベーターはこっちの方が便利だねw

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グランドパームスはリフォーム新築でマイナスポイントや不確定要素が多すぎるが、立地は本当に最高ですよ。今でも超便利な場所なのに目の前に山手線の駅ができるのはすごい。でも閑静で静かな場所でしょ。新築なら坪550は硬い場所。

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まじで、アイル住民がどうとかいう推測やめてくれ。そういうこと言う奴がいるから荒れるんだろうが。検討中の自分からしたら、ポジティブもネガティブも両方知りたいけど、無駄に荒れているのが見てられない

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>>7087 マンション検討中さん
10年も前にタワマン買った人が、わざわざ非タワマン小規模マンションの検討スレに来るはずない。自意識過剰もいいとこ。ダウンライトがどうこう言うネガは要らないが、中古やタワマンと比較するのは当たり前。契約した後であれこれ言われるのが気分悪いなら契約者板で話せばいい。

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私も湊少し前に行きましたが、残っている部屋は角部屋か高層階というグロスが張る部屋しか残っていませんでしたね。こことグロスが被っていた低層の角や中住戸と中層の中住戸は売れてしまったようでした。

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>>7086 匿名さん
そうなんだよ。ただ如何ともし難いのが天井高。さすがに40年前のマンションは天井低い。

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>>7084
この記事は核心を突いていると思うよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161022-00000026-zuuonline-bus_all

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>>7084
同意。
芝浦港南最後の新規物件として強い訴求力があるにも拘らず必ずしも販売に結びついていないのは、競合相手の欠如に起因している面もあるだろう。中々難しいものだ。

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>>7088
はいはいアイルさん。じゃあもう帰ってください。ここを放っておいてくださいね。

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>>7090
内見しましたよ。特に梁の部分は頭ぶつけそうになるくらい低かった。あと耐震補強したと言ってたけど本当に大丈夫なのかなとどうしても思ってしまうよ。

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>>7077 マンション検討中さん
>売却時坪単価340万（←将来性見据えた私の保守的な見通し）

問題はここだ。果たして10年後に坪340万が保守的な見通しか否か。保守的に見るならば300万くらいで見積もるのが妥当では？

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>>7094 通りがかりさん
私も見た。身長180あるから頭ぶつけそうな感覚だった。

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>>7093
そういうのヤメろ！

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グローヴのこちらの方角のとある階に住んでてずっと建築過程も見てましたけど、外観は高級感あるしお世辞なしに素敵だよ。距離もあるのでお互い中は見えないはずだし全く気になりませんね。

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坪360のここが、10年後に坪300になるとか予想して何になるのだろうか？東京がそういう大きく下がる相場になるなら芝浦の他の中古買っても同様に坪60下がるということだし、他の地区なら坪100落ちる可能性もあるということですよ。

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>>7091
1997年の規制緩和以降、新築マンションが激増し都心部は空前のマンションブームとなりましたが、開発に適する用地が殆どなくなってきた今、転機に差し掛かったのは確かでしょう。

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私は178だが家で、エクササイズでジャンプでもしようものなら頭部挫傷のリスクもあるなと真面目に想像してしまったよ。天井高さえどうにかなってたらもうちょっと考えたな。

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TGMMの店舗構成っていつくらいに発表になるのでしょう。

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A棟の先行オープンがが確か1年半後とかでしたたっけ

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>>7103 匿名さん
あっという間ですね
駅前に活気が出るので楽しみです

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A棟のオープンって駅前商店街ビルの開業と同時くらいでなかったっけ？知ってる人いますか？

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>>7105 匿名さん

同時です。2018年の3月

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プライムパークス品川ではなくて？
最近異様に宣伝見かける

クラッシィはアイランド側の見た目は良しとしても、
外廊下側が団地っぽいんだよね。

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>>7106
すると本当に1年半後には、入居から1年弱で駅前が激変って感じですね。それまでは本当に場末って感じの駅前でしたから、イメージ図みても信じられないくらい。楽しみが過ぎる。

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>>7107
それ品川の郊外で売り出す坪300程度のマンションでしょ。利便性、将来性に比較にならない差があるな。こういう便利な都心を検討してる人には完全論外。

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GINZA SIXが４月開業で6ヶ月前の今宣伝を始めたから、TGMMも詳細は来年の今頃にはリリースされてくるんじゃない。

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>>7107 匿名さん

外廊下側もスタイリッシュでカッコいいと思うよ。
エントランスが完成したら更に高級感でるんでないかな？
今週末の進捗状況が気になりますね。

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先のグローヴ住民ですけど、エントランス側からも見ましたけど、ザ外廊下って感じではないし高級感ありましたよ。あれで団地みたいな外廊下というのはちょっとケチつけてるなと感じるね。まじかで見るとタイル張りなので遠目より素敵だよ。

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>>7104 匿名さん

ヤバい、想像したらワクワクが止まらない。笑
久々に周辺再開発計画を再掲しますね。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！☆9/6UP
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する現在実現性の高い構想！
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2027 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （10年後）
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ

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いやあ、芝浦熱いですね〜。ずいぶん先だなって思っていたらTGMMもいよいよ現実感出てきました。ホテル棟にどこが入るか楽しみだなあ。

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初参入の外資系と接触しているという噂です。リッツやマンダリン級よ来い！（笑）

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>>7115 匿名さん
それはさすがに無理な気が…

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どなたかが晴れた日に写真を上げて下さるの楽しみにしてます！

ネガの執拗な張り付きはもはや快感でしかないですが、真面目に検討されてる方が真に受けて検討を止めてしまうのは勿体ないので、契約者さんらの只管ポジも大事です。

有象無象魑魅魍魎蔓延る掲示板では情報の取捨選択と価値観の確立が必須であり、それができればポジやネガがどれだけ飛び回っても検討者にとっては歓迎すべきことかと。

１０年後の坪３４０って凄い保守的だと思いますが、そう考えない方もいる。そんなの当たり前です。だって誰にも分からないですからね。でも上記のような再開発カレンダーが歳を追うごとに実現されていけば、坪３４０程度の維持が難しいだなんて思えません。私としては。

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数日間見ないうちに信じられないほどレスが嵩んでますね…
驚きの住人数なのか、それとも自演なのか、
よく分かりませんが、掲示板上での注目度は異様に高いですね

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>>7117 マンション検討中さん
保守的に見るならば周辺の築10年タワーの相場×低層小規模マンションでの評価減をどれだけ織り込むか、だろうね

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10年後かあ。東京オリンピックの6年後、年号は平成じゃなくなってるかも。
車は自動運転になってるね。毎日会社に出勤というのが当たり前じゃなくなっているだろう。女性が総理大臣になっているかもね。来年はリニア開通。いろんなとこで人口知能が仕事してる。マンションは太陽光パネル自家発電、IoTでマンション内の設備や機器とスマホがつながってる。マンション駐車場は水素ステーションや充電ステーション標準装備。社会のパラダイムシフトで価値観が一変してるかもね。

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都心で言えば羨望の土地に建つような新築マンション自体が激減してるだろうし（もう土地がない）、管理組合が果たすべき機能も今より大きくなっているでしょうね。資産価値を維持するために必要な投資をする際、やはり同じマンション内でも利害は対立するでしょうから、ファシリテーション能力というか、理事長の管理能力が問われますね。

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>>7121 匿名さん

そう言った意味では共用施設が少ない当物件はジムやキッズルームなどの利用有無で住民間で揉める事も無いので管理運営し易いでしょうね。

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>>7112 匿名さん
グローヴ住民がここ見ているんですね？検討中ですか？

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本当の下限という意味では300で見ても良いかもですね。
仮に3パターンで収益シミュレーションするなら、MIN300/MID340/MAX380とかで私なら試算します。

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>>7124 匿名さん
同じ試算でグローブやCMT、GFTはどうなると思いますか？

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>>7125 匿名さん
7124さんではないけど、やはりタワーマンションは人気があるので、相場は若干高めになると思います。
今でも芝浦、港南の同じ時期のタワーと非タワーではタワーの方が高い傾向。中古売り出し価格見てると大規模であればあるほど高いような気がししますね。

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>>7125 匿名さん

その頃築20年のグローブは同じか、少し低いぐらい、GFTはプラス20〜30ぐらいでしょうか。

目安として、タワマンは資産価値+5-10%、毎年坪4万円下落だとすると、一般的にはそんなものかと。

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>>7113
大体その通りですが、「2024　羽田空港アクセス新線(7年後)」は無理ですね。
JR東からは構想が発表されているだけで計画レベルへの落とし込みが未だなされていない、国の補助金頼みだが国交省にその気はない等が要因です。まず20年はかかると見た方が良いでしょうね。

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>>7127 名無しさん
その計算だとGFTは最悪でも330の買値に戻り、クラッシィは300で360から坪60マイナスのリスクがあるということですね。

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これは納得感のある数字ですね。今買っても、上手くいけばアップサイドはあるが、どうしても高騰した時期なのでダウンサイドは大きくなる。リーマン直前のマンションの騰落率とその数年前の物件の違い。ただ、今他の物件を昔の価格で買えないのも事実で、そんな中でどう判断するかということでしょう。

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まぁ、あくまでも最悪シナリオですよ。
どちらにせよ、賃貸のほうが良かった...ということになる可能性は極めて低いかと思いますし、クラッシィよりも今の中古市場でGFTやグローブ買ったほうが大きく儲かるってこともないかと。中古をいくらで買えるかによりますが、トントンか、クラッシィの方が良いぐらいじゃないですか。それに加えて、新築の気持ちよさを味わえるなら、私はクラッシィが良い気がします。

ちなみに、三井健太さんの収益予想では、10年後の売却価格は-5%の予想でした。
つまり、ちょうど340ぐらいですね。今の市況では、相当いい方ですね。

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>>7131 匿名さん
五パーマイナス、実需なら大万歳ですわ。

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>>7077

三井健太さんの予想に合致しますし(今後の異様な再開発を加味すると控えめにも思えますが)、修繕費管理費込み9万円強でこの物件に住めるとなると胸熱ですね。無論投資家の方には妙味がないでしょうが、私は実需で、改めて聞くと安心します。

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専門家が有料で提供してる情報をここに無断で貼り付けるのは違法行為ですよ？削除依頼したほうがいいと思います。

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>>7134 マンション検討中さん
何という法律に違反しているのですか？

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三井さんの予測は、個別の再開発の影響までは読み込んでいないので、マクロ的な相場や物件概要からの算定です。再開発などを加味すれば、もう少し高くなるかもですね。

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>>7135 匿名さん
著作権侵害です。著作隣接権の侵害は、10年以下の懲役又は1000万円以下の罰金です。

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>>7131 匿名さん

プロがここの10年後の売却価格をたったの5%減と試算しているなんて心強いですね。
やはりマンションは立地だと改めて思います。

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>>7137 マンション検討中さん
著作隣接権とのなんの関係があるんでしょう。
著作権にしても、この程度の引用は問題ないと思われます。

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著作物をそのまま転載しているわけではないので、著作権違反にはあたりませんね。

あるとすれば有料サイトの規約違反でしょうが、いずれにしても違法行為ではありません。

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>>7141 匿名さん

品川シーサイドと芝浦では立地、利便性、価格が全然違うので検討層は被らないと思いますよ。

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70㎡賃料㎡あたり3500円として10年住んだら2940万。取得諸費用と10年間の減価分と金利、管理費、修繕費足しても10年でそこまではかからないわな。このあたりのタワマンを坪240万で買った人は10年間タダで住んでるみたいなもんだから羨ましいがそれ言っても始まらない。

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>>7137 マンション検討中さん

（笑）。これで著作権違反なら読んだ著作物の話は誰にもできないですね（笑）。世知辛い世の中ですね（笑）。

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>>7143 匿名さん
アイランド住人は10年間タダで住んだ上にお小遣い1000万もらったレベルですね。

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共用施設がないのはいいんだけど、ゴミ捨て場が各フロアごとにないのはちょっときついね。雨の日にわざわざ一階までゴミ捨てに行かないとなんて。エレベーターもゴミを持った人がいると臭いし。内廊下で各フロアにゴミ捨て場があればゴミ捨て楽なんだけどなぁ

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クラッシイの話じゃなくてすいませんが、マンションの写真って著作権とか肖像権とかって無いんですかね？これも理事会の許可取ってやってるのかな？仮にロイヤリティ入るとしても１箱600円の饅頭じゃ微々たるもの。ネタにされるのはどうかと思うけど、よく管理組合が了承したもんだなと。

https://ishop.tbs.co.jp/tbs/org/drama/sunanotou/goods/?s_cd=0001&c...

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>>7147 匿名さん
法律的な話は分かりませんが声出して笑いました。ありがとうございました。

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雨は関係なくないですか？相当台風とかじゃないと濡れないし、精々20mとかですよ。
ディスポーザーもあるし、臭うゴミを持ってることは少数かと。

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まあ気になると言えば、自分がゴミ袋持ってエレベーター乗ってるとき、途中階で乗り合わせになると臭いしないか気になる。どうか止まりませんようにと祈る。

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>>7150 匿名さん
それはわかります。そんな人ばかりで、みんなラッシュは外したりするなら、より平和なコミュニティになりますね

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>>7146 匿名さん

内廊下でも廊下が長いのはやだな〜
許せるのは2戸1物件くらいだね

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タワマン住民がタワマンに住んで良かったと感じることのかなり上位が、実はゴミ捨ての楽さだそうだ。ドア開けて10歩で各階ゴミステーション。ディスポーザーで生ごみでないし、換気扇＋2重扉で臭いは漏れてこない。あと超大規模マンションではコイン洗車場にあるのと同じ設備がある。都心では洗車する場所ないので、GSの洗車機に入れたくない人は助かるんだって。意外と語られないけど、地味にすごい部分。

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来月の金利、据え置きです！！
なんとかこの水準をキープしてくれ

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>>7153 匿名さん
確かに良さそうですね
クラッシィのような中規模マンションでは各階にゴミ置場を作るのは現実的じゃないでしょう
また、ゴミの悪臭は生ゴミが原因ですがディスポーザーがあるのでそこはクリアできそうですね

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>>7155 匿名さん
そういえばゴミを一階まで捨てに行くってのは現実的に考えると面倒ですね。。

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臭いゴミ置場は1個所で充分。各階のゴミ置場でも清掃雑でいつも臭いゴミステーションよりはマシ。実家の広尾は1個所だけど、清掃綺麗で良かった。今のタワーは分別されてないし、清掃は雑で臭い。

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>>7157 匿名さん
それは偏見ですね。大半のタワーでは分別もきちっとされてますし、においが漏れないように二重扉になっているから臭いは全く漏れませんよ。ディスポーザーが当たり前のタワマンでそんな臭いゴミステーションなんて聞いたことない。

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各階のゴミ捨て場がないのは致命的だなぁ。ゴミ袋持ってエレベーターに乗るのか。

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そんなことないでしょ。低層小規模マンションではどこも各階には無いよ。タワマンの長所の一つではあるけど低層が駄目ってことではない。

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>>7158 匿名さん
ディスポーザーがあるとゴミが似合わなく、エレベーターでも臭わないでしょうね
確かにゴミステーションも臭わないでしょう

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ディスポーザーがあっても、容器とかあるのでまったく臭わないことはないですね。食べ物の容器をみんながキレイに洗えば別ですけど。

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>>7159 匿名さん

君の時間の使い方が致命的だよ

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この物件もこーゆー売り方で考えてるのかな？

https://touch.allabout.co.jp/gm/gc/412337/

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ゴミステーションってエレベーターの待ち時間や乗車時間が長かったり、1フロアが広く廊下が長かったりで1階にいくまでに時間がかかるタワマンのデメリットを解消するための苦肉の策だよね。

小規模マンションなら普通無くても困らない。

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>7163

こういう個人攻撃は規約で禁止されています。止めろ。

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>>7165 匿名さん
ゴミ捨てに行く人がエレベーターを使うのでエレベーターに待たされる可能性が高くなる、朝ゴミ袋と一緒にエレベーターにのるので臭いし、臭いがなくても気分は悪い。

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>>7165 匿名さん
いや、無くても困らないけど有ればすごい便利って物は世の中にあふれてる。毎日のゴミ出しが各階でできるというのは楽には違いない。

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規模的にはここも各階ゴミステーションがあっておかしくない（今住んでるマンションはほぼ同規模だがある）。
そうしなかったのはおそらく、構造上ゴミ回収に手間がかかるから。

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まあゴミ捨ての話はこれくらいにして、やっぱり上のリンクの通り、わざと完売させないのかもしれませんね

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住商はそういうイメージ一切ないけどね。
住不は確かに外観豪華、高値で何年もかけて売る。相場上昇期には恐ろしいほどの高値をつけてくる。
池袋で坪600～800万とか。

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>>7170 マンション検討中さん
>しかし、ここで肝心なのは、住友不動産のマンションにみられる、ある特徴だ。それは、外観とエントランスの見応え。事業責任者である岡田執行役員はいう。「我々のつくるマンションの特長は、外観とエントランスのグレードを守ること。なぜなら、買った人が売るときに周りより豪華な建物にみえたら、少しは高く売れるかもしれない。内装はリフォームで替えられるが、外観は不可能。資産価値を支える努力こそ、デベの役目ではないか」。

確かに港南のWCTを見学すると他のマンションとは次元が違うものを感じるね。良いマンションを作り早期完売にはこだわらない。もう良いマンション立地はなかなか出ないし、大事に売ろうという戦略は分からないではない。

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>>7170 マンション検討中さん
わざと完売しないはないと思うが、完売に急いでいないのでしょうね。商事会社と不動産会社の違いで不動産以外の他の収益が見込まれているからでしょうか？
ある意味力があるのか凄い。

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>>7171 匿名さん

>>7171 匿名さん
>相場上昇期には恐ろしいほどの高値をつけてくる。

WCT最終期は第１期の1.5倍の坪350万という値付けして、スミフは気が狂ったのか？と言われた。さすがにリーマンショックで最後は1割引したみたいだが。それが今や、狂ったのかと言われた坪350が新築マンションの当たり前に。相場上昇期としてはスミフが正しかったのだろう。問題は今が明らかに相場上昇期ではないだろうということだ。

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>>7174 匿名さん

WCTとこちらは立地が全く違いますので金額の多寡で比較しても意味ないですよ（笑）

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WCTさん、ずっとここで粘着して気持ち悪いという印象しかありません。スミフの話が出て興奮して書き込んだんでしょうけど中古には残念ながら興味ありません。それ以前に芝浦と天王洲アイルでは相場も交通も環境も生活圏も何もかも異なった違う地域で検討層は被っていません。違和感しか感じないし、迷惑なので、そちらの地域のスレで熱弁ふるっていただけますか。

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>>7175
WCTが2016年の新規分譲マンションなら完売を急がない値付けなら価格は坪400近くなるかな？

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場所は港南。あまり興奮しないでね。

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>>7177
クラッシイと何も関係ないので、そういう話はサウスゲートスレでやってください。

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7164辺りから連投の自作自演でしょ。

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竣工時完売できるような値で売り出すことによる収益減
および
竣工時完売できるように宣伝広告することによる費用増

①↑による利益減
vs
②竣工時完売できないことによる費用増（利益減）

天秤にかけるとどうなんでしょう。個別性が強く一概に言えないことは確かでしょうね。

ちなみに営業さんは竣工時完売を目指しているしできると5月時点では胸張ってました。

あれは虚勢だったのか、いや、当時は本気でそう確信していたのかもしれませんが、
とりあえずそうはいきそうにない現状鑑み、社内ではどのように捉えているのでしょう。

さっさとモデルルーム潰して建物内モデルルームにすれば、発生する費用は営業マンの
店費だけでしょうから、まだまだ地道に売るのでしょうかね。

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>>7176
7164さんがリンク貼ったのスミフの記事がキッカケで近所のスミフマンションという流れで話が出たということは7164さんもレスした7170,7171.7172もみんなWCTさん？過敏に反応しすぎだと思うよ。

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アイル住民がここで等々、中古の宣伝やWCT自賛を始めましたね。全く興味ないし、迷惑でしかないし違反なので削除依頼しますよ。

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毎日港南を煽る投稿してるね。アイル住人と連呼するのは煽り以外の何物でもない。

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>>7183
×　ここで等々
○　ここで到頭

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非タワマンかつ新築の志向があり、交通利便性の良さや再開発による将来の発展性という立地に惚れているここの検討者が、天王洲アイルを気にかけることはないと思いますよ。関係ない芝浦で張り付いてないで、お隣で売ってる同じスミフの物件のスレで天王洲アイルの良さを語って盛り上げてあげたらどうでしょうか。その方が生産的だと思います。

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話を変えましょう。TGMMに入る店舗も気になりますが、オフィスにどの企業が入ってくるかも興味深いポイントですね。外資の金融系やIT系などが思い当たります。

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大企業の本社とかは自社ビルだから貸しオフィスには普通入らないのかしら。一流外資が入るといいよね。

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>>7187 匿名さん

別にどこでもいいですが、何でこだわるの？

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三菱商事の移転後にマイクロソフトが１棟借りしたりとか、新幹線や空港への利便性を好む傾向がありますね。

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街の顔となるツインタワーにどの企業が入ってくるのかというのは重要ですよ。目黒はあの企業が入るんでしょ。

山手線改札からデッキで直結１分のオフィスってここしかないと思われる。相場の相当高くなるだろうからお金持ってる企業しか入れないでしょう。

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Ｂ棟には東京ガスが入りますよ。

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元々地主だからね。

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浜松町の東京ガス本社ビルはどうするのでしょうね、スレ違いですが。

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1棟のオフィス総延床面積はかなり広いので、東京ガスだけでB棟の半分とかはありえないと思います。

芝浦三田芝地区の災害時の避難所を想定してスマートエネルギーセンターは入るものの、オフィスはせいぜい１０階分とかくらいじゃないかな。

東京ガスはお金持ち企業だけど、社員給与は普通なのでこの物件を買うことは難しそうですね。

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>>7191
本社などの移転を構想している大企業では品川新駅再開発を狙うでしょうね。でも、どんな企業がテナントで入っても街の発展には関係ないのでは？
それよりも商業施設やエンタメのほうが重要。

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>>7176
WCTの話じゃないでしょ？完成売りの是非を話してた。無理やり排除して話の流れを変える必要は無いし、TGMMに入る企業のほうがどーでもいい話だと思う。

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どうも、WCTという固有名詞に異常に反応する人が約一名いるみたい。アイルとか言って煽る人。荒れるからアイルとか煽るのやめて欲しい。

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>>7196
いつできるかもわからない新駅の貸しオフィスをなぜ狙うの？しかも鉄道と車アクセスの立地ともに田町の方が便利で、TGMMほど改札から近くはならないはず。オフィスビルとしてはTGMMは相当価値高いですよ。

とりあえず、なんでも新駅再開発を上にしたい、品川駅でないのに新駅の前に必ず品川をつけたがるなど発想が完全に、サウスゲートスレのあっちの住民。

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>>7197
WCTの煽りはもういいよ。やりたいならWCT中古スレで思い切りネガったら　笑

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