クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

価格の決め方は、コスト積み上げ型と競争志向型と需要志向型の３つがあるのはご存知でしょうか。
どれかだけで決めるというよりは、大抵は組み合わせで決められるものです。

この物件の値付けを私なりに推察すると、まず比較的土地仕入れコストが高くかかっていると予想します。
ここの土地は５社の入札になっており、住商が名だたるメジャーディベを退いて落札したので、かなり高めに仕入れたと想定されます。
三井やスミフが売った方が高く売れるにも関わらず、そこよりも高く落札したわけなので。この時点で、住商は市況が今後上昇すると予測して（需給志向型プライシング）、勝負に出たと考えるべきでしょう。

そのため、コスト積み上げ的にも普通にやるとGFTと同等かそれ以上の坪単価になりそうなものです。しかし、それで売れるかはかなり不安が残るので、住商は設計者に限られた予算の中、GFTよりも一部の人でいいからより魅力的に感じるような、少なくとも見劣りしないような設計ができないかを打診して、設計者はそれに懸命に取り組んだのではないでしょうか。（戸数的にも９割の人がGFTが良いと思っても、１割の人が選んでくれれば良いわけですから）

なので、設計者は平均的な物件を作るのではなく、あえてコンセプトを明確にして（共有部は最低限にするが、エントランスはこの規模では最大級に取ってなど...）、コスト制限の中で（絞ったコアターゲットにとっては）最大限に良い設計に励んだのではないでしょうか。（コンセプトまでは住商の社員かもしれません。）
その結果、住商としては競争志向的にも十分にGFTとも同等に戦えると判断した。加えてGFTは非常に好調だったわけですし、プラス、需要志向的にもマーケットは上り調子だったので、販売時期の違いも加味すれば１割プラス程度は問題ないと判断したのでしょう。大きなリスクをとって儲かるかどうか不安だったけど、この時点でなんとかそれなりの利益は取れそうと一安心といったところかと。

結果としては、流石にGFT１割プラスでどちらも選べる期間では想定ほど売れず、売れ残りレッテルが貼られてしまったのはマーケティングミスな気もしますが（というより、倍率など見るとGFTの値付けが安すぎたミスプライシングだったわけですが、何れにせよ競争志向的には若干失敗ですね）、市況は概ね想定通り高くなり、多少の遅れはありつつも、広告費用を抑えたまま値下げもせずに問題ない水準で売れているので、それなりに良いプライシングだったと言えるのではないでしょうか。

その後の市況なども踏まえた結果論としては、もう少し安く出すか、あるいは同じ価格なら売り出しをGFTと被らないぐらい遅くしていれば、（競争相手がいなく、さらに市況も上がっていたタイミング）、あっという間に完売していた気もしますので、少し後悔しているのではないでしょうかw　（むしろ、今となっちゃ明らかに割安なので、もっと高い単価でも即完売だったかもしれません）

みなさん、ディベの儲けとかを気にされているようなので、あえて購入者ではなく、供給者目線で書いてみました。ディベなんて上り調子の時は需要志向型プライシングで大幅に儲けて、その代わり市況が悪くなるとコスト積み上げ型でも首が回らなくなって倒産したりするものなんで、需要志向型で儲けられる時に儲けられるだけ儲けるのが当たり前かと。

上記はあくまで売主の都合なので、買い手としてはぶっちゃけそんなもん関係なく、安く良いものが買えれば良い話ですが、
何れにせよ、住商が暴利を食っているという批判も、リストレジデンスの売り出し値と比べて云々という批判も、売主／買主どの立場から見てもちょっと的外れな気がします。
コンセプトに共感できる買主的には、GFTの安すぎるミスプライシングと住商の若干の戦略ミスによって、現時点では非常に割安な物件を購入できてとてもラッキーといったところではないかと。

ちなみに、住商は不動産専業でもなく、企業体力も充分にあるので、そこまで利益至上主義ではなく、ユーザー目線で良い物件を提供しようとしている気概のあるディベロッパーだと思いますよ。中の人に聞いた話ですが、就職難位度が非常に高い住商の中でも、不動産部門は人気の配属先らしく、極めて優秀な社員が世のため人のために働いてくれています。もっと供給量増えれば良いと思うのですが、良くも悪くも、そのような野心もあまり持ってないところが玉に瑕ですw