クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>4750 匿名さん

港区や東京都港湾局にはウォーターフロントの整備について、天王洲アイルの寺田倉庫さんを是非見習って欲しいですね。

屋形船って昭和のかほりがしますね。

問い合わせした所で、港区も適当にあしらっているのでしょうね。港湾の既得権は手強いよ。

駅周辺の再開発もいいけど屋形船とか水辺の文化も大切にして欲しいですね。

橋りょうの整備や水辺の散歩道の整備など着々と進められていますので、今後も運河の魅力を生かした街づくりに期待しています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kikaku/kuse/shisaku/kihonkoso/documen...

>>4754 匿名さん
添付ありがとうございます。
運河整備は課題では上がっていますので、こちらの物件が仕上がったら早めてもらえる事を期待したいです。
運河がある場所でしか出来ない作りを楽しみにしながら過ごしたいです。

先着順の戸数は12戸のままなのに、値段が6630万～だったのが6850万～に変わってる。これって先週は先着順とそれ以外がそれぞれ1戸売れ、月曜に２戸抽選で売り出したうちの1戸を先着順に回したって事なのかな？
なぜ先着順を12戸に固定しようとしているのか謎。

残り40戸切ったって話もあるし、残ってる部屋はMRで聞かないと分からなくなってきた。

>>4756 匿名さん
よく見れていますね。気付きませんでした。もしかしたら抽選で出した物件をキャンセルして先着順物件を購入した場合も同じようになりますので階数やタイプを変更したのでは？

なぜ先着順を１２戸に固定しようとしてるんですかねｗ総戸数に対して１割先着順にしとくと何かメリットあんのかな？よく分からないけどＭＲ行った方が４０戸切ったって言ってるんだから４０戸切ったんでしょう。まぁそれにしても３８戸だか３９戸だかこれから売ってくの、大変ですねぇ。。小規模マンション一棟分の需要を吸収しなければならない。

事業計画の変更＝残戸数の売上を２０１７年度に予算化ということで、売主は２０１８年３月までに売り切る方針と類推されます。となると、それを決めた２０１６年８月から起算して≒２０か月間で４０戸売れば良い。２０１８年になればＴＧＭＭのＡ棟と駅前商店集約ビルが完成しますし、さすがに難しくないでしょう。４０戸切ったと言えどまだまだ余ってますし検討者さんは全く全く全く焦る必要はないですが、販売計画的にも再開発計画的にも大幅値引きは全く全く全く期待できないと思うので、真剣に検討している方は変な色気を出したり皮算用したりせず、今の値段で買うかに集中した方が効率的な家探しができると思いますよ。

既契約者の方って１月末に入るならあと５か月くらいですか？長いようであっという間ですね、内見までは３ヵ月くらい？

ご尊顔は少なくてもそれまでに見られる訳ですから気長に待ちますわ～２０Ｆまで建って久しいのに何勿体ぶってんだかｗ

マンションの購入自体全くけんとうしていない近隣民ですがｗ、友人がこの物件買いました。秋口になると引越しの日取りとか駐車場の抽選とか提携ローンの申し込みとかいろいろイベントあるらしいですよ。内覧は１２月って言ってたので４か月弱かな？


良いマンションができて良い人が増えてくると街全体に恩恵があるので楽しみです～

しかし新築マンションの供給、凄い絞られ方ですねえ。数年前に比べて全然出てこない。でもデベだってもっと安くできるならしてるはずで、このコストに押されたインフレは辛いですねえ

>>4762

この前スミフの某物件見に行ったら開口一番

「当社は完成売りの会社です」

と大量の在庫の言い訳してきて笑いそうになりましたｗ

完成売りの会社なのに竣工１年前からモデルルーム設けるんですか？とは聞きませんでした。

契約者さんが内覧会で写真とりまくって必死のポジしてくれるのが楽しみです

>>4763 匿名さん

一定数を完成後に残すことだけは社内方針として本当にあると思いますよ。

>>4763

「当社は完成売りの会社です」はヤバイですねｗｗ

しかし本気でこの完成在庫どうするんですかね。幾らオフィス賃貸が本業だと言え、売れないものを売れない価格のまま下手すれば何年も放置するのは一流デベの社会責任的にどうかと思います。そこに入居している人達の気分も良くないでしょうし、利益をあげることが使命とは言えその理念には賛同できないですね。

4765はスミフの話です。住商はわかりませんが。

>>4765

そうみたいですね。一定数というのが１割２割ならいいんですが…まぁ会社の方針に口を挟むこともありませんが、、入居されている方のためにもお尻を決めて売って欲しいものです。

>>4766

全く以て同意見です。急騰相場に巧く乗っかったことは素晴らしいと思いますが、買主の予算上限が見えて契約率が急落した昨今に於いては、このまま価格据え置きする方針が必ず仇となると思います。

ちなみにここをポジる義理もないですが、クラッシィハウス芝浦はＧＦＴ＋１０％未満程度と、今後の再開発をある程度織り込めば真っ当だと思います。というか真っ当に感じさせられるほど、都心３区以外の普通の物件が上がり過ぎてて怖い。

住商は原則として青田売り方針で竣工時完売を目指してますよ。この物件も竣工前完売を目指してるって営業さん言ってました。竣工前完売を目指しているとは思えない宣伝の少なさは何なんだろうと思いますがｗ、あの事業計画の変更が竣工前完売白旗を意味してますね。

>>4769 匿名さん
それは売主に少しなっている大和ハウスの方針では？

度々竣工前完売の話題が出ますが、契約者としては別に竣工前販売にこだわる必要ないのでは？

>>4771 匿名さん

ここは契約者板ではなく、検討者板なので、値引き可能性も含めて当然気になります。契約者は契約者板へどうぞ。

>>4772 匿名さん
契約者が竣工前完成を望んでいるような書き込みが散見されましたので。
ちなみに、私は契約者ではありません。

>>4773 匿名さん

ここは契約者が願望や希望的観測を書くところではないですからねえ。

>>4774 マンション検討中さん

契約者にはデメリットないですしねえ。

契約者は基本的にただ楽しみで仕方ないでしょう。
契約するまでと、契約した後の準備が一番楽しい。
青田売り新築分譲とはそういうものです。

>>4759

まぁ確かに竣工後１年以内のうちは値引きは期待できないでしょうから買う気があるならさっさと検討した方が部屋や階数選択肢もあるので良いんでしょうが、やっぱ外観みてから＆内覧会の写真がちょっとでもアップされてきてからにしたいのが検討者さんの気持ちじゃないですかね。

ブランドタワーと違って完全に実需向きのマンションなのでその色合いがより強いかと。顔が見れるまでに売り切れることは有り得ないでしょうから見えたら皆動くんじゃないですかね。私もその予定です～

物件の近くまで行きましたが、目の前の公園？ナチュラルローソンの隣の広場にホームレスの方が多くてびっくりしました。
なかなか悩ましいですね。

>>4778 マンション検討中さん

現地に何度も行っていますが、そのような方を見かけたことがありません。
いつの話でしょうか？

>>4778
そんなにたくさん居ましたか？
芝浦港南区民センターでタダで涼んだり、トイレ使ったり、雑誌読んだりしてるのかもですね
そんなこと言ったら、三田図書館でも中でホームレスが休んでますよ
（そういうタダのスペースを行ったり来たりしてる可能性あり）

>>4777 買い替え検討中さん

外観というより、このスレで議論されてた、スラブの薄さによる音とか、エレベーター横の部屋の音を実際に確認してからにしたいです。

>>4778 マンション検討中さん

私も頻繁に通るけどそんな人見かけたことない…

>>4780 匿名さん

だとするといやだなあ…

>>4778 マンション検討中さん

流石にその嘘ネタはマズイので、やめましょう（笑）ホームレスはいません、多分汚い服着た社畜ですよ（笑）

>>4783 匿名さん

＊＊＊

>>4781 マンション検討中さん

そうですよね、気持ちわかります。わたしもそのあたりの忌憚なきレポートに期待してます。

>>4786 匿名さん
内覧会の忌憚なきレポートでしょうか？
12月頃という事ですね。

まあでも、契約者が内覧会後ネガティブなことを書くのは、デベの仕上がりに不満があった時などに限られるので、検討者としては自分で確かめるしかないですね。「契約者です。内覧会に行ったのですが音は全く聞こえませんでした！」と書いてあってもそれを鵜呑みにするのは危険すぎます。

検討者が中を見せてくれるのはいつだろう？
契約者と同じ時期なら12月の年内には見れるかもね。

>>4778 マンション検討中さん

鳩は沢山居るけど。(笑
鳩の糞害は勘弁だね。

>>4789 匿名さん

一般的には契約者に引渡し後、専有部は棟内モデルルームができてからだと思います。

>>4791 匿名さん
という事は2月に見て4月に引き渡しだね。先だね。

>>4790 匿名さん

鳩もそんなにいたイメージは無いですけどね。
運河にカルガモの親子はいたけど。笑

>>4790 匿名さん

何度も行ってますが鳩は見かけてないです。
どのあたりにいますか？

>>4788 匿名さん

そのとおり。情報が氾濫するからこそ自己責任が問われます。

>>4794 匿名さん
ハトいますよ。この物件の近くの公園によく見かけますよ。でも被害を及ぼすと言う感じには見えませんよ。

>>4796 匿名さん
ありがとうございます。苦手ではないですが気になりました。

近隣住民だけど、このへんにホームレスはいないですよ。

>>4798 匿名さん
ですよね。荒らしでしょうか。

>>4792 匿名さん

2月まで中見れないのはちょっと怠いけど見てから買うのが一番無難っちゃ無難。ただ、その頃にはその頃には階数とタイプ両方選べることはないかもしれんからな

>>4800 匿名さん
同意見です。見てからが一番安全かと思ってます。
ただ階数タイプにこだわりもたずに行くことですね。
下階か高いのが残っているかどちらかでしょう。

大きい道路に直接面していない分、静かで良さそうですよね！
買い物はピーコック、ハナマサがありますから不自由しなそうですし

>>4801 匿名さん

でしょうね。これまでの流れだとあと半年で20戸くらいグロスが嵩まないものからはけていくので、その頃にはEとGの高層が残っている可能性が高い。

>>4803 匿名さん

どういうわけかDは高層がほぼ売り切れ。75m2欲しい人がGではなくDを選んだんでしょうね。

中身が見られるようになる頃にはE高層かGと考えると、まぁEの方が減っていくんでしょうね〜

蓋を開けてみなきゃ分からないですがABCFは勝手になくなるでしょうね。だから買主はDEGを買える人たちを探さないといけませんね。

2月まで待って購入を考える方が多いのであれば、予算に余裕がある方が多いと思うのでGをあとでゆっくり検討されるのかもですね。私は時期を悩んでいますが。

Ｃが完売した今、Ｆは年内完売なんじゃないかな。ＥとＦの価格差結構あるからね。

ＢとＦは売り切れるでしょうね。

Ｄも残り５戸ないと思いますがグロスが結構あるので最近全く売れてません。Ｅ，Ｇは１０戸以上あるでしょう。

ＤＥＧなら（階数にこだわりなければ）２月に生で見てから決められるんじゃないですかね～

買えるならＤ買いたいですね。

ダブルアウトフレーム・深いアルコーブ・両面バルコニー・横長リビング・準角部屋はマーケット見渡してみてもあまりない美しい間取りだと思います。

だから高いんだけど、ＡとＤはリセールもしやすいような気がする。

実需検討者としては、向こう１年超は値引き望み薄と言えど、ちゃんと見てから買えるならそうしたいというのが本音ですよね。そりゃそうだ。だから階数に拘りがなく、かつＤＥＧを買える予算があるのならそうしたらよいと思います。

スラブ厚225ｍｍ～250ｍｍってどういうことなんだろう？どこが厚くてどこが薄いんですかね？階数の違い？

>>4809

短期的なリセールを視野に購入されている方はいなそうですが、やがてくる出口戦略と言う意味では、確かにＤは誰にでもウケるでしょうね。

>>4811 匿名さん

梁やダクトのあるところが段になってるんではないですかね。階数による違いではないと思いますが。

>>4813 匿名さん
そうなんですね。ありがとうございました。
階数によって天井高が違うので、その影響かと思ってました。

モデルルームで、上階契約者の家族構成とか教えてもらえるんですかね？

>>4814 匿名さん

プライバシーに関する事は教えないでしょう

マンコミュにクラッシーのバナー広告が出るようになったんですね。ここで宣伝しなくても十分有名なのにね。

パークハウス月島ディアスタも凄い出てきますね。

実際パークハウス月島も見に行きましたが何となく周辺が寂しい気がしてやめました。でも閑静だし綺麗だし好きな人は好きでしょうね。駅近いし。

芝浦はこれから盛り上がることが決まってるのでそういう街に住んでみるのは凄い貴重な経験なのかなと思ってます。ただ、高いよ、高いよ、安西先生

安西先生、物件価格を少し負けてください…

>>4818

世の中はそれほど甘くないのじゃよ。オーッホッホッホッホ

>>4819 匿名さん

あきらめたらそこで試合終了ですよ？

>>4818 匿名さん

竣工すれば、価格交渉のチャンスです。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-08-20

>>4816 匿名さん
Web広告にはリマーケティング広告と呼ばれる種類の広告があって、サイトに訪問した人にだけ、繰り返し広告を配信するようになります。
>>4817 匿名さんも同じ理由だと思いますが、興味があって公式サイトなりsuumoなり見に行くと、その物件の広告がしばらく多めに出るようになると思います。

配水管の関係上、少し傾斜を付ける必要がある部分があり、一部だけ225の部分があるとMRで聞いた気がします。

>>4823 匿名さん

これは恐らく二重床の高さに余裕がないため、排水がきちんと流れるよう勾配をつけるにはスラブ厚を削るしかなかったということかと思います。
階高3m以下で二重床二重天井とするためには仕方なかったんでしょう。
中古リセール時には、水周りを動かすリフォームに制約が出る点、ネックになります。

言うまでもないことだけど二重床二重天井はキープしてくれて良かったよね。
まぁ流石にこの価格帯で直床はヤバいけど。

>>4823 匿名さん

であれば居住スペースのLDや洋室のスラブ厚は250mmということですね。

>>4826 匿名さん

それは、水回りとパイプスペースの位置関係によります。どの範囲で厚さを削っているかは部屋によって違うと思うので、MRで確認するのが良いと思います。水回りで上階から音が聞こえるのも嫌ですが。例えば風呂やトイレ。

>>4827 匿名さん

どの間取りも水回りは中央部分に固めて配置されているのと、上下もまったく同じ間取り構成なので影響は少なそうですね。

>>4828 匿名さん

そもそも階高けちるから、こんな心配しなけりゃならないんだよなあ。

>>4829 匿名さん

非難もあること承知の上での事業計画でしょ。企業はドコも利益最優先とはいえ、住み良い素敵なマンションを供給し続けければ将来がなくなる。そのバランスを取った限界ラインだったってことでしょ。建築費の高騰、土地仕入れ値の高騰で、住友商事としてはこれが限界だったということでしょ。

ケチったところは須らくネガの方の攻撃ポイントになるんでしょうけど、私はここの設計者はかなり優秀だと思い、好感持ってます。設計者目線で考えると、限られた予算の中で、何を削って、何をとるのかが大事ですからね。
例えば、まだ出ていない論点を一つ出すと、直壁と２重壁の適所採用に私は感心しました。２重壁だと太鼓現象で隣戸との防音性が下がると言われているのですが、最近だと大手デベでも採用している例が散見されます。コスト安くなるので。

一方、こちらは、お隣の居住部と接している面はしっかりと直壁にして、防音上影響がない部分は２重壁にしています。ケチだとネガられる材料になりそうですけど、私的には素晴らしいコスト管理だなと思います。他の物件では見たことがないです。コストに制限なければ、もちろん全て直壁がいいんですけどねw
（LDの片側だけ２重壁とかね。私個人の場合は、そちらにTV壁掛けにしようとおもってますので、綺麗にコード隠蔽できて、むしろありがたかったです＾＾）
こんな細かい部分まで目を配ってコスト削減をし、その分を深いアルコープやラグジュアリーなエントランス、間仕切り壁の厚みなど、使うべきところにしっかりお金使ってるわけです。アルコープ浅かったり、LDのドアをやたら廊下よりにするなどで、占有面積やLD面積水増しされてたりするような悪質な設計より好感持てます。

批判に上がっているスラブ厚、階高なども標準的なもので（確かに高級と言えないのば確かですが）、また再三言われていますが防音性はそこだけで決まるわけではありません。ここまできめ細かく防音に配慮の行き届いた設計なら、むしろ安心に私は感じてます。施工スケジュールが間に合わず、突貫工事で不具合でまくるなどの例もあるので、その点でも前倒しにするほど施工に余裕があってほっとしています。（竣工から引き渡しの期間が短かったり、３月引き渡しは、バタバタになりやすく要注意と本で読んだので少し心配していました。）

そもそも、階高がリセールに影響するというのはほぼありえないと私は感じてます。ここ半年ぐらいいろんな物件回りましたが、スミフやゴールドクレスト、オープンハウスなどの営業マンなんて、階高って言葉すら知らない方も多く、天井高と勘違いされたり、その場で回答があった方が少なかったです。新築でもそうだし、中古なんかでは、即答された例は０でした。つまり、それだけ一般の方も、不動産屋さんも、ほとんどの方が全く重視していないポイントです。三井さんとか、ここの営業マンとかは、階高をしっかり把握されていて、流石教育が行き届いているなーと思いましたけどねw
（あくまでも、私の検討した２０物件ぐらいでの話ですが）

まぁ、全てが一級品を求めている方には全くそぐわない物件だと思いますが、コンセプトと共感できる方にはいいのではないかと思いますよ。

かなり長文になってしまい、失礼しました。
ここ半年ぐらいで不動産検討始めた初心者ではありますが、私なりに書籍も数十冊読んで、一生懸命検討して学んだことを率直に書いたつもりです。
事実を曲げてポジするつもりではないので、もっとお詳しいプロの方々から見て、もし間違っている部分があれば、是非ご訂正いただければと思います。

>>4831 匿名さん

これからはマンコミュというツールで購入者がドンドン賢くなるからデベロッパーも大変だね。

どうなんでしょうね。本を数冊読めば、だいたい書いてある内容かと思いますので、わざわざマンコミュを熟読するような方は、もともと本とか買ってこれぐらいの知識は持ってたんじゃないですかね。
そもそも、みんなマンコミュ見てるような気がしてしまいますが、全体からするとかなり少数派な気がします。ファクトは知りませんが、肌感覚からすると1-２割ぐらいじゃないですかね？

消費者が賢くなれば、より良い物件が増えるだろうし、この物件の評価も上がると思いますので、大歓迎ですけどね^^
田の字だからダメとか、中途半端な知識だけ持ってる人が一番タチが悪いのでw

>>4831 匿名さん

外廊下だけどもただの外廊下ではなく色々な見所のある物件だと私も思います。タワーパーキングもやたらオシャレで意匠に気を配っている点も良いですね。あとは外廊下の作りがどんなものか次第ですね。

階高の部分ですが、階高が低いイコール天井高が低くなりがちなので、一般論を言えばリセールには影響します。2450mmと2650mmでは全く別物です。当然後者の方が高値がつきます。この物件は平均2450mmということで、まぁ極めて平凡、プラスもマイナスもありません。

勉強をして色々な長所短所が分かるようになると、自分にとってそれが短所なのかじっくり考えられるようになるので、後悔がないですよね。物件ができあがるのを私もとても楽しみにしています。

おっしゃる通り、天井高は影響する可能性ありますね。
なので、私は低層階にしました。250cmなら十分だと個人的には判断しました。245だとダメってわけでもないですが。
また、免震でないことも少し気になったのも事実です。低層階なら揺れはあまり影響しませんからね（建物の倒壊などの安全性はどの方式でも全く問題ないという前提です）

一方で低層だと、津波の影響や、運河が臭わないかなどの懸念点が出てきますが、自分なりに色々調べて問題なしという結論に至りました。
防波堤や内部護岸がありますし、フロアレベルも上がってます。ここまで津波が来るようであれば、東京壊滅に近いので、それを懸念するなら、そもそも不動産買わないほうが良いと思ってます。

あくまでも私の判断軸であり、押し付けるつもりはありません。それぞれの価値観に合うマンション、間取り、階数にみなさんが巡り会えると良いと思います！

>>4837 匿名さん

ここで津波は絶対ないから大丈夫（笑）！地盤も良好です。とりあえずさっさと顔見せてくれーって感じですね！

ほぼお考えには賛成なのですが、絶対と断言するのは如何かなと。
変な話、巨大隕石が落ちて、日本水没なんてのも可能性0ではないですから（笑）
想定外なことが意外と起こるものです。

一方、行動経済学でも示されているよう、多くの人は過度にリスク回避的なので、大概はそうしたリスクを受け入れた人が得する世の中になってるわけです^^

>>4831 匿名さん

私もこの物件の設計者はかなり優秀な方なのではと感じていました。

限られた敷地面積や容積の中で、建築費も高騰しコスト低減が求められる中、可能な限りプライバシーや住み心地に配慮し、意匠にもこだわった設計上の工夫点が随所に見られ、緻密な設計がされている印象を受けました。

大袈裟かもしれませんが、この物件のコンセプトにモノづくりに対するプロ意識のようなものを感じます。

まさに、コスパがいいっていう意味で優秀って上の方は使ってるんだと思います。
ディベ毎の方針や、超高級物件で幾らでも使える物件だったり、土地の仕入れが安くて余裕があるなど、状況によって求められる設計は変わりますから。
制約の中で、悪く言えば、うまくケチケチしたなってことですよ。本当はすべて椀飯振舞いしてくれて、安く売ってくれるのが一番嬉しいですけどね。だから、買い手にとって良いかどうかはその人次第ですが、"設計者"としては優秀だなっとみなさんおっしゃってるのかと。

>>4835 匿名さん

その中途半端な知識を持った大多数の方々からの人気が価格に対して一番影響力高いですからね。不動産に限らず何でもそうですが。分かりやすい欠点があると掲示板でも実際の売却時にも叩かれやすいものです。

コストをかけて良い物を作る、それは当たり前です。当然、販売価格も高くなります。

限られたコストの中で良い物を作る＝コスパが良いです。

コスパとか、制約とか、割高なマンションなのに面白い
GFTとか、TBTの初期とかより値段全然高いと思うけど、その差を埋めるほどのものなんてあるの？
単にデベの儲けになってるだけかと。
斜め向かいのリストレジデンスなんて、子供いる人なら、同じ学校なり保育園なりに行かせて
友達とかになったりするんだろうけど、一体いくらの差でほぼ同じような場所に立ってるマンション買ってるんだって悲しくなるレベルじゃない？

>>4845 匿名さん
え？同じ場所でって…そんな小さな事気にしないでしょ。笑

>>4845 匿名さん

リストレジデンスにお住まいの方ですか？
仲良くできたら良いですね。

コスパという意味では、パークホームズ豊洲も良いように感じました。（このスレの方は豊洲というだけで否定にかかるのですが・・・。）

>>4847
どこも買っていない、今のところPC浜離宮が気になってる者ですが
高いのでもう数年様子みるかも

>>4848
最初売れ行き悪そうでしたが、意外と、あと３７戸というメールが来てました
６９０戸あったのに。
ここ追い越されちゃいましたね

>>4849 匿名さん

PH豊洲も良い物件だと思いますよ。
うちは場所で検討対象から外してしまいましたが。

価値観は人それぞれですが、そんな小さなこと気にしていたらいつまでたっても買えませんよ。
ていうか今出てる都心の新築、中古全部が対象外になっちゃうでしょ。笑