クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>458
GFTは、近所に危ないところがあるよ。
「芝浦地区」「再開発エリアが近く」「免震」の中古ならば、キャピタルマークタワーがお勧めだよ。
他の条件なら、中古はいろいろあるけどね。

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キャピタルマークタワーはないでしょ。免震っていっても３.１１前のはスペック低いから論外。中古内見したけど外廊下は団地みたいだし、でタンクトイレやらキッチンなど専有部の内装も古臭くて高級感なし。再開発地区も田町が徒歩8分で新駅は反対側だから10分以上はかかる。どっちも芝浦の中では特別近くない。

中古ならやっぱりアイランドあたりがお買い得では。修繕費が丁度上がるタイミングなのが微妙だけど。ＧＦＴはいいけど多分中古多分、クラッシーより高いだろうからおれには無理かな。

クラッシーは場所もいいし、こじんまりしてるけどロビーは贅沢につくっているし専有部はセンスが良く仕様もＧｏｏd。今後も計画が少ない貴重な芝浦新築だし田町再開発終わったら多分芝浦はこの値段では絶対買えないのは間違いない。

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>>460
竣工直後の中古は転売益狙いの売りだから相当割高。中古狙うなら実需の人の売りが増えてきて、成約価格も安定してくる竣工後五年後あたりがメドとなります。三年後くらいからウオッチはじめる感じですかね。

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芝浦の新築、今後は少ないのかな？
ここ一、二年は、リスト、グローリオ、TBT、GFT、インプレスト、クラッシィと物件でてるね。

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ここの傍の精香園の横になんか建ちそうだけど、あれ何なんだろう？

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このくらいのサイズのマンションで免震はすごくコストがかかるので難しいのでは。免震だったら坪４００になると思いますよ。

キャピタルマークは外観なんであんな感じにしちゃったのでしょう。仕様も良くないのと、トライスターみたいな形だから間取りも変わったものが多い。個人的にはアイランドのほうが好きかな。もちろん芝浦のランドマークマンションの一つだからキャピタルもありだけど。

ＧＦＴは2.11後免震は芝浦唯一、共有部も豪華で最新スペック、再開発地域近いかったり、三田線やゆりかもめも近いとか芝浦の大規模タワマンは貴重ですから、三井ってこともあるし中古では坪単価はしばらくの間一番になるんじゃないですか。900戸即完ですから芝浦はやはり人気ありますよね。さすがに築10年差ある中古と同じ値段ってことはないと思います。

パークタワー芝浦は個人的に好きなマンションかな。外観が素敵ですよね。中の作りもいいですよね。

クラッシーは今の市況だと普通に安くみえる。木の質感みたいのがいいよね。あれってクラッシーに特徴的だなと思う。天井も結構フラットにしてあって開放感あったし。クラッシー自体にブランド力もあるのでリセール不安も特別ないし。バランスが取れていて普通にいい物件だと思う。

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近くのリストレジデンスは、免震で安かったね。

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クラッシィは本当にマイナス点の少ないバランスの良い部件だと感じています。
Aタイプ検討していますが、間取りは使いやすそうでバランスが良いし、内装の雰囲気は上品な雰囲気だし、部屋からの景色も良く静かそうだし。共用部も必要最小限で、駐車場も妥当な価格で生涯コストは下げられそうですし。
唯一気になっているのが免震なんですよね。あれば安心みたいな。

ただといって他の免震物件や低層のマンション見ても、結局何か別の不満点が出てきてしまって。マンション選びってやっぱ100点はないもんなんですかね。

100点探して待ってるうちに相場はどんどん上がって行っちゃいそうな雰囲気ですしねぇ。

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>>461
CMTは内外装とも一世代古いんだよね。芝浦では最下層クラスです。

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確かにごみステーションはあった方が良いですよねー。
外廊下は3面採光になるのと、風の通り道ができることでメリットデメリット相殺かなーと感じてました。

参考までに同じくらいの予算で他の候補って、どの物件検討されてるか教えてもらえませんか？

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>>473
そうです、八重洲と悩んでたものです。
二択なら自分の生活スタイル的には芝浦かなぁと思ってます。
晴海や豊洲はちょっと、、、と思ってますし、なかなか広くて手が届く良い物件ないんですよねぇ。

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＞474
八丁堀って微妙なんだよな。。住むって雰囲気じゃないしほとんどオフィスだから土日は閑散としてて寂しい感じ。八重洲側ってレストランもあんまりいいところない。丸の内側のビル内のレストランは高すぎるしね。でも東京駅まで徒歩16分でも東京駅はコンコース長いからホームまではさらに3-4分はみたほうがいいよね。そしたら田町から東京駅まで9分だし、山手と京浜東北のダブルだからほぼ待ち時間ないから、東京駅までのアクセス時間も正直変わらないと思う。八丁堀が好きな人とか土地勘あればあっちだろうけど、さすがにクラッシーのが暮らしやすいと思う。

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築地市場跡地か。。だいぶ先になりそうだしマンションになるかも確定してないよね。

八丁堀も住むにはなんとも寂しい場所だが、立地的なポテンシャルは確かにあるかもね。パークタワー晴海は良さそうですよね。

一方芝浦は大型物件は予定がないし、駅前再開発が終わったら相場が上昇してしまうのでこのくらいの値段で買えるのは今が最後になるかもしれないしね。

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>>477
車両基地跡にタワマン3本できるって報道が出てたよ
アイランドやキャピタルマークからの住み替えも多そうだからそのころの中古が狙い目かも

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＞478
車両基地跡は新駅開発の一環で土地は線路の向こうだから高輪アドレス？かな。
多分２０２０年以降の竣工事案だよね。

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>>479
竣工は2020後ですが分譲はもう少し早いかも？

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新駅から駅歩１－３分だから滅茶苦茶高いだろうね。恐らく坪５００切ることはないだろうし、条件的には目黒の６００くらいになる可能性のが高い可も．

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私も芝浦の利便性やこれからの発展性が期待できると思って探しています。
GFTも考えましたが、住吉会芝浦事務所がご近所にある（芝浦1丁目10）ため断念しました。
詳細は知りませんので、たいしたことはないかもしれませんが、子どもが小さいので心配です。
その点、クラッシーも運河沿いで景観も気に入っているのですが、外廊下や共用施設がいまひとつ
なのが難点なので中古も含めて考えています。

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私はクラッシー、TBT、CMTあたりを検討中です。

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現地に行ってみましたが、結構運河の匂いが気になりました。潮の香りであればまだいいですが、それとはまた違った独特の香りでした。目の前の広々とした運河はいいなと思って検討していますが、あの匂いを経験するとちょっと躊躇してしまいます。高層階なら匂わないのでしょうか。

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昨日現地付近歩いてみました。工事はまだ４～５階くらいですかね？

とても暑い日でしたが、川沿いは風が抜けてとても心地よかったです。
目の前の抜け感はやっぱり魅力だなーと思いました。

>>485
自分は15時頃マンションの周りと運河の反対側を歩いてみましたが、匂いが気になることはありませんでした。
前日が雨だったりするとまた違うんですかね？

景観的にはマンション予定地の目の前につながれている屋形船がどうなるのかなーとちょっと気になりました。

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お写真UPありがとうございます。

運河のにおいですか。雨の降った後は気になるという話は聞いたことがあるのですが、
485さんが行ったのはどういう状況の時だったんでしょうか。

個人的にはそこまで気になるほどでもなかったのですが…。
これも個人差があることかな。

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>>486
屋形船では大手の会社で盛業中のようですから、このままでしょう。数十年営業しているみたいだしね。対岸のアイランド側に何艘か船が係留されていますが、真夜中に修理をすることがあってその音が結構うるさいです。

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目の前が、許可を得た屋形船の係留地で今後もそのままなら、マンションの絵に入れたり、説明すべきですよね。
特に低層階の人には景観上すごく重要だと思います。
エントランスがいくら綺麗に作られてガラス張りでも、そこからの眺めは屋形船になってしまいますよね。

よく他のマンションの絵でも、まわりに高層マンションがあれば、点線で高層の建物があるのがわかるように示してますよね。そういう風にすべきだと思うのですが。

ネットで写真検索すると、以前のラティス芝浦のときも停まってますね。しかもその停めてある沿岸（ラティス芝浦の目の前）に、ビール瓶のケースが積み重ねて置いてあったり、ホースなど私物がたくさん置いてあって汚い。

通常は係留所で排泄物をバキュームカーで回収するみたいですし、ここでやらないといいですが。
お店の方々がマンション前に出入りして掃除や、メンテナンス的なことをするんでしょうか。

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>>485
ほぼ毎日マンション前を通る者です。
大雨の後は訳あって臭います。しかも運河はニゴニゴです。ただ、潮の干満で水が入れ替わりますから、しばらく辛抱すれば臭わなくなります。
行かれたのは大雨の直後だったのではないでしょうか？何階までとどく臭いなのかわかりませんが、365日の内の数日かと思います。

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>>486

東京都に聞いてみましたが、係留の許可は得ているので、
店の人が何らかの自主的な理由でやめない限り、そのままなのではないかとのことです。
(重要事項説明のところで説明があるのではないか、とのこと)

沿岸の私物は、港区によると、港区管轄の場所で(遊歩道は港区管轄)、私物があれば排除するとのことでした。

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クラッシィハウス芝浦の価格は、最近分譲開始のマンションと比較すると、
割安感すら出てきたね。
どの程度売れたんだろう。
マンション価格上昇or高止まりを想定して、ゆっくり売っていく戦略かな。

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ここで割安感ならGFTとか今どのくらい含み益出ているんだろ！？

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実際割安だと思う、今の市況からすれば。仕様もいいし、場所もなかなかよいと。

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Low-eガラスではない、あとたぶんエアコンついてなかったような（もちろんカセットではない）。

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仕様がいいかどうか差が感じられるほどの内容ではなかった印象です。免振でもタワーでもないし、1年前なら誰も買わない価格でしょうが、個人的には今の市況からすると価格相応かと。ただ運河の景観や匂いは気になるところですね。自分ではどうにもできない部分なので。

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価格面では他と比べると優位かなという点は感じられるかも。
周辺環境に関しては、どうなんでしょ
運河はそこまでにおわないように思うのだけど、天気や気温によってはしてくるのかな？
外に洗濯物を干す人だと気になるかもわかりません。

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確かに都内見渡すとこのマンションやすいかもしれませんね。

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GFT買い逃した人向けですね

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まあいまとなっては旧価格だよね。田町駅前再開発と新駅再開発あるし、資産価値的には堅調な場所なんじゃない。運河側は永久眺望だし、小さい物件だが条件はまずまず。

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そうかもしれないです。
今からこの計画が立ち上がって販売となると、この価格では済まなくなってくるでしょうから。
資産価値的にどうなっていくのか、というのはっきりとは言い難い面もあるとは思いますが、
新駅とか良い要素は多めですね。

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私はここかTBTを検討してます。

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このマンションは資産性はどうでしょうか？

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>>502
TBTはもう買いではない。値上がりしすぎ。

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水の近くの物件というのは、また独特の趣があって、個人的には大変な魅力です。
後は、そのような条件が自分にマッチしているのか、ということになるかと思います。
臭いが気になるということであれば、やはりそれはデメリットになってしまうような気がします。

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TBTはもう選択の余地が残されてないですよね

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JR東の発表がありましたが、ここらか新駅はどんな感じですか？

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>>507
http://www.jreast.co.jp/press/2015/20150817.pdf
p2の図を見ると、地区内通路と書かれているところの入り口までは700m(10分)くらいですかね。
駅ももちろんですが、徒歩10分程度の所に街ができると思うとなかなか魅力的ですね。

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正しいか分かりませんが、TBTから12分という話が出てますよ。

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新駅が近いですね。魅力的。

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