クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>4240
防潮堤が機能するにせよしないにせよ、一番土地が低いことに変わりはない。ただし、だから危険な場所だとは言えないけど。4238の図だとクラッシイ芝浦があるあたりは浸水がないね。GFTあたりの浸水がひどい。

>>4241 匿名さん

ホントに?
これみると、このマンションの辺りも浸水が予想されている。逆にGFT付近は殆ど被害が無いように見えるけど。

http://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shinsu...

>>4242 匿名さん

大した違いがあるのでしょうか？そんなにナーバスになるなら高台に住んだ方が良いのでは。

値下げするとしたら入居後ですかね?
仮に値下げしないとしても家具等をタダで付けたりとかしそうですね。

うわっ、ハザードマップでは、GFT自体も
周辺も芝浦エリアでも最大の完全浸水地域ですね。大丈夫かな…。

>>4242 匿名さん

それは集中豪雨などで下水道や河川の処理能力を一時的に超えた場合の浸水ハザードマップですね。
都市型浸水はアスファルトやコンクリートの地面が多い港区では内陸部でも発生するリスクがある災害です。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-05-30

この中にどれだけ真剣な検討者がいらっしゃるかわかりませんが、流れてくる情報に振り回される前に何が譲れないのか頭を整理した方が良いですよ。完璧なものなど存在しないことを前提に己の価値観を確認しましょう。

少なくともGFTにいまの勘違いした中古売り出し値段に見合う価値はなさそうだ。

ここはクラッシィスレですよ〜
GFTに関するレスはスレ違いなので湾岸タワマン総合スレの方でお願いします〜

GFTのことをそんなに対抗して悪くとか書こうとする理由が分かりません。こちらは新築で、向こうは今は中古。どちらかを落とす必要はなくて、資産価値が上がりそうな情報を共有すればいいんじゃないですか。

>>4244 匿名さん
前に誰かも言われていたと思いますが、ほぼ20階まで完成している段階で家具等は難しいかと。入居後だと更に再開発時期が近づき、ますます値下げはないとふんでます。
外観見えたら検討しやすいですね。

>>4250 マンション検討中さん

その通りですね。
恐らくこことは関係の無い湾岸スレの住人の方でしょうね。

>>4251 匿名さん

値下げ代わりに家具付けるのは、20階まで出来てようが入居後だろうが出来るでしょ。壁に直接取り付けるようなものでも大抵は後からでもOK。

>>4251 匿名さん

土曜日、現地に行きましたが工事はお休みでした。
エントランス付近は、まだ完成には程遠い状態でした。

>>4254 匿名さん
ありがとうございます。来月外観が見れるまで、あと1ヶ月ぐらいとの事なので完成させてほしいです。エントランス重要ですよね。

>>4253 匿名さん

前に誰かが逆に値上げを検討していると書いていたので値下げ前提に考えると期待し過ぎる気が。個人的には嬉しいですが資産性で難しいでしょう。

>>4256 匿名さん

仰ってることが良くわかりません。この物件に限らず、資産性が高かろうが値付けが高く竣工後もそれなりの期間売れ残った物件があれば、値引きや家具等の無償提供または再販業者への売却等が発生する方が一般的です。ずっと当初価格のまま何もせずにデベが抱え続ける例がゼロとは言いませんし、相場が上がっていくならばデベも待ち続けることもあるでしょうが、そちらの可能性が高いというのは流石に言い過ぎじゃないでしょうか。

>>4257 匿名さん

ここは竣工まで半年近くあるし竣工後一定期間後の話をするにはまだ時期尚早な気がします。

芝浦(港南も含めて)唯一の新築物件の希少性と直近で駅前再開発が控えており、長い目で見ても新駅再開発が控えているので竣工後も値下げする可能性の方が低いように思います。

個人的にはいつあるか無いかもわからない値下げを待つより、間取りが選べるうちに選んで早く引っ越しした方が待つ期間に発生する家賃を考えると総合的に見てお得だと考えています。

>>4258 匿名さん

それは値下げ幅によるのでは？5%くらい引かれたりすると家賃1年分以上いくでしょ。今の家賃が異常に高いなら知りませんが。

普通に良い物件に見えるけど何で売れ行き悪いんでしょうね？

>>4260 匿名さん
個人的には実需マンションはどこも今厳しいんじゃないかと。海外も含んだ投資用マンションみたいなのが今はまだギリギリですかね。
世帯年収の格差も広がりつつ、供給も多すぎるかと。
下記は世田谷の状況のようです。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160812-00000127-sasahi-soci

>>4260

答えは単純、高すぎるから　このあたり、ちょっと前まで分譲価格は坪200万円台前半だったんだぞ？
それからちょっと新しいビル開発があったくらいで基本的に周辺環境は何にも変わってない。

>>4262 匿名さん

感覚的には、10%引き位がちょうど良い頃合ではと思う。

>>4262 匿名さん

それって10年前のアイランド分譲時でしょ。
芝浦はアイランドができてイメージだいぶ変わりましたけどね。
アイランドやGFTの中古相場を見れば芝浦の今の市場評価が自ずとわかると思うけど。

>>4262 匿名さん

坪200って、今は千葉でも無理じゃない。
芝浦の地価はかなり上昇している。10年前との比較はナンセンス。

>>4264 匿名さん

壺300で丁度いい感じの物件じゃね?

>>4262 匿名さん
高いのはここだけじゃないと思います。
むしろ今芝浦で一番安いのでは？

>>4267 匿名さん

都心3区では最安位じゃないかな。
品川区、渋谷区、新宿区などの都心周辺区まで対象エリア広げても安い方に入るのでは？

GFTと比較している人がいるけど、本来はグローリオ田町と比較すべきですね。GFTとは土俵が違いすぎます。

>>4268 匿名さん

最安でも売れ残ってるって寧ろ悲惨じゃない?

>>4269 匿名さん

確かに。某事務所もあるしね。

>>4269 匿名さん

グローリオは駅徒歩5分です。

>>4268 匿名さん

ちょっと前までは今の市況で都心の掘り出し物的な物件だったけどマンコミュで有名になっちゃったから今後どうなるんだろうね。

>>4270 匿名さん
売れ残っているってまだ施工前ですが。4月まで入居を伸ばしているくらいだから焦っていない気がします。

確か、TBCTの1期は300前後だったはす。

>>4275 マンション検討中さん

TBTの最終期は幾らくらいかご存知ですか？

>>4276 匿名さん

TBTは新駅正式アナウンス後の第3期以降で価格が大幅に釣り上げられ、最上階で坪500まで上がりました。

>>4277 匿名さん

ありがとうございます。
スミフはTBT最上階に坪500の価値があると踏んで、実際坪500で売れたんですね。
やはり新駅の効果が正確に見極められられない今決断できるかが鍵ですね。

最上階でない部屋も300後半だったと思うよ。新駅狙いなら、TBTだね。

>>4274 匿名さん

住商は入居後も継続して売り続けるつもりなんでしょう。

>>4280 匿名さん
そんな気がします。財力ないと出来ないですが。

会計上は買主への引渡しと同時に売上に計上されるから、デベは一般に３月中の引渡しを目指す。３月中に引き渡さないとその期は売上が立たない＝予算が達成できないから。

こうした会計原則がある中、あえて（現時点で未契約の買主に対し）４月以降の引渡しを決めたということは、売主が「今期は既契約分でもう十分」と仕切ったということ。

目先の数字の達成に追われている売主なら絶対にやらないこと、できないことであり、売れていない中でも会社としての余裕が表れているとも言える。

以上より明らかと言えるのは、この物件は秘密裏に値下げするにせよ２０１８年が明ける頃まではまず値下げしないということ（そのときまで数字に追われない）。

その際に何戸か残っていればラッキー掴みをできる人が出てくるかもしれないけど、さてあと１．５年後に何戸残ってるかねぇぇぇぇ。

>>4278 匿名さん

不確定要素が消えると市場価値は途端に跳ね上がる、逆に不確定要素がある限りは煮え切らないレンジで右往左往するものです。仰る通り、新駅の効果が正確に見極められない今買うことは買主にもリスクな訳で、だから芝浦４丁目の取引価格は今くらい。今後色々とポジティブな要因が出てくると跳ね上がるでしょう、ただ、期待外れに終われば上がることもないでしょう。楽しみですね。

>>4282
期をまたぐのは売上だけじゃないですよ。

>>4284

そんなの当たり前じゃんｗ

>>4285 匿名さん

そういう言い方良くないですよ。まぁ金利は延々発生し続けますけど、会社としては翌期中に売り切れれば良いという考えの顕れなんでしょうね。そしていくらなんでも翌期中には大方の在庫を捌けるでしょう。

>>4282 マンション検討中さん

そして2018年以降にこれらが待ち受けているわけですね。デベの戦略がだいぶ見えてきました。

□芝浦周辺再開発年表
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）
2020 山手線新駅開業（３年後）←新駅できるだけでこの時期の周辺環境はまだまだかな
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する現在実現性の高い構想！
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2027 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （10年後）
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ

完成したらすごい街になりそうですね、楽しみ。

>>4287 匿名さん

これらがどれだけ期待通りの働きをしてくれるかまだ誰にも分かりませんが、こうしたポジティブな要因があるエリアはワクワクしちゃいますよね。私も引き続き前向きに検討中です。特にＴＧＭＭによって田町の日中人口が一段増えるので、テナントも決まってくる来年頃にはもうちょいギアが入るでしょうねぇ。今売れてないのはこの物件固有の問題ではないこと、現在の新築マンションの売れ行き動向を見れば明らかですから、デベとしてももう気長に待つしかないということでしょう。このデベはクラッシィハウス上北沢とか他の完成在庫の方が頭痛の種なのでは？

山手線新駅の名前に「芝浦」が入るといいな。

>>4290 匿名さん

ちょっとエリア的に芝浦は厳しそうな気がしますが、、うっかり入ってしまったら良いですね！それにしても海外の窓口を標榜するエリアなんだから英語で発音しやすい名前にして欲しいものです。その点、SHIBAURAは結構イイですが、泉岳寺は外人泣かせになるので勘弁です。港南も名探偵と同じ発音になってしまうでしょう。

>>4284 匿名さん

そうですね。これにより会計上どの費用を翌期に持ち越せるのか分かりませんが、一部の費用を先送りできることは間違いありませんね。

ただ、いずれにせよ目先１年で値下げの目がないことが暗に発信されたことはスケベ心を持っていた検討者として少し悲しいところですｗ

>>4287 匿名さん

とりまとめありがとうございます笑。複数の方から再三コメントありましたが、「運河水質の劇的改善」はとても楽しみです。ホントに泳げるほどキレイになるのかなｗ、、でも建物の前の運河がホントにそんな風になったら言うことありませんね。ところでこの運河水質改善を推進してる区議会議員、民進党所属でしたが、民進党が鳥越氏の推薦を決めるやいなや即離党して都知事選中に小池氏と握手してるのを見て、この人なら最後までやってくれそうと喜んだ次第です。

そういえば、まだ駅名決まってないんですね。

契約者ポジによる集団連投チームプレイがもはや匠の域ですね。中々見れるレベルではない。相当鍛えられたんでしょうね。

>>4295

我々の匠度はマンコミュトップです！

>>4294 口コミ知りたいさん

新駅の名前は高輪駅になる可能性が高いみたいですよ。

まぁまぁ発音しやすいですし少なくともコナンよりマシですね。新駅に芝浦が登場するとしたら、高輪駅（芝浦口）みたいな感じですかね。

高輪はあそこの商店街の人が言ってるだけでしょう。JRが駅名を決定するのは19年頃と聞いていますので、これからアンケートを取ったりする段階かと思われます。

>>4298 匿名さん

そうですね。芝浦口はできるかと。
ちなみに芝浦駅はアンケートで３位だったらしいので可能性ゼロではないと思います。
芝浦中央公園の名称にも芝浦が使われていますしね。

泉岳寺駅ー新駅ー品川駅と３駅をデッキで結んだ一体的な開発をするので、泉岳寺駅に納まるかも。

こんだけ売れてないとの情報があるとすでに購入している人が可哀想でなりません。私は検討してましたが、売れ残ってると聞いてやめちゃいました。情報操作という言い方は悪いですが、もっとうまく販売すればいいのにと思ってしまいます。

>>4302 マンション検討中さん

竣工5ヶ月前現在で7割弱売れているので都内の新築分譲マンションではまぁ普通ですよ。全くもって好調とは言えませんがこのご時世では至って標準。

>>4302 マンション検討中さん
契約者です。
可哀想？ですか？こちらを気に入っている方とコミュニティを作っていければ良い生活が送れると思い楽しみにしています。

>>4293
同じ高浜運河でも港南や天王洲と芝浦って水質が違うんですよね。大雨時の下水処理場からの無処理排水のせいですね。

>>4302 マンション検討中さん

あまりネットの情報に振り回されすぎない方がいいですよ。以前このスレでも注告されていましたが、情報過多で情報洪水となってしまうと決めるものも決めれなくなってしまうので。

今は売り手市場から買い手市場への転換期なため、どこも先着順で物件をゆっくり選ぶことができます。売り手市場だと抽選になってしまい、気に入った物件や間取りがあっても必ず選べるわけではなくなってしまいますからね。

また、私はここの検討を始めたのが遅かったので、ここを早期に選んだ購入者さんは好きな間取りや階を自由に選べ、メニューセレクトやカラーセレクトで好みに合わせてお部屋を変更でき、オプションも格安で契約できたと思うと逆に羨ましく思います。

百聞は一見に如かず。
ご自身の目で見て、気に入った物件を見つけられるといいですね。

>>4302
後で先着順として出す部屋を、表では供給済にして売れてるかのように見せかけたりしてましたよね？
今、あと４５戸位というのも、あくまで表の中の供給済の部屋が全部契約済の場合。

>>4302 マンション検討中さん
皆が買うものが良いものなんですか？
もっとご自身で決めないと後悔しますよ、何を買うにしても^_^

2005年頃の湾岸マンションは坪200万円台前半と安かったからね。同じ湾岸マンションを今の値段で買うのをご自身で決めるのには躊躇する。

4309さんの書き込みに似た内容を湾岸スレで見た気がします。昔は安かった云々といった内容だった気がします。
デジャブかしら？

2005年頃とまったく街の様相や便利さが違っているなら分かるけど、グローブタワーが坪230万前後だったんだからね。それでも、35年ローン組んで5000万も借金して買う気はなかなか起きないのも事実。

>>4311 匿名さん

2005年頃と比べて湾岸だけでなく都内のどこも価格は上がっています。
ただし、今の住宅ローン金利は当時と比べてかなり下がっているので、総返済額は大して変わりません。

単なる湾岸ネガなら個別物件のスレではなく湾岸タワマンスレの方でどうぞ。

>>4312 匿名さん

湾岸ネガじゃない、マジメな話。

それに変動金利は変わってないし。

＞今の住宅ローン金利は当時と比べてかなり下がっているので、

ほんとに何も知らないんだな

>>4313 匿名さん

変わっていないのは店頭金利です。
優遇金利は半分以下です。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/10507/

>>4314 匿名さん

それ店頭の基準金利ですよね。実勢の金利は低下傾向ですよ。
そんな基本的なことも知らないで貼り付けてるのか、人を釣ってるのかわかりませんが。

>>4314 匿名さん

真面目に言ってらっしゃいます？
ただ荒らしたいだけですか？
下がっているのは優遇後の金利ですよ。

30年固定でも4314の表より安い金利ですしね。

>>4314 匿名さん

ここまで頭悪いと同じレベルで議論できないね（笑）みなさん、あんまりいじめないであげて（笑）

>>4314 匿名さん
これは恥ずかしいw
マンション買うどころか、検討すらしたことない荒らしなのが露呈したね。こんな頭のわるいつりは久しぶりにみた

>>4314 匿名さん

マンション購入を真剣に検討されているなら、これを機に色々と勉強してみてください。
コンビニに置いてある無料情報誌のSUUMOに最新の住宅ローン情報も毎週掲載されているので参考になると思います。
それ以外にも住宅購入に役立つ情報が色々掲載されているのでオススメですよ。

>>4314 匿名さん

ほんとに何も知らないんだな、だってwww

これほど美しいブーメランは見たことがないww

久し振りにイキイキしてる購入者さんの書き込みをみました。
皆さん、ストレスが溜まってるんですね。

>>4323 匿名さん

4317で別に購入者ではないですが、つっこまずにはいられませんでした(笑)
いや、釣りだったのか…？

はて、4314さんではないが大手金融機関の変動金利は10年前でも2.4％、さらに優遇は1.7％優遇で実質0.7％だったが。

10年前が3％、今は1％とかいうなら総返済額は全然違うがね。0.1-0.3％じゃほとんど変わらんね。

>>4325 匿名さん

私の実感と大分違うな。
私が2008年に借りたときは、大手金融機関から優遇後10年固定2%で借りた。今は優遇後10年固定1%以外だよね。金利0.1%で支払い額が100万以上違ってくるので、金利1%低いと1000万以上支払い額が少なくなるはず。

>>4325 匿名さん

すぐに出てきたのが2010年からの推移ですが、固定ほどの勢いはないものの変動も着実に下がってます。
ネット銀行は足下もっと低いですし。

http://xn--nckgh0pybva6bdb7fy706bnfhgyfq54aoh8crw7gx7j.com/sp/prospect...

なんでここでローンの金利議論が？　別に購入者が、物件価格は割高でも金利が低かったのでよかったと自己満足してるんだから、それでいいじゃないの。

>>4329 匿名さん

歴史的なアホが迷い込んだので全くの通りすがりながらチャチャを入れてしまいました。湾岸スレに帰ります。

>>4326 匿名さん

総返済額を比較されたいなら金利上昇リスクの捉え方で変わる変動ではなく、長期固定で比較するのが一般的です。

ＧＦＴが平均坪＠３３６、ここが＠３６１。

ＧＦＴが超割安（１０％超割安）だったと思い込んでたけどそんなに変わらないんだね。戸数が多い分偏差も大きいだろうし、ここと坪単価変わらない部屋も沢山あったことでしょう。

ＧＦＴは確かに素晴らしい物件だけどＧＦＴを買えなかった事であまりに卑屈になってる方がたまにいらっしゃるように見受けられるのでｗ、そんなに引きずらず前向きましょうｗ

>>4332 匿名さん

誰もGFTの話なんかしてないって。
皆様、新手のネガなんで無視しましょう。

>>4327

＞今の住宅ローン金利は当時と比べてかなり下がっているので、

これに対して

＞それ店頭の基準金利ですよね。実勢の金利は低下傾向ですよ。

と書いている人がいてみんな賛同しているが、私は2006年に店頭で変動2.475％、優遇1.60％で実質0.875％で借りて金利は全然変動していないけど、ここ10年で実質金利が下がっているのでマンション価格が10年前当時坪240万くらいの1.5倍近くに上がっても総支払額は変わらないというのはちょっと無理があるのでは？いまは、金利上昇懸念もあるから全額変動金利も組みにくいだろうしね。

>>4332 匿名さん

この物件と比較するならはグローリオ田町です。

>>4334 匿名さん

繰り返しになりますが、総返済額を比較するなら金利上昇が不確定な変動ではなく、長期固定で比較するのが一般的であり長期固定で見ると当時と総返済額は大差ありません。

ちなみに今は長期固定も1%を切る水準なので金利上昇懸念を考えると変動一択から長期固定やミックスも選択肢になりえ、実際増加傾向です。
今マンション購入を検討している者にとっては悩ましい選択です。

2006年ってプチバブル最盛期だから物件価格も高騰してた。
高額物件が飛ぶように売れ、転売屋も跋扈していたので今と大体同じ状況。
デべはバンバン売りたがったので金利優遇もあったんだろうね（自分は買ってないから知らんけど）。

2008年はリーマンショックで一気に暴落した時だね。金利優遇もなくなったんでは？

>>4335 匿名さん

グローリオ田町は1LDK～3LDKで31.20平米～63.34平米だから単身・DINKs向けですね。
70平米超でファミリー中心のこことは比較対象にならない気が。

三井＆清水建設、港区10年ぶり大規模タワマン、免震、共用施設充実、東京タワー虹橋眺望、東口再開発の恩恵を最も受ける立地と、何から何まで格上なGFTがここより安いから卑屈になるわけで。
おなじ無名デベの板状マンションだったら卑屈にはなりませんよ。現にGFTは坪420で取引されてるわけだし。

そうそうGFTこそ湾岸最強タワマン。
財閥系でも無い、クラッシィしか検討でき無い方は、比較せず忘れた方が幸せになれますよ。