クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>4080 匿名さん

関係ない人まで出入りしてますからねー大盛り上がりですよ。

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>>4076 匿名さん

東京都や港区で集計サンプルが異なるからではないでしょうか。何れにしても集計サンプルから類推してエリアでマッピングしているだけなので、その土地でピンポイントで実施するボーリング調査結果が一番信頼できるデータでしょう。

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>>4080 匿名さん

まだ、住人は誰もいませんが。

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>>4083 匿名さん

スレの住人という意味では⁈

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>>4079 匿名さん

実需家庭が落ち着いて生活するにはとても良い規模感の物件だと思いますよ。価値観は人それぞれですが、ココの仕様で文句ばかり言えるほどお金持ちではないですし、同じレベルの地に足着いた方がお住まいになる建物になると良いですね。

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TBTが残ってた部屋の内装を完成させないで、買い手がついてから、間取り決めさせて内装完成させるような感じでしたが、そういう感じにしたいのですかね。
または、以前竣工後引き渡しの時にデベが支払いを済ませなくてはいけないとか書いている人がいたので、
資金繰りが間に合わないので延期とかですかね。

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tbtとかgmtってなんなんですか？

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>>4087 匿名さん

CHSとかね

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>>4087 匿名さん

TBTは東京ベイシティタワーの略。
GMTはグリニッジ標準時刻だな。笑

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>>4086 匿名さん

スミフと違ってココは竣工前完売目指してる(た)から、買主側にそーゆー可変オプションはないと思います。既に20Fまで建っちゃってますし、内装も終わっているはずです(通常、例えば10Fを建ててる時に同時並行で下階の内装等進めるので、20Fまで完成して久しいこの物件の内装は完成済と思われます)。

支払のタイミングはデベゼネ間の建築請負契約の内容次第なので何とも言えませんが、ゼネからデベに対する竣工引渡し後に最終支払があるはずなので、エンドユーザー(買主)への引渡しのタイミングとは関係がないと思います。以前どなたかが言ってたのも、買主へのという意味ではなくデベへの引渡しが済んだタイミングで支払、という意味かと思います。

4月という時期だけ見ると、そこにずらす事で何か会計的なカラクリが出来るのかなとも勘繰ってしまいますが、こうしたある時点での既契約者と未契約者の入居時期を分けるのは初心者なので見たことがなく、どのような「事業計画の変更」があったのか興味深いですね。一旦販売を止めるというなら価格改定等を期待してしまいますが、普通に売ってますからね。意図がよく分かりません。

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お盆期間中はMRを閉じるギャラリーが多い中、お疲れさまです！

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前向き検討者が知りたい情報

どの部屋がどの程度残っているのか(最新の在庫表が見たい)

いつ、カバーが外れて外観が露わになるのか

いつ、建物内部を見せてもらえるようになるか

既に契約した人たちは1月末入居なのにこれから契約すると入居が4月頭になるのはなぜなのか

こっそり価格改定はあるのか

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>>4092 匿名さん

どなたか最新の在庫表あげてくれれば売れ行き戸数で争いが起こることもなくなるんだけどなぁ笑。価格改定はないでしょう。だって周り、と言ってもあまりサンプルがないけど、周辺相場より安いじゃん。古い物件はさて置き築浅の中では割安な方。

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>>4092 匿名さん

契約者の初内見が12月上旬だって。検討者に対しては…わかりませんね。少なくても年明け以降でしょう。共有部は年内にも見せてもらえるかもね。

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>>4091 匿名さん

このスレの異常な盛り上がりの影響でMRも大忙しかもしれませんね。笑

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>>4095 匿名さん

23区外の国分寺とか立川とかあの中央線沿線のブランドマンションが軒並ココより高いんだけど。。シティタワー国分寺とか75平米で11500百万とか、ホントにホントにマジで⁈ッて感じ。逆にこの物件が何でこの価格で売ってるのかわからないし、更には何でまだまだ残ってるのかもわからん笑。

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>>4096 匿名さん

エリア一番の駅近タワマンだと地域のお金持ちが集まりあぁなるんでしょう。こことは良くも悪くも比較対象ではないでしょう。

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>>4097 匿名さん

この物件は確かに正反対だよね。都心の真ん中にあるのに注目度の低い月見草的存在。最近はきせずしてあマンコミュという名の太陽の照りつけが激しいけど。

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お盆期に入り流石に閑散としてますね。電車もガラガラです。ＭＲは盛況してますかね？

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エリアは異なりますが最近だと販売好調なブリリアタワー上野池之端@平均坪単価450でも
シーザーストーン天板が標準仕様、
バルコニーに面している住戸は複層ガラス(直窓のみLowE)、
カップボード無し(プレミアムのみ標準)、
エアコン有り(プレミアムのみカセット式)
の様です。
総じてクラッシィ＠360の標準仕様も遜色無いレベルのように感じますね。(エアコンが付いてれば尚良しだけど)

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超都心とも言えるエリアで坪単価＠３６０、結構強烈な値付けだと思うんだけどなぁ（安いという意味で）。あの駅前商店街のスクラップ＆ビルドとＴＧＭＭ完成時（東京五輪前）にこのマンションの価格がどうなってるのか、とても楽しみですね。今より安くなってるのは想像がつきませんが、これもまたどれだけ魅力的な街になっているか次第ですね。このマンションの南３０ｍの位置に単身向け賃貸、旧海岸通り向かいの焼肉屋の隣に（恐らく）ファミリー向け賃貸と、人口も増えていけば勿論それにくっついて商業施設も栄えていく。芝浦、超楽しみです。

http://toyokeizai.net/articles/-/79833
（今日読んで面白かった記事）

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エアコンとか食器棚とか、お金出せば好き勝手替えられるものが標準装備かどうかってのはあんま重要じゃないと思うんだよね。（資産価値的に）大事なのは基本的な設計のところ（立地が一番大事だけどこの物件は立地◎だから言及する必要ないね）。具体的には、専有部（＝開口部・方角・遮音性・天井高・柱位置・収納等）と共有部（廊下設計・バルコニー・アルコーブ・エントランス・共用施設の管理等）がいずれも快適な生活をもたらすよう設計されているかどうか確認しなければならない。

で、この物件、スラブ厚が225mm-250mmなので遮音性（天井）に若干不安があるがこれは住んでみなければわからない（左右は湿式壁なので問題ない）。天井高2400-2500は普通。凄いと話題になるものではないがサッシは高く（2200mm）採光も問題ない。何度か話題になってるが、耐震構造であることと外廊下であることは（資産価値的な意味では）減点を食らうようなものではない。長所と短所は裏返しの関係にあり、ここは外廊下だからこそ特異なアルコーブがあり、そして管理費も格段に安い。

整理すればするほど、基本設計で深刻な減点要素はないことがわかるはず。より素晴らしい物件もあるが、「コレがないアレがない」と騒いでもキリがない、というかそんなことしてたら世帯年収一千ちょっとの家庭はいつまで経っても家を買えない。色々なポジネガ意見が飛び交い頭が混乱してしまう方もいらっしゃるでしょうが、この物件、根本的なところでネガされるような要素は見受けられないので、あとはご自身の価値観および懐事情と相談してどうするかご検討ください。買い煽りや無理ネガに惑わされないように。

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近隣の築浅物件と比較すると仕様の違いや割高感(数年前に購入すればもっと安く購入出来たという意味で)が気になったりしますが、現時点で芝浦&新築物件はここしかないので、どうしても芝浦に住みたいという人は、ある程度妥協も必要という事ですね。

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防音性能については、洋室間の間仕切り壁が12.5+9.5のボード二枚両面張り、床先行ではなく壁先行、湿式壁採用など、かなり配慮された設計だと考えています。間仕切り壁は一流ディべでも12.5一枚とか、9.5二枚が多かったりします。
確かにスラブ厚は標準的な仕様で、この金額帯だと少し物足りなくも感じましたが、上記のようにあまり着目されない部分までにも深い配慮が行き届いている物件ですから、きっと大丈夫だろうと判断しました。
（明確な根拠はないですけどね。実際には内覧会のときにしっかり確認したいなと考えています）

下記記事の通り、防音性能はスラブ厚だけで決まるわけではないです。私は都心のパークマンションなどを買える財力は残念ながらありませんので、妥協できる部分は妥協するしかなく、個人の価値観としては、予算の範囲内では非常に良いバランスの物件だなと感じています。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

ちなみに、軽量床衝撃音はLL−４５相当（ΔLL（Ⅱ）-3）だったと記憶しています。ちょっとうろ覚えなので、違ってたらすみません。

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>>4102 ご近所さん

最近の物件見てるとコンクリートスラブで180-200mm、ボイドスラブで200-250mmの物件もざらですしね。HPに公開してない物件のスラブ厚はそれ以下の可能性もありますし。

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>>4105 匿名さん

ここと同じ価格帯の物件でしょうか?

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>>4106 匿名さん

ボイドスラブで200-250って、例えばどこの物件でしょうか？
中小デベとの比較ではないですよね？

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>>4106 匿名さん

同じくらいかそれ以上の物件でもありますね。
ちなみに上で名前の上がってたブリリアタワー上野池之端でもスラブ厚は200mmです。

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>>4108 匿名さん

誤解を避けるためですが、ボイドスラブは同じ厚さでも通常スラブの70-80%の防音効果と言われていることを踏まえて考えないといけないですね。ところでボイドスラブで200-250ってどこの物件でしょうか？

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>>4109

仰るとおりボイドは通常スラブの八掛けで考えるのが定説ですね。ブリリアタワー上野池之端のスラブが200mmというのが本当なら、この物件と同じようなものですね。ただ、上でどなたかが仰ってるとおり遮音性能の変数は厚さだけではありませんので、内見で見てみないことには何とも言えませんよね…。気になります。

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同じ話の繰り返しですね・・・

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>>4104

貼り付けてくださった記事、分かり易いですね。ありがとうございます！

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>>4111 匿名さん

物件仕様に関しても周辺環境に関しても議論が尽くされた感がありますよね（笑）。そろそろ建築状況・周辺環境・在庫等に関する新鮮な情報が欲しいものです。

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たられば論であり今更こんなこと言っても仕方ないんですが、モモレジさんの「言いたい放題」ブログにもあるとおり、何故に南東角に駐車場を敷き詰めたんですかね苦笑。

ＡもＧもどうせ隣接ビルとお見合いなんだからＧ下層に駐車場でもよかっただろうに…あとの祭りですが、今の売れ行き見るとＧは少なめでも良かったような気がしますね。。

ココの駐車場ってまだ余ってるんでしょうか？ご存知の方います？

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>>4114 ご近所さん
駐車場は抽選で倍率があるように聞きましたが。

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>>4114

Ｇのところは曲がり角になっているため、駐車場にすると車を出し入れしづらいからという理由らしいですよ。

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>>4114 ご近所さん

Gの下を駐車場にしてしまうと毎日駐車場前を通ることになってしまうので、エントランスデザイン的には理に適っているとは思います。

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>>4114 ご近所さん

ももレジさんは、この物件のことをかなり辛辣に書かれていますね。。

「田町駅周辺ではここ1～2年相次いでマンション分譲が行われており現在もグローバルフロントタワーやインプレストタワー芝浦が販売中でここも当然同じような価格水準でくるかと思っていたのですが、グローバルフロントタワーを大きく上回る値付けをしてきている点に驚かされます。」

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>>4118 匿名さん

住商が暴利を貪ってるからですね。

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>>4118 匿名さん
どう考えてもGFTより資産価値は劣ってますからね。時期の問題で仕方ないと思います

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2007年に竣工したクレストタワー芝の様にずーと完売しなかったらどうなるんだろうね。スミフ物件の様にマンションに垂れ幕は勘弁です。

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>>4116

なるほどですね。まぁ敷地形状的にどうしようもなかったんですかね。あの凸版印刷のビルがあるとこだったら全戸ほぼ南で素晴らしかったんですけどね笑。

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クレストタワー芝で売れ残ってる部屋はちょっと価格も異常だしもう年齢がヤバ過ぎるからアレはもうあの値段じゃ売れないでしょう…

４ケタ万円のこの物件がＴＧＭＭできたあともずーっと残ってる事は考えにくいなぁ。まぁでも分からないけどね、いずれにしても引渡し来年の物件をクレストタワー芝と比べるには時期早尚過ぎるでしょｗ

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前のレスで、建物コスト（/m3)はGFT≧ココだろうって話になってたし、それに納得もできるけど、土地の仕入れ値がどうだったのか次第では住商が暴利を貪ってるとも限らないのでは？都心マンションは土地の仕入れ値が超重要だからねぇ。でも住商のことだからそれなりの利は当然見込んでるだろうけどｗ

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相変わらず盛り上がってるスレですねｗ、お盆なのにｗ

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>>4118 匿名さん

1年以上前の記事ですからねぇ。
現時点の市況(周辺中古相場やここより後から出てきた新築物件)で評価するとここで色々と議論されているように違った評価になってきてますね。

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>>4126 匿名さん
つまり一年前の市況では割高ということかと。市況は傾いているので、竣工後しばらく様子を見てこっそり値下げでしょうね。
これだけ売れ残ってるので安心してじっくり待てそうです。

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>>4127 匿名さん

竣工後ってTGMM竣工後？新駅竣工後？
何年待つつもりよ。笑

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>>4124 匿名さん

エリア的には札入れの値が高騰しても全くおかしくないからね。でも今となっては何もおかしくない価格だから住商としては良かったのでは？GFTの売れ行き見たら野村でも同じくらいの価格帯で分譲してるでしょ。売れ行きは全然違ったと思うけど（笑）

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>>4128 匿名さん
ここが竣工したらなのでもうすぐですね。

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ここの値下げ狙ってネガキャンしてた人からしたら今の盛り上がりは大誤算だろうなｗ

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>>4131 匿名さん
売り行きはサッパリだから誤算ではないのでは？ここまで実際の売り行きとスレの盛り上がりが反相関するのも珍しい

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>>4132 匿名さん

過去レス見たらここって2016/5までは1000レスくらいだったのに、そこから3ヶ月で3000レスも伸びてるのねw
物件探し出してから決めるまでに早くても3ヶ月はかかると思うからこれからじゃない？

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マンコミュでは有名になったのかもしれないけど、この大量のポジ vs ネガの書き込みを見ていると何だか買う気にならない。

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昨日とか書き込みがあまりなかったのに今日になってまた書き込みが増えてるね
荒らしさんのアク禁が解除されたみたいだね

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そうですか。こちらのスレで知識は沢山増えますが、やはり最後はMRで自分の目で見て検討が1番かと思います。どの物件もですがマンコミュの比較にならないくらいMRは検討に貴重だと思います。

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>>4135 匿名さん

アク禁にされるほど悪質なネガはあんまりないんじゃないですか？普通に検討の役に立つものが多いですよ。

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>>4136 匿名さん

ですね。ここで知識を増やしてMRで効率的に検討できれば、まさに掲示板としての役割を果たせますね。

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マンコミュは検討のためになる情報もあるけどくだらない情報も沢山溢れていますからね。
結局は他人が何て言おうと自分の目で実物を見て気に入るかどうかが全てだと思います。

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>>4124
一般的には大規模物ほど㎡当たりの建築コストは低く出来るようです。
しかし、大量の住戸を一度に売らないといけないので、需給の関係でやや安く販売される傾向にあるようです。
また大規模物件はデベに体力が必要なので、中小デベには難しいようですね。

またなぜタワマンに免震が多く採用されるかの一つの理由は、コストを抑えられるということもあるようです。
GFTの方が単位あたりのコストが高いとは言い切れないのではないでしょうか。

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>>4140 匿名さん
免震タワマンのほうが耐震板状マンションより低コストとか、本気で言ってる人がいるんだね、びっくりする。免震を採用してるタワマンは制震や耐震のタワマンより高い物件ばかりなのにね。
免震叩きの提灯記事を盲信する前に少しは免震について勉強したほうがいい。恥ずかしいから。
さらに内廊下や共用施設の部分も含めると、どこをどう考えたらGFTのほうが建築費が安いとかいう発想になるのか…

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GFTは地上34階で高さ113.85m、平均階高334cm。
同時期分譲の港区タワーマンションであるグランドメゾン白金の杜は地上30階で高さ106.7m、平均階高355cm。

どちらも同じ免震構造のマンションだが、階高は20cm以上も異なる。
GFTは利益率を重視して造られたことが見てとれる。

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>>4141 匿名さん

スケールメリットで1/883か1/123の差は当然あるんじゃない？
それぞれの土地の仕入れ額や建築費、デベの利益率等の原価構造を全て知ってて言ってるの？ 知らないのにのに断定的に物事を言うのは感心しないね。

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>>4142 匿名さん

階高が334cmあれば十分なんじゃないの?

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またGFT住民がきていますね。。。

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GM白金の杜とGFTでは勝負にならないでしょう。
仕様が全く違う。

クラッシィの話題に戻しましょう。

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>>4143 匿名さん

原価構造を知らない方が、購入者にとって精神衛生上好ましいよね。
下手に知りすぎると買えなくなるし。

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ここの検討者って、他のどの物件と比較検討しているのでしょうか？

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水辺ガーデンに水盤が設置されますが、屋外の水盤って直ぐに汚れるのでマメに清掃して欲しいですね。

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>>4147 匿名さん

ボラれている事が分かったらショック。。。

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>>4147 匿名さん

正直、立地、仕様が良くて気に入れば原価構造なんて別に気にしないよ。
もしデベがタダで土地を仕入れていたとしても、周辺相場から見て妥当なら買うでしょ。

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こちらを検討して結果的に内陸物件に移った者です。
理由は上でも触れられている液状化のリスクとアイランドのマンション群から見下ろされてる感じでした。
駅距離と仕様は気に入っていたのですが、特に区の液状化マップを見てやはり厳しいなと。関東大震災でも液状化しなかったとのことで、それは知らなかったのですが、大正時代にここはすでに陸地だったんですか？
とはいえ、内陸側だと震災時には近隣木造住宅による火災の可能性もあるので今考えれば大規模災害時の被災リスクはどっちもどっちでした。
GFTに比べて価格が割高の指摘については、GFTはヤナセ跡地に対し、クラッシイの以前の建物は、テナントもあったので権利関係が複雑だった分土地購入費がかさんだか、土壌改良に費用がかかったのかなと。ここは個人的な推測です。
最後に、他物件に決断しましたが、私自身使わない共用施設で管理費がかさむのは敬遠したかったので、そうした層には、検討に値するマンションだと思います。

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この掲示板見てるのに文句言う奴はただの貧乏人だろ。どう考えても

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TGMM楽しみ

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>>4151 匿名さん

そのとおり。グツグツ言ってないで欲しいなら買えば良いし要らないなら買わなきゃ良い。やたらデベの利益率に拘る人がいたけど笑、結局買うのかな？大事なのは周辺相場と好みだから。

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するとここは、20階で高さ59.95m、平均階高299cm。大分差がありますが。

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値段
白金の杜 >> クラッシィ > GFT

階高
白金の杜（355）> GFT >>（334） クラッシィ（299）

ってことですね！さすが値段だけは高級マンション

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みなさん、TBTを忘れていませんか？

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>>4158 マンション検討中さん

TBT??田畑⁈

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>>4158 マンション検討中さん
なにそれ？そんなマンション芝浦にあった？

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>>4157 匿名さん

突然、芝浦物件でもない白金の杜を引き合いに出してるの?

http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20140731/President_13068.html

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TBTは２期まではお得だったみたいですよ。

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>>4160 匿名さん

マジレスすると、
TBT=TOKYO BAY CITY TOWER
CHS=マンコミュで話題のマンション

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本当はTBCT？

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スラブ厚は絶対チェック！騒音で悩まないマンション選び
https://iemo.jp/36212

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>>4161 匿名さん

冗談抜きで20F建て59.99mはちょっと、、、というか住み心地はまだ分からないけど、このデベが一流と呼ばれる日は遠いね。

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>>4161 匿名さん

いちおこの物件は二重床二重天井ができてるので騒音関係はまだ希望持つことは可能かな。高級マンションのそれと相対的に劣ることは間違いないけど。

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>>4163 匿名さん

マンコミュ恐ろしいよ。冗談抜きで、ココの板に貼られてた階高の記事見て2度目の訪問予約キャンセルしたからね笑。しょーもない書き込みが多いけど、あの一連の記事は合理的で深刻な致命傷だよね。

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階高3m以下で、天井高2.4-2.5m、二重床二重天井になっているということは、いずれにしてもギリギリのはず。
スラブ厚でボイドスラブ225mm程度とギリギリまで絞っていることに加えて、二重床、二重天井のフトコロ（かさ上げの高さ）がどのくらいあるかも要確認ですね。ここの高さが低いと、例え二重床・二重天井でも将来のリフォーム時に配管の移動に制約が生じる（十分高さがないと配管をスペース内で交差させることができない）ことがあります。

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>>4169 匿名さん

階高で叩かれてるけど必要なものは一通り揃ってるんですよね、この物件。

タワマンより低層派の私は湿式壁というのも高評価です。

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>>4168 匿名さん

住商も結構歴史あるのに何でこんなに窮屈な階高設計にしたんだろうね。

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>>4169 匿名さん

リフォームってそんなにやらないイメージなんですが、具体的にどんな風にやるもんなんですか？初心者なのでわからず…

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>>4171 匿名さん

逆算すれば大体分かるよね。供給済表示の信憑性自体ないから表を見ても何戸残ってるか分からない罠もありながら（笑）、これまでの広告推移を見れば40戸以上残ってることは間違いないでしょう。現実的には45戸とか？

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>>4168 匿名さん

こーゆー掲示板とかネット記事がない時代は、MRで良いところばかり説明しとけば結構売れただろうに、今はこうやって致命的な点がガンガン炙り出され流から、売主も価格に見合うよう押さえるとこはしっかり抑えとかないと。

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>>4172 匿名さん

最近はメジャーセブンの物件でも見かけるからこのデベに限った話じゃないね。

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>>4170 匿名さん
湿式壁をそこまで評価してるのは貴方とここの営業さんくらいですよ（笑）
あ、もしかして営業さんですか？

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>>4175 匿名さん

情報が均一化すれば売り手市場が終わり買い手市場に、てか売り手買い手同等の市場になる。買い手には素晴らしいことだが、仕事が増える。つまり、色々と浮き彫りになる欠点・短所とどう折り合いをつけるか、何が譲れないのか、自分の頭でしっかり整理する必要が出てくる。完璧な物件など無いから、必ずこれはあーだあれはこーだとチャチャが入る。そうした情報に振り回されているといつまでも気持ちよく買い物ができない。情報化社会に共通するお悩みだね。

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>>4177 匿名さん

湿式壁にすると有効利用面積減るからね（笑）乾式壁物件に住んでた人が同じ70m3の湿式壁物件に移り住んだら確実に、あれ？と感じるはず。

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郊外低価格物件は別として、メジャーセブンの都心物件でここより階高の低いところはどこがありますか？

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