クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>3094 匿名さん

来月と言われるとココロ弾みますね！今日もちゃんと仕事してきます！

まぁでも今時耐震なのはいまだに気になってますね…最近地震が多いので
買ってしまったので前向きに考えてますけどね

>>3097 匿名さん
気になる気持ちはわかりますよ。でもこちらが倒壊するレベルなら他の被害の方が大きいのでは。個人的には地震による火災地区の方が心配にはなりますが、結局は何処にも住んでいる方がいますのでこの物件だけ地震がくるわけではないので、日々の生活を満喫しませんか。

でも湾岸住まいは何となく不安…ってこと。
心の中で皆思ってるんですよね…。

噂されている明日の日銀の追加緩和策発表で、現状維持でなく住宅ローン金利更に0.1%なると思いますか？

>>3099
湾岸＝危険という固定観念は正した方がいいと思いますよ。なぜ湾岸＝危険と結び付けられるのか因数分解すると、1.津波が来そうだから、2.液状化が怖いから、ですよね？

まずこの物件に津波は来ません（正確には、この物件にまで津波が届くようなら日本は終了）。次に、芝浦は関東大震災時ですら液状化していません。また、この物件が建つ土地は売主によるボーリング調査で「液状化危険無し」と出ています（東京都災害マップでは芝浦４丁目一部が液状化の危険有りとありますが、この物件はセーフ）。

問題は耐震ですよね。耐震であることの不安はすみません、取り除けません（笑）。そりゃあ免震の方が安全でしょうから。でも、流石に倒壊することはないでしょう。新築のココが倒壊したらやはり日本崩壊です！

>>3100

彼らの念願である憲法改正への道筋を立てるためにはまず経済復興が至上命題ですから、参院選に成功して場が整った今、ここで界王拳100倍の安倍に期待しています。

緩和したから景気が上向くとは全く思えませんしトリクルダウンなんてのは夢物語だと考えていますが、いち住宅ローン契約者としては年末年始にかけて長期金利がボトムをつけるような政策を打ち出してくれれば真っ先に固定で組もうと思ってますｗ

いくら緩和しても景気が上がらないね。
それだけはハッキリした今、長期ローンは固定に
した方がいい。
固定にしても景気底抜けしたら、払えんものは
払えんが。。

>>3103 匿名さん

景気が回復しないのであれば、金利上昇リスクは低いと思うのですが固定にする必要ありますかね？

仮に今より金利が上がるにしても変動金利が今の固定金利くらいまで上がる頃には残債も減っていますしあまりメリットを感じないのですがどうですかね？

ちなみに住宅ローン減税の期限が切れる10年後に繰り越し返済をする想定です。

>>3104匿名さん

景気は必ずいつか浮揚しますよ。それが5年後か8年後か分かりませんが、そのとき金融引締めが行われ変動金利も上がります。じゃあその時に固定に切り替えればいい？いやいや長期金利は政策金利とは全くirrelevantに動いてるからそのとき固定金利が上がってたら万事休すです。そもそも今の固定金利は歴史的に完全に異常な水準だから、政策金利より先に上昇すると考えておくべき。ならば、「変動があがってきたら固定に切り替えればいいや！」なんて楽観論は一切通用しない。たまに不動産屋がこういう無責任なこと言うとホント腹立つんですよね。まぁ仕方ないから何も言わないけど。

ここ何年も景気が悪くて金利も底這い感覚がマヒしてるけど、月足年足チャートで見れば間違いなく異常事態。為替が75円をつけたときその数年後に125円に戻るとは大方が思えなかったように、この先何が起こるかなんて誰にもわからない。だからこの先のリスクを銀行に持たせる、即ち金利を固定できてしまう固定金利の方が利率が高い。

そんな中、今は（銀行にも依るが）10年～20年固定金利と変動金利が殆ど変わらない異常事態！住宅ローン減税フル活用後の10年後にかなり繰り上げ返済できる目処がたっているなら、金利上昇リスクを一切排除できる固定金利に妙味があるのは事実だと思いますよ。あとはこれを踏まえてどうするか、各家庭の判断の問題。ここ何十年も政策金利低いからどうせ変動で大丈夫だよって意見もそりゃあ筋が通ってるしアリです。でも、しつこくお節介で申し訳ないですが、上記のとおり「政策金利あがったら固定にすればいい」っていう安直な発想だけはアウトです。

私も実は15年固定くらいでその後イッキ繰り上げで考えてます（住宅ローン減税で戻ってくる度にそれも都度繰り上げ返済原資とします）。なので、借入時に15年固定が例えば0.6%前後になってたら、変動がそれより少し小さいくらいでも固定にしようと考えてます！（心に平穏が欲しいのでｗ）

3105です。何かガーッとアツく持論を述べてしまいましたが個人の主観に基づくものですしそもそもスレチなので今後はもう少し簡潔に書きます、反省してますｗ

>>3106 匿名さん
いえいえ、わかりやすかったので参考にさせていただきます。ありがとうございます。
まだ色々動く可能性も考え固定か変動か悩んでいる段階です。

技術の革命待ちかな。水が燃料になるとか、純粋知性科学の解明で、精神の思う通りに物質を変化させるとか、世の中変われば、経済は激変するだろ。

悪いが、こんな老人介護施設の爆発で、これから経済が上向くとは思えない。若者が介護に消費され、介護で職を失い。無駄な先行投資となる。40代の半分しか20代がいない今、これは厳しいかと。

あと数年すると、高齢化率40%ぐらい。半分がお年寄り。道もあるけない日本人群が、何ができるのか？基幹産業を製造からサービス業に切替えたが、老人のおもてなしで飯が食えるとは思えない。　金融緩和という借金も限界で崩れるか。

金融緩和の連続は、とんでもない不景気、危機だと認識しよう。普通は引締めだよ。好景気なら。反対なんだから。

六大学出の介護なんて当たり前、そろそろ東大出て介護とか、それを世間は素晴らしいとか、、厳しいかと。

ここを検討していますが、芝浦エリアとしては道路に直接面しておらず、２方向が運河沿いの立地で
環境は良い方とみています。専有部仕様も比較的良いと感じています。ほかにGFTの新築未入居も
チラッと検討しましたが、完全にバブってる値段ですよね。さすがに、あの値段は高すぎと感じます。
少なくともGFTの中古よりはクラッシイのほうがはるかにお買い得と思います。港区内で一般の購入者
でも買える最後に近いマンションかなと前向きに考えています。

>>3113匿名さん

仰るとおりだと思います。港区アドレスに拘りがあるならほぼ唯一無二の「フツーの人」が買える新築マンションだと思います。専有部も今時の高級マンションにあるものを網羅していると思います。

一方、港区に拘らず、都心へのアクセスがある程度良ければ良いという視点に立つと、ライバル在庫が死ぬほどあります。中央区、武蔵小杉あたりには同価格帯でブランドタワーが沢山あります。

ブランドタワーは共有部が充実、また、駅により近くスーパー等がすぐ隣にある傾向にあり、そちらの方にかなり顧客を奪われているんだろうと想像しています。

私含め当物件契約者さんや前向き検討者さんは「そもそも共有部そんないらなくね？」という方ばかりですが、一般論として、初めてマンションを買う方が「同じお金出すならタワーかな」と感じるのはごく自然なことだと思います。

でも今回3戸売れましたし、ご尊顔が露わになりそれが期待値以上のものに仕上がっていれば、この物件の良さに魅了される人が増えていくと思います。だからこそ、外観は他をよせつけない圧倒的オシャレ感を出していく必要あり、売主さんも勝負所と心得ているでしょうから、万全を期していただきたいものです！

>>3114
そうですね。タワーマンションはカッコいいですが、GFTを見てもやはり建物の構造上、全室
リビングインなど部屋の間取りが悪くなりがちかなと考えています。資産性を考えると港区
にはこだわりたい。間取りで言えばやはり板状の低層に分があるかなと。８５㎡のＡタイプ
などはワイドスパン良い間取りですね。タワーも含めて考えると板状タワーとしては近隣では
カテリーナ三田、ワールドシティタワーズなども部屋によってはここよりも坪単価が安くて
良い間取りがあるとは思いますが、新築ではないので出物があるかは運しだいですね。

>>3114

ですよね。この物件は超有名ブランドでもないですから話題性のあるタワーとは対照的に竣工前の訴求力が低いんですよ。だから現時点では売れ行きを真剣に憂う必要はないと思っています。周辺の植栽含め全体像が生で見られるようになり、実際に中に入って専有部を確認できるようになる年末にかけてが本当の勝負どころになるでしょう。だから宣伝打つならそのあたりで結構大きめのを打つと効果的なのではないかと。現時点で「都心に住む」に載せてもあんま意味ないと思いますｗ。

生で見られるようになって宣伝打っても売れ行きが芳しくないとちょっと苦しくなり、しばらくは外部環境（TGMM等）頼みになってしまいますかねえ苦笑。でも実際はそうはならず、物件を見に来た人が「これ欲しい！」って思わされてしまうようなシャレ乙なフォルムに仕上がることを願っています。近所にそんなマンションが建ってくれたら嬉しいものですよね。

巧く言えないですが、今日みたいに良いところも悪いところも建設的に議論ができると素晴らしいですよね…当たり前のことなのかもしれませんが、色々示唆に富んでいてとても助かるというか嬉しいですｗ

3つ売れそう！と喜んでいる不人気マンションの関係者同士が傷の舐め合いをしているようで哀しげですね

>>3116 匿名さん

確かにその時期にタイムリーな宣伝打って欲しいですね。売れ行きはさて置き、フォルムがデカデカと映った雑誌は保存しておきたいものです笑！

営業さーん、いつご尊顔開帳ですかー

結局今は何戸くらい残ってるんでしょうか？

46戸？　３７％位？
あくまでも以前の表で「供給済」が全部契約済である場合。

>>3122 匿名さん
どのように出されましたか？知る限りだと供給済みを契約と考え123戸の内約90戸販売残り約33戸。Cタイプ完売とみてますが間違いですか？

あなたはどのように出したのですか？

時期が違う販売価格表を数枚持っているので、照らし合わせて数えました。今回の3戸も入れてですが。46戸ですか？

似たようなもんです。４５戸かもしれません。それでも３６．５％ですね。

>>3120 匿名さん

開帳は9月頃だったかな。
不動産市況全体が低迷してきている中、宣伝もそこそこのままなのに着実に売れてきましたね。

このペースだと入居開始時にはまだ30戸くらい残ってそうですね。もう少し売れるといいですが。

>>3127 匿名さん
同じく。他物件も苦戦しているようですが、8月の夏休みにMRに行く人も増えそうですね。

>>3129

上でどなたかが言ってたけど、ここはフォルムが見えてからどれだけ人を惹きつけられるかが勝負なんだからお盆あたりに出したらいいのに。スケジュール的に厳しいのかなぁ。物件から徒歩５分位の賃貸に住んでるのでいつも見るんだけど、カバーかかってるとなかなか魅力伝わってこない。ド迫力あるわけでも公開空地凄いわけでもないから仕方ないんだけど、やっぱ実物見れないとこのご時世この手の物件は見込み客をとらえにくいのかなぁ。

金融緩和やるほど円高で株安になりますね。
これでは金融緩和やるほど不景気が加速します。

実態をごまかす不動産は、一番買ってはならない
時期だと思います。

株安と為替は、リアルタイムで取引されますので、
注視する時期です。

不動産は、実際は3割ぐらい安くなければ取引成立しないはずです。個人の方々、気をつけて。

>>3132 匿名さん

何言ってんの？3割引になるまで一生待ってれば？

>>3132

都内髄一の再開発の中心部にある港区芝浦4丁目に三割引＝坪単価245万円の高級マンションが建つ日までごゆるりとおくつろぎください。

ついこないだまで、芝浦坪250ぐらいだったよな（笑）次は200割れか。。

どんどん安くなる、というか、都心のマンションが増えてくる。価格は変わらず、都心に向かってマンション化されて売りに出される。最近の傾向だよね。

>>3135 匿名さん
相場なんだからアップダウンはあるでしょ。その時点の価格から3割引なんて事故物件以外あり得ない。

よく分からんけど、年収300万の日本が金融緩和するこどに一億円ぐらいローンを組んでるわけだから。いつか破たんするよ。

>>3131 匿名さん

日銀の金融緩和は景気回復、円安株高へ向けた施策ですよ。

また、不動産価格は上昇を続けていますが住宅ローン金利は史上最安を更新し続けているので決して買い時で無いわけではありません。

ついこないだまで芝浦、港南は坪単価230-240万だったんだからなあ。羨ましいけど、当時は当時でかなり割高感はあったんだろうから、買った人はつくづく先見の明があったんだな。

>>3136 匿名さん

都心はマンション用地がそもそも無いので新築物件は減少傾向ですよ。

>>3139

エクセル（PMT関数）でザックリ計算するだけでも明らかですよね。もちろんキャッシュで買える方には金利は問題になりませんが、一般実需家庭にとってはこの金利はとんでもない恩恵です。

返済年数や適用金利に依りますが、この物件の価格帯をサンプルにしてもちょっと前（今より金利が1%弱高くて物件価格は１割安かった）に買うより総支払額は低くなり得ます。

まぁいつまで金利がこの水準かは神のみぞ知るところであり、政策金利はもはや上がるしかない水準まで来てるので怖いですがｗ

とにかく外廊下がちゃちくないことを祈りますね。価格帯・需要層的にタワーがひとつ大きなライバルになる以上、「これはこれでいいじゃない？！」と思われるクオリティが用意されることが超重要かと。（中が見られるようになったらＭＲ行く予定なので願望込めてｗ）

>>3142 匿名さん
日銀の会合では金利維持に賛成7票ですが、0.1%上げる施策に2票ある時点で、今後利息が上がる可能性が遠くないのも見受けられます。

>>3143 匿名さん

中が見れるようになるのは契約者の内覧会が終わった後になるのでは。
外観だと9月頃かもしれませんが、内覧は11月か12月頃ですかね。

いやいや、ゼロ金利政策なんて10年以上やってるわけで、金融緩和で円高、株安に振れたのは、これ以上やったらヤバイってことかな。。こうなると、株式と不動産を上げる手がないんだよね。

>>3145匿名さん

私はココの立地は満点で、あとは全体的な仕様を生で見て判断しようと思ってます。予算的にはC,E,F、またはちょっと背伸びしてDで考えていて、絶対このタイプじゃなきゃダメって考えもないので、中が見れるようになってから真剣に検討し始めようと思ってます。Cは売り切れなんですかね。でもさすがに年内にかけていきなり全部売り切れることはないと思いますので…じっくり前向きに考えさせていただきます！

じゃあ、ここは坪いくら？　去年より上がったの？　まさか、下がってるのでは？

去年より不動産は安いよね。下がり出したと思います。

>>3150 匿名さん

芝浦（しばうら）の最新の地価は、地価公示価格の平均が111万0000円/m2（2016年［平成28年］）、坪単価は366万9421円/坪で過去最高、前年比+6.73％の上昇です。

調査地価（基準地価）の平均が160万0000円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価は528万9256円/坪、前年比+5.26％の上昇です。地価総平均は141万3333円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価は467万2176円/坪、前年比+5.37％の上昇です。

http://www.tochidai.info/area/shibaura/

で、今年から下がり出したんでしょ。

いつまでも日経2万のデータぶら下げてるの怖いねー。もう20%は下がってるのに。

>>3153 匿名さん

で、ソースは？

>>3155 匿名さん

ないです…

ドル円102円！　外国人大損！　東京の不動産がかなり割高になってるね。

とりあえず、去年坪300で買った外国人は、今年売却すると坪250確定してるじゃん。

>>3157 匿名さん

意味がわからないのですが

為替の計算が出来ないような人なので放っておけばいいんじゃないですか？
一応マジレスしてあげると、不動産価格が変わらないと思えばこれまでに不動産を買っていた外人投資家は円高で儲かる。不動産価格が円高分多少落ちても既に投資している外人投資家は円高分で多少の値下がりは吸収。
これから入ってくる外人投資家にはちょっと買い辛いかもしれない、といったとこでしょうか？

>>3157 匿名さん

円高に振れたら、外国人の方が既にお持ちの日本の不動産は含み益を得やすいと思えるのですが、損とはどういうことでしょうか。
#すみません、経済に明るくないのでご教授頂きたく。

為替とか株価とか物件固有でない話題はスレ違いなので別スレでどうぞ。

>>3147 匿名さん

マンションって高い買い物ですからできれば自分の目で生で見てから判断したいですよね。
ただ、早いもの勝ちなので希望の間取りや階、カラー、メニューの部屋が残るとも限らないので悩ましいところです。

全体が竣工後販売の物件なら良いですが、そうでない場合、ある意味売れ残り物件あるいは住戸を買うということになるので、迷いますね。業者にしても（除くスミフ？）、青田売り物件について好き好んで竣工後販売を継続したいわけではないでしょうから。

比較的安い中古マンションの成約は比較的好調、新築マンションの販売は減速。マンションの価格が上がり過ぎたんですね。湾岸を実需で検討するのは一般消費者層。昔は億ションと言えば高嶺の花だったのに、いまは１億円近い物件だらけ。私は程度の良い中古マンションも視野に入れて検討してます。

>>3165 匿名さん

そう考えるとこの物件はギリギリ、と言っても一般的なサラリーマン家庭では厳しいですが、届きそうで届かないくらいのラインなんですかね。我が家は港区アドレス諦め築浅中央区タワーにしました。いまは値が徐々に下がりだしましたからね。でも未練があるので笑、必ずココ見に行きたいです！

>>3163 匿名さん

この物件、3LDKあればまぁどのタイプでも良いのなら内見できるようになってからでも大丈夫そうですね。グロスも嵩まないEとFはかなり余ってるはず。

>>3164 匿名さん

スミフの在庫、ホントに凄い。。スーモで首都圏新築竣工済で調べると、シティハウスとかシティテラスばっか出てくるw

>>3164 匿名さん

既にプラン間で売れ行きにかなり差が出てきてます。この物件を真剣に検討していて、特にDに興味がある人は一応売れ行きに注目しといたほうが良いと思います。

シレッと先着順が12コに増えてますねw

芝浦便利だよ

>>3166

やっぱ港区って響きが捨てがたいよね

>>3172 匿名さん

港区 * 再開発目白押しと言われるとと欲しいなぁ。見られるようになったら意外とサクッと売れるのかどうか。楽しみですねぇ

>>3172 匿名さん

てか田町とか便利過ぎて驚く。普通のリーマンがここ住んでしまったらもう引っ越す先ないよw

リニア前倒し、もう東京に住む意味がないのでは？

バスや電車なんて笑われますよ。

ご参考にどうぞ。

>>3175 匿名さん

リニアが山手線並みに走るようになったら検討します。生憎社畜なので、そんなリニアに合わせて帰れません。

>>3176 匿名さん

凄い出来上がってる感ありますね！剥いでしまえw

>>3176 匿名さん

おお！ありがとうございます！

先着順増えてるのか。ってか3171-3174の自作自演っぷりに引く。

>>3176 匿名さん
ありがとうございます。
最上階まで出来ましたかね？9月楽しみです。

>>3174
田町は便利。品川はもっと便利。だけど品川には新築マンションは無い。だから、今は田町がベスト。

日常使いだと品川駅より田町駅の方が便利ですよ。品川駅が大きすぎて改札内の混雑が尋常でなく、ホームまでも少し距離がある。また港南口からは改札まで3-4分の距離があり、トータルで4-5分かかります。一方で芝浦口からホームまでは本当に1分未満なので楽。

路線に関しては品川駅の方が断然多いですが、山手京浜東北線以外は東海道線や横須賀線常磐線、新幹線など田舎と繋ぐ電車ばかり。地下鉄がないため、地下鉄2路線ある田町よりも都心主要部へのアクセスは良くないですよ。また、立地的にも田町の方がより都心部にあるため、大手町、銀座、日比谷、六本木、麻布、霞が関、虎ノ門といった主要部へのアクセスは鉄道、区車ともに近い。

こういった理由とすでにあるコミュニティや生活環境がしっかりしているので港南のマンションより芝浦のマンションの方が高いという理由になっています。ここは芝浦の中心部であり、いいとこどりの立地なので本当に希少なマンション。

そんなに熱弁するほど便利な場所なのに、売れゆきはいまいちなんですね。
購入者が多そうなスレなので聞いてみたいんですが、なんでだと思われますか？高すぎだから？

何度も言われているように宣伝に全然お金使ってないし、営業さんもかなりマイルドな売り方しかしてないから。外観見れるようになり、期待レベルであれば販売加速するよ。どっちみち駅前の再開発も進んでくると、説得力も増すので時間の問題。

流石に品川より田町が上とか無理がある。
完全な住人のポジトークが…。

地下鉄って言っても都営だし、芝浦からは線路跨いだ向こう側で品川のコンコースより距離あるだろw

田町は田町で良いとこあるんだから、ビックターミナルの品川と張り合うのはやめた方が良い、ボロが出てくるから。

>>3185 匿名さん

宣伝に全然使ってないのは費用対効果の観点からそーゆー戦略もあるのかなと思えるけど、営業さんがマイルドだから売れてないってのがホントならちょっとそれは会社としてマズいんじゃないかな笑。

宣伝や売り方だけでそんなに売れ行きが変わるというのも、にわかには信じがたいところです。

>>3186 匿名さん

でも品川と田町どっちに住んでも良いって言われたら今後の開発的にも田町にするでしょ？

MRいってみ。他のデベの営業のガツガツ感学べってくらい、あっさりしてる。商事ってみんなこんな感じなの？

>>3184 匿名さん

値段でしょう。需要供給曲線が懐かしいですね。

>>3190 匿名さん

対して野村の営業ってホント凄いよね。買わないとマズいって思わされることあるw

あとすごいどーでもよいことだけど、商事っていうと三菱商事のことで、住友商事は通称住商ですよ、ホントにお節介で恐縮ながら

>>3189 匿名さん
田町はTGMMで打ち止めなので、
今後の駅周辺開発考えると寧ろ品川かな。

今の価格の違いは、再開発が既に形として
出来てる見えてるかどうかの違いなので、
ここから数年で品川駅、新駅周辺の再開発の具体的な施設内容とテナント見えてくると、一気に上がっていく可能性大なので、
今の高輪と港南の品川駅周辺の横ばいは寧ろ買いと言う印象。

>>3186 匿名さん

確かに田町と比べたら品川の方が駅の規模は大きいし、駅直結の商業施設も充実していると思います。
ただし、私も日常の通勤における駅の使い勝手は田町の方が使いやすい気がします。
3183さんじゃないですが、新幹線、東海道線、横須賀線等は遠方から都心に人を運ぶ路線ですから、路線数が多くても住民には余りメリットはないかと。その点、山手線や京浜東北線への導線がよい田町は非常に通勤に便利です。
地下鉄乗り場が遠いのはその通りですが、無いよりは遥かにましです。
また、TGMMや新駅再開発が完成すれば、弱点の商業施設も充実するので、近い将来かなり住みやすい街になることは間違い無いかと思います。
品川と張り合うつもりはありませんが、近い将来は田町駅も品川駅みたいに充実した駅に変貌するのではないでしょうか。

品川より田町に住みたい、はさすがにないですね笑