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現在建設中の西口1棟と東口2棟の物件は購入を見送りました。
これからの西口と東口の都市開発計画を控えて新しい駅近物件の建設を期待しています。
あらたな物件建設の話はご存知ですか?建設候補地などの情報などなども含めて
みなさん情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2013-11-02 18:00:44
現在建設中の西口1棟と東口2棟の物件は購入を見送りました。
これからの西口と東口の都市開発計画を控えて新しい駅近物件の建設を期待しています。
あらたな物件建設の話はご存知ですか?建設候補地などの情報などなども含めて
みなさん情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2013-11-02 18:00:44
物件概要 | |
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所在地 | 群馬県高崎市八島町 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
四方八方遠くまで見渡せるだだっ広い田舎の平野にありながら
なぜか「一流」ホテルの南面眺望が「向かいのマンションビュー」という駄作感
野村的には宇都宮の使い回しでいいやーみたいな(笑)
延べ床面積10万の計画で、オフィスやタワーマンションが計画されている点、隣の芸術劇場とも一体的な開発であり、一つの開発とすれば明らかに宇都宮のものより大規模でしょう。
本件でマンションは不要とのご意見がありますが、恐らくマンションがないと事業採算性が悪いのでは?
この環境でマンションが建てられ、補助金も付くとなればディベロッパーとしては美味しいでしょう。
タワーマンションとなればブリリアのように億ションかつ蒸発も期待できるわけですし。
向かいの複合ビルとの関係も上で指摘しているようにタワーマンション側は構造部分となり通常の窓とはならないのではないでしょうか。
高崎の栄町再開発と芸術劇場は一体的な開発として市は取り組んでおり、これらを一体としてみれば、敷地は前者が1.6ha、後者が1ha程度です。
また延床的には、栄町再開発は提案段階ですが、約10万㎡、他方、芸術劇場は約3万㎡です。
かたや宇都宮のは、敷地は2.7haで、これも計画段階ですが、延床面積約12万㎡です。
敷地、延床面積的にも大差ありません。
ただし、宇都宮のは公共広場が0.6haあるので、純粋建物における延床面積はもう少し少なくなります。
また高崎の場合は芸術劇場と栄町再開発の敷地は一体としてますが、宇都宮の場合は中央街区と南街区が分断されており、更にその街区内でメインのビルとビジネスホテル棟、病院が点在し、南街区でもマンションと駐輪場が独立している形です。
つまり、建物が点在している形となります。
高崎の場合は少なくとも芸術劇場とメインの複合ビルは一体化しており、あくまで見立てですが、規模感はより大規模でしょう。
もっとも本題のマンションについてですが、あくまでディベロッパーの提案としてあり、恐らくですがマンションを入れないと全体の採算性に影響があるからではないでしょうか?
タワーマンションが市の発展に寄与しないのではという点は、タワー型に限りませんが、中心市街地の人口増加、固定資産税の増収に少なくとも?がります。
もっともタワー型では単位面積あたりの人口密度が高くなり、かつ資産価値もタワー型の方が高いため、富裕層の居住にも?がります、より効率的な中心市街地の人口増加、これは地方消費税という意味ですが、税収増につながるのではないでしょうか。
また先般の税制改正でタワー型で資産価値がより高いものだと、その高い割合に乗じて固定資産税負担も多くなるようになったのではないでしょうか。
間違っていたらすいませんが、いずれにせよタワーマンションはそれなりに市の発展に寄与するのではないでしょうか。
そもそも「市の発展に寄与する取り組みを」と言ってもそれはどのようなものを言うのでしょうか?
言うは易し行なうは難しですので、個人的には満点では無いにせよ高崎市もそれなりに努力しているように思えます。「市の発展」と一口に言っても人それぞれ考え方や解釈も違う訳で、簡単に一朝一夕には行かないのが実情でしょう。
また、それぞれ違った事情を持つ地方自治体の都市再開発事業や街の活性化というようなものに劣後というような考え方はあまりそぐわないように思えます。
>>610 匿名さん
市の発展に寄与とは、もともとの高崎市が考えてた内容ですよ。
(以下、市の基本方針の抜粋)
高崎パブリックセンターには、大きく二つの機能があります。一つは、上信越・北関東 を代表する「音楽ホールゾーン(高崎文化芸術センター)」として、音楽を中心とした高 崎の芸術文化の創造と情報発信の拠点としての機能です。 もう一つは、再開発事業で整備されるビジネスゾーンの中に設置される「パブリック ゾーン(高崎経済文化活動スペース)」です。高崎市の産業経済活動のイノベーション、 インキュベーションを支援し、高崎市のビジネスと文化創造を融合させ、これを高崎発展 の力としていく「創造・文化・発信」の場としての機能です。
マンション事業は優良地を以下に安く仕入れるかが重要たです。
今回の栄町再開発は至近の大規模再開発地であり、更に補助金も充実してます。
野村不動産は今回一般業務代行業者として提案しています。
一般業務代行業者は再開発の保留床の取得義務はありませんが、再開発の主体である再開発組合へ資金融通義務は通常の契約ではあり、更には保留床取得義務のある特定業者代行業者として、一般業務代行業者の中の不動産業者が契約変更することもよくあります。
つまり、ディベロッパーである不動産業者は、組合への資金融通や、特定業者への変更における保留床処分のおけるリスクを抱えることが多いです。
従って、どちらのリスクを考えるにしても、再開発事業の採算性を慎重に考える必要があります。
今回の栄町再開発では、準備組合の長である高崎市長の方針の下、商業施設やオフィス、ホテル機能は提案内容に盛り込む必要がありましたが、特にオフィスがそうですが、それだけでは保留床の処分にリスクが高く、また保留床取得をしなくとも資金融通での焦げ付きも懸念されます。
他方で、上記のようにマンション事業としては、ブリリアの成功例も踏まえ、補助金の補填的意味合いもあり、非常に魅力的な優良地、優良案件であると思われます。
つまり、オフィスでのリスクがある一方で、それを踏まえてもマンション部分で保留床を取得出来れば、自社のブランド力営業力のあるプラウドを展開でき、トータルで1から土地を取得してマンション事業を行うよりも採算性良く再開発に加われると判断したのではないでしょうか。
このような事情でマンションを入れることで全体の採算性を担保したのではないでしょうか。
もっともマンション以外の採算性でリスクが高ければなかなか再開発への参入は難しいと思われます。
また再開発全体でオフィス等のマイナスとマンションのプラスをみても、1から土地を取得した場合と比較してより収益性が高ければ参入する可能性はありますが、この場合でも、高崎の他のマンション開発案件でより収益性の高いものがあればそちらを優先するでしょう。
従って、収益性はマンションほどではないにせよ、オフィス等でも採算性は十分あるとみているのではないかと思われます。
従って、優先地で補助金補填的なアドバンテージを重視し、そちらへの保留床取得を主目的に、比較優位的に参入メリットは高くないオフィス等の複合ビル開発も手掛けたり、再開発全体への参入を、マンション事業のうまみを目指して行ったという見方も出来るんじゃないでしょうか。
180メートルくらいのインパクトがほしい
前橋、宇都宮、水戸、郡山、金沢、岐阜、高松、さらに山形県村山市よりも低いなんて..
なんならマンション込みの複合ビルとマンション棟のダブルでもええやんけ
高崎駅東口再開発
計画策定 業務代行者を選定 野村不動産などJV /群馬
https://mainichi.jp/articles/20190327/ddl/k10/020/110000c
・野村不動産JVのみが応募
・98mの建物の階数は22階建て
近隣都市と比べて大規模とか、前橋とか伊勢崎と比べてるんですかね。(笑)
あと、マンションの片側に部屋を設けないんじゃ収入効率悪そう。
他の都会のビルの実例とかそんな知識より、現実的な目線を養ったほうがいいですよね。
宇都宮のはイオンJVが辞退してますよ。
あと高崎のは準備組合の意向をより反映させる必要がある公募型プロポーザル方式で一般業務代行者を募集しているな一方、
宇都宮の事業者の採算性などをより反映させている事業提案競技方式で特定業務代行者を募集しており、
後者はより事業者の採算性など、ある種の自由度が高いものであるので、宇都宮のには大和ハウスやヨドバシが提案競技に参加したんでしょうね。
ただし、大和ハウスはマンション中心、ヨドバシは家電量販店中心の開発であったのでしょう、自分たちの業務中心に採算性を考えた参入な一方で、野村不動産は総合的な機能を入れたもので、この点が市の方針と合致したのでしょう。
他方高崎のは、既に基本方針で示されてる機能を考慮する必要があり、事業者の採算性なとを含めた自由度はさほど高くなく、その点でプロポーザルへの参入が総合的な開発が得意な不動産業者のみになったのでしょう。
当然近隣都市とは同じ県内ではなく新潟や静岡などの都市でしょう。
例えば新潟の朱鷺メッセなどと比較しても今回の高崎の方が延床で大規模です。
宇都宮のとの比較でも然り。
あとタワーマンションも、確かにマンションで複合ビル側に部屋を設けないと非効率なので設けるでしょう。
ただし、ホテル機能が入る予定の複合ビルはタワーマンション側には窓など設けず、エレベーターなどの構造的な部分の配置をするのではないでしょうか。
あの敷地にツインタワーだと、平べったいマンションしか建たないので、ホテル向きの北側が外廊下の南向きのマンションだと思いますよ。
14階建くらいの野村プラウドかな。まあブリリアよりは価格は高いでしょうね
公開情報及びパースから推測すると建築面積は、ホテル&ビックカメラ棟0.7ha 立体駐車場0.7ha マンション0.2haってところか。群馬は車社会だから駅前でも大規模駐車場を確保しないといけないのが辛いよね。
建築面積は報道ベースでは0.7haで述べ床が10万㎡。
建築面積0.7ってヤマダのビルが建築面積0.8ha程度なんでかなり広いよ。
なのでこの0.7haに複合ビルとマンションも、低層階は共通として別棟で建てるんじゃないかな?
また情報が逆戻りした感じですね
目新しいことは一切ない
今さらそれ聞いても感
東口より他の物件はどうなったんでしょう
フージャースと決裂した信澤のとことか鶴見町とか
鶴見町のは今年度予算の優良建築物整備関係の予算措置がはかられたものですね。
まだ場所すら不明で今年度少額(調査費?)付いた段階なのですぐに着工とはならないでしょう。
信澤建設のところは引き続き旭町東再開発地区となっているので、こちらも継続しているのでしょうね。
ただ予算措置はされておらず、事業計画はまだ内のでしょう。
あとは高島屋北のダイエー跡地や東口のタワーマンションと群馬トヨタビルの間なんかも再開発促進地区だと思うので何らか動いてもおかしくないでしょう。
加えて西口砂賀町周辺の駐車場が虫食いにある土地も再開発用地で、まだ準備組合などの具体的な動きはないものの、再開発構想の取り組みをしていたと記憶しています。
あの土地は広大なので駅近で比較的需要も見込めるからタワーマンション主体の再開発をすれば結構いい物件になるんじゃないかと思われます。
シンフォニー通りにも10階建てクラスは望めそうなスペースありそう
郵便局や向かいのおでん屋辺りはなんか使い方がもったいないな
滝沢ホテルそばにも2階建て駐車場とかあるよね
過去スレを全部チェックするのは誰でも大変だし
、、、、そんな事殆どの人もしてないだろうから、マンコミュですからあんまり細かな事は言わないで気軽にどんどん投函すればいいんじゃないですかね。マナーを守ってね!
駅近マンションとはちょっと言いにくいかな。あなぶきの「アルファステイツ高崎田町」、ネット検索したら7月から案内開始するとありましたが、もう工事は始まっているのですかね?
この野村のあら町開発に誘発される形で、周辺の砂賀町の平面駐車場やその周辺の低層建物、ドーミーイン挟んだ北側の一帯など、今度はより広い敷地で複合的な再開発を進めて貰いたいですよね。
防災面もですが防犯、景観面と意味においても。
市のマンション促進規制緩和の効果も出始めてる?感じなので、市街地再開発事業として市も積極的に進めて貰いたいです。
よりマンションの選択肢も増えるし、住環境も整備されていくと思います。
先にも書きましたように野村のあら町ができることを起爆剤に、周囲の汚い景観を一掃し、人を呼び込む再開発をすべきです。なぜならあの通りは南北を貫く中心街のメインストリートですから、それに相応しい町並みとするべきなのです。
再開発の方法は、地元住民が中心となってまず第3セクターのまちづくり会社を立ち上げることです。まちづくり会社が商店街全体をマネージメントしていくことです。具体的には、まちづくり会社がデベロッパーとなって保留床を取得し、再開発ビルを経営し、再開発ビル以外でも、街に必要な機能をコミュニティビジネスとして行います。
つまり、商店街全体をひとつのショッピングセンターと見立て、業種の偏りを是正し、商店街全体のテナントミックス(業種混合支援)を行うことで商店や施設を適材適所に配置しようとしたらよいと思います。
そして街並みを綺麗にすると同時に、有名ブランドショップの誘致です。人を惹きつけるブランドショップが高崎には少なすぎます。人気ブランドショップが軒を連ねることで、更なる付加価値が生まれ、更なるマンション開発も盛んになるでしょう。高崎市は駅前だけを見ている場合ではないのです。
随分と頭でっかちな方がいますね
既存商店街の商店をテナントビルに集約したとして、OPAや高島屋との競争力を保てるでしょうか
逆に差別化が困難となり、閑古鳥が鳴くことは想像に難くありません
全く同意しかねますね
18年はブリリアが販売されたから増加したのでしょう。
これからは田町のあなぶき、あら町の野村、鶴見町第二地区が新規供給予定ですね。
それ以外だと栄町再開発のマンションが予定されてますがまだ未知数ですね。
東口ビックカメラ側の再開発マンションは28階と聞きましたがオフィスホテルはどうなるんでしょうね
それと西口高島屋横は30階以上で計画があるようでしたが5年くらい進展なしですね
野村JVがこの1年で具体的な事業計画立てて進める形ですし、もうある程度具体化させているんでしょうね。
野村は西口にもマンション計画してますし、栄町のはさほど規模も大きくないと思ってましたが、28階とかブリリア規模となると結構高崎に投資することになりますね。
あとオフィス、ホテルですが、先頃新聞に高崎商工会議所が移転してくるとありましたし、オフィスもイメージ図通り8フロア程度の規模が確保されるんじゃないでしょうか。
ホテルも10フロア程度は見込まれますし、イメージ図に近い規模になるんじゃないでしょうか。
ただ西口のことを踏まえると、もしかすると2棟形式ではなく1棟で28階の複合ビルにするという計画もまだ可能性としてはあるんじゃないかとも思います。
若干今更感はあるのですが、今年7/30付の野村不動産2020/3月期第1四半期決算説明資料39Pに高崎栄町の再開発のことが記載されており、そこで住宅の予定販売戸数として約200戸と記載されています。
あくまで予定であり、確定情報ではありませんが、約200戸の戸数とすると、単体のマンションとすればかなり大規模なものと想定されます。
同再開発の敷地が約1.5haあり広大ではありますが、そこにホテルオフィス商業施設の複合ビルに駐車場も建てるとのことなので、やはりイメージ図通りタワー型マンションとなる可能性は高いのではないでしょうか。
もっともあくまで今年7/30現在の予定戸数であり、もしかすると今年5月に公表されたイメージ図より単純に導かれた戸数なのかもしれませんが、いずれにせよ野村不動産としては約200戸規模の住居施設を検討しているものと思われます。