センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

自治会費でも修繕費でもなんでも良いので、
中庭の再整備をお願いしたい。
子供が遊びやすく、年配の方も散歩しやすいようにして欲しい。
現状ちょっと団地っぽさが増している気がする。
資産価値を高める意味からしても悪くないと思うのだが。

アプロ－チからエントランスへの入口のドアも
自動ドアにしてほしい！
ベビ－カ－や車椅子を利用し易くなれば
資産価値も高まるでしょう
大規模修繕の時にできないのかなぁ

>>982
エントランス扉の自動化は有意義な提案になると思う。
寺岡オート・ドアシステム呼んで現地調査させ見積提案書を作成させ理事会に提案したらいい。
規約違反者のために無用な消火器660本買う550万円の費用で十分実施可能だと思う。

自動ドアで思い出したけど、Ａ棟とプラザ棟の間のＡ棟側自動ドアが開けっ放しになってます。
開閉頻度が多いためしょっちゅう故障して修繕費がかさむからが理由と聞きました。
それならタッチスイッチに改造したらいかがですか？
人感センサーの感知範囲が広いので傍を通っただけで開いてしまうからだと思います。
開けっ放しだと冬場は風が吹き込みゴミが舞い上がって気分悪いですね。

>>981 マンション住民さん
わたしもそうとおもいます。18時過ぎてもｷﾞｬｰｷﾞｬｰ騒いであそんでいるし マンション内だから親たちは遊ばせているかもしれないけど住人の中には病人だっているわけだし つくばみらい市で立派なマンションだけどただのデカイ団地ですよ…(´；д；｀)

第10期定期総会決議の「住宅用消火器一括交換」は、
その有効/無効に関して司法判断に委ねられることになった。

　理事会は「期限切れ消火器や消火器未設置宅があるために居住者の安心・安全を妨げる重要な問題と認識している」と言っているが、その原因が「管理規約に違反して期限切れ消火器を自費交換していない区分所有法の共同の利益に反する行為をしている区分所有者」であることは認識していないようだ。
　共同の利益のために規約違反者を厳しく指導するのではなく、共同の利益のために規約違反者を不問にしその代償として自腹の痛まない組合公金を投じる、が当マンション理事会の考えのようだ。参考までに、管理組合役員宅の消火器有効期限切れ有無のリストを要求したが、いまだに出してこないのだが・・・・
　このあたりをどう司法判断するのかがポイントになる。

【建物の区分所有等に関する法律第六条第1項】
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
【管理規約第80条第10号】
住宅用消火器について、消防法の特例に基づき、対象物件各住戸の玄関付近には住宅用消火器が設置されており、使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと。なお取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと。

消火器一括交換は理由はどうであれ総会で決議されたから騒いでも無駄だと思うけど。
その総会決議を実行するのが理事会の務めだと思う。

誤った内容の総会決議でもいったん総会で可決されれば有効である。
そしてその総会決議を実施するは理事会の義務であり務めでもある。
しかしながら、その総会決議が法令違反、規約違反、公序良俗に反する内容であれば、訴訟で無効または取消が出来る。

>988 短略的なご意見ですよ。

　　　理事会は区分所有者間の不公平になる施策を
　　　絶対に推し進めるべきでないと思う。

>理事会は区分所有者間の不公平になる施策を絶対に推し進めるべきでないと思う。

法的根拠は？少なくとも管理規約には何も書いてない。

　管理組合の施策は、法令や規約や総会決議に則り策定するものである。指摘の通り管理規約には公平性に関する規定は何もない。
　しかしながら、憲法や民法に拠り所を求めるまでもなく、区分所有法第30条第3項に「衡平性」に関する規定がある。公平と衡平は似たような使い方をするが、厳密に言えば、「公平」とは「平等」の意味で、「衡平」とは「バランス」のことである。管理組合で良く問題になるのは、組合員間の管理費用の負担バランス、すなわち衡平性である。
　区分所有法第30条の第1項と第2項は同法以外に別途定める管理規約に関する任意規定だが、同条第3項は強行規定で平成14年の改正で新たに追加された。
【建物の区分所有等に関する法律】
（規約事項）
第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

　区分所有法第30条第3項の「規約の衡平性」に関して、平成25年の消火器交換費用の自己負担有無の点で衡平性を欠く今回の住宅用消火器一括交換のために新たに追加された使用細則第9条第9号が、同法に違反しているか？
→
　管理規約第22条（対象物件の使用についての附属規定）で使用細則等を定めることが規定されているので、衡平性は今回追加された使用細則第9条第9号に及ぶことになる。
　したがって区分所有法第30条第3項に違反している。

　消防法令で専有部分に住宅用消火器の設置が義務付けられているマンションの場合、その有効期限切れによる交換の費用負担は、管理組合か区分所有者かの2種類ある。
　そこで、それぞれに対応した規約条文を参考に示す。第80条は当マンションの例。
　ここで注意が必要なのは、第80条は区分所有者負担なので資産区分は区分所有者個人であるが、第77条は管理組合公費で交換するので資産区分は管理組合であるから共用部分になる。従って第77条の例では、住宅用消火器は別の規約条項で共用部分かつ専用使用権付与が規定されている。

↑訂正：第77条→第76条

　そうなると、管理組合が住宅用消火器を支給する場合は資産区分変更が発生し、住宅用消火器は共用部分に登録する必要が生じる。
　具体的には、規約第80条第10号の変更はもちろん、同規約第8条「共用部分」別表第3、同規約第14条「共用部分の専用使用権」に住宅用消火器を追記しなければならない。
　これらはいずれも規約の変更であるから特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる。
　当マンションの場合、専有部分にある消防関連設備で共用部分に登録されているものは、「火災感知器」と「インターホン」と「非常警報ボタン」と「避難ハッチ」である。

　いずれにしろ、第10期定期総会第5号議案「住宅用消火器一括交換」は、規約変更が必須の議案であり、本来は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になる議案である。

規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して
総会に諮ったように思えてならない。
委任状で済ませた自分は、単に傍観者のようで、
機会をみて規約を一読したい。

いつも詳細に投稿されている >996 さんにはリスペクトです。

>規約を考えもせず、調べもせず、思いつきで議案を作成して総会に諮ったように思えてならない。

　素人目にもそう見えるということは、議案に瑕疵があることが容易に想像できる。
　本来規約を変更しなければならないのに、規約変更は特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要になるから、それを回避するために、規約を実質変更する内容を総会議案にし、普通決議に落とし込むという姑息な手段で可決に持っていった、という奇策を講じたと見ている。
　従って、規約（管理規約第80条第10号）と規約に矛盾する総会決議（第10期定期総会第5号議案決議）の2つが併存する異常な事態になった。

　規約はマンション内の「法律」、総会決議はマンション内の「合意」。その「法律」と「合意」が矛盾する場合、「合意」は「法律」違反になる。
　従って、第10期定期総会第5号議案決議は管理規約第80条第10号に違反する。
　それ以前に、第10期定期総会第5号議案は管理規約第80条第10号を実質変更するものであるから本来なら規約変更の特別決議（区分所有法第31条第1項）が必要。にもかかわらず第10期定期総会第5号議案は奇策を講じて普通決議で可決されているので、特別決議によらなかった点で区分所有法第31条第1項に違反する。

　法的に精査すると法令違反・管理規約違反の総会議案であることがわかる。規約に矛盾する総会決議を採ったことが致命傷になっている。

7月5日に大きな動きがあったようだ。

臨時総会の招集かけないと間に合わないのでは？