センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

4年前の第7期に管理組合から斡旋のあった消火器は、
管理組合で纏め買いするので下記の型式と斡旋価格でした。

取扱業者：防災技術センター㈱
商 品 名：ヤマトプロテックYTK-1X（現行と同等品）
斡旋価格： 7,739円（税込）※既存消火器処分費含む （1台当り）
本体定価：10,290円（税込）

当時、管理組合に申し込んだ人と独自にネット通販やホームセンター購入で安く調達した人がいました。独自に購入しても良いのですが、交換した古い消火器をゴミ置き場に捨てないよう注意もありました。

私は消火器を自分で処分するのが面倒なので、処分付きの管理組合斡旋で購入しました。購入した消火器の使用有効期限は平成31年4月まで。有効期限があと2年もありますから安心です。

使用期限があと2年もあるのに何故管理費で消火器を新たに買って強制支給するのですか？
管理費から故意に無用な支出して管理組合資金を毀損することになります。

なぜ住宅内に消火器が必要なのか？なぜ区分所有者が自費で消火器を交換しなければならないのか？
本件を考えるには、管理規約と消防法令を理解しておく必要があります。
これは決して理事会からは情報が流れてきません。

>943によると「管理規約」に、各区分所有者の責任と負担において行うこと。
とあるので、やはり管理費ですべて対応とするのは非常に不公平感が残る。
こんな事あっていいのだろうか。
我が家も管理組合の斡旋で購入していました。

>>943
管理規約第８０条第十号を遵守するには「未交換未設置の214世帯（全世帯数の32.4%）に対して、管理組合は管理費から立て替えで214本の消火器を纏め買いし該当世帯に支給して設置させ、その世帯から消火器代金を強制回収して管理費立て替え分を充当する」と考えるのが、規約を遵守して自費購入交換した446世帯（全世帯数の67.6%）との公平性の観点からの正しい管理組合運営になります。
こうすることにより、管理規約の遵法性、火災に対する安心安全性、区分所有者の義務・負担の公平性が確保されます。

今回の消火器一斉交換に関しては、完全に理事会の独善だと思う。
理事会報にはちょこちょこ報告が載ってたけど、たぶん住民は読んでいなかったと思う。
聞くところによると、この件に関して意見書を提出した住民がいたそうだが、全くの無視を決め込んだとか。
本件は住民との合意形成のプロセスがないがしろにされている。

　今期の第11期坂本理事長が214戸を一軒一軒虱潰しに回って「お宅が消防法と管理規約に違反してるがために、マンションの防火管理に不備を来しており、住民の火災に対する安心と安全が脅かされている。管理組合から消火器を支給するから古い物と交換して即刻代金払え！」と説教して新しい消火器を強制支給して金払わせればいいだけの話。
　それが4年前の第7期に規約を順守して自費交換した善良な446戸に対する公平性と信義である。そうすれば570万円もの無用な管理費の支出をする必要がなくなるし、理事長に対して組合費毀損の損害賠償請求訴訟も提起されることもなくなる。
　これが今期坂本理事長の仕事である。理事会のトップが率先して動かないと解決しない。全戸の32.4%の消火器が有効期限切れ又は未設置の防火管理の不備なんだから、防火管理権限者である理事長はもっとアグレッシブに動かないとだめだ。それが出来ない座して動かぬ理事長なら即刻辞めろ。理事長は組合員のために額に汗して働け！！管理組合公金の管理費を無駄使いするな！！

　それにしても毎年の消防設備法定点検を請け負ってる管理会社が、期限切れ消火器が214本もあることを知っていながら理事会に3年間も適切なアドバイスもせず、今頃になって消防法違反と騒ぎ立てて理事会を急かして570万円も管理費から一括購入することを仕掛けるとは、管理会社の怠慢かつ商機丸出しも甚だしい。

>>947 善良な446戸を代弁するような最高の投稿でした。
　　
　　　理事長 & 管理会社の無能ぶりが際立つばかりです。

隣人トラブルで困っている方おりませんか？参考にさせてください。

>>949
まずは管理規約に違反してるかどうか調べること。規約違反なら理事長に言え。
そうでなければ個人マターになる。

　「理事長が怠慢で座して動かないために、その代償として214戸（全世帯数の32.4%）の消防法違反・管理規約違反のために管理組合は570万円もの大金を管理費から支出をしなければならず、管理組合は大損害を被る」という事実を理解する必要がある。　
　理事長が率先して虱潰しに214戸に対して消防法・管理規約を厳しく遵守させれば、管理費からそんな無用な大金を支出をしなくて済むのだ。組合員を遵法させるのは理事長の責務である、それを怠っている。誠実義務違反。
　それなら坂本理事長に570万円損害賠償してもらおうじゃないか!! 自分の金で払うとなると、そんなバカな大金は払うわけ無い、ひっちゃきになって214戸の法令・規約順守に動く。ところが自分のふところが痛まない金（管理費）だから座して怠慢で動かない、法令・規約違反、管理費浪費も糞喰らえか？

結局のところ消火器は交換しないといけないのですか？

>>952
総会議事録読むと「有効期限が切れていなければ交換は強制しないが」と書いてあるから交換しなくてもいいはず。そうなると446戸は交換しなくてもいいことになる。
それなのになんで660本分5,508,000円も管理会社に発注してるの？未交換214戸分の1,800,000円でいいのでは？
370万円も多く支払ってる理由はなに？
怪しい、監事でも会計理事でもいいから答えてください。

総会に出席せず委任状で済ませたので、今更の感ですが
未交換の全戸に管理組合費で負担するのは不公平極まりない。
理事長、理事各氏の良識ある判断を。見直しならまだ間に合うはず。

>>945
あなた自身が理事長に直に忠言したら？
7期や9期の理事長と違い坂本理事長は住民が気軽にコンタクトできないように電話・メアド非公開だから、ご相談用紙で投書するか直接自宅訪問して忠告すればいい。
既に行動起こしてる人がいると聞いてるよ。法的・・・・・

>未交換の全戸に管理組合費で負担するのは不公平極まりない。
自分の懐が痛まない管理組合費だから安直にそう考えたのでしょうか？
そのような不公平な判断をする第10期理事会の理事の資質が問題だと思います。
第10期監事は一体なにを業務監査していたのですか？これも監事の資質の問題？
>見直しならまだ間に合うはず。
間に合わないと思います。
理事会報によると2月25日の理事会で管理会社に550万8千円の発注決議されました。
組合員間不公平の代償が550万8千円ってことですね。だれが償うの？

住宅内消火器の件は、今後の防火管理体制の方針を出さないと安易に「支給」と言うわけにはいかない。
場当たり的対応だと、後年また同じ轍を踏む。
管理組合から支給されると消火器の財産区分が変更になることを考えてないようだ。
区分所有者資産→管理組合資産と。そうなると維持管理責任も変更になる。
これは個人資産→共用設備に変更になることを意味する、専用使用権ではない。

>>957
室内火災感知器と同様に専有部分内共用設備で専用使用権はあるよ。
そうじゃないと住民は消火器操作できなくなる。
維持管理・期限切れ交換は管理組合になる。それが年2回の消防設備法定点検。

　今回、管理規約では消火器は自己管理自己費用負担と義務化されているのに、管理組合がなぜか管理費570万円も使って660本も消火器を手配して一斉交換するとか、一体何を考えているのか組合員に真意が全く伝わらない。証憑としての総会議案書・総会時質疑応答（総会議事録）を読んでも同様である。特に質疑応答では理事会の矛盾した回答と検討不足が如実に露呈している。

　これは先期の第10期の方針決定であるが、当時2回に渡って組合員への不公平施策は止めろ！と強く警告したにもかかわらず、第10期草野理事長は聞く耳を持たず、挙句の果てに組合員不公平施策で失政をしでかしたことは明らかなので、今期第11期及び今後の防火管理方針を第11期坂本理事長に代わりここに決定する。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＜今後の防火管理方針＞＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

【今期第11期の消火器交換】

①4年前（平成25年）に消防法令と管理規約を遵守して消火器を自費交換した446戸は、有効期限が平成31年までの2年間も残ってるので、消火器は支給されないので交換する必要はない。
②4年前（平成25年）に消防法令と管理規約に違反して消火器を自費交換しなかった214戸は、今回管理組合が消火器を強制支給・設置するのでこれに交換し、管理組合から請求書が発行され管理費と同時に消火器代金が口座から引き落とされる。万一引き落としできなかった場合は管理費等の滞納扱いになり、債務不履行として法的措置を視野に入れた厳しい督促徴収が行われる。

　こうすることにより、費用負担面で組合員は公平になり、消防法令と管理規約を遵守した住宅内消火器の自己管理自費負担の防火体制が達成される。なお一時的な管理費会計からの消火器代の立て替えが必要であるが、214戸から代金が回収できるので会計収支はプラマイゼロで組合費は何も毀損しない。

　そして次に考えることは、防火管理体制の変更である。

【今後の消火器管理の方針】

①現在消火器は、区分所有者管理（住宅内）と管理組合管理（共用部分）の二元管理になっており、区分所有者管理において消火器を交換しない等の法令違反と規約違反の問題が発生し、住民の防火に対する安心・安全が損なわれ防火管理体制に不備を来している。
②そこで、しかるべき時期に住宅内消火器を財産区分変更し管理組合管理に移行させ、消火器は管理組合の一元管理にする。そうすれば、住宅内消火器の個人管理・個人費用負担が今後はなくなり、全て管理組合で統一管理することが出来る。
③ただし、446戸と214戸では消火器の有効期限が異なるので、2段階に分けて管理組合管理に移行する。移行時期は、446戸は第13期（平成31年）に移行、214戸は第17期（平成35年）に移行。
④当然のことながら、管理費会計からの消火器代購入の支出が必要になるので総会決議が必要になり、防火管理体制変更に伴う管理規約の第80条第十号の改正と第14条の専用使用権への追記、専有部分消火器の共用設備編入に伴う別表第3の改正も必要になるので、特別決議になる。
⑤したがって、防火管理体制変更関連の特別決議は第12期（平成30年）とする。

　このように施策を決めるのが理事長の仕事である。管理組合運営の基本は「主体性」「継続性」「公平性」「透明性」であることを心得て理事長は自己研鑽に励め。

>>959
なかなか考えてますね。
組合員の公平性と二元管理から一元管理に変更することによる防火管理体制の強化。
どうも今までの理事会はビジョンが描けてないですね。
でもこれで安心しました。みな平等に費用負担ですから。

監事は何を業務監査しているのですか？

上の部屋うるさすぎです
子供が小さいのはわかっているから、できるだけ我慢するようにしていますが、あまりひどいと、さすがに声をかけてます
小さな子供がいるのは分かるけど、一戸建てじゃないのはわかっているはず、
しかも対応する親がだんだん悪びれずに「うるさかったですか、すみませんねぇー」等と、面倒がっているうえ、奥さんの弾くピアノも、結構うるさい
他所の家庭のことや、趣味とはいえど、何で近くに公園があり、キッズルームもある集合住宅の室内で、子供を走り回らせるのか理解できないし、階下の住民が迷惑と分かっていて、走らせるのか理解に苦しむ毎日です
静かに暮らすために引っ越してきたのに、頭の上で毎日運動会が開催されている
なんとかしたかったんで、ちょっとグヂっちゃいました

直接注意しても改善が見られないなら、共同生活を乱す輩として理事長に頼んで怒鳴り込んでもらえばいい。
それでもだめなら警察マターにすること。当マンションで4年前に警察沙汰になった例がある。

>親がだんだん悪びれずに「うるさかったですか、すみませんねぇー」等と。

この時代若い母親はそんなもんですよ。
子供が大きくなるのを待つか、引っ越しするかです。
集合住宅の宿命ですよ。

マンション内で子供のすり足歩行の講習会を開催すればいい。
講師は伊賀から忍者をつれて来て。

>>965 マンション住民さん
おしゃれ^_^
お見事な回答 座布団5枚

今年は燕が来なかったね。全国的な傾向らしい。

夏から秋にかけてのスズメバチ襲来も去年から見られなくなったよ。
気候が異変を来してるみたい。

今年1月末の管理組合定期総会で、議案の第11期事業計画の中に自治会立ち上げが記載されている。
今まで何も事前アナウンスがないのにあまりにも唐突である。
当マンション内で自発的に自治会立ち上げの機運が高まってるわけではないし第一その兆候すら何もない。

ところで自治会設立に関しては、実は数年前に有志で検討されていた。市との電話打合せも行っていた。
その結果断念に至ったのである。その原因は一体何か？

前に中庭でクリスマスイブにキャンドルロードをやって子供たちにプレゼントしてましたね。
あれは自治会が無いのに住民有志のボランティアでやってしてました。
ところでその時の財源は自治会費なんてありませんから住民篤志家の寄付だったのですよ。
とにかく何かお祭りやるには金策が必要です。

うちも上の階が必ず22時半過ぎ～23時あたりまでバタバタ走り回るはジャンプするらしまいには車輪の様な音がして毎晩かなりうるさい。
随分前に上下左右含めて何軒かに手紙を配って貰ったが全く変化なし。　うるさい時間帯に直接言いに行かないとわからないのだろうか。

そもそも疑問なんですが、築10年経ってますがその間に東日本太平洋沖地震の大災害にも遭遇してますが、マンション内に自治会が無くても管理組合だけでその難局を乗り越えてきていますし、ふだんの日常生活においても自治会が無くても何ら生活に支障がありません。

なぜ自治会が必要なのですか？自治会に何を期待するのですか？管理組合だけで十分じゃないですか？

マンションには全員強制加入の管理組合がありますから、管理組合の中に自治会機能（例えばコミュニティー分科会）を設ければ済む話です。
そうすれば任意加入でしかも別途自治会費を徴収しなければならない独立した自治会よりも、強制加入してる管理組合の人的資源と財源がそのまま利用できて合理的かつ効率的です。
カスミ裏のフージャースのマンション群、管理費のなかに自治会やコミュニティー費が最初から組みこまれていますよ。管理組合員＝自治会員の組織率100%の自治会、合理的な仕組みです。

　センチュリーマンションに自治会が必要なのは、マンション住民ではなく「つくばみらい市の行政」なんですが・・・・。
　もともと＊＊が何もなかったみらい平に新興住宅地が出来て人口が増えてきているので、市は「行政区（区会＝自治会）」を作って行政末端組織にするのです。市の色々な仕事を自治会にやってもらうために。
　先日配布された理事会報にもハッキリと書いてあるでしょ、市の要請による「行政区、区会」と。
　だから住民の自発的な意思による自治会設立とは違うのです。行政の仕事の受け皿として市に言われてつくるのです。
　自治会でお祭りが出来る！なんて安易に考えてたらギャップの大きさに失望しますよ。自治会設置の目的は、市の委託業務を自治会員が手弁当で行うことですから。まずは毎月の660世帯への広報投函が定常的な仕事です。他にも色々仕事があります。

>>969
>その結果断念に至ったのである。その原因は一体何か？
理由は何ですか？

自治会に一体何を期待するのだろう。
色々な当番とか回ってきて鬱陶しいがな。

>>974
この話、5年前に高齢者の会で結論が出てるはずだが。
①認可してもらうには自治会の組織率が80%以上と高すぎる。
・任意加入で660世帯の80%の528世帯以上の加入が必要
　→自治会費取る任意加入で528世帯以上の組織率はまず無理
　→ブランズシティ守谷(550戸)のように自治会費を取らなければ可能だが
・組織率80%以上の条件緩和に市は応じない
　→条例改正だからそう簡単にはいかない
　→条件緩和は既存自治会への影響もある
②自治会長は特別職の公務員に採用され市から報酬をもらう。
・なぜ自治会長は公務員（市の職員）になる必要があるのか？
　→報酬を与え公務員として遇するする意味は一体なんなのか？
・市の組織になり、自治会の自主性・主体性・独立性が損なわれる
　→市の組織として自治会を作るようなもの、住民の自発的設立ではない
・報酬は自治会長の所得（課税される）になり自治会に還流されない
　→会長の個人所得、会長は報酬を自治会に上納するのか？
・会長は金貰うのに副会長、班長、一般会員は自治会費を取られてタダ働きする
　→報酬貰うのだから会長自身の職務である、会員を動員するなら会長は会員に金払う必要がある
③自治会に対して定常的な助成金がない。
・月100円くらいの自治会費だけが財源だと会計が厳しい
　→市の業務もやり協力するのだから自治会に対する助成金は必要
・助成金がないと市の仕事を自治会員はやる必要がなくなる
　→報酬貰ってる会長自身の仕事で無報酬の一般自治会員の仕事ではない

「自治会は自治体に協力することはあっても住民の自主的なマンションコミュニティ形成団体で役所の下請け機関ではない。それなのに自治会に対する市からの助成金が一切なく、自治会長を公務員に遇して報酬を与え市の行政組織に組み込むとは如何なものか？」これが最大の問題である。

この点、隣接するつくば市や守谷市は、自治会長を公務員とはせず、自治会に助成金を交付している。その助成金額は、つくばみらい市で言うところの自治会長報酬額に相当する金額である。

ところで自治会長が報酬貰う公務員だと、完全な二束草鞋になるので民間会社勤務のサラリーマン、地方公務員、国家公務員は副業規定や職務専念規定に抵触するので自治会長にはなれないだろう。そうなると自治会長は、無職の年金受給者、自営業、フリーターに限られる。

マンション660世帯を一行政区にした場合、市の条例に従って区長即ち自治会長の報酬を計算すると、
年額12,000円に世帯割1,200円が加算されるから、12,000円+1,200円×660世帯になる。
自治会長はなんと年額804,000円の報酬を貰う特別職地方公務員である。

マンション自治会のトップが市の職員？自治会は市の組織？

ちょっと違うんじゃないの？市のために自治会作るの？

陽光会の延長線上に自治会があるとの考え方が違和感なく自治会が設立できる。
それで引っかかったのが行政区と自治会長の公務員化と会長の個人報酬だったはずだが。
何を今さらぶり返しているのか。今の理事会に陽光会のメンバーがいるのに。

行政区の設置は市の組織作りだから管理組合とは関係ないんじゃないの？
なんで理事会で検討するの？陽光会で検討すべきだと思う。

つくばみらい市市民サポート課に確認したが、今年度から行政協力員報酬と業務委託料の何れかの選択制に変更されたとのこと。
現在要綱で運用しているが、近々に条例と共に公開予定とのこと。
報酬の場合も委託料の場合も「基本割+世帯割」の条件は同一で、委託料を選択した場合は連絡調整員（区長＝自治会長）の身分は特別職の公務員ではなく市民のままである。
また地縁団体認可の自治会組織率は、4/5以上から3/5以上に緩和されたので、660世帯の3/5だと396世帯以上になる。
任意加入の自治会で60%以上の組織率が得られるかが勝負になる。
396世帯以上だと最低487,200円の委託料が自治会に交付されることになる。
自治会費を徴収するか否かは行政委託業務以外に何をやるか？による。
近隣マンションでは自治会費は月額100円である。

自治会費でも修繕費でもなんでも良いので、
中庭の再整備をお願いしたい。
子供が遊びやすく、年配の方も散歩しやすいようにして欲しい。
現状ちょっと団地っぽさが増している気がする。
資産価値を高める意味からしても悪くないと思うのだが。

アプロ－チからエントランスへの入口のドアも
自動ドアにしてほしい！
ベビ－カ－や車椅子を利用し易くなれば
資産価値も高まるでしょう
大規模修繕の時にできないのかなぁ

>>982
エントランス扉の自動化は有意義な提案になると思う。
寺岡オート・ドアシステム呼んで現地調査させ見積提案書を作成させ理事会に提案したらいい。
規約違反者のために無用な消火器660本買う550万円の費用で十分実施可能だと思う。

自動ドアで思い出したけど、Ａ棟とプラザ棟の間のＡ棟側自動ドアが開けっ放しになってます。
開閉頻度が多いためしょっちゅう故障して修繕費がかさむからが理由と聞きました。
それならタッチスイッチに改造したらいかがですか？
人感センサーの感知範囲が広いので傍を通っただけで開いてしまうからだと思います。
開けっ放しだと冬場は風が吹き込みゴミが舞い上がって気分悪いですね。

>>981 マンション住民さん
わたしもそうとおもいます。18時過ぎてもｷﾞｬｰｷﾞｬｰ騒いであそんでいるし マンション内だから親たちは遊ばせているかもしれないけど住人の中には病人だっているわけだし つくばみらい市で立派なマンションだけどただのデカイ団地ですよ…(´；д；｀)

第10期定期総会決議の「住宅用消火器一括交換」は、
その有効/無効に関して司法判断に委ねられることになった。

　理事会は「期限切れ消火器や消火器未設置宅があるために居住者の安心・安全を妨げる重要な問題と認識している」と言っているが、その原因が「管理規約に違反して期限切れ消火器を自費交換していない区分所有法の共同の利益に反する行為をしている区分所有者」であることは認識していないようだ。
　共同の利益のために規約違反者を厳しく指導するのではなく、共同の利益のために規約違反者を不問にしその代償として自腹の痛まない組合公金を投じる、が当マンション理事会の考えのようだ。参考までに、管理組合役員宅の消火器有効期限切れ有無のリストを要求したが、いまだに出してこないのだが・・・・
　このあたりをどう司法判断するのかがポイントになる。

【建物の区分所有等に関する法律第六条第1項】
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
【管理規約第80条第10号】
住宅用消火器について、消防法の特例に基づき、対象物件各住戸の玄関付近には住宅用消火器が設置されており、使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと。なお取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと。

消火器一括交換は理由はどうであれ総会で決議されたから騒いでも無駄だと思うけど。
その総会決議を実行するのが理事会の務めだと思う。

誤った内容の総会決議でもいったん総会で可決されれば有効である。
そしてその総会決議を実施するは理事会の義務であり務めでもある。
しかしながら、その総会決議が法令違反、規約違反、公序良俗に反する内容であれば、訴訟で無効または取消が出来る。

>988 短略的なご意見ですよ。

　　　理事会は区分所有者間の不公平になる施策を
　　　絶対に推し進めるべきでないと思う。