センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

駅前に「MASA'Sキッチン」があるじゃないか。
http://r.gnavi.co.jp/68b6xz2f0000/

①と②は同じ地型で地積が約3坪違い、公道に面した南向き二方路角地。
ここは線引き前の旧宅造法住宅団地なので、市街化調整区域だが建築可。
50坪以上あるので家を建てるのもよし、遊び場にするのもよし。
両方とも売地なので天秤にかけてネゴするのも一興。

とりせんと空地はさんで常磐道沿いにパチスロのワンダーランドが在るが、
土地建物とも4月に入ったら一括競売にかけられる公告が裁判所から出てた。
土地だけで1,186坪、売却基準価額は144,590,000円、競売だから流通価格の半値以下。
一体だれが落札するのか？デべならマンション用地として落とすかもしれない。

国交省の地価公示が本日あったが、県内は下げ幅は縮小しているが下落基調は変わらない。
現金を一時的に土に変え、何年後かに土から現金に戻すときに果たして増えてるか？

このグラフを見ると何とも不動産投資の恐ろしさを感じる。
業者は土地区画整理事業開始前に仕入れて、TX土地バブルの90年代後半に転売した。
ところが素人はTX土地バブル時期に業者に煽り立てられてこの転売不動産を買って、TXが開通して土地区画整理事業終了時（2013年）までに値上がってると期待して持っていた。
ところが、その後の経済情勢の変革の波をかぶり、今は買った時の値段の半値近くで処分を余儀なくされている。高値掴みだ。
俺が2012年に買った土地は駅歩10分の住宅街の南向き好立地の土地だけど、売主が買った時の値段の6割で買った。
売り主にとっては損切りの処分売りだった。

静岡県浜松市の山城、高根城。
大河ドラマ「風林火山」でも使用された。

去年あたりから大雨が降ると調整池が満水になる。
そこでマンションの向かい側から調整池を調べたら大きな水管があった。
この地域は大規模な土地区画整理事業による宅地造成が行われたので、各所に調節地や調整池があって、住宅街で下水に流しきれない雨水を調整池（ため池）に貯めるようになってる。
あの大きな水管から雨水が調整池に流れ込んでいたのだ。ところで放流はどうなってるのか？

天秤にかけてネゴした結果、②に決まった。当面は遊び場として使う。

埋め立ててるのでは？
話変わって、調整池が満水ですね。

数年前は、台風の豪雨でも満水になることはなかったが、調整池の景観工事が実施されて以降は、先日の雨くらいでも見事に満水するようになった。調整池はB棟角部屋とC棟ベランダから見える。

さて、調整池と県道127号線とに挟まれた区画に伊奈町時代からの旧住宅区域がある。市営愛宕住宅のバス停のそばで、みらい平駅からは徒歩15分かかるが、C棟からは歩いて10分くらいの距離。
ここに築35年の木造2階建て3DKの中古住宅が2件売りに出てる。
築25年も経てば建物の資産価値はゼロだから土地のみの価値。
調区内だが線引前住宅のため再建築可。リフォームするもよし建替えるのもよし。
マンションから歩いて近いので、倉庫代わりに使うのにうってつけの不動産だ。

ところで、その築35年木造2階建3DKの中古住宅だが、地積も建坪も似たり寄ったりなのに売出価格は倍半分の差がある。築25年経過してるから建物価値はゼロだから、土地の価格であるが坪単価が倍半分なのである。
両方とも南向き公道接道で、違いは左の建物が角地くらい。どっちの坪単価が正しいか？
高いのはボッタくりか？あるいは半値は隠れた瑕疵があるのか？
買い手は余程不動産について調査してないと仲介不動産業者の言いなりになってしまう。
なんせ不動産屋なんて海千山千の輩だ。