センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

これはありましたか？

MTCビルはカスミの横にある4階建飲食店ビル。
2階の木鶏は今日18:00開店。缶詰バーの隣り。
ビルは全部で8店舗だけど3階2店舗と4階1店舗は未入居。
駐車場は店の前だけ。一杯ならカスミに停めればいい。

夜8時のMTCビル。これからが商売時間のようだ。
木鶏は開店して客が入っていた。
隣りの缶詰バーにも客が入ってた。缶詰食ってるのだろう。
4階のキャバクラ「アヴェンタ」は、隣りも電気が点いていたから中で通しになってるようだ。
外からは良く見えないが、接客の女性がカウンター内にいた。若くはないようだ。

夜8時のMTCビル。これからが商売時間のようだ。
木鶏は開店して客が入っていた。
隣りの缶詰バーにも客が入ってた。缶詰食ってるのだろう。
4階のキャバクラ「アヴェンタ」は、隣りも電気が点いていたから中で通しになってるようだ。
外からは良く見えないが、接客の女性がカウンター内にいた。若くはないようだ。

駅前に「MASA'Sキッチン」があるじゃないか。
http://r.gnavi.co.jp/68b6xz2f0000/

①と②は同じ地型で地積が約3坪違い、公道に面した南向き二方路角地。
ここは線引き前の旧宅造法住宅団地なので、市街化調整区域だが建築可。
50坪以上あるので家を建てるのもよし、遊び場にするのもよし。
両方とも売地なので天秤にかけてネゴするのも一興。

とりせんと空地はさんで常磐道沿いにパチスロのワンダーランドが在るが、
土地建物とも4月に入ったら一括競売にかけられる公告が裁判所から出てた。
土地だけで1,186坪、売却基準価額は144,590,000円、競売だから流通価格の半値以下。
一体だれが落札するのか？デべならマンション用地として落とすかもしれない。

国交省の地価公示が本日あったが、県内は下げ幅は縮小しているが下落基調は変わらない。
現金を一時的に土に変え、何年後かに土から現金に戻すときに果たして増えてるか？

このグラフを見ると何とも不動産投資の恐ろしさを感じる。
業者は土地区画整理事業開始前に仕入れて、TX土地バブルの90年代後半に転売した。
ところが素人はTX土地バブル時期に業者に煽り立てられてこの転売不動産を買って、TXが開通して土地区画整理事業終了時（2013年）までに値上がってると期待して持っていた。
ところが、その後の経済情勢の変革の波をかぶり、今は買った時の値段の半値近くで処分を余儀なくされている。高値掴みだ。
俺が2012年に買った土地は駅歩10分の住宅街の南向き好立地の土地だけど、売主が買った時の値段の6割で買った。
売り主にとっては損切りの処分売りだった。

静岡県浜松市の山城、高根城。
大河ドラマ「風林火山」でも使用された。

去年あたりから大雨が降ると調整池が満水になる。
そこでマンションの向かい側から調整池を調べたら大きな水管があった。
この地域は大規模な土地区画整理事業による宅地造成が行われたので、各所に調節地や調整池があって、住宅街で下水に流しきれない雨水を調整池（ため池）に貯めるようになってる。
あの大きな水管から雨水が調整池に流れ込んでいたのだ。ところで放流はどうなってるのか？

天秤にかけてネゴした結果、②に決まった。当面は遊び場として使う。

埋め立ててるのでは？
話変わって、調整池が満水ですね。

数年前は、台風の豪雨でも満水になることはなかったが、調整池の景観工事が実施されて以降は、先日の雨くらいでも見事に満水するようになった。調整池はB棟角部屋とC棟ベランダから見える。

さて、調整池と県道127号線とに挟まれた区画に伊奈町時代からの旧住宅区域がある。市営愛宕住宅のバス停のそばで、みらい平駅からは徒歩15分かかるが、C棟からは歩いて10分くらいの距離。
ここに築35年の木造2階建て3DKの中古住宅が2件売りに出てる。
築25年も経てば建物の資産価値はゼロだから土地のみの価値。
調区内だが線引前住宅のため再建築可。リフォームするもよし建替えるのもよし。
マンションから歩いて近いので、倉庫代わりに使うのにうってつけの不動産だ。

ところで、その築35年木造2階建3DKの中古住宅だが、地積も建坪も似たり寄ったりなのに売出価格は倍半分の差がある。築25年経過してるから建物価値はゼロだから、土地の価格であるが坪単価が倍半分なのである。
両方とも南向き公道接道で、違いは左の建物が角地くらい。どっちの坪単価が正しいか？
高いのはボッタくりか？あるいは半値は隠れた瑕疵があるのか？
買い手は余程不動産について調査してないと仲介不動産業者の言いなりになってしまう。
なんせ不動産屋なんて海千山千の輩だ。

カスミ裏に建設中の高齢者専用分譲マンション「デュオセーヌつくばみらい」。
このマンションの医療・介護・看護サービスに地元の関係機関が協力してます。
そのなかで看護サービスはセンチュリー住民が協力しています。
デュオセーヌつくばみらいの1階に訪問看護事業所が出来ます。

隣地が更地だとトラロープで境界線を引いとく必要がある。

これはマンションから徒歩10分の距離にある調区内の線引き前宅地建物で築35年の古家。
調区内は原則建築不可であるが、線引き前宅地建物の既得権があるので再建築は可。
但し、建物を取り壊して更地にして放置すると調区だから新築できなくなる。
空き家は用心が悪いので更地にしたいがそれが出来ない。
当然定期巡回も必要だし火災保険も掛ける必要がある。
そうなると、再建築の時期が未定の場合は住まなくても古家を維持し続けなければならない。
マンションが老朽化しコンクリート建設ガラと化す前に戸建に移るための手当と考える。
プリウスの新車程度の値段で買える。いつ買付証明書を入れるかだ。

ベランダから見える第4調整池と県道127号線とに挟まれた小張高野台の旧住宅区域に、JR東日本の早期地震検知システムの地震計があるようだ。
敷地は門扉付のフェンスで囲まれ、更に敷地の中の建屋もフェンスで囲まれている物々しい厳重さ。
この建屋の中に地震計が入っているのだろう。
これは>>563記事の古家の1軒隣にある。
設置は平成23年3.11大地震後の秋であることが権利関係書類から分かる。

万博記念公園駅から徒歩17分。
つくば市島名の市街化区域にある築40年になろうとする木造平屋建43㎡の古家（C）。
この古家（C）付きの宅地が売りに出されている。
5年後には公道（A）が拡幅しインフラ（水道・下水、ガス）が整備されるとのこと。と言うことは、現在は井戸・浄化槽・プロパンガスと言うことだろう。
先行投資にはいいかも。新車のプリウスなみで買える。


但し、問題が一つある。
それは、公図を取り寄せて調べたら、公道（A）と古家（C）の敷地との間に私道（B）が挟まっているが、この私道（B）は他人の土地で古家（C）の所有権がないことである。
ということは、古家（C）の敷地は公道（A）に接道していないことになる。
そうなると、この私道（B）は建築基準法第42条の認定道路になっているのか？

もし同法の認定道路でないならば、古家（C）は道路に接道していない違法建築(同法第43条)であり、同時に古家（C）の敷地には元々建築物は建てられないことになる。

古家（C）(敷地含む)だけでなく、私道（B）も合わせて買う必要がある。

市役所の道路課と建築指導課に電話で問い合わせて分かったことは、黄色の土地（B）は緑の土地と併せて位置指定道路(建築基準法第42条1項5号道路)の私道を構成しているとのこと。
従って、古家（C）の敷地は直接公道（A）に接道していないが、土地（B）が位置指定道路の構成部分なので、建築基準法第43条の接道義務はクリアしてることになる。
そうなると、古家（C）敷地所有者の持分が土地（B）に無いことだけになる。使用収益に制限があるかもしれない。

ところで、ここは現在進行中の土地区画整理事業地内とのことである。
そうなると新たな問題が出てくる。仮換地と減歩である。

ところで減歩だが、土地区画整理事業では従前地は換地により必ず減歩する。
減歩は公共減歩と保留地減歩があり、公共減歩により道路や公園ができ、一方保留地減歩で作り出された保留地は、販売されて事業費用に充当される。

芝の土地、買付証明書入れようとした途端、売り止めになった。

>>547
ワンダーランドの競売は取り下げになった。
水戸地方裁判所 平成25年（ケ）第81号　2,478㎡

宅地建物取引主任者→宅地建物取引士
士業の仲間入りする。商人(あきんど)が苗字帯刀を許されて士分になるようなもの。

磐梯第一レークランド自治会は別荘内の私設水道等の管理をしている。
電気は東北電力だが、上水道は猪苗代町の公営水道が引かれてないため、自治会が私設水道を設置している。
下水道は、合併浄化槽の設置による処理が必要で、ガスはプロパンガス。
自治会費は7,000円/年（税込み）で、水道接続後は水道使用料及び私設水道設備管理費が10,000円/年（税込み）。
施設負担協力金は、建物新築時に一度のみ150,000円（税込み）。

参考までに、マンションで2番目に広い4LDK-98.28㎡の部屋を算定すると、築7年目で2745万円と査定されました。
当時の売主公開販売価格が2970万円（低層階）～3270万円（高層階）であったことを考えると、妥当な評価価額といえるでしょう。
ちなみに中古売買成約事例は滅多に出ない広さのため数が少ないですが、過去の実績は2730万円～3080万円のようです。

市道のバス停そばから分岐した幅員約4.5mのコンクリート舗装私道を上ると、204.64㎡（61.9坪）の宅地が現れた。
この私道は50ｍ長で、建築基準法第42条第1項第2号の「開発道路」である。地積は254.98㎡、私道持分は1/7。

第一レークランド別荘地内の道路に倒木が横たわっている。今年の豪雪の影響だろう。
この道路は、今から42年前の昭和47年7月3日付け第464号（福島県告示平成47年9月5日第849号）で位置指定道路（建築基準法第42条1項5号）に指定されている、幅員4.5m、全長約500m余りの私道である。
別荘地内私道は、開発分譲会社や分譲後の別荘地管理会社が所有するのが一般的であるが、本私道は開発会社から個人に所有権移転されていた。
左写真が冬、右写真が夏。

外壁タイルの剥がれも、ここまでくれば見事。
万博記念公園駅のマンション「ガレリアヴェール　」。

望遠で見るとよくわかる。亀裂らしきものが見える。

静岡県三島市の市街化区域の住宅街、左の建物を解体すると右の細長い宅地が出現した。
この宅地は両側が水路で、水路に挟まれた格好になっている中洲のような宅地である。
地積は125.98㎡で38.1坪、南西向き、幅員7mの市道に間口5.3mで接道している。

昔は農地の灌漑用水路だったのが、宅地化によって水路が使われなくなり市街地に水路として残存してしまった。
ところで水路の登記簿上の地目は「用悪水路」、変わった表現である。
中々お目にかかれない水路に挟まれた珍しい宅地、入手を視野に入れた検討が必要。

ところで、この用水路に挟まれた細長い宅地、先端部分は何と道路が横断している。
そこで調べてみると、道路ではなく所有者が宅地上に駐車場用コンクリート定盤を構築し、両側の水路敷きと繋げて使用してたとのこと。そうなると水路占有になるが、市に無許可で構築して現在に至るとか。
今更市に占有許可申請すると藪蛇になるが、さりとて宅地購入後に撤去するには工事費が50万円近くもかかる。
無許可構造物の撤去代を値引きさせるか？思案の為所である。

つくばみらい市が、国土調査で地籍測量した時に打ち込んだ境界鋲。
これは小張高野台地区の例で、赤矢印の先端が境界点。

今から40年前の1974年に、コロナが発売した「クリーンホット石油瞬間給湯機」。
小張地区の古家の家屋調査をしていて偶然に発見した。

2つ看板があると、どっちに問い合わせたらいいのか？
この宅地、実は看板の2社以外に後2社が仲介している。
計4社の仲介、一般媒介にしては多すぎる。
4社が仲介するほどの魅力的な宅地なのか？
いや、地主が八方美人なのかもしれない。

宅地①と②は通りを挟んで立地しており、二方路角地で同じ地型だが、3坪ほどの地積差がある。
①に買付証明書を入れたが、買付値段が低いと地主に売却を断られて破談した。
然らば②に、①の買付値段に坪割りで3坪広い分味付けして買付証明書を入れたら、仲介業者は安いとごねたが、強引に押し切って地主に売却を承諾させた。

では①と②の買付の差は何か？要するに地主の損切りのタイミングの問題だ。
地主は投資用で買っているが、地価が下落しても少しでも元を取ろうと欲をかくが、損切りのタイミングを逸すると永遠に売れなくなるか最後は叩き売りになる。

地価下落が続く今、買い手が付いた時が売り時である。

最近、みらい平地区のグーグルマップの航空写真が漸く更新され、
平成27年4月開校の陽光台小学校建設現場が見れるようになった。

これが㈱和電の建設した1.992メガワットの太陽光発電所のようだ。

つくばみらい市高岡にある1.082Mwのメガソーラー。
㈱NTTファシリティーズの「Fつくばみらい太陽光発電所」。

県道19号線と46号線が交わる板橋不動尊の交差点沿いに、
50kwくらいと推定される太陽光発電所がある。

産業用太陽光発電の場合、10kwなら50坪の敷地が必要。
230w～250wのパネルで考えると43枚で10kw前後になる。
59坪の敷地なら余裕をもって配置できる。
系統連係は余剰配線でも全量配線でも可。違いはFITの10年と20年の差。

㈱ゼックは、2011年の東北地方太平洋沖地震の翌年から、茨城県をターゲットにした太陽光発電分譲ファンドを販売している。
匿名組合契約で、一口50万円投資期間20年、想定利回り年5%以上、産業用としてはメガソーラーではない数100kwの小規模な発電所が特徴である。
出資した分だけ太陽光発電所のオーナーになれると言うことであるが、投資期間が20年と長いのが難点だ。

5/15から「水戸4号太陽光分譲ファンド」の募集が始まるので資料取り寄せ中。

戸建は屋根にパネルを敷き詰めて太陽光発電は可能だが、マンション住まいだと無理である。太陽光発電ファンドに投資というのも一つの方法だろう。

10kw以上は全量配線

太陽光パネル基礎杭のグランドスクリュー工法

再生可能エネルギーとは？

使っても次から次へと補充されるエネルギーのこと。

一方、対義語は枯渇性エネルギー。
使っていけば何れは枯渇する化石燃料やウラン等の地下資源を利用するもの。

250wのパネルなら、これでやっと9kw。

㈱ゼックの「水戸4号太陽光分譲ファンド」は、茨城県ひたちなか市馬渡下海道ノ二803番1,2,3,4の5,999㎡ の土地を賃借して、パネル出力329.28kW、契約出力269.50kW、総事業費1億700万円、ファンド資金調達1億1600万円の太陽光発電所であった。
出資は一口50万円、募集口数232口、 目標年間平均分配率8.5%、分配金計算期間20年で途中解約不可。

インリーソーラー製240ｗ×42枚　10.08kw　年間予想発電量：11,511kwh
10.08kwの全量売電の太陽光発電所になる。

年間売電収入は32円/kwh×11,511kwh/年＝368,352円
初期投資は300,000円/kw×10.08kw＝3,024,000円
故に表面利回りは12.18％で8.2年で投資は回収できる。
実質利回りでも10年前後で投資は回収できる。

ところでFIT全量発電は20年固定価格買取である。
10年で投資は回収でき、残り10年はすべて収益になる。

太陽光発電所運営は、実のところ不動産投資の新しい方法なのである。
賃貸収入が売電収入、しかも全量発電なら20年間固定買取。
変動の多い不動産賃貸収入に比べて売電20年固定買取は超安定している。

南向き35坪116㎡があれば、250wパネル35枚の8.75kwの発電が可能になる。

この土地は高台になってるのでフェンスの高さを低くできる。
ただし35坪程度なので10kw以上は難しい。従って10kw未満の余剰配線。

左が11kwの全量配線、右が8.75kwの余剰配線の発電所用地。
総計約20kwの太陽光発電所が出来る。

古河公方館の推定復元鳥瞰図（茨城県古河市）

古河公方館は模型にすれば縄張りが良く分かる。

古河公方館の推定復元模型（茨城県古河市）

更地にインターネット回線引くのはコスト的に現実的ではありません。
エコめがねモバイルパックだと、屋外用ボックスに3GルーターとPVセンサーが収納されていて通信工事は不要です。
インターネット環境のない場所でも、3G携帯電話網を利用してワイヤレスインターネット接続を可能にした、産業用太陽光発電向けの遠隔モニタリングサービスです。
http://eco-megane.jp/service/zen.php

エコめがねモバイル使うと更地にインターネット回線引き込む無駄が省ける。

10kw越えなら全量と余剰のどちらも選択できます。
貸家にするなら、宅内消費は通常の買電契約、屋根太陽光発電は全量売電契約にすれば済みます。

東電の10kw以上の全量配線の資料です。
屋根が全量売電契約、宅内が従量電灯Ｂの買電契約になります。
もし10kw以上でも余剰配線にすると、パネルは契約ブレーカーの二次側に接続するので、
最大値の60Aを超える場合が出てくるので従量電灯ＣのKVA契約になります。
そうなると従量電灯Ｃの基本料金がバカにならないくらい高くなります。

住宅街の更地に野立てなら、趣向を凝らして追尾型太陽光パネルも検討する価値がある。
6.12kwでパネル24枚、一式350万円もする。
追尾型は野立て設置の1.5倍以上の日照時間が得られるから、追尾型6.12kwなら野立ての9～10kw相当になる。

プレハブってバンク？

新白水団地内の宅地野立て太陽光発電所

つくば市西高野白水団地内の宅地太陽光発電所

警察に相談した結果どうでしてたか？騒音宅に注意してもらえましたか？

↑差し迫ってないと言うことか？
そんなレベルの苦情なら黙ってろよ。