センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

>>299
既に裁判所の現地調査による不動産鑑定も終わってるそうだから近く公示されると思う。
そしたら部屋番号が公開される。
今回の競売、裁判所の基準価格がいくらになるのか興味深い。
なぜなら、広い部屋で不動産売買でも滅多に出ない物件だから、転売で儲けられるから近隣の不動産屋が虎視眈々と狙ってるとの噂。
競売は裁判所作成の「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が公開される。
これは俗に「3点セット」と言われているが、これほど詳しい不動産資料はない。

>>300
議事録に書く分には問題ない。管理組合組織内開示だから。
滞納者の未払い管理費分は一体は誰が負担しているのか？
それは規約通り毎月管理費を納付している大多数の組合員である。
だから滞納者は許せないのである。議事録で晒して当然なのだ。
ただし棟内掲示板に貼りだしたりすると、損賠請求訴訟起こされると管理組合は負ける。
棟内掲示板は組合員以外の第三者も目にするから。
これは昨年、管理組合便りで判例が紹介されていた。

公売担当者　経験者
これはおいしい。

>297

書き込む板を間違えてますよ。
やり込められて慌てちゃったか（笑）

>301

未収納金は誰も負担してないよ。

>>300
総会議案書の決算報告の中で、管理費修繕積立金未収金として部屋番号と滞納金額をリストにして開示している管理組合はあります。

>>302
公売は競売と違うので３点セットの評価書がないですね。
役場に問合せても見積価額の根拠を教えてくれません。
その場合は固定資産税課税評価額を聞いて判断するしかありません。

>>303
戸建と違い集合住宅の共用部分の管理は組合員の義務で、そのために必要な費用の負担は組合員の義務です。
その義務を果たさない組合員（債務者）に対しては、他の組合員（債権者）がその分を肩代わりしていることになります。肩代わりとは義務とそれに伴う金銭支払です。
だから滞納者に対するペナルティーが規約で種々定められています。
滞納者（債務者）に対する債権者は管理組合です。管理組合は区分所有者全員で構成されています。
従って、滞納者（債務者）に対する債権者は、期日通り正しく支払ってる残りの全組合員なのです。

だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。

君は税金や年金を肩代わりしているのか？
肩代わりの意味を正しく使おうな。

>これはおいしい。
そうだと思う。駅前のセンチュリー中古は良く売れるから。
単に売買の仲介して両手で数パーセントの手数料得るよりも、
競売で安く仕入れて数十万円で原状回復して転売したら大儲けできる。
手数料ビジネスではなく鞘抜きビジネスの方が儲けが大きい。

>だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。
滞納者の持分だけの部分を残して共用部分を維持管理することは不可能。
共有持分は権利の割合であって、不動産を物理的に特定しているのではない。
維持管理は管理費未収に関わらず共用部分すべてを均一に行う。
その維持管理の費用を組合員は管理費で支払ってる。
払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。
これが「肩代わり」の意味だ。

良くリゾートマンションが公売に出るが、見積価額が10万円でも滞納管理費が数十万〜100万円超えてる場合がある。管理組合が落札者に請求すると書いてあるから、たとえ10万円で落とせても滞納管理費払ったら高い買い物になる。
ところで議案書にあった競売関連の未集金11ヶ月も請求できるの？

>306

>払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。 これが「肩代わり」の意味だ。

また勝手な解釈を。他所で自信満々に波及事故を語って言い負かされて今度は日本語を語るわけか。懲りないね。

↑負かされたのはあなたじゃないですか？

スケルトンリフォームといっても、これは、、、
http://public.auction.rakuten.co.jp/sys/item/detail.jsf?shop_id=200009...

>>310
130万円近い滞納に室内全焼、更に公売の追い討ち、管理組合は100万近く債権放棄するようですね。

競売の場合、普通は配当要求書を裁判所に出す。配当が無理でも区分所有法で競落者に請求できる。
競売の３点セットに管理組合の未納管理費等が記載され、裁判所の売却基準価額は初めから未納債権分が減価されて算定されている。
だから入札参加者は管理組合にいくら請求されるかわかる。

賃貸に出してた場合、競売で落札されて貸主の区分所有者が代わった場合、借主は追い出されるのですか？

競落者の新区分所有者が引き続き賃貸を継続するなら、借主は出て行かなくてもいい。
ただしオーナーチェンジという訳にはいかない、新な契約を締結させられる。
そうなると敷金・礼金を新たに納めなければならない。賃料も変更になる可能性もある。
前の貸主に預けていた敷金は恐らく回収不能になってるはず。
借主が裁判所に配当要求書を出していたか否かだけど。

ところで、新区分所有者が自身で使用収益する場合は追い出される。
ただし、建物明渡猶予（民法395条）の6ヶ月間は居座れる。
でも、出て行かないとかなり面倒なことになるから速やかに退去することだろう。
賃借人の追い出しを専門にやってる業者もいると聞く。手荒いらしい。

でも賃借権利は強いはず、借主保護だから。

一般に住宅の賃貸借契約では、借主に対しては貸主からの契約解除・解約の条項はありますが、貸主の破綻に対する競売に関する条項は一切ないですね。
事業用（事務所等）の賃貸借契約では、貸主の競売に関する条項はあります。それは民法の建物引渡猶予の条項です。事業用で借りてるのですから、いきなり追い出されたら困ります。

結局は賃借権と抵当権の対抗要件だと思う。
賃借人の利益と担保権者の利益は相反しているので、競売になった場合はどちらの権利が先かによる。
抵当権設定以前に賃貸借契約が締結されていてた場合は、賃借人は競落者に対抗することが出来るので出て行かなくてもいい。
ということは、逆の場合は出て行かされる。但し民法の建物引渡猶予制度があるから6ヶ月は猶予される。

多額のローンが返せなくなって競売にかかって家失うのは分かるけど、
税金の滞納くらいで公売になってって実際に家失うのってあるの？

2000万円近い住宅ローン組んで2000万円の不動産が競売にかけられて所有権失うのは仕方がないですけど、
数十万～100万円台の税金滞納で公売にかけられて2000万円の不動産の所有権失うのはバカみたいですね。
でもそういう人はローンもあるのではないですか？
ローンは取り立てが厳しいから優先して払って、税金や管理費は督促が緩いから後回しにしてるのかも。

実際に、税金滞納→市役所の差押→公売→落札→所有権移転、の実例を知りたい。