センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

県道３号線沿い医療通り紫峰が丘１丁目辺りですね。環境のいい静かな住宅街です。
ここに換地で半分に減ってしまった３０坪の宅地を持ってます。更地のままです。

今回の議事録は強烈だね、競売とか差押の文字が踊ってる。市は本当に不動産の差押をするのだ。
築7年目で既に経済的破綻が発生してる、他人ごとではないということだ。

さて、網走で2.8ha(28,000㎡)の山林が自治体の競売にかかる。これも差押だ。
地目は山林だが、網走だから広大な原野に広がる林のようなもの。
2.8haはカスミ裏の県保留地の敷地よりもひと回り（4,000㎡）大きい地積だ。
落札は運次第だが、入札に参加してみようかと考えてる。
山林を敢えて保有する意味はないが、「国土保全」と考えれば理由が付く。
現在のところ競売不動産の勝率は2勝3敗、落札は本当に運次第だ。

>>286
都市計画区域外の1ha以上の土地取引は国土利用計画法の届出が必要。さらに山林の場合は森林法による届出も必要。
森林法は違反したら10万円以下の過料だが、国土利用計画法は違反したら6か月以下の懲役または100万円以下罰金だから注意が必要。

閑話休題・省エネ対策
Ｈ22に南側の窓ガラスをｽﾍﾟｰｼｱ（8.3ｍｍ真空断熱複層ガラス）に交換し北側の窓にはﾌﾟﾗﾏｰﾄﾞ（複層）を取り付けました。冬場の室温は以前と比べ5℃以上のﾌﾟﾗｽを感じ毎冬その効果に満足感を得ています。また結露、断音にも効果があります。ｽﾍﾟｰｼｱはｶﾞﾗｽ面が結露したことがありません。費用は約40万でしたが今では効果からすれば安い買い物と思っています。

>>288
やっちゃったなら黙ってた方がいいと思いますよ。
ばれたら管理組合から原状回復命令食らっても文句言えません。

外気に面する窓ガラスは専用使用権はありますが共用部分です。
しかも使用細則で「外気に面する窓ガラス」の変更は禁止されています。
（使用細則第４条七参照）

だから複層ガラスへの交換はできないのです。ブラマードなら内窓ですから問題ありません。

これはどこのマンションでも同じです。
新築なら複層ガラスは当たり前ですが、単層ガラスの既設マンションは、
規約で共用部分のため変更できないので、内窓で断熱・防音をします。

>>286
競売は裁判所が実施するから、物件の3点セットを取り寄せて調査ができる。
基準価額も鑑定人の評価書がある。
ところが公売は行政機関が実施し、3点セットは無いし見積価額の根拠も公開されない。
だから公売はほとんど自力で調査しないとならない。素人じゃかなりキツイ。

>市は本当に不動産の差押をするのだ。

するよ。
水道は料金滞納すると止められるけど、市民税とか固定資産税は滞納すると間違いなく差し押さえられる。
滞納額が小さいと預貯金とか給料とか動産（車が一番多い）の差し押さえだけど、
固定資産税みたいに額が大きいものの滞納だと不動産しか差し押さえる対象がない。
その差し押さえた不動産を自治体が換価処分によって債権回収する競売が公売だ。
ただ、つくばみらい市は自身では公売しない、茨城租税債権管理機構に移管して行う。
http://ibaraki-sozei.jp/index.php?id=31

ところで、自治体の差し押さえは必ず公売されるか？というとそうではない。
租税法定納付期限日以前に抵当権が設定されていると、抵当権の方が債権順位が上だ。
その場合は公売しても、落札金のほとんどが抵当権者に配当されるので、自治体は回収できなくなる。
だから自治体は差押登記しても公売にはかけず、所有権移転を制限する圧力をかけるだけになる。
差押登記されてる不動産、普通は買わないから。

289さんへ
管理事務所に相談、ガラス交換許可を得て実施しました。文書交換はしていません。
第5章27条に・・性能向上等に資するものについては・・管理組合がその責任と・・計画修繕として・・実施するものとする。
よって透明ガラスでもあり支障の恐れがないということで黙認されたのかもしれません。またはガラス破損交換という形で捉えてもらったかもしれません。
気まぐれを掲載したことを反省しております。

平成22年当時（第4期）の管理組合の判断が誤ってたと言うことです。
当時の管理組合のミスですから責任は第4期理事長に負わせれば済みます。
従って窓ガラスを交換したことに対しては、あなたには責任はありません。

ところで第27条は、組合員個人が実施するのではなく管理組合が実施するものです。
実際に古いマンションでは、計画修繕時に全戸の窓ガラス（枠を含めて）を交換する工事をしています。
だから、もし第27条を根拠にするのなら、40万円の請求書を管理組合に提出できることになります。
管理事務所の黙認許可は管理組合の許可と同等です。やってみる価値はあります。40万円は大金ですよ！

専用使用権のある共用部分の破損に関しては、故意でない限りは管理組合の修繕負担です。
一番多い破損が、強風によりベランダ隣室とのパーテーションが飛来物で破損する事故です。
年に何回かありますが、全て管理組合負担で交換しています。

>>287
競売・公売の場合は国土利用計画法の届出は不要です。但し森林法の届出は必要です。
それと国土利用計画法の届出をした森林は、森林法の届出は不要です。

不動産でも農地や山林の売買は注意が必要です。
センチュリーも換地処分公告前は、農地法の転用届出をしてました。
理由は、換地処分公告後は敷地の地目は宅地になりましたが、それ以前の仮換地の時は敷地の一部の地目に「田、畑」があったからです。

万一、固定資産税滞納して、つくばみらい市にマンション差押登記されたら出て行かなければならないのですか？

両方とも差押登記されますが、競売と公売の違いがよく分からないらです。

MEMSアグリケーターは管理組合理事会の合意を取り付けるためにはデタラメな説明をする。
「今回の補助金申請は枠の確保ですから、諸般の事情で実施しなくても大丈夫です」と言って安心させる。
申請してもやらなくていいから、とりあえず申請だけしておいても問題ないと。
また、MEMS導入は専有部分の特別管理になるから総会決議が必要だが、申請の時点では理事会決議でいい。
だから無理やり理事会決議をとるために、理事会議事録案まで作って持ってくる始末。
だいたい「補助金の枠の確保」なんて国をバカにした発言だ。
枠だけ確保の補助金事業なんて国には存在しない。

国の補助金事業は、実施する明確な意思を持って国に補助金を申請するのである。
国の補助金は我々の血税だ。生半可な気持ちで申請するもんではない。
補助金事業に採択されたら実施しなければならないのである。

>>295
差押登記（仮登記含む）されてても、競売や公売が実施されて落札者に所有権移転するまでは、なんら問題なく使用収益できます。ただし、この間に任意売却しようとすると、差押登記を解除してもらわないと買手が付かないので売却できません。

>>296
簡単に説明しますと、
■競売：民間の借金回収方法
■公売：行政機関の借金回収方法
になります。
そして実施機関は、
■競売は抵当権の実行で、実施は裁判所
■公売は税金の滞納で、実施は行政機関
となります。
例を挙げると、ローン破たんすると競売になります。
一方、所得税、市民税、固定資産税を滞納すると公売になります。

競売も公売も誰でも入札に参加できます。
市場価格の7割くらいで落札できる可能性もあります。
ただ、競売は入札やら手続きに裁判所に行かなければなりません。
一方、公売は全てではありませんが今ではネットで入札出来る時代です。

議事録にあった競売にかかる部屋は何号室ですか？

議事録に部屋番号書いてくれればいいのに。
別に書いても問題ないでしょ。ついでに滞納者の部屋番号も書いてほしい。
滞納すれば晒し者になるなら、滞納もなくなると思う。
滞納に対する抑止効果が期待できる。

>>299
既に裁判所の現地調査による不動産鑑定も終わってるそうだから近く公示されると思う。
そしたら部屋番号が公開される。
今回の競売、裁判所の基準価格がいくらになるのか興味深い。
なぜなら、広い部屋で不動産売買でも滅多に出ない物件だから、転売で儲けられるから近隣の不動産屋が虎視眈々と狙ってるとの噂。
競売は裁判所作成の「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が公開される。
これは俗に「3点セット」と言われているが、これほど詳しい不動産資料はない。

>>300
議事録に書く分には問題ない。管理組合組織内開示だから。
滞納者の未払い管理費分は一体は誰が負担しているのか？
それは規約通り毎月管理費を納付している大多数の組合員である。
だから滞納者は許せないのである。議事録で晒して当然なのだ。
ただし棟内掲示板に貼りだしたりすると、損賠請求訴訟起こされると管理組合は負ける。
棟内掲示板は組合員以外の第三者も目にするから。
これは昨年、管理組合便りで判例が紹介されていた。

公売担当者　経験者
これはおいしい。

>297

書き込む板を間違えてますよ。
やり込められて慌てちゃったか（笑）

>301

未収納金は誰も負担してないよ。

>>300
総会議案書の決算報告の中で、管理費修繕積立金未収金として部屋番号と滞納金額をリストにして開示している管理組合はあります。

>>302
公売は競売と違うので３点セットの評価書がないですね。
役場に問合せても見積価額の根拠を教えてくれません。
その場合は固定資産税課税評価額を聞いて判断するしかありません。

>>303
戸建と違い集合住宅の共用部分の管理は組合員の義務で、そのために必要な費用の負担は組合員の義務です。
その義務を果たさない組合員（債務者）に対しては、他の組合員（債権者）がその分を肩代わりしていることになります。肩代わりとは義務とそれに伴う金銭支払です。
だから滞納者に対するペナルティーが規約で種々定められています。
滞納者（債務者）に対する債権者は管理組合です。管理組合は区分所有者全員で構成されています。
従って、滞納者（債務者）に対する債権者は、期日通り正しく支払ってる残りの全組合員なのです。

だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。

君は税金や年金を肩代わりしているのか？
肩代わりの意味を正しく使おうな。

>これはおいしい。
そうだと思う。駅前のセンチュリー中古は良く売れるから。
単に売買の仲介して両手で数パーセントの手数料得るよりも、
競売で安く仕入れて数十万円で原状回復して転売したら大儲けできる。
手数料ビジネスではなく鞘抜きビジネスの方が儲けが大きい。

>だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。
滞納者の持分だけの部分を残して共用部分を維持管理することは不可能。
共有持分は権利の割合であって、不動産を物理的に特定しているのではない。
維持管理は管理費未収に関わらず共用部分すべてを均一に行う。
その維持管理の費用を組合員は管理費で支払ってる。
払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。
これが「肩代わり」の意味だ。

良くリゾートマンションが公売に出るが、見積価額が10万円でも滞納管理費が数十万〜100万円超えてる場合がある。管理組合が落札者に請求すると書いてあるから、たとえ10万円で落とせても滞納管理費払ったら高い買い物になる。
ところで議案書にあった競売関連の未集金11ヶ月も請求できるの？

>306

>払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。 これが「肩代わり」の意味だ。

また勝手な解釈を。他所で自信満々に波及事故を語って言い負かされて今度は日本語を語るわけか。懲りないね。

↑負かされたのはあなたじゃないですか？

スケルトンリフォームといっても、これは、、、
http://public.auction.rakuten.co.jp/sys/item/detail.jsf?shop_id=200009...

>>310
130万円近い滞納に室内全焼、更に公売の追い討ち、管理組合は100万近く債権放棄するようですね。

競売の場合、普通は配当要求書を裁判所に出す。配当が無理でも区分所有法で競落者に請求できる。
競売の３点セットに管理組合の未納管理費等が記載され、裁判所の売却基準価額は初めから未納債権分が減価されて算定されている。
だから入札参加者は管理組合にいくら請求されるかわかる。

賃貸に出してた場合、競売で落札されて貸主の区分所有者が代わった場合、借主は追い出されるのですか？

競落者の新区分所有者が引き続き賃貸を継続するなら、借主は出て行かなくてもいい。
ただしオーナーチェンジという訳にはいかない、新な契約を締結させられる。
そうなると敷金・礼金を新たに納めなければならない。賃料も変更になる可能性もある。
前の貸主に預けていた敷金は恐らく回収不能になってるはず。
借主が裁判所に配当要求書を出していたか否かだけど。

ところで、新区分所有者が自身で使用収益する場合は追い出される。
ただし、建物明渡猶予（民法395条）の6ヶ月間は居座れる。
でも、出て行かないとかなり面倒なことになるから速やかに退去することだろう。
賃借人の追い出しを専門にやってる業者もいると聞く。手荒いらしい。

でも賃借権利は強いはず、借主保護だから。

一般に住宅の賃貸借契約では、借主に対しては貸主からの契約解除・解約の条項はありますが、貸主の破綻に対する競売に関する条項は一切ないですね。
事業用（事務所等）の賃貸借契約では、貸主の競売に関する条項はあります。それは民法の建物引渡猶予の条項です。事業用で借りてるのですから、いきなり追い出されたら困ります。

結局は賃借権と抵当権の対抗要件だと思う。
賃借人の利益と担保権者の利益は相反しているので、競売になった場合はどちらの権利が先かによる。
抵当権設定以前に賃貸借契約が締結されていてた場合は、賃借人は競落者に対抗することが出来るので出て行かなくてもいい。
ということは、逆の場合は出て行かされる。但し民法の建物引渡猶予制度があるから6ヶ月は猶予される。

多額のローンが返せなくなって競売にかかって家失うのは分かるけど、
税金の滞納くらいで公売になってって実際に家失うのってあるの？

2000万円近い住宅ローン組んで2000万円の不動産が競売にかけられて所有権失うのは仕方がないですけど、
数十万～100万円台の税金滞納で公売にかけられて2000万円の不動産の所有権失うのはバカみたいですね。
でもそういう人はローンもあるのではないですか？
ローンは取り立てが厳しいから優先して払って、税金や管理費は督促が緩いから後回しにしてるのかも。

実際に、税金滞納→市役所の差押→公売→落札→所有権移転、の実例を知りたい。

税金滞納で不動産資産を失う、税金滞納を甘く見ない方がいい。
差押と公売は国税徴収法に則り行われる。
下記の例は、差押で公売になり、不動産が所有権移転した例である。
これで某市は滞納税金を回収した。納税は国民の義務である。
日本国憲法第30条「国民は、法律の定めるところにより、納税の義務を負ふ。」

差押は怖いですね。滞納には注意します。
固定資産税・都市計画税は4回の分納なので忘れがちになります。

私は固定資産税等は一括で銀行で払ってますが、

分納でも確か口座引き落としができたと思います。
口座引き落としにしてれば忘れることはないと思います。
管理費等も口座引き落としを拒否してる人に限って滞納するそうですよ。

軍師勘兵衛のスタッフロールにつくばみらい市のみなさんとあったのですが
みらい平でロケをしたんですね。
セットを作って去年の夏に撮影したらしいですがワープステーションかな？

NHK木曜時代劇　「鼠(ネズミ)江戸を疾る」主演:滝沢秀明
これも ワープステーション で撮影しています。

ＮＨＫ大河ドラマ「軍師官兵衛」はワープステーション江戸を使ってるよ。
ワープステーション江戸は、現在はＮＨＫエンタープライズの持ち物。
ワープステーション江戸は、かつては伊奈町や県が出資する三セクだったが、
経営破綻して最終的にＮＨＫエンタープライズに売却された。

時代劇でも大がかりになると専用のロケセットがいるね。
「桜田門外の変」は水戸に、「のぼうの城」は苫小牧にロケセット作ったよ。

「のぼうの城」は先日ＴＶでやっていたので見ました。なかなかおもしろかったです。

「のぼうの城」の舞台は戦国時代の忍城。
これが映画の苫小牧の忍城ロケセット。

「のぼうの城」は、本当は2011年秋に封切られる予定だったが、3.11東北地方太平洋沖地震により映画の水攻めシーンが震災の津波を彷彿させるとのことで、時節柄不適切との判断で1年延期された。
同時期に封切予定だった20世紀最大地震の中国映画「唐山大地震」も中止になったが、こちらはその後も上映されることはなかった。

のぼの城の水攻めシーンはすごいね。
ロケセットでは18tの水を使った高さ10mの水落とし装置が使われた。
映像の10分27秒あたりから水落とし装置が見れる。
http://www.youtube.com/watch?v=DLWfMwPgKDQ

のぼうの城の忍城は三成が水攻めしたけど、水攻めは秀吉の備中高松城が有名。
この奇抜なアイデアの水攻めを秀吉に献策したのが軍師官兵衛。

日本における三大水攻めは、いずれも秀吉による、備中の高松城、紀州の太田城、のぼうの城の忍城。
このうち余り知られていないのが太田城の水攻めです。

大河ドラマ「軍師官兵衛」の前半のハイライトは、
備中高松城の水攻めとそれに続く中国大返しでしょう。
秀吉の水攻めで水浸した高松城を模型で再現しました。

↑の写真にある対岸に布陣する花房助兵衛の助兵衛は「スケベイ」と読むのですか？

助兵衛→すけびょうえ

花房助兵衛は宇喜多家の重臣、「すけべい」とは失礼だ。

粗大ゴミが、4個出ている、管理費で処理するのか？

多分、越して来たかなんかで、つくばみらい市のごみ出しルール知らないのでしょう。
捨てた人は引き取って粗大ごみの回収方法を防災センターに聞いてくださいな。
居住者は皆ルール守ってますよ！

のぼうの城の忍城水攻めを模型にしました。
石田三成の本陣は古墳上に設営されました。
水浸した忍城は「浮き城」そのものです。

>>338
粗大ごみ、引き取ったみたいですね。
ごみ出しルールは守りましょうね！

うちのマンションでの粗大ごみ（有料）の出し方は2年前に決まってます。
マンションは戸建とちがい特殊なので、つくばみらい市と協定も交わしてます。
詳しくは防災センターに聞いてください。

>ごみ出しルールは守りましょうね！
その通りですね、
　段ボールの出しかたが、まだまだのようです。
　箱のままや、縛らずに出しているのが多いです。

ケーキ屋の4階にあるクラブ・アヴェンタ、まだ開店してないね。

昼間は開いてないのでは？20:00～Last、キャバクラ？
http://dokidokinet.jp/ca/dokipoke_j/ib_011/index.php

ゴミの出し方が守れない奴は見つけて理事長に怒鳴り込んでもらえばいい。

>>344
みらい平でキャバクラやって人はいるの？ここは住宅街でしょ？

みらい平を歓楽街と間違えてるのでは？

でも、

日払いOK、週１～OK、自由出勤、ノルマ無、各種バックあり、貸衣装有
WワークOK、お酒飲めなくてもOK、体験入店何度でもOK

なら主婦のバイトには手軽かも。マンションから近いし。

準商業地区なので大体の商売はできます。

３４８間違いました
近隣商業地域でした

正確には「近隣商業地域」だね。
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/sec/tosikei/pdf/miraidaira.pdf

そうなると、マンションの店舗でキャバクラやホストクラブの開店も可能ですね。
駅前ですから立地に申し分ありません。しかも傍に交番もあるので安心です。
ところでTXが開通する前の、みらい平駅が出来る前から「バー・ポルシェ」がありましたね。
とりせんの向かいにありました。ロシア宮廷料理「ミッシェル」に併設されたバーでした。
残念ながら両方とも、みらい平駅が出来て区画整理の換地で閉店になりましたね。

陽光台の保育園建設予定地の横の角の空き地にはなんかできるのかな

建設予定地？もう保育園の建物完成してるよ。4月開園とか。

８期の理事長はどなたに決まったのでしょうか？知ってる方いますか

他所のマンション管理組合では管理費の値下げを検討しているが７期の理事長は前期に右習いでなんの検討もしていない、検討の積算も出来ないのではないか、それとも東急からの袖の下でもあったかな。

↑あなたは本当に居住者ですか？
去年の議事録に突然管理費が平均で月千円以上値下げが可能な理事長の検討書が添付されてて住民をびっくりさせましたよ。
この間の総会でも理事長は決算説明で、一般会計の剰余金が管理費値下げの原資になると説明してました。
そして消費税増税の影響まで数字で示していましたよ。総会出席した人にはこれらの資料が配られました。

>357

検討書と言う名称のいたずら書きだろ。

新しい理事長に期待だな。

>351
昔、駅の傍にあったロシア宮廷料理ミッシェル宮殿ですね。
マンションが出来たころには解体されて移転しましたよ。

総会で議長が説明している最中に理事会席の後ろの方で「異議あり」を連発してたいがぐり頭の人は誰ですか？見てて異様に思いました。

>360
たしか第5期だったかの元理事長だと思う。違和感を覚えた。

>>360
5期の2代目理事長だ。有能な初代女性理事長と事あるごとに比較されている。
理事としての立場をわきまえない言動が多い。
この理事長は5期の臨時総会で、議長として議案に反対すると宣言し、理事会を裏切って反対票を投じて皆を唖然とさせてしまった前歴がある。

なんか悔しさがにじみ出てる？

総会決議を無視した理事長が他人の事をとやかく言えるの？

>なんか悔しさがにじみ出てる？
6期の総会決議ひっくり返されて7期で多数決で可決されたから悔しいのでしょうね。
6期理事会の面目丸つぶれです。異議ありと喚き散らす気持ちわかります。
でも、この理事は立場を弁えてないですね、総会議事進行を平気で妨害する。
この人は6年も理事をやっていながら資質に問題のある理事のようです。

>>364
その通り。
総会で議長が言ってたけど、3期で管理規約違反して修繕積立金を勝手に運用したり、5期で臨時総会決議無視して内容変更して工事したり、かなりデタラメやってるから他人のこととやかく言う資格はないね。それを指摘できない監事も無能だし。

資質の問題だったら前期の理事長の右に出る者は居ない。

そうだね。総会聞いててすごいと思った。
質問や意見には的確に答えるし、総会屋が糾弾しても鋭く切り返す。
プロを感じさせる。

>>367 そんなことないよ!!
君は >なんか悔しさがにじみ出てる？ だな。

>360
Oh理事だね。
彼が元第6期S理事長のマリオネットだということは理事会も管理会社も見抜いてたよ。
普通は操り糸を見せないようにするのに、彼は糸まる出しなんだから。

上の誹謗中傷はどうでもいい、8期の理事長は誰？

先日の総会の様子を見る限り、今回、継続して理事長を務めるのは無理でしょう。
内部がボロボロ。リーダーシップが取れてない。
主張はあるけど、周囲をまとめきれてない。

まさか７期の理事長は理事としても残るの？

あれだけ留任を非難していたのに。

許してあげて。
やる気のある人なの、ただやり方が幼いの。
規約違反については過去もあったから、許される。
その程度なの。

総会議案1も、意見が出尽くしてから裁決。ではなく、時間がきたから裁決。って小学生レベルなの。

規約違反ってなんですか？
議案は可決されたって貼紙出てましたが。

議長の後ろで騒いでた理事が小学生レベルなので仕方ないでしょう。

内部がボロボロでもないし、リーダーシップが取れてなかったのではありません。
総会で見せた理事長のあの弁舌で、理事たちが催眠術にかけられたのです。
理事会でみな術をかけられて賛成の挙手をしてしまい、気づいた時には前期の総会決議をひっくり返す理事会決議を取ってしまったのでした。
だからみな催眠から覚めて大騒ぎし出したのです。でも後の祭でした。

>>359
ミッシェル宮殿の移転先は常総市大塚戸町のハーブハーモニーガーデンだ。

午前7・30頃Ａ棟エントランスに救急車と消防車が来ていたけれど何があったんだろう。
火事ではないみたいだし。

救急車が出動する時はレスキューに備えて消防車も同時出動するよ。
今日のは急病人だった。
８時前なので警備員が誘導して７時４５分頃にＡ棟２号エレベーターにストレッチャーと救急隊員が乗り込んだ。
去年は誰も気づかず部屋で若年層の死亡が発見されている。
この時は事件性有無の調査から救急車と消防車以外に警察も出動した。

A,B棟の3基あるエレベーターの真ん中の号機は、かご内部の奥にトランクルームがあり、蓋を開けるとストレッチャーを突っ込めるようになっている。C棟にエレベータにはない。

>去年は誰も気づかず部屋で若年層の死亡が発見されている。

気軽にこう言う事を書かない方がいいね。配慮が足りない。

↑このマンションで2回目ですね。
独居者の安否確認の仕組みがないからです。

8期の理事長は誰になったのですか？