センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

>>1739
>コンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。

うちもコンサルや委員会に任せっきりになってると騙されて高値掴みさせられるかも？
組合員は常に監視してないとだめだな。
騙されたっていうと>>1680にあったニセ組合員の理事就任の方が問題だ。
総会議案にニセ組合員を役員候補者に紛れ込ませ組合員を騙して選任可決してる。
管理規約違反は当然だけど理事会の信用問題だ。
そいつクビにしたのか？去年は監事やってたというじゃないか。
さらにうわさでは、ニセ組合員がもう一人いるってホントか？しかも○理事長とか。
管理組合の役員になりたきゃ区分所有権を取得して組合員になることだ。持分でもいい。
二人もニセものがいるなんて信じられないぞ！コンプライアンス違反通報されたようだ。

>>1741
　その件に関しては、管理組合保有の居住者名簿では分からないのではないですか？
　途中で売買によりにより所有権移転されて入退去した場合は、組合員（区分所有者）変更届を出しますので明示的に組合員は認識できますが、分譲当初から入居している方は、入居時の緊急連絡先届出書では「区分所有者又は占有者」となっていますので、両者の区別はされていないからです。ただし賃貸等で第三者使用届を出している場合は明示的に組合員は認識できますが。
　従って、役員候補になる場合は本人の自己申告により組合員か否かを信じて認識するしかないと思います。だこれだと、今回のような成りすまし組合員の不正は発見できませんので、管理組合としては本人の所有権有無（即ち組合員か否か）を都度法務局で確認する必要があります。

>>1740
常識に欠けるのは人権を侵害して強制入会にした区会だと思いますよ。
これこそマンション住民多数の本意ではないはず。

>>1741
>>騙されたっていうと>>1680にあったニセ組合員の理事就任の方が問題だ。
>>総会議案にニセ組合員を役員候補者に紛れ込ませ組合員を騙して選任可決してる。
>>管理規約違反は当然だけど理事会の信用問題だ。

よくやってくださっている方なのでとても残念ですが、規約は規約ですのですみやかに区分所有者になっていただくか区会に専念していただくしかないと思います。理事が規約を守らないと誰も規約を守らなくなり、組合全体に大きなダメージが生じます。

>>1743 マンション住民さん
話のすり替えを行わないでください
言い方がひどいという話で区会のことは一言も申しておりません
物事を進めるのに悪口ばかりで、いつまでも少数派です

今期の理事会は管理規約違反を２つも犯してる。
１つ目は、区会事務所を共有部分の防災センターに設置することを総会決議を経ずに理事会が独断で許可したこと、２つ目は、ニセ組合員を管理組合役員に就任させたこと。

>>1740
>>>>1738 マンション住民さん
>>見ものだなんて…仰っしゃりようが少し常識に欠けますね。
>>新旧の市長争いに使われるのは、マンション住民多数の本意ではないはず。

事実、見ものじゃないですか。これからどうなるんですかね。
「新旧の市長争いに使われるのは、マンション住民多数の本意ではない」のに、なぜこんなタイミングで区会を作ったのか。文句は市長選のどさくさにまぎれて区会を設立した区会役員に言うべきでしょう。前の市長のことはもういいですが、新市長がこのおかしな状況をどのように御覧になるのか、ただの住民には興味本位にみまもるくらいしかできません。

>>1747
　市が被害者にならない限り、例えば区会が水増し請求して業務委託費を不当利得したとか、が無い限り現状維持だと思います。市にとっては区会があった方が好都合で、区会に対して行政の使い走りをさせることができます。区会設置は行政の強い要請なのです。これは小田川市長になっても変らないと思います。
　それよりも区会自身に自浄作用がないといけません。もし区会に自浄作用がないようなら、管理組合の消火器一括交換同様、法的措置が講じられて悪政を正させられるかもしれませんね。

色々と問題あるマンションですね笑

消火器の交換は進んでいるのでしょうか？消火器問題は、はっきり言って、未交換の組合員の罪が一番重いと思います。いいかげんマンションから追い出して、競売でよいのではないでしょうか？そのくらいシビアにやらないとマンションがもちません。よそではそのくらいやってますよね。

>> 1750: マンション住民さん
>> 消火器の交換は進んでいるのでしょうか？消火器問題は、はっきり言って、未交換の組合員の罪が一番重いと思い>> ます。いいかげんマンションから追い出して、競売でよいのではないでしょうか？そのくらいシビアにやらないと>> マンションがもちません。よそではそのくらいやってますよね。

区会みたいに、管理組合の役員で立替えてくれ。未交換分だけの交換なら区会と同様に役員一人あたり10万円ちょっとですむはず。総会での説明では確かこの件は、一刻を争う案件だったはず。区会でやれたことが消火器でできないはずがない。第10期の役員に立替えてもらうとよい。

区会事務所の変更（会報より）
区会事務所の定め（会則第1条）
会則の改廃（会則第10条第2項4号）
役員達は自分達で決めたルールすら無視？

>>1751
　消火器未交換宅の交換費用を、区会と同様のやり方で理事会役員が立替える案は賛成だ。
　そうすれば、未交換消火器は一掃され管理組合としては防火管理上の不備は解消され、同時に消火器交換費用の債権債務が役員個人と未交換宅個人との個人間取引に切り替わるので、管理組合としては500万円を超える消火器一括交換の無用な費用支出はなくなり管理規約も遵守される。
　これは管理規約違反の消火器未交換宅に対して、管理組合のコンプライアンス維持のために理事会役員が責任を取って自腹で立替えることである。
　これが、被告が原告に対して提示する和解案であり、この和解案を原告が呑めば消火器裁判は判決を待たずに早期に和解終了する。
　原告としては、判決を待たずに和解により実質勝訴を勝ち取るので、呑めない和解案ではないはず。

>>1753
これが、被告が原告に対して提示する和解案であり、この和解案を原告が呑めば消火器裁判は判決を待たずに早期に和解終了する。

そうだったんですか。立替えていただけるなら和解うんぬんと関係なく、早急に対応していただきたい。
裁判は住民に何の説明もなく理事会が勝手にやっていることですし、負けが濃厚ならなおさら理事会の責任で早急にこの状況を何とかしてもらわないと。原告の主張する「無用な支出」や「規約違反」も認めているわけですね。規約違反なら、違反した人が責任を取るのは当たり前。今になって原告が呑めるとか呑めないとかいうのは筋違いでないでしょうか。

結果的には現状通りってことですね。今まで通り消火器交換は規約通り区分所有者負担。
なにも500万円も使って一括交換の総会決議なんて必要なかったということです。
理事会は無駄な事を考えるもんですね。

今回の訴訟の目的は、「規約違反して消火器を交換をしなかった人を我々の管理組合費を使って救済する、結果的に規約を遵守して自費で交換した正直者がバカを見る、この法令を遵守しない不公平な理事会の悪政を正すこと」、と聞いている。

>>1755
結果的には現状通りってことですね。

現状どおりではない。やらなくてもいい裁判に組合費から何十万も使ってしまった。
未交換の消火器はますます古くなり、危険性も増した。
まじめに自費で交換した住民は怒り、裁判沙汰になり、理事会の信用は地に落ちた。
理事会を信用できなくなった組合員が理事の登記簿を調べたら、区分所有者でないにせ理事が露見する始末。
元に戻すにはこれから何年もかかるであろう。

>>1752
　区会事務所を共用部分の防災センター内に設置するには、共用部分の第三者使用になるので管理規約により総会決議が必要。もし総会決議が取られず区会事務所を防災センターに設置すれば理事会の管理規約違反になる。ところが区会が1月28日に設立されたことにより、これが現実のものになってしまった。
　そこで組合員が2月8日付で管理組合に対して管理規約違反を文書で抗議したので、慌てた区会は区会事務所を区会長宅に変更した。
　ところがこれは、今度は区会会則の変更になるので区会臨時総会の決議が必要になるが、区会総会を開催せずに区会長が独断で区会会則の規定と異なる場所に区会事務所の設置を変更した。

>>1757
　組合員が4月25日付で管理組合に対してニセ理事の追放要求書を提出している。
　組合員はニセ者を掴まされ騙されて役員選任議案に賛成投票したのだから、ニセ者２名をホン者で補充し、臨時総会開催して役員選任決議を採りなおす必要がある。もし理事会が役員選任決議採り直しを拒否したのなら訴訟になる。管理組合役員選任決議無効確認請求事件として。
　それにしても総会で堂々と監査報告をした監事がニセ者だったなんてしゃれにならないと思う。

>元に戻すにはこれから何年もかかるであろう。
管理組合をキッチリ維持するには、この業務に精通している
Tさんが必要不可欠に思う。
この時期から準備していただきたい。

理事選任だけでなく、決算の議案も無効

>> 1758
>> それにしても総会で堂々と監査報告をした監事がニセ者だったなんてしゃれにならないと思う。

元監事さんには長年このマンションのためにいろいろとご尽力いただいていますので、この際、規約を変えるという方法もあるのではないでしょうか。区分所有者のご家族等が組合員や役員になれるマンションもありますよね。今後ますます役員のなり手が不足することが予想されますので、よい機会かもしれません。

かなり悪質だな。
監査報告書にニセ者の監事が署名押印したなんて報告書の信憑性が疑われる。
でもどうしてこんな不正が堂々と行われるようになったのか？
しかも今期は２名もニセ理事がいると言うじゃないか？
こうなったのも陽光会の連中が理事会や区会を支配し出してからだと聞く。
ここ数年、理事会には陽光会の連中が留任で入り浸り、順繰りで理事長を交代し、新しく設立された区会には去年の理事会役員を６名も送り込んでいる。
血を入れ替えないとだめだな。

>この際、規約を変えるという方法もあるのではないでしょうか。区分所有者のご家族等が組合員や役員になれるマンションもありますよね。

管理組合は区分所有者（組合員）の団体です。
規約改正して範囲を拡大しても組合員の親等関係まででしょう。
一親等、二親等くらいまで。組合員と血のつながりあることが重要です。
残念ながら配偶者は血のつながりがありませんから親等関係はありません。
区分所有権がないのなら区会で活躍すればいいのではないですか？
区会員はマンション居住者ですから、区分所有者である必要はありません。

早速、区会に5月27日（日）市内清掃の動員が市から依頼されたね。掲示板に出てた。
マンション内の区会なのに何でマンション敷地外の清掃やらんといかんの？
でもそんなことどうでもいい。清掃に駆り出されるのは区会役員たちだから。
区会になった以上、動員が要請されれば断ることはできなくなる。その責任は役員が取ることになる。

>>1762
>でもどうしてこんな不正が堂々と行われるようになったのか？

何れ理事会から原因とにせ者処分と対策について正式発表があるだろう。
内偵段階で、昨年の11期理事会に2名、今年の12期理事会に2名のにせ者が判明している。
そのうち1名は2期に渡り、にせ者を押し通している。その神経の図太さに呆れて物が言えない。
特に問題なのは、にせ者監事が11期の業務監査報告書に署名押印していることだ。
さらに過去にさかのぼって調査すると、にせ者がぼろぼろ出てくるかもしれない。
それにしても、この不正は異常だ。理事会と管理会社が組んでの確信犯としか思えない。
これでは理事会の信用は失墜し、誰も理事会の指示には従わなくなってしまう。
理事会が信用できないとなると、今後は役員候補者の選出に住民側で資格審査会を作り厳格な審査をする必要がある。

たぶん消火器を交換していない役員もごろごろいるんでしょうね。
組合費で交換してもらえる日を首を長くして待たれていることでしょう。

>>1765
これからは組合員からの厳しい監視の目が必要ですね。監事の問題を1年間放置したのは本当に痛かった。消火器裁判で臨時総会を開くわけでもなく、大規模修繕でも管理会社更新でも理事会に放漫な支出を許し、組合と区会の混同を許し、何もかもむちゃくちゃにされてしまった。今になって思えば、資格もないのに選任されたのだから、監事の仕事をできないわけだ。

今度の監事さんは大丈夫でしょうか？
臨時総会を開いてくれますかね。

>>1763
管理組合は区分所有者（組合員）の団体です。
規約改正して範囲を拡大しても組合員の親等関係まででしょう。
一親等、二親等くらいまで。組合員と血のつながりあることが重要です。
残念ながら配偶者は血のつながりがありませんから親等関係はありません。

それでいいのかどうか、民泊の時みたいに組合全体でよく話し合いましょうという話。
今の前提条件が正しいと決め付けるのではなく、将来を見越して適切な制度設計をしてください。
頭の固い人には難しいかも。

>>1766
>たぶん消火器を交換していない役員もごろごろいるんでしょうね。
裁判官から、求釈明（民事訴訟法149条3項）で管理組合役員の消火器交換有無を提出するよう被告に求めたが、被告は拒否した。

>>1768
>今度の監事さんは大丈夫でしょうか？臨時総会を開いてくれますかね。
無気力の指示待ち族の監事でなければ当然動いてしかるべき。今期の監事はにせ者ではない、区分所有者である。

>>1769
>民泊の時みたいに組合全体でよく話し合いましょうという話
理事会は組合員と話し合いなんかしていない。突然降って湧いたように一方的に説明会を開催し、合法民泊禁止の規約改正を総会議案化し決議した。理事会も事前に時間をかけて審議すらしていない。
それもそのはず、国交省が昨年秋に管理協に圧力をかけて来て、御上のお達しだからと管理会社が管理組合に規約改正を無理強いしたのだから。
当時、別のマンションの理事長だった私は管理会社のその要求を拒否している。なぜなら、組合員のコンセンサスを得るには時間が足り無すぎるし、違法民泊はNGだが合法民泊は一定の条件下でOKのスタンス。区分所有者の合法的な権利をやたら制限するものではない。
ペット飼育を考えてみればいい。一定の制限の下に畜生が堂々とマンションに住むことを許可しているのだぞ。民泊は畜生ではなく人間様の短期宿泊だ。
当管理組合に対しては昨年12月19日付で条件付合法民泊に関する規約改正の提案を文書で提出したが、理事会は返答することなくそれを無視した。

>今の前提条件が正しいと決め付けるのではなく、将来を見越して適切な制度設計をしてください。
管理組合は区分所有権を持っているか持ってないかは非常に重要。要するに不動産資産を持っているか持っていないかだ。
相続や贈与は別にして、一般には区分所有権を取得するには2000万円を超える多額の金が必要だ。分譲当初に購入した人は2000万円以上で買ってるはず。自己資金だろうが金融機関ローンだろうが、それだけの大金を調達しているのである。これが区分所有権の重みである。
だから管理組合は区分所有者であることの意義が非常に大きいし重要なのである。
管理組合はその資産のうち共有財産部分を維持管理する団体である。
区分所有権を持てる者と持てない者の違い、安易に役員の範囲を拡大するは如何なものか？


しかし「理事を見たらニセ者と疑え！」このマンションはそんな嘆かわしいマンションなのか？

管理会社は各戸の区分所有者が誰かは、管理組合から預かっている居住者名簿で全て把握しています。
役員候補は、立候補も抽選も全て管理会社が区分所有者か否かをチェックしています。
特に抽選候補で受諾してくれない等のトラブルがあった時くらいしか理事長や理事会には相談に来ません。
従って、管理会社が総会用役員候補名簿を理事会に持って来た時には、候補者は全て区分所有者なのです。
役員候補に非区分所有者が混じり込むことは通常有り得ないのです。

■理事会と管理会社が組んで、区分所有者でない人間を管理規約違反してまで役員に就任させた理由は何か？
■区分所有者でないことを自覚している本人が、管理規約違反を知っていながら役員に就任した理由は何か？

この二つの説明が必要です。

>>1770
管理組合は区分所有権を持っているか持ってないかは非常に重要。要するに不動産資産を持っているか持っていないかだ。

相続では配偶者が優先されるように思いますが。財産を作る上で一親等の子・親より寄与度が大きい。
その観点から言ったら1・2親等より配偶者の方が区分所有権に近いと考えますが如何でしょうか。

配偶者に所有権の持分を与えればいい。ただし途中からだと「贈与」になるので贈与税に注意。

>>1770
>裁判官から、求釈明（民事訴訟法149条3項）で管理組合役員の消火器交換有無を提出するよう被告に求めたが、被告は拒否した。
被告は理事会の役員の中に消火器未交換者がいないことをリストで提出すれば、少なくとも理事会役員の利益を図るために管理費から一括購入するのではないくマンション全体の防火上の公益のためだ、と胸を張って主張できたと思います。
恐らく役員に未交換者がいたのでリストを出さなかったのでしょう。未交換役員が誰かバレますから。

5月27日の市内清掃ボランティアに参加して掃除してやろうと思ったのだが、掲示板の文書を読む限りでは、どこでゴミ袋配布するのか、このマンションの清掃担当範囲はどこら辺までか、さっぱりわからない。行政が配った文書貼り出すだけでなくちゃんと仕事しろよ、区会役員は。

>>1775
役所から区会長宛に来た案内をただ貼ってるだけです。
実施要綱は区会が決めますので、区会員に対しては区会長→班長→区会員に動員がかかりますから、清掃場所、持ち物等が回覧板で指示があります。
区会の指示命令系統は、区会員に対しては全て班長が行います。

組合員で理事になっても理事会に出られないな場合は、規約で配偶者や一親等親族は代理出席できます。
実際に理事会の役員経験した人なら、理事会で理事本人に代わり奥さんや子供が代理出席してる例を見ていると思います。
区分所有者じゃなくても、理事会にずっと代理出席していれば理事会業務は出来ます。理事会決議も出来ます。総会も、規約で代理議決権行使ができます。
区分所有権がなくても、この方法で管理組合業務に携わることができます。
ただし、区分所有権がないので残念ながら理事・監事にはなれません。

行政区ごとに区会があるので、清掃範囲はそれぞれの行政区域内になる。他の区域はその区域の区会が担当する。
そうなると当区会はマンション敷地内となる。行政区が当マンション単独だから。
管理会社の清掃と被ることになるので、管理組合として金払ってる管理会社の清掃に代替すれば、管理組合に金は負担させられるし、区会員は清掃しなくても済むし、区域内の清掃をしたということで委託費も入る。一石三鳥で言うことなし。

一部の人間の独善のために、文句を言っても聞く耳を持たない改善しようとしない、結局のところは泣き寝入りになっています。
そうなると実力行使しか方法がないのでは？消火器は実力行使されたので、管理費での不公平な一斉交換は1年半ちかくも実施がストップされています。
今回も実力行使が必要なのかも知れませんね。

現理事は総会で正式に選任されているので、辞任も解任もする必要はない。
そんなことしてどうするのか？代わりの理事のなり手はいるのか？
監査報告書も内容的には問題なく、総会の承認も得ているので、有効。
何もせず、このままでよい。

>現理事は総会で正式に選任されているので、辞任も解任もする必要はない。
錯誤の意思表示は無効（民法第95条)で取り消すことが出来る（改正民法第95条）。
理事会にニセ者を掴まされて役員選任議案に賛成投票してしまった、ということだ。
これも消火器と同じ「管理組合総会決議無効確認等請求」事件の形成の訴えになる。
また訴訟ネタが増えたな。訴訟になる前に速やかに手を打つことだ。
消火器は手を打たなかったから訴訟になった。
それにしても11期、12期、2年連続ニセ者を掴まされた。

>> また訴訟ネタが増えたな。訴訟になる前に速やかに手を打つことだ。
>> 消火器は手を打たなかったから訴訟になった。

訴訟したいならすればよいのでは。裁判やっているうちに、任期は満了。実害がなければ損害賠償は請求できない。裁判費用だけがむだになる。理事会はそのように高をくくっているのでこのまま何もしないと見た。

>>1782
ということは、理事会は故意にニセ者を役員にしたのですか？
管理会社の責任で、理事会は過失だと思ってましたが。

消火器はいつになったら一斉に交換するんですか？理事会は何をやっているのでしょう？総会で一斉交換を決議してからもう1年以上経っています。消防署からの指導も何度も入っており、一刻も早く消火器を交換しないと危なくて仕方がありません。

理事会は裁判を理由に組合費での交換を行なわず、かといって未交換者への督促も行うわけでもなく、いたずらに危険を増大させています。総会決議違反＋職務怠慢＋無責任もはなはだしい。総会で苦渋の思いで賛成した組合員の善意をおもちゃにするなと言いたい。賛成派は賛成派でもっと厳しく理事会の姿勢を糾弾すべきだと思います。

>> 1783

立候補者が区分所有者であるかどうかの確認は契約上の管理会社の業務に含まれていないので、管理会社は関係がない。区分所有者でないことを理事会（前期理事会）が知っていて立候補を放置したのであれば、理事会（前期理事会）の責任。知らなければ、理事会も責任はない。ただし、知った時点で対応する責任が生じるので、今後の対応は必要。

>実害がなければ損害賠償は請求できない。

実害とは金銭損失や物損だけではないよ。精神的苦痛もある。
理事会を信じていたのにニセ者役員候補を掴まされ、それを知らずに役員選任議案に安心して賛成票を投じた。ところが蓋を開けたらニセ者役員が二人もいた！理事会にまんまと裏切られたー！
この理事会の背信行為に耐え難い精神的苦痛を被ったので損害賠償金150万円を支払えとか。

それはともかく>>1781には形成の訴えと書いてある。損害賠償は給付の訴え。
消火器裁判は損害賠償は請求していない。総会決議を無効にし一斉交換の執行を停止するための訴訟。
なぜなら一斉交換されて組合費から費用が支出される前だから。
一斉交換後（組合費から支出後）に提訴されたなら損害賠償請求の給付の訴訟になっただろう。
そうなれば一斉交換を執行した全役員に賠償義務が発生する。総計500万円也。

今、理事会が一斉交換をストップさせているのは、被告が敗訴した時に既に一斉交換済みであったら、判決で総会決議が無効になるので組合費からの消火器費用500万円支出の弁済義務が全役員に発生するから。
役員一人頭26万円強、これを組合に弁済する。組合費は我々の金だ。総会決議が無効で支出根拠が無いのに勝手に支出したのだから弁済は当然のこと。

だから裁判沙汰になる前に手を打って訴訟を未然に防ぐのが賢い理事会である。

>>1762

理事会の運営を正常に戻すためには、少なくとも５・６人のまっとうな人物に立候補してもらう必要がある。
理想的には過半数の９名以上欲しいところだが、１名でも監事になれればそれなりに監視はできるはず。
誰か救世主はいないのか？

説教じみたことを言う人間は少なからずいるのだろうが、役員に立候補して能動的に仕事をする人間はいないのが現状。
理事会の役員すら、109が持ってきた資料眺めて、ハイ、あとはよろしくでおしまい。仕事する気もなさそうだし、その能力もなく、勉強もしない。月に1回、茶飲み会に参加しているだけでしょう。

>監査報告書も内容的には問題なく、総会の承認も得ているので、有効。
監事は2名おり連名で監査報告書に署名押印しているが、区分所有法並びに管理規約で連署が規定されているわけではない。
1名が本物監事で署名押印していれば監査報告としては問題ない。ニセ者監事は監査報告書に落書きしただけ。
しかしニセ者に監事に就任され監査報告書が落書きされるとは、ずいぶんと舐められたマンションだ。

>仕事する気もなさそうだし、その能力もなく、勉強もしない。月に1回、茶飲み会に参加しているだけでしょう。
茶飲み会に参加するために先期理事会から5名も今期役員に立候補してるよ。
よほど井戸端会議がしたいみたいですね。