センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

当マンションでは11法人（11戸）が専有部分を事務所として登記している。
これを杓子定規に規約に当てはめると「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」に抵触している。
それなのに合法的な民泊新法による民泊を禁止するのは矛盾している。民泊新法遵守の合法的な使用なのである。

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割れたガラスの代金、保険でいいですよね。
子供のことですし、ケガしないでよかった。
今までも似たような事例は保険で対応してきたはず。

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> 1421
> 公衆便所は公共施設、それをＡ棟側に臭気が漂う可能性があるとかないとかで反対したからマンションエゴとい>
> われたのでしょう。しかも請願の形式で。

公共の大きな利益のためには少数派の住民は不利益を甘んじて受け入れろということか。
議員の発想は「基地に反対するのは沖縄住民のエゴ」という考えと似ていてぞっとする。自分が耐えられない我慢を強いられる側に回るまでわからないんだろうな。

> 区会があれば住民尾側の窓口が明確になり、市と連絡しやすくなることは確かです。
> 今は市からの連絡は管理組合ですから。
> 特に請願となると地域として行うわけですから、マンション管理団体じゃ請願者としては弱いことも確か。

そうやって市のいいなりになるのではなく、落選運動をするなり、住民訴訟を起こすなり、もっとしっかりした対応をすべきだったとつくづく思う。いまさらであるが。

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>>1427
11法人をどこで調べたのですか？

>>1428
石投げて故意に割ったのでしょ？親に弁償させないと。
子供を甘やかしてはなりません。これが躾です。

>>1429
区会設立して区長になって問題解決お願いします。

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もし仮に子供が故意に割ったとしても、契約内容によっては支払われるはず。躾と言えば美談だが、ここは契約で考えるべき。組合費から保険料を払っている以上、組合員には保障を受ける資格がある。過去の事例と不公平があってはならないし、組合員に不必要な支出を強いてはならない。

それに、躾と言ったって、規約で決まっている消火器の自費交換をやらない人を組合費で救おうとしてみたり、ペット・喫煙・張り紙などのさまざまなルール違反をいい大人がさんざん放置しているわけだから、子供でも不公平なのはわかる。現状そのものが躾によくないといえる。

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>もし仮に子供が故意に割ったとしても、契約内容によっては支払われるはず。
故意や過失だと保険は支払われないよ。
年に最低1回は破損する隣室との仕切りのベランダ隔板、全て保険で修理代を賄ってるけど、故意や過失で壊した場合も、突風による飛来物が当たって破損したと自然災害を理由に保険申請していることを知っておくべきだ。

今回のガラス、突風により石が飛来してガラスを当たって割れた？怖いねー。

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>規約で決まっている消火器の自費交換をやらない人を組合費で救おうとしてみたり、ペット・喫煙・張り紙などのさまざまなルール違反をいい大人がさんざん放置しているわけだから
その原因は管理規約には法律みたいに罰則がないからです。だから管理規約違反もまかり通るのです。
それを食い止めるのが訴訟です。今回の理事会の法令違反・管理規約違反が訴訟になったように。
管理費滞納も管理規約違反、いつまでも払わないと管理組合から少額訴訟起こされますよ！

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> 年に最低1回は破損する隣室との仕切りのベランダ隔板、全て保険で修理代を賄ってるけど、故意や過失で壊した場合も、突風による飛来物が当たって破損したと自然災害を理由に保険申請していることを知っておくべきだ。

それが本当かどうかは知る由もないが、今までそうやってきたなら今回もそうすれば？今回だけなぜそこまでかたくなに自己負担にしようとするのか？そんなに簡単に割れてしまうガラスにも問題あると思うよ。子供が無事で本当によかった。

子供の場合、故意とか過失とか決めにくい部分もあるので、年齢などで一定額の保障が盛り込まれている場合もある。ろくに調べずに保障を拒否するのではなく、理事会や管理会社で調べるのがいやなら当事者に調べてもらえばよい。

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法律用語の”専ら”　は１００％という意味ではありませんよ。
日常使う言葉とはずれがありますよね。

標準管理規約は、このように読んでほしいのであれば、
”専ら”という言葉は使わないで作られるべきだったわけです。

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今までの民泊営業は旅館業法の無許可営業の違法だから法律的に問題になるが、今回の民泊新法による届け出による営業は合法である。
敢えて特別決議までとって管理規約を改正するなら、民泊云々ではなく住宅用途以外の用途で使用する場合の理事長承認制にするのが合理的な改正である。そうしたら事務所等の用途も全て含まれ、管理組合の柔軟な判断で決められる。
それから法人の事務所登記は国税庁で簡単に調べられる。
言われるまでもなく理事会も管理会社も情報共有しておく必要がある。

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理事会が唐突に民泊禁止なんて言うもんだから事務所使用がやぶ蛇になってる。
事務所使用に関しては、5年前に理事会は部屋番号を突き止めて認識していたけど黙認してるんだよ。
現在その部屋は事務所ではなく、元の事務所所有者が売却して別の所有者の住居になっている。
それを今になって管理会社やマン管士に煽られて住居以外の使用の民泊禁止なんて声高に叫ぶとは片腹痛し。
「木を見て森を見ず」の典型的な理事会運営だね。そんな運営してるから消火器で訴えられるのだよ。
当時の理事会の理事が今の理事会に理事として居残ってるけど知らん顔してるね。

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規約改正するなら、拙速に判断するのではなく、十分審議を尽くして過不足ないようにするのが常識。
理事会報にも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」なんてデタラメ書いている。
法的検討したのか？「専ら住宅」の条項に関して判例調べたのか？３ヶ月前に大阪高裁の判決が出てる。
国交省の指針も民泊容認の場合も規約改正を指導している。
今回は109と重松に踊らされてるな。愚かな理事会だ。
区会も同じ、市に踊らされてる。市長が来るとか、住民に何やるかも何も知らせないで賛同票出せとは。

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他のマンションで理事長やっているが、管理会社から民泊新法施行に伴う民泊禁止条項追加の規約改正提案があったが、不要と断った。理由は管理規約で「専ら住宅で使用する」と「他の用途に使用する場合は管理組合の承認要」の規定があるから。

この二つの規定があれば、民泊も事務所もピアノ教室も、実態を判断して全て用途に対して柔軟に対応できる。
既に自宅を法人登記の事務所にしている区分所有者に対しては、区分所有者に事務所利用を申請させて、理事会で審議して承認している。

他の居住者に迷惑を掛けず、共同生活を乱すことがないのなら、政府の民泊推進施策に沿って合法的な民泊は承認しても良いと考えている。
余程のことがない限り、区分所有者に権利制限をかけるものではないし、管理組合も規約規制の権利を乱用をするものではない。

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「木を見て森を見ず」の「木＝民泊」で「森＝事務所、店舗等の住宅以外の他の用途」と言うことである。
民泊はダメだが事務所はいい、塾はいい、サロンはいい、場合によってはブティックとか店舗、更には婚活斡旋事務所・・・・
管理会社も重松ももっと適切なコンサルが出来ないのか？

管理規約で「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」の規定のあるマンションで、管理組合が事務所使用の区分所有者を訴えて勝訴した地裁と高裁の判例。
前者の地裁判例は、区分所有者が弁護士で弁護士事務所を開業していたが、その弁護士が見事敗訴している。
また、直近では管理組合vs婚活斡旋業者の大阪高裁平成２９年９月１９日判決でも管理組合が勝訴している。
特に民泊とか具体的に規約に書かなくても、「専ら住宅」だけで訴訟に勝つようだ。具体的に書くなら民泊だけでは片落ちである。
法律で処罰できない限りいくら規約で規定しても、規約違反を処罰するためには訴訟しかないのである。

区分所有建物使用差止請求事件。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

会計事務所使用停止請求控訴事件
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf

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今回なぜ唐突に民泊に関して管理規約改正の話が持ち上がったのかと言うと、民泊新法が来年6月15日に施行されるのに伴い、国交省が標準管理規約指針を改正し民泊新法対応を策定した。
http://www.mlit.go.jp/common/001189187.pdf

そして最近になって国交省は、国交省→管理業協→管理会社のルートで管理業者が管理受託しているマンションに対して管理規約の改正を指導したことによる。

>>1439のように規約が定められていれば、何も民泊だからと言って規約改正をする必要ないわけで、全ての住宅用途以外の使用を規制できる。
この規約だと、住宅以外の用途は管理組合の承認が必要だから、民泊はダメ、法人登記上やむを得ず事務所を自宅住所にするはＯＫ、自宅をマンション住民相手のピアノ教室にするは近隣騒音問題があるからダメ、不特定多数が出入りする塾や相談所やブティックはダメ等、柔軟な対応ができる。

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12月19日の最高裁判決は、管理組合敗訴の一審・二審の逆転判決なになるかが注目。

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>>1442
何の判決ですか？
管理組合の訴訟で最高裁まで行ったなんて興味があります。
いま話題の民泊ですか？

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>>1443

理事長が理事会決議で解任（解職）できるか否かの最高裁判決。
一審二審とも理事長職は理事会決議で解任（解職）できない判決だったが、今回の最高裁で逆転する可能性が出てきた注目の判決になる。

ことの発端は、理事会決議で解任（解職）された理事長が、管理組合を訴えて理事会決議無効を請求していた。
この理事長は、理事会決議で理事長を解任（解職）され、その後総会で理事の身分まで解任されてしまった。
そして一審二審で管理組合は立て続けに敗訴して、ついに最高裁に上告した。

そこまでして管理組合が戦っているのは、理事長解任の理事会決議は無効だから、その後に続く総会での理事・監事選任、理事長の互選選任は先の理事長解任理事会決議と一体化したものだから、全て無効と判決されたからである。

管理規約では、理事長職の選任は規定されているが解任は規定されていない。
一般的には、理事長職は規約で役員会や理事会での理事の互選で選任できるから解任（解職）も同様との慣例であったが、訴訟になると規約に解任（解職）の規定がないから一審二審とも無効と判決されたのである。

当マンションでは、理事長辞任の実績（第5期）はあるが解任の実績はない。

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理事長が辞表を出して辞任し、理事会でそれを承認したということは、理事会は理事長の「任を解く」ことになるから解任したことになる。

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区会はどうなったの？できるの？

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>>1428　マンション住民さん　

>割れたガラスの代金、保険でいいですよね。

だめ、親に弁償させろ。
管理員に弁償させたかどうか聞いてみる。
だいぶ時間が経つのにいまだに直ってない。

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ご心配をお掛けしているエントランスホールの窓ガラス破損の件ですが、皆様のご期待通り割った子供の親に弁償させます。
故意に物を投げて割ったのですから親が責任とって弁償します。保険対応ではありません。
なお特殊ガラスのため納期がかかってますが、年内には修理完了の予定です。

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> 1448

ガラスを割るところまで故意だったとは言えない。子供はまさか割れてしまうとは思わなかっただろう。


> 1447

保険がだめなら組合費で救済してはどうか？

消火器を自費で交換しない（明らかな故意＋規約違反＋総額５５０万）→　組合費で交換して不届き物を救済（ただし裁判中）
子供がガラスを割った（故意とまでは言えず＋規約違反でもない＋たかだか数十万）　→　本人が弁償

明らかに矛盾し、不公平だ。慈悲深い理事会様のことだ、ガラス代くらいポンと出してくださるはず。

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>>1449
ガラスを割った子供の親が管理組合に対して不公平を主張し「組合費で修理代賄え！」と弁償を拒否すればいい。
そうすれば、管理組合は器物損壊罪（刑法261条）で刑事告訴と民事損害賠償請求をすることになります。
こうすれば今係争中の消火器と同様に組合員と理事会の泥沼の戦いになります。
でも子供の親は応訴する裁判費用でガラスの修理ができてしまいますが。

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個人賠償責任保険の適用をご検討ください。

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だったらどうして消火器未交換の組合員を訴えないのか？
こっちの方がよっぽど故意で悪質で住民への危険も大きい。
子供の躾にもよくない。
やはり理事の中でも未交換者がいるのか？

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理事会で組合費値上げを検討中って、本当ですか？どなたかが区会の説明会でおっしゃっていたようです。

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>>1451
1000万円補償額の保険に入ってる。

>>1452
消火器未交換は被告が200名以上。
ガラス割った子供は1名。
その違い。

>やはり理事の中でも未交換者がいるのか？
理事会は未交換の役員リストの提出を拒否したとえむぽたに書いてあった。

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>>1446

説明会には５０人ほど来てたかな。市長ご臨席にしてはやや空席が目立った。事前アンケートでは８０人弱ほどの賛成もしくは協力するという意見が集まったらしい。当日の市民サポート課の話では全世帯の過半数の加入で区会と認めてくれるらしいので、あと２５０世帯ほどの賛同を集めれば区会はできそう。準備委員会の皆様は管理組合の理事と同じ人たちのようでしたが、皆さんとても前向きでしたよ。

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>>1455
組織率50%の330世帯以上を加入させるのは至難の業だと思います。
設立準備委員会が個別訪問のローラー作戦で加入の勧誘をしないと無理でしょう。
今まで10年間、区会がなくても日常生活に不自由することはありませんでした。
区会に加入すると行政事務仕事を当番でやらなければならないデメリットがあります。
区会を設立するのは勝手にやっていただいて結構です。私は加入しませんから。
マンションは管理組合だけで十分です。
都内のように地域の区会にマンションが一区会員として加入するので十分でしょう。

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>説明会には５０人ほど来てたかな。市長ご臨席にしてはやや空席が目立った。
市長が来るというのに、設立準備委員会の連中が怠慢で掲示板にチラシ貼るだけで、全戸ポスティングするとか戸別訪問ローラー作戦で動員しなかったからだよ。
設立準備委員会の行動力に疑問を感じる。

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>>1456
>>1457

組織率については、50％はあくまでも目安で、実際のところ50％を下回っても市の一存でどうにでもなりそうな雰囲気ではありました。なぜそこまでして市も組合も区会を作りたいのか疑問ではありました。

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民泊の説明会はどうでしたか？

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>>1458
条例では80%以上の組織率の規定ですが、「ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。」の特例があります。
なぜ市がマンション内に区会を創りたがってるのか？それは660世帯1300人以上の「しゅうらく」だからです。市による住民統制です。理事会が前向きとの発言がありますが、それは違います。お上の強い要請だからです。
市長が来たそうですが、年が明けたら4月に市長選ですね。

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【マンション理事長、理事会が解任可能　最高裁 2017/12/18 日本経済新聞】

マンション管理組合の理事会が理事長を解任できるかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第１小法廷（大谷直人裁判長）は18日、「解任できる」との初判断を示した。多くの管理規約は理事会での解任の可否を明文化しておらず、他のマンションのトラブルにも影響しそうだ。

　第１小法廷は管理規約について「選任は原則、理事会に委ねられており、理事会の過半数による解任も理事に委ねられている」との解釈を示した。「解任は無効」とした二審判決を破棄し、理事会の手続きに問題がなかったかをさらに検討すべきだとして、審理を福岡高裁に差し戻した。

　訴えを起こしたのは福岡県のマンション管理組合の理事長だった男性。2013年、男性が業務を委託する管理会社を変えようとしたところ、他の理事らが反発。「理事長は解任した」と住民に通知した。男性は解任は無効だと訴えていた。

　このマンションの管理規約は、「理事長は理事の互選で選ぶ」と定める一方で、理事会の判断だけで理事長を解任して単なる理事に「降格」させられるかどうかは明記していなかった。

　一、二審判決は管理規約に定めがない点を重視し、「在任中の理事長の意に反して理事会が地位を失わせるのは許されない」として男性の主張を認めた。敗訴した管理組合側は上告し、「理事長を選任した理事会が解任もできるのは当然だ」と訴えていた。

　８割以上のマンションの管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」をひな型としており、今回と同じように解任について明記していないケースが大半とみられる。

　マンションの理事会では管理会社の選定や予算の使い方などをめぐってトラブルが起こりやすい。専門家によると、実務の慣行や学説では「解任できる」との考えが有力とされ、これまでも相談を受けた弁護士などが理事長解任を提案することが多かった。最高裁の判断が示されたことで、今後、理事長を解任しやすくなるとみられる。

　国交省は「最高裁判決の内容を精査し、必要があれば標準管理規約の見直しを検討したい」と説明している。


民泊で規約改正するくらいなら、これも入れたら？
そうそう、消火器も規約改正だ。6月に理事会決議取られてる。

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　理事会会報で、「4.4 定期総会」の項で「『民泊を禁止する規約変更議案』が成立しない場合は、『民泊営業を承認したこと』と取扱われる」は誤りである。この文言は総会で訂正すべき。

　理由は、管理規約第12条で「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」で住宅用途以外を禁止しているから。民泊は宿泊用途であって住宅用途ではない。

　それよりも、敢えて規約改正をするのなら、同条に店舗規制と同様の「住宅以外の他の用途に供する場合は、その用途につき所定の書面により管理組合理事長の承認を得なければならない。」の条項を追加すべきである。

　そうすれば、民泊に限らず現状長年規約違反を黙認している11法人の事務所使用（添付資料）も規制することができ、場合によっては合法的な民泊新法による民泊も承認出来る道は開ける。

　民泊が問題になっているのは、旅館業法違反または特区民泊違反の違法民泊なのである。合法的（民泊新法）な民泊なら、他の居住者に迷惑を掛けず共同生活を乱さずかつ法令・管理規約を遵守するのなら、政府主導の民泊推進政策に迎合して民泊を認めてもよい。
　また、法人登記上やむを得ず自宅を事務所として登記している場合も、その事務所の利用形態によっては民泊同様に事務所兼用を認めてもよい。

　余程のことがない限り、区分所有者に権利制限をかけるものではないし、管理組合も規約規制の権利を乱用をするものではない。

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>>1460
>>条例では80%以上の組織率の規定ですが、「ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。」の特例があります。

説明会の配布資料では「条例」ではなく「規則」とされており、「５分の４」が「５分の３」になっていました。
「ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。」の特例はなくなっていました。条例ではないので運用はどうにでもなるため、特例はいらなくなったのでしょうか。説明会での市民サポート課の説明も最初は「５分の３を過半数まで下げても構わない」というものでしたが、その後の質疑応答では過半数の基準もそれほど厳密に適用する気はなさそうです。８０件規模でも区会を作れてしまうかもしれません。何のための規則だか、よくわかりませんでした。

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>>1460

確かに、市長は選挙のような演説をされてました。
「ＴＸの快速をみらい平に停めるよう交渉中」とか、そんな話でしたね。
区会を作ってつくばみらい市の将来がどうなるかといったビジョンは残念ながら聞くことができませんでした。

市民サポート課の説明も「回覧板を回しつつ一人暮らしのお年寄りの様子を見て欲しい」とか「清掃活動に参加して欲しい」とか、市の仕事の丸投げの話ばかりでした。お年寄りの様子見も清掃活動も美談ではありますが、共働きで子育てにいっぱいいっぱいの住民に、そんな余裕はあるのでしょうか？お仕事をリタイアされた方々でやっていただけるのでしょうか？「今どき回覧板って…」とあきれる参加者もおられました。

こういう話はやはり、よりよい未来につながることが見えてこないとなかなか賛同者は増えないのではないでしょうか。

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>>1463
条例改正は議会の議決が必要だが、規則は議会の議決は不要。
だから条例を改正せず規則で規制緩和してるのだよ。
ただし条例の4/5以上と規則の3/5以上では整合が取れてない。
要するに行政はそこまでしてまで区会を設置して行政仕事をやらせたいと言うこと。
たぶん陽光会メンバーが区会員になると思う。現役世帯は参加しないだろう。

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これはうちのマンションと同じやり方。
規約(条例)を改正せずに使用細則(規則)をつくり使用細則で消火器一括交換をしようとする。
それをやると規約(条例)と使用細則(規則)が整合がとれなくなる。その結果組合員に訴えられる始末。
どちらも特別決議(議会議決)を回避するためで、考える事は市も管理組合も同じだ。
ところで裁判になったから消火器有効期限切れが放置状態になっているのに理事会は全く動かない。
裁判なんかしてると1年以上はかかる。理事会は訴訟以前に民事調停は考えなかったのか？
議案書に書いてあった「住民の安心・安全が損なわれている」のに早急に対策を講じないのか？
理事会は打開策を考えないのか？

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>>1465

以前あった条例はどうなっているのですか？廃止して規則に切り替えたということでしょうか？
残っていたら新しい規則は条例違反になりますね。

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>>1467 マンション住民さん

>以前あった条例はどうなっているのですか？廃止して規則に切り替えたということでしょうか？
条例は廃止されず残ってる。
https://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r339RG00000...
管理規約は、規約の廃止は規約変更のため特別決議。条例も、条例の廃止は条例変更のため議会議決。

>残っていたら新しい規則は条例違反になりますね。
その論理から行くと「管理規約が残っていたら新しい使用細則は管理規約違反」になる。
従って、住宅用消火器一括交換の使用細則は管理規約違反。

だから管理組合が管理規約違反で訴えられたということになる。

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区会は頓挫したのですか？
市のお仕事とかやりたい人いないですよね。

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有志だけで作るのでしょう。
資料がポスト投函されてないから。

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全員、参加らしいよ。反対の人だけ抜ける。

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>>1471 マンション住民さん

それは全員参加ではないですね。
全員参加だと違法の強制になります。
違法なことをするとまた住民に訴えられますよ。
賛成の人だけが参加する任意参加です。

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区会に入ったら回覧板回すとき隣の家の玄関から覗いて老人の安否確認しないとだめなのですか？
回覧板やめて全戸ポスト投函じゃダメなのですか？お隣と話なんかしたくないです。
てゆーか、お隣は表札出てないので名前すら知らない。

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ネットの時代に回覧板って昭和に戻ったような感じですね。
1階の掲示板に貼ればよいのでは。

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大規模修繕の広報誌、あれ金使いすぎじゃないか？中身もないのにカラー印刷で紙も良すぎ。
委員のおっさん・おばはんの笑顔も見たくない。

大規模修繕の委員会は管理組合とは別組織なので管理費から印刷費が出ているわけではないと思うが、いったいだれがあんな無駄遣いをしているのだろうか？全戸配布はせず、一枚だけプリンタで印刷して掲示板にはっておけばいいのに。

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>>1474
回覧板を対面で手渡しすることにコミュニティ形成の意義がある。隣近所と交流する。

>>1475
委員会は公開しているので、出席して直接文句を言えば？

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>委員のおっさん・おばはんの笑顔も見たくない。

委員会に傍聴出席し「おっさん・おばはんの笑顔見たくない、ったくー！」と言ったら袋叩きにに合うよ。

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ケチくさいな。
そんなにご不満なら戸建てへどうぞ。

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戸建ならなおさら区会に入らないと。孤立無援になるよ。

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>>1478

「マンション　組合　破綻」で検索してみ。
相当ケチくさくやらないとうちも破綻するのがわからないのか？
全国的な問題で、うちも例外ではない。

将来の修繕時積立金の大幅な値上がりを避けるためには「支出を減らす」「収益を上げる」それしかない。
空いている駐車場は貸しに出し、空いているテナントは早く埋めて、ゲストルームは月半分民泊に出すくらいのことはやらないと。貸せるものは何でも貸す。その上で支出は徹底的にカットする必要がある。

それがいやならお宅が戸建に移ればよい。

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>>1480
なら理事長になって大ナタ振ったら？
消火器550万円も5年ごとに出銭になる。
規約通り自己負担で交換しろよ。

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区会は戦前の隣組の名残り。思想統制や住民同士の相互監視の影を引きずってる。

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戸建てだと一敷地の一つの建物に一世帯が入っており、その戸建てが街区内に連接または点在している。
ところがマンションだと、街区の一敷地に一つの建物があり、その建物が蜂の巣上に区切られた区画になってその区画に一世帯づつ入っており、多数の世帯が詰め込まれて存在している。
この違いが区会を考える上でその必要性有無を大きく左右する。

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>>1468
>以前あった条例はどうなっているのですか？廃止して規則に切り替えたということでしょうか？
条例は廃止されず残ってる。
https://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r339RG00000...

ということは、住民の5分の4以下の賛成で区会が設立された場合、市を条例違反で訴えることはできますか？
市長が「特別に必要と考える理由」をきちんと説明してくだされば話は別ですが、そんな理由があるようにも思えません。

条例をないがしろにされた市議会が怒っていないのも不思議です。条例も市議会もそんなに軽いもんでしたっけ？

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行政区と行政協力員に関しては規則しかない。これは改正されていない。

つくばみらい市行政区及び行政協力員に関する規則
平成18年3月27日　規則第4号(平成21年4月1日施行)
https://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r339RG00000...

みらい平地区の新興住宅地に関しては、先住民の伊奈・谷和原地区と異なるから4/5なんていってたら区会が出来ないから市長の裁量で緩和してるのじゃないか？
疑問なら市民サポート課に電話で聞いてみたらいい。
というよりも、先日の説明会で市長まで来てるのだから質問すればよかったのに。
あるいは区会設立準備委員会のメンバーに質問するのもいい。

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>市長が「特別に必要と考える理由」をきちんと説明してくだされば話は別ですが、そんな理由があるようにも思えません。

これこそ「市長への手紙」で質問する内容だと思う。
https://www.city.tsukubamirai.lg.jp/viewer/opinion.html?formId=1

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えむぽたの訴訟資料を読んで気づいたこと。

原告は、住戸内の区分所有者消火器を組合消火器に交換する総会決議は、規約変更を伴うので特別決議が必要と言ってるのに、被告管理組合は、住戸内に組合消火器を設置することは共用部分備品の設置であるから特別決議の必要はなく普通決議でよいと反論している。交換なのに被告は交換ではなく設置に変更している。

総会決議は「一括交換」で「一括設置」ではない。「交換」だと住戸内の既存の区分所有者消火器が組合消火器に入れ替わって1本であるが、「設置」だと住戸内に既存の区分所有者消火器が1本があるので新たな組合消火器が追加設置されると計2本になる。

狭い下駄箱に消火器を2本も入れるのか？現実的でない。

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>>1487

こんな恥さらしな裁判は一刻も早くやめるよう、1月の総会で強く求める必要がある。「交換でなく設置」というのは裁判官もあきれる子供の屁理屈だし、まじめに自費で交換した組合員との不公平が全く解消されていない。消火器未交換の理事のリストも提出しなければ裁判官の心証も最悪。続ければ続けるほど、住民が恥をかく。こんなくだらない弁明書を書く弁護士もクビにしたほうがいい。裁判官や同業者に見られて恥ずかしくないのか。

そもそも、裁判費用の支出を認めた覚えもない。裁判費用は臨時総会での承認が必要なのではないか？罰則がないから無視してやってるのか？

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>まじめに自費で交換した組合員との不公平が全く解消されていない。
このことは常々思っているところです。
忘れ去られてしまいそうで総会では強く主張したい。

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>>1488
>>1489

そもそも議決自体が不公平。
未交換の220世帯が新しい消火器欲しさに賛成すれば、過半数まであと110世帯。
欠席・棄権もあるので、実際にはあと数十世帯がよくわからないまま賛成すれば成立してしまう。
本当に「不公平でもマンションの安全のために賛成したい」と考えて議案に賛成した組合員がいったい何人いるというのだ。

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仮に交換を設置と屁理屈で反論したとしても特別決議は必要になります。

新たに設置する組合消火器は専有部分内に設置されるので、規約第8条で定める共用部分の範囲の「全体共用部分｣の「住戸部分の専用使用部分」に設置される設備として新規登録する必要があります。具体的には、防火関連設備のインターホン親機、火災感知器、非常警報ボタンと同様の位置づけになります。

このように新たに設置される組合消火器は、既存の区分所有者消火器と異なり共用部分となり、区分所有者の共有資産になります。

従って、共用部分の範囲を定めた規約第8条（併せて専用使用権の第14条）の変更が必要となり、組合消火器を新規設置としても規約変更を伴う特別決議が必要になります。

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>こんなくだらない弁明書を書く弁護士もクビにしたほうがいい。
くだらなくても依頼者から金払って頼まれたら弁護士は屁理屈こね回して答弁書を書くもの。
弁護士は、負けたら成功報酬はもらえないが着手金はもらえる。

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被告は反論できないので、総会議案の交換を設置すなわち併置にすり替えて、「一括交換」→「一括併置」にしてしまってますね。

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今年を総括すると「被告は正式な規約変更の手続きをせず管理会社の強い意向を丸呑みして本来なら特別決議議案を普通決議議案にして総会で承認可決したので、原告に総会決議は特別決議に依らなかったことを理由に区分所有法違反で訴えられた」が本事件である。

住宅用消火器の有効期限切れが放置され防火管理に不備を来たしている現状を鑑みれば、被告は一日も早く正規手続きで再度総会決議をとり直して組合員間で費用負担の公平性を欠くことがない消火器一括交換をする和解案を原告に提示し、普通決議議案を作成し理事会の判断を大きく誤らせた管理会社を変更する、これが12期理事会の仕事になる。

総会可決した第10期理事会とそれを執行しようとした11期理事会は、残念ながら自己判断能力の欠如した管理会社の操り人形だった。

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1月の定期総会は民泊関連の規約改正で特別決議が必要ですから、消火器も規約改正ですから併せて特別決議をとったらどうでしょうか？そうすれば消火器一括交換が出来ます。

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>>1495 消火器を管理組合&管理会社に勧められて自費交換した区分所有者
に対しても救済が必要です。

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>>1496
平成25年に第7期管理組合の指示で規約（第80条第10号）を遵守して有効期限切れ住宅用消火器を自費交換した区分所有者に対して、自費交換費用を管理組合費から補償し、自費交換しなかった区分所有者との費用負担面の衡平性を図る。
住宅用消火器の当時の管理組合斡旋価格を補償料とし各区分所有者の徴収管理費から相殺する。自費交換区分所有者は消防設備法定点検記録から抽出。

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>>1494

そうは言っても、総会で過半数の組合員が反対すればこうはならなかった。
なぜこんなに簡単に変な議案が可決されるのか。最近数回の総会は空席も目立ち、恐らく100名も来ていない。
将来ツケを払わされる若い世代も含めて、よくわからないまま議長（＝組合理事長）あての委任状を提出しているのではないか。欠席される方にはせめて委任状ではなく全議案反対の議決権行使書を提出していただかないと賛成・反対の出席者が同じ土俵で議論することもできない。

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>>1498
昨年の総会は、議場出席者は役員除いて50名、5年前の半分に減ってる。
議案書以外に別紙で議案説明書を添付するようにしてはいかがか？
そうすれば議案の理解が深まる。

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今度の総会には民泊禁止の議案が出るそうですが、反対して民泊を解禁したら良いと思います。
それは、ゲストルーム不足の解消に民泊新法による民泊を活用することです。
すなわち管理組合公認の合法的民泊の推進です。
管理会社に住宅宿泊管理業者登録を行ってもらってマンション内民泊管理を管理会社に委託します。
こうすれば、ゴールデンウィーク、 夏休み、正月休みのゲストルーム不足が解消されます。
区分所有者、管理会社、管理組合と三位一体で合法的な民泊を推進したらいいと思います。
管理会社の言いなりになって理事会でこのような前向きな議論が行われないことに理事会の主体性の無さが表れています。
この合法的な民泊の禁止、区分所有者の専有部分の権利制限になりますので、下手をすると消火器同様訴訟に発展する可能性が無きにしも非ず。

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>>1500

民泊の管理を管理会社に委託するかどうかは別として、民泊は合法的な範囲で自由にやってよいと思う。
タバコやペットと同じで、合法的な行為を禁止することはよほどのことがない限り無理。
ここで民泊を禁止したら、今度は別の合法的な行為が禁止されることになると考えたほうがよい。

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>>1494
確認ですが、総会で契約更新の議案が否決されれば管理会社は変えられますか？
複数社から相見積もりを取るところからやり直しということでしょうか？
その場合、相見積もりを取らなかった11期理事の責任を問うこともできますか？

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委託料が値上げされるにも関わらず相見積もりを取らないのは重大な怠慢ですよね。
清掃が不十分だと苦情を言ったら値上げして清掃力強化って、いったいどういうことでしょうか？
まずは従来の委託料でちゃんとやってくれるところを探すのが筋でしょう。

似たような話は大規模修繕コンサルティングのときにもありました。

>>1480にもあるようにマンションの財政は将来必ず厳しくなる。
財布の紐がゆるいにもほどがある。

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>>1502 住民さん

>確認ですが、総会で契約更新の議案が否決されれば管理会社は変えられますか？
当然代えられます。
というよりも、管理会社の作成した消火器一括交換の総会議案の決議が訴訟沙汰になった時点で管理会社は退場させるべきなのです。理事会は特別決議が必要と理事会決議していながら、消火器一括受注を確実にするために管理会社のごり押しで普通決議にしてしまったのです。その責任は理事会にもあります。

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>>1500
>>区分所有者、管理会社、管理組合と三位一体で合法的な民泊を推進したらいいと思います。

確かに、うまくいけば組合の財政状況も改善しますね。
管理会社も儲かれば協力してくれるでしょう。

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民泊新法（住宅宿泊事業法）対応に規約改正は特にしなくても問題ないのでは？
自治体への同法による事業届出の際に、同法施行規則で管理規約を添付することになっており、民泊新法による民泊に関する規定がない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類を添付する必要があるから。この段階で民泊を承認しなければいい。

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>>1438
理事会報にも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」なんてデタラメ書いている。

言い換えれば、理事会がこのように公言した以上、総会でこの議案が否決された場合、民泊は認められたことになり、理事会は今後民泊についてとやかく言うことができなくなる。民泊賛成派にとっては4分の一の議決権で民泊を認めさせる格好のチャンスになっている。一方で、今から議案提出を取りやめた場合も、民泊を認めたも同然になる。

>>1506
以上のような経緯があるため、いまさら引くに引けなくなっている。
何もせずに様子を見ていれば理事会は簡単に民泊をコントロールできたものの、自ら不必要に高いハードルを設定してしまった。かといって、規約改正が成立しても罰則もなく、合法的な経済活動を無理にやめさせようとすれば裁判にもなる。また泥沼化するのか。

そもそも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」は間違いなので、今からでも訂正して議案提出をとりやめたほうがよいのでは。

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民泊に関する説明資料、ポストに入ってないですね。
説明会あっても大半の人は出席していませんよ。
それでいて特別決議とるのですか？
それよりも消火器交換の特別決議が先だと思いますが。

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>>1508
民泊に関する説明資料、ポストに入ってないですね。
説明会あっても大半の人は出席していませんよ。
それでいて特別決議とるのですか？


そんな面倒なことをしなくても4分の3の賛成が得られると、理事会は高をくくっているのです。
例年通りの総会ですと、大量欠席＋大量白紙委任状で実際にそうなるでしょう。
組合員はばかにされていることにそろそろ気づいたほうがいい。

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それならなぜ消火器一括交換は規約改正の特別決議にせず詭弁を弄して普通決議に変更したのですか？
理事会は規約改正の特別決議が必要と理事会決議していましたし、裁判に証拠としてそのときの理事会報が提出されています。

それと昨年の総会は、組合員数で54%、議決権数で59%です。60%行ってないです。
それが特別決議になると、組合員数と議決件数がおのおの75%以上になります。
特別決議はものすごくハードルが高いですよ。

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消火器は管理会社が一括交換の受注を確実にするために、議案を細工して普通決議にしたのでしょ？
えむぽたの裁判資料見ても被告の主張は的がはずれてます。総会議案は交換なのに設置と主張してますから。

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仮に設置としても、新たに専有部分に設置するから規約の共用部分の範囲に新規設備登録が必要。
従って、規約変更の特別決議は避けて通れないことになる。普通決議はＮＧでしょう。

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消火器購入を決行するみたいだけど、裁判で負けたら理事会が自腹で買うの？
理事会前回一致で決定って、そういう意味ですよね？

2018年度予算って、違法でもなんでも管理費から買っちゃうってこと？
そんなことしたら今度は総会決議無効裁判どころではすまなくなる。
とりあえず、理事の皆さんを守るためにも予算案は否決したほうがよさそう。

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消防署は早く消火器を交換しろと言っているだけで、一括購入をしろと指示するはずがない。消防も警察と同様に民事不介入の原則を守っている。民事裁判の片側（今回の場合、一括購入を行おうとしている組合側）につくような発言をするはずがないし、してはならない。本当に指示があったのか確認したい組合員はいつ、だれが管理組合と消火器の話をしたのか消防署に問い合わせるとよい。

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>>1513
管理規約では消火器交換は区分所有者の負担になってるよ。
半数以上が規約を遵守して交換しているのだから、交換してない区分所有者に規約を遵守して交換させるのが理事会の務めでは？

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今回の総会ではかつてないほど監査の厳正さが問われるにも関わらず、今期の監事は理事会べったりの大規模修繕委員会にも加わり、来期の理事にまで立候補している。これで厳正中立な監査など出来るはずがない。理事も監事もいったい何を考えているのか？これでは決算まで承認できなくなる。

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>>1153
訴訟の判決で総会決議が無効または取り消されたら、管理費から消火器購入費を支出する根拠が無くなってしまう。
そうなると、もし消火器を管理費から購入してたら、12期の理事17名（監事2名は除く）に550万円の弁済義務が生じる。
均等割りすると理事1人当たり32万円強の管理組合に対する弁済になる。
もし弁済しなければ、17名の理事に対して損害賠償請求訴訟が起こされる。もはや泥沼の訴訟になる。
まぁ、11期の理事は弁済義務を免れるから、安易にそのような決定をしたのだろう。
何も知らずに12期に理事になったとたん、32万円強の支払いをしなければならないとは不憫なものよ。

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消火器未交換を一軒ずつ督促して回って、それでもだめなら訴えればよい。これが規約とも一番整合性高いし、常識でもある。この方法ならだれも反対しない。なぜそうしないのか？このことに対する説明がなければ他の方法について検討のしようがない。安全性の観点から交換を急ぐのであれば督促を急げばよいだけの話。第7期で自費交換を行ってからもう4年も待ってやっているのだから「今月中に交換しなければ訴える」でいいだろう。人手が足りないなら人手を増やせばよい。まじめに自費で交換した組合員は喜んで協力するだろう。消防署だって未交換世帯の戸別訪問なら協力してくれるはずだし、一括交換ではなく、そういう意味で早く交換しろと言っているのではないか。しょうもない弁明の恥さらしな裁判をやっている暇があったら未交換世帯を一軒一軒回ってさっさと交換させろ。自費交換が終わる前に一括交換の話を出したせいでよけいに交換が遅くなった。

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>>1517
まぁ、11期の理事は弁済義務を免れるから、安易にそのような決定をしたのだろう。
何も知らずに12期に理事になったとたん、32万円強の支払いをしなければならないとは不憫なものよ。

議案書を見た限りではメンバーはほとんど同じなので、ちょうどよかったのでは。
監事も理事になるので一緒に責任をとってもらうことになる。

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いちばん悪いのはき　ちんと交換をしなかった人達だよね。なんで理事会は強硬に交換しろと言わなかったんだろう。手紙で督促するとか訪問するとか方法はあったと思うのですがね。

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消火器の件、理事会報と総会議案書で書いてある内容が全然違っている。理事会報によれば全会一致で一斉交換をゴリ押しすることに決めたことになっているのだが。

ようやく規約改正を前提に和解に向けて動き出すようだが、その場合、応訴自体が全く無駄であった。やらなくてもよい裁判をやった責任、裁判に事実上負けた責任は誰が取るのか。説明会も開かずに独断で応訴を決めた以上、裁判費用は11期理事で負担すべきである。収支明細には裁判費用が明示されていないようだが、金額を特定して追及しなければならない。

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>消火器の件、理事会報と総会議案書で書いてある内容が全然違っている

全然違ってるのは裁判の答弁も一緒。
10期も11期も議案書は「一斉交換」なのに、えむぽたの裁判資料見たら管理組合は「一斉交換」を変更して「一斉設置」と主張しているよ。すなわち消火器は「交換」ではなく「併置」になる。区分所有者の消火器と管理組合の消火器を並べて2本置くと。
議案の主旨を変更して反論してる。これじゃ勝てるわけないよ。

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>>1521
事前に話し合いを提案してきた原告側（自費裁判）にも無駄な裁判費用の支出を強いた以上それなりの和解金を払う必要があるが、これも応訴に賛成した理事で負担すべきである。

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理事会報は誰かが配布直前に差し替えたのか？なんで書いてあることが真逆なんだ。

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区会の設立、まだやるんですか？昨年のアンケートでは80人からしか前向きな回答が得られず、市長がわざわざ日曜日に説明会に来ても50人も集まらなかった。この時点でもう終わった話。大部分はやりたくないわけだから、もうやめるのが民主的。今の理事会は良くも悪くも何でも多数決でやってきたのだから、区会の話はもう終わりでよい。これからどうがんばっても半数が加入するようにはならない。回覧板とか、いつまでも古い方法にこだわってないで新しい方法を考えたほうがよい。

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　交換であろうが設置（併置）であろうが、管理費で購入した消火器は共用部分設備であるから、管理規約に新規登録する規約変更が必要。
　それなのに、理事会も管理会社もこのことに一切触れていないのは異常と言える。特に管理会社のアドバイスが無いのは杜撰の極み。

　この管理費で購入した消火器は共用部分設備であるから、黙ってれば全区分所有者の共有資産になる。個人宅の専有部分内にあっても全区分所有者の共有物である。従って、隣の部屋の人もこの消火器を使う権利持分がある。
　そこで、この消火器をその部屋の住人専用に使えるようにするために、専用使用権を付与する必要がある。この専用使用権の付与も、管理規約を改正して新たに付与しなければならない。
　従って、管理規約改正なしには交換も設置もできないのである。

　総会でこの件に関して監事を糾弾すればいい、監査報告書には何も記載がない。業務監査など何もしていない杜撰な監査である。

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