センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

>>1400

規約改正は実施するから改正するのでは？実施を止めるために規約改正を阻止する訴訟ってことだと思う。
憲法第9条改正阻止の訴訟とか原発再稼働の差止め訴訟に似ている。

有効期限切れ消火器が多数あり住民の火災に対する安心安全が損なわれていると理事会は言ってるが、それでも住民が何の心配もなく平和に暮らしていけるなら消火器を一斉交換する必要は元々なかったことになり、550万円も管理費から支出することは無駄以外の何物でもないことになるね。一斉交換が無くなって良かったよ。

住民は区会に何を期待するのかな？
それによって入会するかどうかが決まると思う。

子供会・多世代の交流・高齢者を孤立させない

>>1403
それは居住者コミュニティ形成のマンション内自治会の話で、つくばみらい市の行政末端組織の区会とは違う。
前者は「住民 対 住民」であるが、後者は「市行政 対 住民」である。

区会とか自治会って、入りたくない人は入らなくていいんですよね

10日の説明会、いつの間にか市の市民サポート課の説明に代わっている。呆れた。
ということは、区会設置はマンション住民の要望ではなく、市の行政上の要望であることになる。
法的に区分所有者強制加入の管理組合と異なり、区会・自治会は加入任意である。

だから区会に入るとどんなメリットがあるのか？だと思う。
ポストに入ってたチラシ見ても、「・・・市から行政事務の受託を行い・・・」と書いてあるから、市の仕事しないとだめなんでしょ？当然、バイト代貰わなきゃ仕事しないよね。

チラシを見ると市からの委託費は組合に入るみたいで、個人にバイト代が払われる感じではない。
市は安い費用で業務委託ができて、住民を隣組的な方法でじわじわとコントロールできる。
組合にはお金がはいる。一人一人の組合員はただばたらきなんじゃないかな。
それくらいおいしい話じゃないと、市の人はわざわざ日曜日に説明会に来ないよ。
今区会に反対している人も、周りがみな入れば結局入ってただばたらきするんじゃないかな。本当に反対する気持ちがあるなら、今からしっかり反対しないとだめだと思う。

>>1408
>チラシを見ると市からの委託費は組合に入るみたいで、個人にバイト代が払われる感じではない。
まず管理組合と区会は目的が違う団体で、管理組合は法律の規定で区分所有者の強制加入、区会は法律の規定がない居住者（区分所有者、占有者）の任意加入である。従って、区分所有者＝区会員ではなく、市の業務委託費は区会の収入になる。
このような基礎的なことも知らない住民が大多数なのが当マンションの現実である。だから住民は騙されるのである。

区会設立に反対なわけではないですよ。
興味がないしメリットを感じないだけです。
区会は任意加入ですから、賛同する人が入ればいいのです。
別に区会がなくても日常生活には困れまりません、今現在がそうですから。

「行政事務委託金を原資にして」と書いてありますけど、行政事務以外の用途には使えないのでは？
区会員に事務仕事のバイト代払ったら何も残らないと思います。
広報の全戸ポスト投函、火の用心の夜回り、赤い羽根募金活動、市の住民懇談会等のおぜん立て、みらいフェスタ等イベントへの動員、地域の清掃、・・・・いろいろ駆り出されますね。それをタダでやれっていうのが無理です、そのために市から業務委託金もらうのですから。
やはり区会員から別途会費徴収しないと行政事務仕事以外のことはできないのでは？夏祭りとか、住民懇親会とか。

チラシに「これまでも区会（自治会）設立の要望がおこり、何度か設立の動きがありましたが、」と書いてありますが、当マンションはそれほどにまで行政事務をやりたい人が多いのですか？

何度か設立の動きがあってもダメだったわけですか。

今度はどうでしょうね。

あまりメリットを感じないのですがね。

第7条　行政区は，関係住民の申請に基づいて市長が認定する。この場合，次の各号の基準に適合していなければならない。ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。

(1)　区域　地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)　世帯数　市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
(平21規則14・一部改正)

条例の建前でいくと、660世帯の5/4だと528世帯以上になる。80%以上の組織率まず無理。市長のお目こぼしが必要かも。今回は行政の強い要請で区会を設置するので、市長のお目こぼしはあるのか？
ただ区会員が集まらないと業務委託費が増えない。均等割（12,000円）+世帯割（1,200円/世帯）だから。

今まで何も説明していないのに、いきなり市民サポート課に説明させるってことは、区会設置はお上の命令じゃないか？普通は設立準備委員会のメンバーが自分たちの口で説明するもんだよ。
それをしないということは、説明できないからだよ。お上の命令にした方が住民に対する圧力になるからね。
設立準備委員会自身、区会の必要性を住民に説得できないってこと。
ということは無くても問題ないことになる。マンション内は管理組合だけでいいのだよ。

当マンションで実施したもので、区会があったらより上手いったであろう事例紹介。

■駅前公衆便所設置反対請願
（この時は管理組合理事長名で市に請願したが、議会で「地域を考えないマンションエゴ」と議員から批判されて却下）
■飲料用給水車要請（2011.3.11東北地方太平洋沖地震の時）
（この時は陽光会代表が市に要請した。）
■駅前郵便局誘致署名
（この時も陽光会が署名活動した。）

　陽光会が活動原資に行政協力金を獲得しようとして区会を検討したが、当時の市は「行政協力員報酬と組織率80%以上」の条例で定める区会設立条件を緩和しなかったので、区会設立は不可能だった。
　行政事務は区会員がただ働きで行い、市から支払われる行政協力員報酬を区長から召上げてまるまるイベントや懇親会の費用に使おうという腹である。交付金の位置づけと考えていた。

　条例では、区長である行政協力員は特別職地方公務員として遇され、その報酬は仮に660世帯を区会員に組織化できたとすると、均等割と世帯割の計算で年間80万円になるが、個人の報酬になりまた確定申告も必要となるものである。
　これに関しては、数年前に陽光会とは別口で当方は規制緩和を市に申し入れたのが、当時の市は頑として規制緩和に応じなかったし応じる予定（条例改正）すらなかった。

　今回はどういう風の吹き回しか、当マンション敷地を一行政区とする区会設立を市が強く要請しているので、市は条例を改正していないが行政協力員報酬を業務委託費に振替える緩和措置を講じることになったが、組織率80%の扱いをどうするかがペンディングになっている。
　組織率が低いと行政にとっては区会の意味をなさない。

行政事務の委託金は目的が限定された補助金ですよ。目的外使用はご法度。
交付金なら援助金ですから使途は自由です。
自治会に対して交付金の名目で支給してる自治体はあります。以前住んでた船橋市がそうです。
つくばみらい市は残念ながら交付金ではありません。業務委託費です。

半年切ってるね。くまなくローラー作戦。
市の区会設立説明会に市長が挨拶に来あがる。
区会になれば６６０世帯、票田は大きい。
市も区会設立に向けてますますヒートアップ！
住民の意思に関係なく市の意気込みが過剰。

【つくばみらい市長選】
告示日：2018年4月15日
投票日：2018年4月22日

> 1415
>当マンションで実施したもので、区会があったらより上手いったであろう事例紹介。
>
>■駅前公衆便所設置反対請願
>（この時は管理組合理事長名で市に請願したが、議会で「地域を考えないマンションエゴ」と議員から批判されて> 却下）

そんなことを言った議員は誰ですか？名前を教えてください。エゴの何が悪い。
次の選挙で確実に落として、自宅の隣に公衆便所を立ててやりましょう。
絶対反対しないでくださいね。

>■飲料用給水車要請（2011.3.11東北地方太平洋沖地震の時）
>（この時は陽光会代表が市に要請した。）
>■駅前郵便局誘致署名
>（この時も陽光会が署名活動した。）

これも区会とは何の関係もないし、本来関係ない話を関連づけたらまずいのでは。
区会があれば給水してもらえて、郵便局も作ってもらえるが、区会がなければ給水は後回し、郵便局も作らないでいいのか？そんなこと言っている市の職員は処分すべきだし、市長もリコールでよい。

この投稿をした人は恐らく親切心から情報提供してくださったのだと思われるが、このように区会と市のサービスを直接結び付けて考える習慣が住民全体に広がってしまうと、「区会で呼んだ給水車なので区会員のみが給水を受けられる」とか言い出す人が現れそうで恐い。そのような不公平が起きないよう、くれぐれも注意する必要がある。

公衆便所は公共施設、それをＡ棟側に臭気が漂う可能性があるとかないとかで反対したからマンションエゴといわれたのでしょう。しかも請願の形式で。
区会があれば住民尾側の窓口が明確になり、市と連絡しやすくなることは確かです。
今は市からの連絡は管理組合ですから。
特に請願となると地域として行うわけですから、マンション管理団体じゃ請願者としては弱いことも確か。

うちのマンション、第一に民泊の需要あるの？
宿泊客にとって共用施設が無いに等しいのに。
民泊新法で合法的に民泊するなら許可したらいいと思う。
今までの民泊は違法だったからダメだったけど、そのために民泊新法が出来たのよ。
民泊新法では、届出と管理が義務付けられてるから、需要がなければ儲からないと思う。
それなら通常の賃貸に出して安定した家賃収入得た方がいい。
つくばみらい市で民泊の需要があるのは里山の古民家だけだと思う。

民泊禁止のために規約改正するってほんとうですか？
たぶん109が提案したのだと思います。他のマンションでも提案してますから。
でもその前に、消火器自費交換の規約改正することの方が先ではないですか？
理事会が規約改正必要だと決議していたのに109が規約改正の提案をしなかったから訴えられたのに。

>民泊禁止のために規約改正するってほんとうですか？
規約改正しても法律みたいに罰則がないからダメだろう。
民泊禁止しても消火器自費交換みたいに規約違反する奴は違反するからな。
その理事会自身も、法令違反して特別決議を普通決議で可決する始末。
違反する区分所有者や理事会を成敗するには、結局は訴訟起こして判決取るしかない。

>でもその前に、消火器自費交換の規約改正することの方が先ではないですか？
規約改正したら裁判は被告の完敗、規約改正の特別決議が必要なことを認めたことになる。

国交省の指針では、民泊を禁止する場合は第12条の専有部分の使用方法の規定に第2項を追記するように指導している。

第12条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

ところで、国交省の指針では第2項に専有部分での民泊禁止を規定する指導だが、こんなもんいらない。
第12条だけの「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」で必要かつ十分で、規約をわざわざ改正する必要はない。
民泊が禁止なら事務所はどうなんだ？塾はどうなんだ？となる。いちいち規定追加が必要になる。

第12条の「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」だけで住宅以外の用途使用禁止を全て網羅できる。
民泊だけで規約改正するのは馬鹿としか言いようがない。管理会社やマン管士に踊らされてる理事会が滑稽である。

規約改正は特別決議、それを回避するために規約の解釈を捻じ曲げて普通決議に落とし込んで訴えられたのが消火器一括交換。何に考えんのか？

ところで、当マンションの専有部分の事務所使用は規約違反ではないか？黙認か？それでいて民泊に目くじら立てる。矛盾してる。

当マンションでは11法人（11戸）が専有部分を事務所として登記している。
これを杓子定規に規約に当てはめると「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」に抵触している。
それなのに合法的な民泊新法による民泊を禁止するのは矛盾している。民泊新法遵守の合法的な使用なのである。

割れたガラスの代金、保険でいいですよね。
子供のことですし、ケガしないでよかった。
今までも似たような事例は保険で対応してきたはず。

> 1421
> 公衆便所は公共施設、それをＡ棟側に臭気が漂う可能性があるとかないとかで反対したからマンションエゴとい>
> われたのでしょう。しかも請願の形式で。

公共の大きな利益のためには少数派の住民は不利益を甘んじて受け入れろということか。
議員の発想は「基地に反対するのは沖縄住民のエゴ」という考えと似ていてぞっとする。自分が耐えられない我慢を強いられる側に回るまでわからないんだろうな。

> 区会があれば住民尾側の窓口が明確になり、市と連絡しやすくなることは確かです。
> 今は市からの連絡は管理組合ですから。
> 特に請願となると地域として行うわけですから、マンション管理団体じゃ請願者としては弱いことも確か。

そうやって市のいいなりになるのではなく、落選運動をするなり、住民訴訟を起こすなり、もっとしっかりした対応をすべきだったとつくづく思う。いまさらであるが。

>>1427
11法人をどこで調べたのですか？

>>1428
石投げて故意に割ったのでしょ？親に弁償させないと。
子供を甘やかしてはなりません。これが躾です。

>>1429
区会設立して区長になって問題解決お願いします。

もし仮に子供が故意に割ったとしても、契約内容によっては支払われるはず。躾と言えば美談だが、ここは契約で考えるべき。組合費から保険料を払っている以上、組合員には保障を受ける資格がある。過去の事例と不公平があってはならないし、組合員に不必要な支出を強いてはならない。

それに、躾と言ったって、規約で決まっている消火器の自費交換をやらない人を組合費で救おうとしてみたり、ペット・喫煙・張り紙などのさまざまなルール違反をいい大人がさんざん放置しているわけだから、子供でも不公平なのはわかる。現状そのものが躾によくないといえる。

>もし仮に子供が故意に割ったとしても、契約内容によっては支払われるはず。
故意や過失だと保険は支払われないよ。
年に最低1回は破損する隣室との仕切りのベランダ隔板、全て保険で修理代を賄ってるけど、故意や過失で壊した場合も、突風による飛来物が当たって破損したと自然災害を理由に保険申請していることを知っておくべきだ。

今回のガラス、突風により石が飛来してガラスを当たって割れた？怖いねー。

>規約で決まっている消火器の自費交換をやらない人を組合費で救おうとしてみたり、ペット・喫煙・張り紙などのさまざまなルール違反をいい大人がさんざん放置しているわけだから
その原因は管理規約には法律みたいに罰則がないからです。だから管理規約違反もまかり通るのです。
それを食い止めるのが訴訟です。今回の理事会の法令違反・管理規約違反が訴訟になったように。
管理費滞納も管理規約違反、いつまでも払わないと管理組合から少額訴訟起こされますよ！

> 年に最低1回は破損する隣室との仕切りのベランダ隔板、全て保険で修理代を賄ってるけど、故意や過失で壊した場合も、突風による飛来物が当たって破損したと自然災害を理由に保険申請していることを知っておくべきだ。

それが本当かどうかは知る由もないが、今までそうやってきたなら今回もそうすれば？今回だけなぜそこまでかたくなに自己負担にしようとするのか？そんなに簡単に割れてしまうガラスにも問題あると思うよ。子供が無事で本当によかった。

子供の場合、故意とか過失とか決めにくい部分もあるので、年齢などで一定額の保障が盛り込まれている場合もある。ろくに調べずに保障を拒否するのではなく、理事会や管理会社で調べるのがいやなら当事者に調べてもらえばよい。

法律用語の”専ら”　は１００％という意味ではありませんよ。
日常使う言葉とはずれがありますよね。

標準管理規約は、このように読んでほしいのであれば、
”専ら”という言葉は使わないで作られるべきだったわけです。

今までの民泊営業は旅館業法の無許可営業の違法だから法律的に問題になるが、今回の民泊新法による届け出による営業は合法である。
敢えて特別決議までとって管理規約を改正するなら、民泊云々ではなく住宅用途以外の用途で使用する場合の理事長承認制にするのが合理的な改正である。そうしたら事務所等の用途も全て含まれ、管理組合の柔軟な判断で決められる。
それから法人の事務所登記は国税庁で簡単に調べられる。
言われるまでもなく理事会も管理会社も情報共有しておく必要がある。

理事会が唐突に民泊禁止なんて言うもんだから事務所使用がやぶ蛇になってる。
事務所使用に関しては、5年前に理事会は部屋番号を突き止めて認識していたけど黙認してるんだよ。
現在その部屋は事務所ではなく、元の事務所所有者が売却して別の所有者の住居になっている。
それを今になって管理会社やマン管士に煽られて住居以外の使用の民泊禁止なんて声高に叫ぶとは片腹痛し。
「木を見て森を見ず」の典型的な理事会運営だね。そんな運営してるから消火器で訴えられるのだよ。
当時の理事会の理事が今の理事会に理事として居残ってるけど知らん顔してるね。

規約改正するなら、拙速に判断するのではなく、十分審議を尽くして過不足ないようにするのが常識。
理事会報にも「民泊禁止の規約改正が成立しなければ民泊を認めたことになる」なんてデタラメ書いている。
法的検討したのか？「専ら住宅」の条項に関して判例調べたのか？３ヶ月前に大阪高裁の判決が出てる。
国交省の指針も民泊容認の場合も規約改正を指導している。
今回は109と重松に踊らされてるな。愚かな理事会だ。
区会も同じ、市に踊らされてる。市長が来るとか、住民に何やるかも何も知らせないで賛同票出せとは。

他のマンションで理事長やっているが、管理会社から民泊新法施行に伴う民泊禁止条項追加の規約改正提案があったが、不要と断った。理由は管理規約で「専ら住宅で使用する」と「他の用途に使用する場合は管理組合の承認要」の規定があるから。

この二つの規定があれば、民泊も事務所もピアノ教室も、実態を判断して全て用途に対して柔軟に対応できる。
既に自宅を法人登記の事務所にしている区分所有者に対しては、区分所有者に事務所利用を申請させて、理事会で審議して承認している。

他の居住者に迷惑を掛けず、共同生活を乱すことがないのなら、政府の民泊推進施策に沿って合法的な民泊は承認しても良いと考えている。
余程のことがない限り、区分所有者に権利制限をかけるものではないし、管理組合も規約規制の権利を乱用をするものではない。

「木を見て森を見ず」の「木＝民泊」で「森＝事務所、店舗等の住宅以外の他の用途」と言うことである。
民泊はダメだが事務所はいい、塾はいい、サロンはいい、場合によってはブティックとか店舗、更には婚活斡旋事務所・・・・
管理会社も重松ももっと適切なコンサルが出来ないのか？

管理規約で「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」の規定のあるマンションで、管理組合が事務所使用の区分所有者を訴えて勝訴した地裁と高裁の判例。
前者の地裁判例は、区分所有者が弁護士で弁護士事務所を開業していたが、その弁護士が見事敗訴している。
また、直近では管理組合vs婚活斡旋業者の大阪高裁平成２９年９月１９日判決でも管理組合が勝訴している。
特に民泊とか具体的に規約に書かなくても、「専ら住宅」だけで訴訟に勝つようだ。具体的に書くなら民泊だけでは片落ちである。
法律で処罰できない限りいくら規約で規定しても、規約違反を処罰するためには訴訟しかないのである。

区分所有建物使用差止請求事件。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_03.pdf

会計事務所使用停止請求控訴事件
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_04.pdf

今回なぜ唐突に民泊に関して管理規約改正の話が持ち上がったのかと言うと、民泊新法が来年6月15日に施行されるのに伴い、国交省が標準管理規約指針を改正し民泊新法対応を策定した。
http://www.mlit.go.jp/common/001189187.pdf

そして最近になって国交省は、国交省→管理業協→管理会社のルートで管理業者が管理受託しているマンションに対して管理規約の改正を指導したことによる。

>>1439のように規約が定められていれば、何も民泊だからと言って規約改正をする必要ないわけで、全ての住宅用途以外の使用を規制できる。
この規約だと、住宅以外の用途は管理組合の承認が必要だから、民泊はダメ、法人登記上やむを得ず事務所を自宅住所にするはＯＫ、自宅をマンション住民相手のピアノ教室にするは近隣騒音問題があるからダメ、不特定多数が出入りする塾や相談所やブティックはダメ等、柔軟な対応ができる。

12月19日の最高裁判決は、管理組合敗訴の一審・二審の逆転判決なになるかが注目。

>>1442
何の判決ですか？
管理組合の訴訟で最高裁まで行ったなんて興味があります。
いま話題の民泊ですか？

>>1443

理事長が理事会決議で解任（解職）できるか否かの最高裁判決。
一審二審とも理事長職は理事会決議で解任（解職）できない判決だったが、今回の最高裁で逆転する可能性が出てきた注目の判決になる。

ことの発端は、理事会決議で解任（解職）された理事長が、管理組合を訴えて理事会決議無効を請求していた。
この理事長は、理事会決議で理事長を解任（解職）され、その後総会で理事の身分まで解任されてしまった。
そして一審二審で管理組合は立て続けに敗訴して、ついに最高裁に上告した。

そこまでして管理組合が戦っているのは、理事長解任の理事会決議は無効だから、その後に続く総会での理事・監事選任、理事長の互選選任は先の理事長解任理事会決議と一体化したものだから、全て無効と判決されたからである。

管理規約では、理事長職の選任は規定されているが解任は規定されていない。
一般的には、理事長職は規約で役員会や理事会での理事の互選で選任できるから解任（解職）も同様との慣例であったが、訴訟になると規約に解任（解職）の規定がないから一審二審とも無効と判決されたのである。

当マンションでは、理事長辞任の実績（第5期）はあるが解任の実績はない。

理事長が辞表を出して辞任し、理事会でそれを承認したということは、理事会は理事長の「任を解く」ことになるから解任したことになる。

区会はどうなったの？できるの？

>>1428　マンション住民さん　

>割れたガラスの代金、保険でいいですよね。

だめ、親に弁償させろ。
管理員に弁償させたかどうか聞いてみる。
だいぶ時間が経つのにいまだに直ってない。

ご心配をお掛けしているエントランスホールの窓ガラス破損の件ですが、皆様のご期待通り割った子供の親に弁償させます。
故意に物を投げて割ったのですから親が責任とって弁償します。保険対応ではありません。
なお特殊ガラスのため納期がかかってますが、年内には修理完了の予定です。

> 1448

ガラスを割るところまで故意だったとは言えない。子供はまさか割れてしまうとは思わなかっただろう。


> 1447

保険がだめなら組合費で救済してはどうか？

消火器を自費で交換しない（明らかな故意＋規約違反＋総額５５０万）→　組合費で交換して不届き物を救済（ただし裁判中）
子供がガラスを割った（故意とまでは言えず＋規約違反でもない＋たかだか数十万）　→　本人が弁償

明らかに矛盾し、不公平だ。慈悲深い理事会様のことだ、ガラス代くらいポンと出してくださるはず。

>>1449
ガラスを割った子供の親が管理組合に対して不公平を主張し「組合費で修理代賄え！」と弁償を拒否すればいい。
そうすれば、管理組合は器物損壊罪（刑法261条）で刑事告訴と民事損害賠償請求をすることになります。
こうすれば今係争中の消火器と同様に組合員と理事会の泥沼の戦いになります。
でも子供の親は応訴する裁判費用でガラスの修理ができてしまいますが。