センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

若い方々が理事会で活躍されるのをお待ちしています。
そろそろ世代交代ですね。

>>1244

いつも詳しく教えていただき、大変ありがとうございます。

>>役員定数は19名、19名を越える立候補はまず考えられないと思いますが、もしそうなった場合の選出方法は、①理事未経験者を最優先して選出し、②次に理事経験年数の少ない者の順に選出する、という具合ですね。そして選出した候補を総会にかけることになります。ただしこの選出方法は規約や細則に規定されてるわけではないので、そのときの理事会の裁量になります。

選挙やくじ引きではないことは、よくわかりました。「そのときの理事会の裁量」ということは、逆に「理事経験が多いほうから順に決める」なんてブラックな状況もルール上はありうるわけですね・・・。

いずれにしましても、10人新しい人が入れば過半数になりますので、理事会も今までどおりというわけにはいかなそうです。ここにいろいろ書き込んでいる人が10人立候補してくだされば理事会は変わります。

今の事長を解任しないと良くならないでしょう。8期も居座って理事会を支配してますから。
先期も今期も修繕委員会にも入り込んで委員会もコントロールしてるくらいですから。
理事会から永久追放した方がいいですね。

コントロールというほど力はないと思うよ。理事会の在任期間は長いけれど只の気の良いおじさん。

一生懸命長いことやっているけれど規約の問題等で突っ込まれ気の毒と言えば気の毒。

人間的には好きだけれど県知事同様そろそろ交代した方が良いのかもしれない。

提訴予告されたのに一本気の性格が災いして突っ張ったから自業自得だと思うよ。
ところで「取り崩し」は「予算の枠取り」に非ずと言うけど、 予算化も取り崩しも支払うのだから同じでは？

>>1251
予算という意味じゃ同じですね。一般会計も積立金会計も収支計画表に支出予算として計上しますから。
だから第2号議案に250万円追加取り崩しの収支予算計画表が無いことに疑問を持ちます。手抜きですか？

ジャトルの工数単価が他社の1.5倍以上もするのは高すぎないか？

>>1253
単価の高い安いは、国の発注工事の設計単価を参考にすればいい。

平成２９年度 設計業務委託等技術者単価について
設計業務等技術者給与実態調査に基づき、平成２９年度設計業務委託等技術者単価を決定し、
平成２９年３月１日より適用することとしましたので、お知らせします。
https://www.mlit.go.jp/common/001172212.pdf

理事会の話聞くと、修繕積立金会計の収支計画表に今期支払いが無いにもかかわらず1300万円の支出項目を書きたいために、修繕積立金の取り崩し議案を上げたということだった。取り崩しの意味を履き違えてる。だから修繕積立金の取り崩しを定めた管理規約に違反してると指摘されるわけだ。

おいおい、理事会に公認会計士がいるんとちゃうか？ったくー！

収支予算の変更は、管理規約第67条第2項により臨時総会決議が必要。
この収支予算変更の臨時総会は、第5期の東北地方太平洋沖地震（2011年）のエキスパンションジョイント復旧工事で実施した。
この時は数百万円の工事だったので、修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計から支出した。もちろん工事経費に対して期内に支払充当するための予算変更であった。
今回のように、予算枠取りのためだけに予算変更と称して修繕積立金を取り崩すために臨時総会にかけるなど、管理組合運営を知らない理事会のやることだ。
第5期の理事長は今期の防火管理者、理事会に出席してるから当時のことを聞いてみたらいい。臨時総会前に説明会もやっている。

訴訟で消火器の無償支給がなくなったのに未交換の人たちに対して購入の斡旋をして交換させないのですか？
理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
ほんとにそう考えてるのなら訴訟のあるなしにかかわらず交換させると思いますよ。

>>1251

　一般会計はプール金会計ではないので、徴収管理費等の収入に対して経費支出する。「取り崩し」ではない。収支決算で剰余金が出れば翌期予算に充当が原則（管理規約第70条第1項）。ところが、当マンションは過去に毎期多額の剰余金が発生していたので剰余金をプールしてる。だから多額の剰余金を発生させないように、駐車場使用料を修繕積立金会計に振り替えたり徴収管理費の値下げを実施している。

　他方、修繕積立金会計はプール金会計である。収入の徴収修繕積立金や駐車場使用料を毎期プールして行く会計である。だから計画修繕工事で支出する時はプール金から支出する。これが修繕積立金の「取り崩し」である。（管理規約第35条第1項）

　従って、修繕積立金は予算化のために取り崩すのではない、計画修繕工事等の経費充当のために取り崩すのである。そして修繕積立金は直近で支払いの予定が無いのにむやみに取り崩すものではない。

>>1258
なぜ理事会は消火器交換してない人を訴えないのですか？もう4年も経ってます。
管理費滞納は6か月超えると訴えるのに消火器は4年も放置ですか？矛盾してます。

>理事会は「居住者の安心・安全を妨げる重大な問題」と言っときながら何もしませんね。
>>1260 同感です。
管理費の滞納を取り立てるのも重要だが、こっちのほうが住民にとって怖いことです。

>>1261
と言うことは、消火器設置義務違反者のためにマンションの防火に対する安心・安全が損なわれていると言うことですね。それなら義務違反者は区分所有法第6条第1項の「共同の利益に反する行為をしてはならない」に違反してます。
管理組合が義務違反者を訴える根拠がここにあります。

自分の懐の痛まない管理費で買意与えた方が手っ取り早いという安直な発想なんだろう。
管理費の内部留保は4000万円近くあるから550万円くらいの取り崩しはどうにでもなるから。

　第2回口頭弁論（平成29年9月29日）の被告答弁書が裁判所に提出されたが、原告の区分所有法違反・管理規約違反による総会決議無効の主張に対し、被告は案の定、管理規約の規定に関わらず消防法を拠り所に総会決議の有効性を強弁で主張していた。
　これは総会決議の内容に整合するように管理規約を改正しなかったため、強弁を労して総会決議の有効性を主張せざるを得ないことによるもので、管理組合自らマンション内の法律である管理規約を空文化する暴挙暴論と言える。
　これに対する原告の反論は、次々回の第3回口頭弁論で陳述することになる。

文句ばかり言っても、行動する人がいなければ何もかわりません。
昨日の説明会にも何人出席したのでしょうか？ちらりとのぞきましたが、ガラガラでした。
質問もあまりなかったようで、予定より３０分ほど早く終わってしまったようです。

説明会って単なるポーズだと思ったらいい。「住民に説明した！」という理事会のポーズ。
今まで住民説明会を何回かやったけど、説明会の議事録すら回ってこない。
だから何を説明したのか、どんな質疑があったのか、さっぱりわからない。
これでは「住民に説明した」ことにはならない。住民への説明は文書による全戸配布だ。
ところで俺は事前に文書で質問して文書で回答を要求した。
その回答と議案書の内容を加味して既に議決権行使書を提出済み。
だから説明会にも出ないし総会にも出席しない。
説明会は意味はない、単なる理事会のポーズ。

今まで総会議案の件で複数回説明会を開いたのは、駐車場の2台目使用の扱い方法（第4期）と管理委託契約の締結（第5期）だった。管理委託契約の締結の説明会は3回にも及んだ。

>>1265
たぶん、住民は設計会社はどこでもいいと思ってるのだろう。
新築なら設計の質が大きく影響するけど、改修工事だからどこが設計しても大差ないと。
むしろ来年の施工会社選定の方が大事だろう。改修工事の施工品質が求められるから。
委員会は一所懸命やってるようだけど、広報不足でその熱意や努力が住民に伝わってない。
と言うよりも大半の住民は修繕工事には興味がないのかも知れない。
自治会検討委員会作ったら興味を持つ住民は多いと思う。
今は理事会の中だけで検討して、住民には一切説明していない。密室会議で検討してる。

　今回の件は、管理組合運営における意思決定手続きの問題ではないかと思う。
　管理組合の意思決定手続きは、総会の決議と規約があり、総会の決議で足りる事項なのか、規約という形式で定めるべき事項なのか、の選別が必要である。
　しかるに、本件の総会決議無効確認訴訟は、消火器交換は区分所有者負担と規約で定められているにもかかわらず、管理組合負担で一括交換するというものであるが、この管理組合による一括交換が、総会の決議で足りる事項なのか、規約で定めるべき事項なのか、が裁判での争点になりそうである。ここで言う「規約で定める」とは、既に区分所有者負担の消火器交換が規約化されているので、この規約の「変更又は廃止」になる。

　今回の総会決議の内容には「管理組合による消火器一括交換」の使用細則の規定追加も含まれているが、区分所有者の消火器交換義務を定めた規約を変更せずに細則で規定、しかも規約と異なる内容の規定である。
　平成28年3月26日の第10期第2回理事会で管理規約改正が必要と審議していながら改正を怠ったため、総会決議の内容、規約、使用細則、この3つ間に矛盾が生じ整合が全く取れなくなっている。

理事会に聞いたけど、有効期限内の消火器があるのに理事会が配る新しい消火器も置かないとだめだとか。
消火器2本も下駄箱傘立ての中に入れるの？邪魔でしょうがない。

>>1270
邪魔ならメーターボックスの中に放り込んどきゃいいじゃん。

理事会は消火器を配るの止めているのではないですか？

>>1271
消防法による共用廊下設置消火器の代替設置の住宅用消火器は各戸専有部分に設置する必要がある。
メーターボックスは全体共用部分であるからＮＧ。

>>1272
原告に脅されたので理事会決議で執行留保した。
管理組合が裁判に勝てば執行される。

【管理組合総会決議無効確認等請求事件】
　水戸地方裁判所土浦支部 平成２９年（ワ）第１８７号
　第二回口頭弁論：9月29日（金）午前10時～
　於：水戸地方裁判所土浦支部

　被告管理組合の答弁書を要約すると次の通り。
　被告である組合員は全員頭に叩き込んでおく必要がある。

　被告管理組合は消防法で建物の防火管理義務を課されているので、消防設備に不備があると、管理規約第80条10号で区分所有者に各戸専有部分の住宅用消火器の維持管理・交換義務が課されている規定にも関わらず、被告管理組合はこの不備を是正する義務がある。
　そして、各戸専有部分内の住宅用消火器は、住宅一部共用部分である共用廊下に本来設置すべき消火器を消防法による特例で代替設置しているものであるから、この住宅用消火器は住宅一部共用部分の備品に該当する。
　従って、被告管理組合が、住宅一部共用部分の備品である各戸の住宅用消火器の不備を是正するために、住宅管理費から費用を支出して新たな住宅用消火器を交換設置することは、管理規約第80条10号に何ら違反するものではなく総会普通決議で事足りることである。
　よって本件総会決議は適法かつ有効であり、本件総会決議が無効であるとの原告区分所有者の主張には理由がない。

>>1274
何時の間に下駄箱の中の消火器が住宅一部共用部分に変更されたのですか？
1月の総会では一切説明がありませんでしたが。

>>1275
変更されてない。
元々住宅用消火器は分譲時に玄関の下駄箱内に設置されている附属物で、区分所有者資産であって共用部分ではない。
1月の総会では、住宅用消火器を住宅一部共用部分の附属物に変更する共用部分変更の議案はなかった。もし消火器一括交換の議案が共用部分の変更を伴うのなら、総会決議は特別決議が必要になった。
住宅用消火器を共用部分の附属物に変更するなら、同時に専有部分内の設置なので専用使用権も付与しなければならず、規約の変更は必須となり、区分所有法第17条第1項「共用部分の変更」により特別決議が必要である。

>>1276
もし仮に消火器がもともと共用部分備品で区分所有者資産でないとしたら、区分所有者資産と信じて消火器を自費交換した組合員は規約を読み間違えたバカだったということか？頭のいい理事会は、誰も消火器を自費では交換していないんでしょうね。

しかも、えむぽたを見たところ、被告は「本件決議は平成25年に自費交換によって住宅用消火器を交換した者に対し、既存の住宅用消火器の廃棄を義務付けるものでもなく、区分所有者間に不衡平が生じることはない。」と主張している。捨てないでそのままもっていれば不公平ではないとは、まじめな組合員をとことんばかにした主張だ。消火器を自費で交換した約４００世帯の組合員は怒りを見せたほうがよいかもしれない。

被告は住宅用消火器が住宅一部共用部分の備品であることの証拠を示す必要がある。
原告も同様、住宅用消火器が区分所有者資産であることの証拠を示す必要がある。
それが裁判における証拠認定である。

こんな記事があります。
毎日新聞webサイト2017/10/01 10時03分

　マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、
工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

以下は記事を

予算9億円と決め、設計から施工まで1社に決めて、「9億円の中で全部やれ！」と言ってやらせればいい。
なんだったら１０９にやらせてみてはどうか？１０９は建設工事が出来る管理会社。
管理業務と修繕工事が1社で一体で出来るからメリットは相当あるよ。
設計施工監理と施工を別々に分けると全体では高くなる。
要するに「金ありき」なんだから。管理組合、無い袖は振れないよ。

>>1277
住宅用消火器は、物件引渡し時に1本各住戸の玄関付近に設置されていて、取替え等の維持管理は区分所有者の責任と負担、と売買契約書に書いてあるよ。だから専有部分の付属物で住宅一部共用部分の付属物ではないですね。

消火器2本も下駄箱に入れるの勘弁してほしい。

>>1283
理事会は、専有部分の下駄箱の中に邪魔になる住宅一部共用部分の消火器を設置する場合、区分所有者の承諾を得る必要がある。

区分所有法第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

一層のこと、専有部分の住宅用消火器廃止して、共用廊下に20m以内ごとに業務用消火器を置いたらどうか？
この方が本数も少なくなり、耐用年数も伸びるし、区分所有者管理ではなく管理組合管理になる。

でも、台所で天ぷらの火が！となったら動転して共用廊下まで行っている間に大変なことになりそうだよ。

>>1286
今回の訴訟に関係する消防法規は、特定共同住宅の共用部分における消火器設置の緩和基準だ。
共用廊下に20m以内毎に消火器を設置しない場合は、共用廊下に面した各住戸に住宅用消火器を設置することで代替できる。
だから専有部分の消火のために玄関下駄箱に住宅用消火器が設置されているわけではない。

さて、消火器で消すほどの台所で天ぷらの火が！と言う場合は、おそらく台所天井の熱感知器が作動して大音響で鳴動すると同時に防災センターに警報が行く。もはや消火器による初期消火の時期を通り越しているだろう。

ところで、この熱感知器は「全体共用部分」で専用使用権が設定されていることは規約第8条と第14条を見れば明らか。
従って今回、管理組合が住宅一部共用部分として住宅用消火器を専有部分に設置するには、住宅用消火器を住宅一部共用部分として新規に規約第8条と第14条に明記しなければならない。即ち「共用部分の変更」手続きが必須になる。
ご存知の通り「共用部分の変更」は区分所有法第17条第1項で定める特別決議が必要であることは言わずもがな。
そうなると、共用部分の変更であるにもかかわらず普通決議で承認可決した住宅用消火器一括交換は、特別決議に依らなかった点で区分所有法第17条第1項に違反している。

もし、専有部分の区分所有者資産である住宅用消火器を共用部分に変更するのなら、考え方としては専有部分内の感知器やインターホン、非常警報ボタンと同様に「全体共用部分」とするのが正しい。
目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
従って、住宅一部共用部分との判断は間違っている。
現役監事は業務監査で答弁書の内容をチェックすること。そのまま裁判所に出ていくので注意が必要。

数年前に越して来たものです。B棟駐車場より上の階に住んでますが、土浦の花火大会見えますか？

>>1289
花火の件は来年の夏頃に質問した方がいい。

>目的は専有部分の防火消火ではなく、マンション全体の共用部分の防火消火設備なのだから。
そうですね、住宅用消火器は専有部分に設置されていても共用部分の消火が目的ですから、規約に登録する場合は全体共用部分ですね。
ロビーやエレベータホールに設置されている業務用消火器は、規約では全体共用部分になってます。

>>1290 清掃員さん
土浦の花火大会 見えるかな 2017年10月7日（土）18:00～20:30

土浦の花火、BS7で6・30から生中継やるみたいですよ。
マンションから見えるといいけどね。

Ｃ棟のベランダからは見えるよ。Ａ，Ｂ棟からは無理だよ。

A,B棟の方は廊下から見てください。

部屋の電気を消してBSで見ています。豪華で綺麗ですね。