センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

今回の訴訟を簡潔明瞭に説明すると次の様になる。
「防火管理の名の元に消火器交換義務違反者214名を救済する目的で、管理組合費550万円を投じて住宅用消火器を全戸一括交換するという、無駄かつ組合員間の義務履行と費用負担面で衡平性を欠く第10期定期総会第5号議案決議（本件決議）を、今期の第11期理事会が執行しようとしたことに対し、組合員が裁判の判決によって本件決議を無効にし、第11期理事会の本件決議の執行をやめさせるために訴訟を起こした。」
いずれ理事会からこのような説明があるだろう。

参考までに、訴状から該当部分の原文を抜粋し記載する。
「また，原告は，平成29年6月19日，代理人を通して被告に対し，提訴予告通知書を送り，提訴を予定していること，及び訴訟の結論が出るまでは本件決議の執行を停止していただく旨の要請を行つたところ，同月29日付で被告理事長より，本件決議が無効であるとされる具体的な根拠を書面で説明してほしいとの回答があった(甲14，甲15)。しかしながら，原告としては，本件決議が無効であることないし取り消されるべきものであることを一日も早く確定させ，本件マンションにとって極めて無駄かつ不公平な多額の支出を止めさせたいという強い意向があること，また被告が説明を求めている具体的な根拠は，本訴状においても明らかにできることから，本提訴に至った次第である。」

>>1107
その原文を読む限り、提訴予告通知に対して理事長は提訴回避の話し合いを申し出ず、無効根拠の説明を求めただけなのですね。これって明らかに提訴に対する遅延行為と見られます。だから提訴されちゃったんですね。やはり訴状を読まないと真実はわかりません。

消火器交換義務違反が居るがために、防火に関して居住者の安心・安全が損なわれているのなら、管理組合が管理費で義務違反者の消火器を交換することは管理組合としての防火管理の責務ではないですか？総会議案はそういう趣旨のはずです。
だから消火器を自費交換した人達も、不公平なことは承知でマンション全体の安心・安全のためなら仕方がないということで賛成に回って総会議案は可決されたのです。

>>1109
当該 総会決議が無効である根拠は、以前>>1107 Tさんが詳細に
投稿されていますので、参考にして下さい。
その内容によると確かに総会決議が無効であると判断できます。

ここに住みついて騒いでいるのがノイジーマイノリティだとしたら、
書き込むことも掲示板を見ることもないサイレントマジョリティの意見はどうなるのでしょうか？
自宅では購入したけれど、納得して賛成をした方もいるのでは？

今回の訴訟について、臨時総会も説明会も訴状開示もないことが決定している。
管理組合が被告なのに組合員を置き去りにして理事会は8月28日の裁判に突入する。
組合員に説明すると何かまずいことでもあるのか？

>>1111
　今回の訴訟は総会決議が無効なのか？が裁かれるのですから、総会決議の内容の妥当性とか価値、個人が総会議案に納得して賛成票を投じたとかはもはや関係ありません。総会決議の内容の違法性だけで判断され、違法性が認められれば無効と裁かれます。違法性とは法令違反や管理規約違反です。これが総会決議無効確認訴訟です。
　たとえ賛成可決されたとしても総会決議の内容に違法性が認められれば無効の判決が下ります。無効になれば総会決議自体が初めから無かったことになります。
　従って、原告は総会決議の内容が違法であることを立証し、被告は総会決議の内容が適法であることを立証する、という裁判での戦いになります。
　本来は、総会決議の内容が違法であるなら、管理組合の自浄能力で再度総会を開いてその総会決議の無効または取り消しの決議をとればよいのですが、理事会に自浄能力がないので、司法の場に持ち込まれてしまったということです。

掲示板に張り紙出てるね。防災センターに申し込んだ人だけに理事会が個別説明すると。
全体説明会や臨時総会開いて広く組合員に情報共有されると理事会は困るのか？
なんかおかしい。ますます訴状を見てみたくなる。とんでもないことが書いてあるのかも。
理事会は説明会開いて組合員に説明できない理由でもあるのか？

貼紙に書いてあった「心配な方」とは消火器を交換してない規約違反者のことを指しているのですか？
訴えられるかもしれないので心配してるということですか？

訴えられる可能性は大きい。管理組合は管理費滞納の規約違反者に対して催告の上で法的措置をとるのだから、消火器未交換の規約違反者に対しても同様に催告の上で法的措置をとるだろう。管理費滞納も消火器未交換も共同の利益に反する管理規約違反なのだから。心配するのも無理はない。

消火器の件、臨時総会を開いてちゃんと説明して欲しいよね。
皆さん、そう思いませんか？

訴えられた理由は総会決議が違法とのこと。
これに対して理事会は総会決議が適法だと説明しなければならない。
理事会は説明できないから全体説明を避けたのだと思う。

管理費で消火器交換する総会決議が何で違法なの？

>> 1119

>> 943
消防法違反に関する説明

>>987
>>992
区分所有法と管理規約違反の説明
なお、この点については理事会も認識していることを示す物的証拠あり
>>1067
第10期第2回理事会（H28.03.26）で「管理規約において消火器の更新は個人の責任と負担で行う旨が定められているため、実施においては規約の変更（特別決議）が必要となります。」と審議していた。

>>1007
まとめ

　訴状から抜粋するが、総会決議は下記の点で違法（法令違反、管理規約違反）が認められる。

１）本件決議の内容は区分所有法第31条第1項に違反する
　区分所有法第31条第1項によると、規約の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3の多数による総会の特別決議によって行わなければならない。
　本件決議の内容は、全ての住戸の専有部分に備え付ける住宅用消火器を各区分所有者個々の費用負担ではなく、管理組合の費用負担によって行うというものであるから、住宅用消火器の「取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行う」と定めている本件規約を実質的に変更するものである。すなわち、本件議案の承認は、本来であれば総会の特別決議が必要であったところ、本件決議は、総会の普通決議によって可決されている。
　したがって、本件決議の内容は、特別決議によらなかった点で、区分所有法第31条第1項に違反している。

２）本件決議の内容は区分所有法第30条第3項に違反する
　区分所有法第30条第3項は、マンションの管理規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定められなければならない。」と定めている。
　本件議案においては、使用細則第9条に第9号として「居住者は管理組合から新たに住宅用消火器を提供された場合、更新に協力するとともに、適切な維持・管理を行い、有効期限に注意して以後の更新を実施すること」という規定（以下、「本件規定」という。）を新たに追加することとされ、本件規定の追加も本件決議の内容に含まれている。
　一般に、マンションにおける使用細則は、管理規約に基づき、マンションの敷地、建物及び附属施設の使用に必要な事項を定めたものであるから（本件マンションの管理規約第4条、第22条）、上記区分所有法第30条第3項の趣旨は、当然に使用細則の定めにも及ぶ。
　そうすると、本件マンションの使用細則における本件規定の追加は、平成25年の住宅用消火器交換費用の自己負担の有無の点で、当時交換した組合員と交換しなかった組合員との間に不衡平を生じさせるものであるから、本件規定の追加を承認した本件決議の内容は、区分所有者間の利害の衡平を図ることを定めた区分所有法第30条第3項に違反している。

３）住宅用消火器を管理組合の負担により賄うことは管理規約第80条第10号に違反する
　管理規約において、住宅用消火器は、「使用期限等に留意し常時使用可能な状態に維持管理しなければならないこと」とされ、また、「取替え等の維持管理については各区分所有者の責任と負担において行うこと」とされている（第80条第10号）。「各区分所有者の責任と負担」とは、各区分所有者が自費負担すべきとの意味であることは、一義的に明らかである。
　それにもかかわらず、本件決議の内容は、各区分所有者の専有部分に提供する住宅用消火器を管理組合の住宅一般会計から賄うというものであるから、上記規約第80条第10号に違反している。

４）使用細則に本件規定を追加することは管理規約第80条第10号に違反する
　また、本件マンションの使用細則における本件規定の追加（使用細則第9条に第9号を追加）は、住宅用消火器の各戸への提供を管理組合が行うことがあることを当然の前提としている点で、上に掲げた本件規約と矛盾することは明らかであるから、本件規定の追加を承認した本件決議の内容は、この点においても管理規約第80条第10号に違反している。

　これは、「住宅用消火器は区分所有者の負担で交換する」の管理規約があるのに、「住宅用消火器は管理組合の負担で交換する」との総会決議をとってしまったため、総会決議の内容が管理規約に違反する結果になった、ということが原因である。
　これを訴訟にあたり、法令違反と管理規約違反に分けて法律構成すると、上記１）から４）の展開になるのである。この4つが総会決議が無効となる具体的根拠である

　専有部分の住宅用消火器は、マンション分譲時の防火上必需備品として備え付けられており、売買契約の買主（区分所有者）の資産であり当然に買主に維持管理の責任と負担の義務が課されている。売買契約書に於いて、このことが敢えて明記されていることを知っておくべきである。なお訴状には、管理規約が重点証拠になるので売買契約書は書証として採用していない。
　以下、「土地付区分建物売買契約書（センチュリーつくばみらい平）」から抜粋する。

>>1121
理事会は裁判で１）から４）にどのように反論するの？
素人目にも「勝負あった」という感じだけど。

訴状とか証拠書類が住民専用サイト「ホコロコマンションポータル」に公開されてたよ。

裁判では消火器未交換の消防法違反は問われないのですか？

消防法に違反してるのは消火器未交換の区分所有者だよ。
管理組合ではないし、ましてや総会決議の内容でもない。
消火器未交換のこいつら処罰できないのかね？