センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

県道３号線沿い医療通り紫峰が丘１丁目辺りですね。環境のいい静かな住宅街です。
ここに換地で半分に減ってしまった３０坪の宅地を持ってます。更地のままです。

今回の議事録は強烈だね、競売とか差押の文字が踊ってる。市は本当に不動産の差押をするのだ。
築7年目で既に経済的破綻が発生してる、他人ごとではないということだ。

さて、網走で2.8ha(28,000㎡)の山林が自治体の競売にかかる。これも差押だ。
地目は山林だが、網走だから広大な原野に広がる林のようなもの。
2.8haはカスミ裏の県保留地の敷地よりもひと回り（4,000㎡）大きい地積だ。
落札は運次第だが、入札に参加してみようかと考えてる。
山林を敢えて保有する意味はないが、「国土保全」と考えれば理由が付く。
現在のところ競売不動産の勝率は2勝3敗、落札は本当に運次第だ。

>>286
都市計画区域外の1ha以上の土地取引は国土利用計画法の届出が必要。さらに山林の場合は森林法による届出も必要。
森林法は違反したら10万円以下の過料だが、国土利用計画法は違反したら6か月以下の懲役または100万円以下罰金だから注意が必要。

閑話休題・省エネ対策
Ｈ22に南側の窓ガラスをｽﾍﾟｰｼｱ（8.3ｍｍ真空断熱複層ガラス）に交換し北側の窓にはﾌﾟﾗﾏｰﾄﾞ（複層）を取り付けました。冬場の室温は以前と比べ5℃以上のﾌﾟﾗｽを感じ毎冬その効果に満足感を得ています。また結露、断音にも効果があります。ｽﾍﾟｰｼｱはｶﾞﾗｽ面が結露したことがありません。費用は約40万でしたが今では効果からすれば安い買い物と思っています。

>>288
やっちゃったなら黙ってた方がいいと思いますよ。
ばれたら管理組合から原状回復命令食らっても文句言えません。

外気に面する窓ガラスは専用使用権はありますが共用部分です。
しかも使用細則で「外気に面する窓ガラス」の変更は禁止されています。
（使用細則第４条七参照）

だから複層ガラスへの交換はできないのです。ブラマードなら内窓ですから問題ありません。

これはどこのマンションでも同じです。
新築なら複層ガラスは当たり前ですが、単層ガラスの既設マンションは、
規約で共用部分のため変更できないので、内窓で断熱・防音をします。

>>286
競売は裁判所が実施するから、物件の3点セットを取り寄せて調査ができる。
基準価額も鑑定人の評価書がある。
ところが公売は行政機関が実施し、3点セットは無いし見積価額の根拠も公開されない。
だから公売はほとんど自力で調査しないとならない。素人じゃかなりキツイ。

>市は本当に不動産の差押をするのだ。

するよ。
水道は料金滞納すると止められるけど、市民税とか固定資産税は滞納すると間違いなく差し押さえられる。
滞納額が小さいと預貯金とか給料とか動産（車が一番多い）の差し押さえだけど、
固定資産税みたいに額が大きいものの滞納だと不動産しか差し押さえる対象がない。
その差し押さえた不動産を自治体が換価処分によって債権回収する競売が公売だ。
ただ、つくばみらい市は自身では公売しない、茨城租税債権管理機構に移管して行う。
http://ibaraki-sozei.jp/index.php?id=31

ところで、自治体の差し押さえは必ず公売されるか？というとそうではない。
租税法定納付期限日以前に抵当権が設定されていると、抵当権の方が債権順位が上だ。
その場合は公売しても、落札金のほとんどが抵当権者に配当されるので、自治体は回収できなくなる。
だから自治体は差押登記しても公売にはかけず、所有権移転を制限する圧力をかけるだけになる。
差押登記されてる不動産、普通は買わないから。

289さんへ
管理事務所に相談、ガラス交換許可を得て実施しました。文書交換はしていません。
第5章27条に・・性能向上等に資するものについては・・管理組合がその責任と・・計画修繕として・・実施するものとする。
よって透明ガラスでもあり支障の恐れがないということで黙認されたのかもしれません。またはガラス破損交換という形で捉えてもらったかもしれません。
気まぐれを掲載したことを反省しております。

平成22年当時（第4期）の管理組合の判断が誤ってたと言うことです。
当時の管理組合のミスですから責任は第4期理事長に負わせれば済みます。
従って窓ガラスを交換したことに対しては、あなたには責任はありません。

ところで第27条は、組合員個人が実施するのではなく管理組合が実施するものです。
実際に古いマンションでは、計画修繕時に全戸の窓ガラス（枠を含めて）を交換する工事をしています。
だから、もし第27条を根拠にするのなら、40万円の請求書を管理組合に提出できることになります。
管理事務所の黙認許可は管理組合の許可と同等です。やってみる価値はあります。40万円は大金ですよ！

専用使用権のある共用部分の破損に関しては、故意でない限りは管理組合の修繕負担です。
一番多い破損が、強風によりベランダ隣室とのパーテーションが飛来物で破損する事故です。
年に何回かありますが、全て管理組合負担で交換しています。

>>287
競売・公売の場合は国土利用計画法の届出は不要です。但し森林法の届出は必要です。
それと国土利用計画法の届出をした森林は、森林法の届出は不要です。

不動産でも農地や山林の売買は注意が必要です。
センチュリーも換地処分公告前は、農地法の転用届出をしてました。
理由は、換地処分公告後は敷地の地目は宅地になりましたが、それ以前の仮換地の時は敷地の一部の地目に「田、畑」があったからです。

万一、固定資産税滞納して、つくばみらい市にマンション差押登記されたら出て行かなければならないのですか？

両方とも差押登記されますが、競売と公売の違いがよく分からないらです。

MEMSアグリケーターは管理組合理事会の合意を取り付けるためにはデタラメな説明をする。
「今回の補助金申請は枠の確保ですから、諸般の事情で実施しなくても大丈夫です」と言って安心させる。
申請してもやらなくていいから、とりあえず申請だけしておいても問題ないと。
また、MEMS導入は専有部分の特別管理になるから総会決議が必要だが、申請の時点では理事会決議でいい。
だから無理やり理事会決議をとるために、理事会議事録案まで作って持ってくる始末。
だいたい「補助金の枠の確保」なんて国をバカにした発言だ。
枠だけ確保の補助金事業なんて国には存在しない。

国の補助金事業は、実施する明確な意思を持って国に補助金を申請するのである。
国の補助金は我々の血税だ。生半可な気持ちで申請するもんではない。
補助金事業に採択されたら実施しなければならないのである。

>>295
差押登記（仮登記含む）されてても、競売や公売が実施されて落札者に所有権移転するまでは、なんら問題なく使用収益できます。ただし、この間に任意売却しようとすると、差押登記を解除してもらわないと買手が付かないので売却できません。

>>296
簡単に説明しますと、
■競売：民間の借金回収方法
■公売：行政機関の借金回収方法
になります。
そして実施機関は、
■競売は抵当権の実行で、実施は裁判所
■公売は税金の滞納で、実施は行政機関
となります。
例を挙げると、ローン破たんすると競売になります。
一方、所得税、市民税、固定資産税を滞納すると公売になります。

競売も公売も誰でも入札に参加できます。
市場価格の7割くらいで落札できる可能性もあります。
ただ、競売は入札やら手続きに裁判所に行かなければなりません。
一方、公売は全てではありませんが今ではネットで入札出来る時代です。

議事録にあった競売にかかる部屋は何号室ですか？

議事録に部屋番号書いてくれればいいのに。
別に書いても問題ないでしょ。ついでに滞納者の部屋番号も書いてほしい。
滞納すれば晒し者になるなら、滞納もなくなると思う。
滞納に対する抑止効果が期待できる。

>>299
既に裁判所の現地調査による不動産鑑定も終わってるそうだから近く公示されると思う。
そしたら部屋番号が公開される。
今回の競売、裁判所の基準価格がいくらになるのか興味深い。
なぜなら、広い部屋で不動産売買でも滅多に出ない物件だから、転売で儲けられるから近隣の不動産屋が虎視眈々と狙ってるとの噂。
競売は裁判所作成の「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が公開される。
これは俗に「3点セット」と言われているが、これほど詳しい不動産資料はない。

>>300
議事録に書く分には問題ない。管理組合組織内開示だから。
滞納者の未払い管理費分は一体は誰が負担しているのか？
それは規約通り毎月管理費を納付している大多数の組合員である。
だから滞納者は許せないのである。議事録で晒して当然なのだ。
ただし棟内掲示板に貼りだしたりすると、損賠請求訴訟起こされると管理組合は負ける。
棟内掲示板は組合員以外の第三者も目にするから。
これは昨年、管理組合便りで判例が紹介されていた。

公売担当者　経験者
これはおいしい。

>297

書き込む板を間違えてますよ。
やり込められて慌てちゃったか（笑）

>301

未収納金は誰も負担してないよ。

>>300
総会議案書の決算報告の中で、管理費修繕積立金未収金として部屋番号と滞納金額をリストにして開示している管理組合はあります。

>>302
公売は競売と違うので３点セットの評価書がないですね。
役場に問合せても見積価額の根拠を教えてくれません。
その場合は固定資産税課税評価額を聞いて判断するしかありません。

>>303
戸建と違い集合住宅の共用部分の管理は組合員の義務で、そのために必要な費用の負担は組合員の義務です。
その義務を果たさない組合員（債務者）に対しては、他の組合員（債権者）がその分を肩代わりしていることになります。肩代わりとは義務とそれに伴う金銭支払です。
だから滞納者に対するペナルティーが規約で種々定められています。
滞納者（債務者）に対する債権者は管理組合です。管理組合は区分所有者全員で構成されています。
従って、滞納者（債務者）に対する債権者は、期日通り正しく支払ってる残りの全組合員なのです。