Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

一部屋所有して賃貸なんて、未入居リスクを丸々抱えるわけだからね。
　
ちなみに家賃保証ってのもあるけど、長期に渡る契約は無効判決が出てるから業者に言いくるめられないようにね。

８３９さん、ありがとうございます
自分で住むことを考えているのですが、投資購入検討が多いというのは価値がありそうとも思えますし、賃貸が多くなりそうとも思います。
中古物件の一棟買いの方がいいと思って実行しているプロみたいな人が、どうしてリスク多い一部屋所有して賃貸する人に「そんなことやめておけ」と自分の儲かる手のライバルになるよう勧めるのかも疑問です。

投資目的購入って、居住目的の人には迷惑でしかないよ。投資の場合、賃貸に出すんだけど、
賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあって、トラブルが多い。賃貸住民が
マンション内で風俗営業して問題ってのが、いくつかの物件で起きてる。特に入居直後に
問題起されると、管理組合が立ち上がって機能してないから対処が後手後手になる。
　
それからキャピタルゲインとインカムゲインってのも別ものだし。
　
ここは地権者住戸もあるから、投資だけが問題じゃないけどね。管理組合の役員は居住の区
分所有者ってなってるから、輪番制でも賃貸の部屋のオーナーはやらないって不公平とか。

なんか、あんまりイゴコチ良さそうって思えなくなってきました。

このマンション内での風俗のリスクは十分あるでしょ。近くにメッカがあるわけだし。

この程度でイゴコチが良くなくなるなら
マンションではなくて郊外の戸建てを探された方が良いかも。

それより大規模タワーマンションのスラム化が気になります。
どうすれば完全回避できるでしょうか？

イゴコチなんて聞こえのよいだけのデベのキャッチフレーズに惑わされずに、共同住宅であるマンション
のメリット、デメリットはちゃんと勉強しないと。契約しちゃってからでは後の祭り。

>848
　
そういう根本的な問題こそイゴコチ論争すべきなのにね。

風俗業者も馬鹿じゃないから、タワマンみたいに無駄に家賃が高いところ借りないよ。風俗営業が問題になるのは風俗街至近かつ家賃が十分に安い築２～３０年くらいのマンションです。

>850さん
いいこといいますね

>851
　
それが新築タワマンで起きてる。ここは繁華街に近いし需要もあるでしょ。

江東区湾岸にたくさん先行事例があるけどね。築１０年以上のタワマン。

戸建て→マンションが出始めの頃も同じように言われてたんだろうな。時代はめぐる。

ここ、高層階も節税に使えそうなほど高くないよね？

節税というと聞こえはいいけど、節税できるってことは損金を出すことだからね。トータルでは損してることになる。

利回りでなく値段の高低を気にしてるということは相続税のことかと。

なるほど。投資目的購入の話題があったから、所得税のことかと思っちゃった。マンション
経営で年金対策＆節税って電話もよくかかってくるし。あれ眉唾だし。

今までの例がよくでるけど、タワマンで風俗って、どの程度のこと？
まさか最後はないでしょ？

相続税対策の購入も、相続が発生するまでは賃貸ってことになるのかな。

買って子供に住まわせとけば。

知ってるのはヘルス。最後まであるかはどうだろ。

家賃もあるが、セキュリティの甘い中古マンションでやる方が出入りは簡単だよ。

タワマンで問題になるのは、パーティルームを借りて業者がお見合いパーティとか開催
しちゃうってのもある。これは名義貸する住民という共犯もいるけど。

>868
　
営業している部屋に人がいるわけだからインターホン使って堂々と入ってくる。セキュリティな
んて無力。
　
ちなみにオートロックって、住民が供連れを見過ごしてたら、誰でも入れちゃう。セキュリティ
ってハードだけでは守れない。

パーティは規則を厳しくして解決。
色んなタワマンで問題になったから、管理会社も対処は分かっているでしょう。

いくつものタワマンで問題になってるけど、パーティ問題は解決できてない。

>870
それ言ったら、どこのマンションでも良いって事になる。
高い家賃のマンションを選ばなくても。

家賃が高くても、客の回転がよければ商売としてはペイする。

>872
解決出来てないマンションにパーティは集中してくれることになる。
ここは解決させれば良いだけ。

>874
安い家賃で回転が良ければもっと儲る。

パーティにかぎらず共用施設利用の規制を厳しくすると、今度は住民が使えなくなっちゃう。

「新宿の夜景をみながらの婚活パーティー」
やりそうですね

回転をよくするには、多くの客が必要。ここは繁華街が近くにあるし、交通の便も良い。

利便性がいいと、それを狙っていろいろな人が集まってくる。

>875
パーティラウンジ作るんだから、売主が対策を打っておくべきなのにそれができてない。まさか問題を
知らないとか。

良いと言ってしまうほど交通の便は良いか？

余所者が繁華街から夜に歩いてきたら、ココは遠いだろうなあ。

二丁目があるじゃない。

パーティ運営の関係者が
賃貸に出された部屋に住むんだよね

そんなことしなくても、住民がバイト代稼ぎで名義貸ししちゃえばOK。そういうことするのは賃貸の人かもしれないけど。

いや、部屋に住むんだよね
そうすれば小規模の場合はラウンジじゃなく
その部屋でできる
週2、3回やれば家賃くらい出るから

部屋でパーティやりたいなら、ある程度広い部屋でなくちゃね。

>>872
タワマン住んでるが、パーティルームは使用時に使用理由を書かされ、
当日は入口の警備員がチェックしてるぞ。最近の管理会社はすごいよ。

虚偽の使用理由を書けば規約違反になるから、損害賠償請求される。
業者もそんなリスク負わないでしょ。

警備員がいても、普通に来客として入ってきたら何もできない。まさか身分証チェックして住所が違う人は入れないとか。

不動産に掘り出し物は存在する。例えば、これ。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019234
「オープンレジデンシア広尾」が完売した。販売価格は5800万円台～1億7800万円台。購入者は30代～60代と幅広く、現居住地は地元渋谷区と港区で約5割。いずれも東京地下鉄日比谷線広尾駅徒歩14分。竣工は2014年3月の予定だ。

オープンハウス、ナカノフドー、駅徒歩１４分という点を許容できる人にとっては、最高額でも1億7800万円台（坪約４００万円）と、かなり割安であった。
かつ、このマンションの前はバス通りで、徒歩１分くらいのバス停からは、多い時間帯で、渋谷行きのバスが１時間で３０本近く、恵比寿行きのバスが１０本近く、さらに、徒歩５分くらいのバス停からは新橋方面のバスがこれまた、多い時間帯で１時間２０本以上走っており（試験的に、第１号として２４時間化される路線ですね。）、渋谷駅までドアtoドアで１０分もかからず、霞が関・新橋方面にもアクセス良好という交通利便性のよい地域でもある（あまり知られていないが）。

さらに、周辺には数多くの有名私立小・インター（プレスクール含む）、大小含めた公園、医療機関、魅力的な街の数々（渋谷、恵比寿、代官山、青山、表参道、赤坂、六本木、麻布、白金等々）、それらの街に存する多種多様な施設（六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエ、サントリーホール、美術館、数々の美食）、多様性を許容する街の雰囲気等々、語りつくせない魅力が存する。

こういうのを掘り出し物という。

さて、翻ってこのマンションはどうか。

本数が多くてもバス便物件は資産価値を維持できない。掘り出し物なんて。

新築時の売れ行きと資産価値を維持できるかは別。トラブル続出ってことになったら敬遠される。

トラブル続出を今から決めてかかってるね。

昨晩からトラブルリスクが指摘されてるじゃない。

ここに限らず大規模マンションなら起こり得るトラブルリスクがね。

大規模ではないマンションでも起こり得るトラブルリスクもあったけど。

立地を考えたら可能性は高い。でも、わかってるのに対策はされていないってところが。

湾岸のタワマン50階です。今朝の地震結構揺れましたが異常ありません。エレベーターも動いています。

結構揺れたって書き込み見てえっと思ったけど江東区って震度４だったんだね。やはり地盤は重要。
ただ、震度４で異常があったら欠陥でしょ。そういえば、ここって壊れるタイプのダンパー。

はやく入居開始して、素敵なコミュニティが成立して欲しいですね。

これ以上大きな地震が来ないといいね。

最寄り駅立地が弱いのがなぁ
メガターミナルが10分内だったら安くて最高なんだけど

弱点があるから強気価格設定はできないってだけ。不動産にお買い得なし。

安いんだから文句言わないで（ぴしゃっ）！

新宿三丁目駅も
駅としての乗降客は多い駅なんだが。

富久は立地弱いからこそ、安い。
値付けは正直。

震度4くらいでダメージを受けてもらっては困る

オープンハウス、ナカノフドー、駅歩14分だから
その価格だったのでしょう
妥当な価格に思える

>911
全くだよ
どこにも掘り出し物感がない
しかも、オープンシリーズってよく言えば合理的、悪く言えば安っぽい
確かに安いが、安いなりの理由がきちんとある
この価格でこの場所に！と言うオープンハウスの戦略は面白いし頑張ってもらいたい。
でも掘り出し物とは違う

制震の壊れて制御するっていうのは震度いくつくらいで実施されるのでしょうか。
壊れたら新しく入れ替えということですか？
震度5弱あたりだと壊れないで耐えてくれればコストかからないんだけど

タワーマンションの建替えは、コストおよび住人意思集約の両面から困難と言われている、

地震ごときでヘタっちゃたまらんわね。

地震で壊れたときは、それも運命だったとあきらめましょう。
それくらいの度胸がなきゃ、タワマンなんて買えません。。。

お金ある人は免震タワマン買うということ？

914
それを考えたら定借のほうが気が楽。
西新宿の三井定借タワマンが好調に売れたのもわかる。

定借というのも、どうなんだろうか。
借地契約の最終期日には価値がゼロになるのでしょう？

耐震基準って構造部分が対象で、非構造部分である乾式壁、ALCは対象外。免震、制震にかかわら
ず３・１１では結構あちこちで壊れてる。さらに、自然災害は計画できないってことで、長期修繕
計画には含まれてない。３・１１のときも補修費用をどう工面するかってのが問題になった。
ここは、ダンパーも壊れることが前提の設計だし。
タワマン住むなら覚悟とお金に余裕が無いと。

大地震がきて，ダンパーが壊れるということかは，
マンションの基本構造が打撃を受ける代わりにダンパー身代わりに壊れてくれるということですか？
次に再び大地震がきたら，身代わりのダンパーを直してなかったら…倒壊もありうるということでしょうか

そういうこと。従来の制震だと油圧ダンパーとかで力が加わったときに変形して、力がなくなると
元に戻るんだけど、ここの低降伏点材を使ったダンパーって力が加わったときに他の構造部分より
も先に壊れて、それによってエネルギーを吸収するってタイプ。なので、本震で壊れて、直後に大
きな余震が来たときはアウトってこともありうる。
低降伏点ダンパーを使った物件って今年になって急に増えてる。例えば清水建設の境界梁ダンパー
とか。恐らく問題が露見するのは次の大地震のとき。ちゃんと調べないとそのときにあわてること
になる。

仙台市などの制震タワマンは、その後壊れたダンパー交換したのだろうか

震度6以上を経験したことないのですが、被災後のタワマンの記事を見かけないので実際がわからないです。

阪神大震災はタワマンてなかったのでしょうか。

免震タワマンが駅近などの高級物件に備わっているのは
お金で安心を買える人向けということですか

>>918さん
普通のマンションは建て替えなきゃいけませんよ。
だけど >>914 さんがおっしゃるように建て替えは困難です。
その困難を乗り越えたとしても
建物を壊したり新しいのを建てるなら、住民が大金を出し合わなければなりません。
大金を使わなければいけない価値の土地が残るのです。

311後に、これからのタワマンを免震にするとプレスリリースした三井は

最近、制震のタワマンばかり売ってますよ。

仙台市で調査したら交換が必要になったってのがわかったのは免震装置のはずだったけど。
ちなみに阪神淡路大震災だと、杭が根元でぽっきりってのがあった。それを教訓に鋼管を
まくって対策ができたんだけど。ここがそれやってるかどうかは知らない。

>924
その理論だと
価値ある残したい土地なら初めから免震にするということになるけど

免震が、縦揺れには対応してないとか
長周期地震動に共振する問題があるとか、知らないの？

免震の場合も、長周期地震動対策で鉛ダンパーを使ってる。これも低降伏点鋼と原理は一緒
なんで交換が必要。

ダンパーが壊れたら一世帯あたり100万円程度の一時金徴収できれば大丈夫ではないでしょうか。
意見が集約できなくてスラム化したら困ります。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

鉛ダンパーこそ、926さんのいう免震で交換が必要だった部分。

>925
免震がふさわしい場所､高額所得層が目を付ける場所が免震てことかと思います。

単価上げたら敬遠される場所に免震たてたら売れなくなる。

定借は初期投資が少なくてすむので、そのことを考慮する必要があります。

差額を年２％で７０年うんようしたら、凄いきんがくになりますよ。

まぁ、実際には、教育投資など、より有意義なことに使われるのでしょうが。

定借って、販売価格に土地代が含まれてない分安いけど、地代を払ったらよくてとんとん。
それでも期限になったら建物含めて手元には何も残らない。

普通のマンションは壊さなければいけないボロ建物が乗っかった土地が残る。
巨額な壊し代は住民持ち。安い土地ならばゼロを通り越してマイナス資産。

長期運用って下手すると元本割れするんだよね。

定借物件も解体費用は住民持ちで積立する。

それを積み立てないで建て替え問題が出てからアタフタするのが
普通のマンション。

土地の付いたマンションでも、永住しないで
適当な時期に住み替えしましょう。ってことでいいんじゃない？

住まいさーふぃんするには資産価値を維持できる物件を最初に選ばないと。
それから住みかえって結構タイミングが難しい。相場が上がってるときには中古以上に
新築があがるし、相場が下がるときには中古のほうが大きく下がる。

新築時に高い価格設定ができない物件は、中古になったら下がるのも大きいってのもポイント。