Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

795さん、
ロスのない間取りもあるんですよ。
10平米くらいといいますが、10平米違うとかなり体感違います。

>>802
ここにそんな間取りありますかね。

中住戸はとにかくリビングイン＆リビング廊下で
リビングの有効に使える部分が表記より２、３畳少なくなるような間取りばかりですし、
角部屋も玄関の位置が微妙でとにかく廊下が長い。
角部屋なのにリビングインとか行灯とか信じられない間取りばかり。

そもそも私は行灯を一部屋とカウントしないので
部屋数が足らないってのもあります。

伸びしろが大事。
いくら素晴らしい物件でも、値段が高ければキャピタルは期待できない。
昔の湾岸物件でゲインが出たのは、もともとかなり安かったから。
今の湾岸価格では、旨みはない。
ここは25年も放置されてきた希少な土地。
潜在的ポテンシャルに比べ、長いノビシロがある。
そして、この伸びしろは購入者のもの。

豊洲も昔、この立地ではこんなものと言われた。
確かにそうだった。
しかし、再開発で価格は上昇。
今はこのマンションより高値で売られている。
有り得ない。
でも、買い手がいればいいのだ。

富久町、都心でありながら日の目を見なかった土地。
これから本来の価値まで価格は上昇。
その後は再開発で新宿並の価格になる。

2年後ですでにこの価格では買えない。

801
シティタワーを中古内覧してきました。公団よりはマシな仕様でしたよ。
良い部屋はもう買い手が付いていて、買いたい部屋はなかったので諦めました。

湾岸、オリンピックで沸いてるけど…
デベは売り逃げだからいいけど…ずっと住むのは住民。

これから今まで想像もしていなかった台風、竜巻が起こる。
河川氾濫、温暖化による海岸線の侵食、湾岸のマンションは台風の度に壊滅的状況になる。
もちろん、マンション自体は大丈夫だけど、インフラね。
橋が渡れず、本当の陸の孤島となる。
１階が泥水浸し、清掃、２ケ月後また台風。
この繰り返し。

賃貸なら住んでもよし。景色がいいからね。

シティタワー品川は外観と入口はいいけど、廊下や内装は団地だよ。
ただ必要最小限の設備は整っている。

ここも最低限の低仕様団地でいいから、あと1千万円安ければ、1期で瞬間蒸発。

晴海はオリンピック選手村の跡地がマンションにされて
大量供給されるのが問題だよね。
それ以外にも勝どき・月島・晴海はタワマン新築計画がいくつもあるし。

まあ3LDKですべての部屋がリビングイン、2部屋が行灯とか、
何を考えて図面を引いたんだ？とは思うけどね

行灯部屋は内廊下の宿命なので設計が問題じゃない。嫌なら外廊下タワーにするしかない。

行灯のない内廊下の間取りなんて世間にはいくらでもありますが。

湾岸ってあんなにビシバシ　タワマン建てて、売れるんだろうか？
売れたとしたら、逆に都心のどこかが売れなくなるわけで、どこだろう。
ちょっと郊外あたりか？
人口は減るんだから、パイの取り合いになる。
ああ、外国人が買うからいいのか？

売れない地域はものすごく安くなりそう。
家が持てなかった層も買えるようになって、それでいいのかな。

Aは爪に火を灯すように頭金500万を貯めた。
都心までも通える郊外の駅4分に３LDK3700万円のマンションを買った。
夢のような日々が続いた。庶民の庶民のささやかな幸せだった。
数年後、駅前にマンションが立ち、値段を見て愕然とした。
新築で３LDK2800万。
Aの隣が中古価格で3400万円で全然売れない理由がわかった。

Bは毎日仕事が終わるのが遅いので、当時は人が住んでいない湾岸のマンションを買った。
5年後値段が１．５倍になり、近所の人は転売してかなり顔が変わった。
その後、まだ価格が上がりきっていない不人気の場所を探すようになった。

Cは高級億ションに住んでいた。バブル時に比べ、あまりにも不動産が割安になったので、2000年から2005年の間に、割安な物件やセカンドに良さそうな場所を次々と買った。
儲けるつもりはなかったが、資産価値は3倍にも膨れ上がっていた。

行灯の無い内廊下タワーを教えてください。無いと思いますよ。

>815
あんなにと言っても2012年の東京都マンション供給戸数は24000戸強
2012年の東京都人口増加は56000人強
2.3人/1戸ならパイは減らずに吸収出来る
もちろん戸建てや賃貸もあるから供給戸数はもっと多い
しかし逆に地権者付きの建て替えもあるし核家族化で都内実家→都内新居需要もある
つまりまだ東京はパイの奪い合いになっていない
いまは街を新しくして人を呼び込んだ方が得
各地区は東京が人口減に転じる2021年までにどれだけ地域の評価を上げられるかが勝負

確か、錦糸町のブリリアタワーは行灯のない内廊下じゃなかったかな。
その代わり、部屋が細長い形だった。

オリンピックまでですね。
オリンピックバブル！
一儲けしますか。

１０００戸って、希少性ないわ。

ここの立地で唯一無二の物件だ、とか誰か言ってたけど、２００戸のマンション１０棟と同じ。１００戸なら１０棟。
そりゃ安くしなきゃ売れないわけで。

ここに住み続けて満足してればいいかもだけど、売るとか貸す場合には、供給過多が致命傷になりそう。

Bの１.５倍は、湾岸でもかなり少ないよ、
プチバブル時代でさえ１.３や１.４だった。５年ではなく１年や２年だったけどね。

>822
何棟もタワマンが建ってる東池袋は
OWLとブリリアの総戸数を足しただけで、こことほぼ同じ。

東池袋はここ以上の供給過多ですよ。
更に再開発でタワマンは増え続ける東池袋。

>822
ここの供給が過多で困るのは、
郊外の物件です。

首都圏1000万世帯の頂点に立つ1000戸ですよ。

欧米では築百年でも資産価値のあるマンションが大半です。ここもそうなるでしょう。

欧米はパイプが建物のそとを走っていて修繕にお金がかからないからだよ

>829
欧米で資産価値が維持されるのは買った後も修繕やバリューアップ投資をガンガンやるからだからね
ここがそうなるかは管理組合次第

>830
日本ほどじゃないだけで金はかかるよ
ただ、金を掛けて取り替えたらちゃんと履歴を残す
例えば5年前に配管取り替えしたならしばらくは修繕要らないから価値アップ
だから、オーナーは色々頑張る
売買時は専門の調査士が調査するのも一般的だし、瑕疵保険もある
中古を取り巻く環境が違いすぎる。配管位置なんて小さな差だよ

だいたい向こうは賃貸ですら変な使い方で部屋を痛めて居ないか定期的に大家が視察に来るんだよ
それくらい設備維持に掛ける執念が違う

テレビで海外の賃貸の話してて
大家が植木や芝刈りまで視察に来るって言ってたなあ。

実需で住むために買う人もいるのですが。

富久の検討スレに何で８３５さんのように中古の一棟買いの人がくるのかな

>837
　
投資購入検討の書き込みが多いからじゃない。まじめに投資考えるなら中古物件の一棟買いってのは妥当なんだけどね。新築分譲物件への投資ってうまみが少ない上にリスク高いよ。分譲価格には新築プレミアが載ってるし。

一部屋所有して賃貸なんて、未入居リスクを丸々抱えるわけだからね。
　
ちなみに家賃保証ってのもあるけど、長期に渡る契約は無効判決が出てるから業者に言いくるめられないようにね。

８３９さん、ありがとうございます
自分で住むことを考えているのですが、投資購入検討が多いというのは価値がありそうとも思えますし、賃貸が多くなりそうとも思います。
中古物件の一棟買いの方がいいと思って実行しているプロみたいな人が、どうしてリスク多い一部屋所有して賃貸する人に「そんなことやめておけ」と自分の儲かる手のライバルになるよう勧めるのかも疑問です。

投資目的購入って、居住目的の人には迷惑でしかないよ。投資の場合、賃貸に出すんだけど、
賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあって、トラブルが多い。賃貸住民が
マンション内で風俗営業して問題ってのが、いくつかの物件で起きてる。特に入居直後に
問題起されると、管理組合が立ち上がって機能してないから対処が後手後手になる。
　
それからキャピタルゲインとインカムゲインってのも別ものだし。
　
ここは地権者住戸もあるから、投資だけが問題じゃないけどね。管理組合の役員は居住の区
分所有者ってなってるから、輪番制でも賃貸の部屋のオーナーはやらないって不公平とか。

なんか、あんまりイゴコチ良さそうって思えなくなってきました。

このマンション内での風俗のリスクは十分あるでしょ。近くにメッカがあるわけだし。

この程度でイゴコチが良くなくなるなら
マンションではなくて郊外の戸建てを探された方が良いかも。

それより大規模タワーマンションのスラム化が気になります。
どうすれば完全回避できるでしょうか？

イゴコチなんて聞こえのよいだけのデベのキャッチフレーズに惑わされずに、共同住宅であるマンション
のメリット、デメリットはちゃんと勉強しないと。契約しちゃってからでは後の祭り。

>848
　
そういう根本的な問題こそイゴコチ論争すべきなのにね。

風俗業者も馬鹿じゃないから、タワマンみたいに無駄に家賃が高いところ借りないよ。風俗営業が問題になるのは風俗街至近かつ家賃が十分に安い築２～３０年くらいのマンションです。

>850さん
いいこといいますね

>851
　
それが新築タワマンで起きてる。ここは繁華街に近いし需要もあるでしょ。

江東区湾岸にたくさん先行事例があるけどね。築１０年以上のタワマン。

戸建て→マンションが出始めの頃も同じように言われてたんだろうな。時代はめぐる。

ここ、高層階も節税に使えそうなほど高くないよね？

節税というと聞こえはいいけど、節税できるってことは損金を出すことだからね。トータルでは損してることになる。

利回りでなく値段の高低を気にしてるということは相続税のことかと。

なるほど。投資目的購入の話題があったから、所得税のことかと思っちゃった。マンション
経営で年金対策＆節税って電話もよくかかってくるし。あれ眉唾だし。

今までの例がよくでるけど、タワマンで風俗って、どの程度のこと？
まさか最後はないでしょ？

相続税対策の購入も、相続が発生するまでは賃貸ってことになるのかな。

買って子供に住まわせとけば。

知ってるのはヘルス。最後まであるかはどうだろ。

家賃もあるが、セキュリティの甘い中古マンションでやる方が出入りは簡単だよ。

タワマンで問題になるのは、パーティルームを借りて業者がお見合いパーティとか開催
しちゃうってのもある。これは名義貸する住民という共犯もいるけど。

>868
　
営業している部屋に人がいるわけだからインターホン使って堂々と入ってくる。セキュリティな
んて無力。
　
ちなみにオートロックって、住民が供連れを見過ごしてたら、誰でも入れちゃう。セキュリティ
ってハードだけでは守れない。

パーティは規則を厳しくして解決。
色んなタワマンで問題になったから、管理会社も対処は分かっているでしょう。

いくつものタワマンで問題になってるけど、パーティ問題は解決できてない。

>870
それ言ったら、どこのマンションでも良いって事になる。
高い家賃のマンションを選ばなくても。

家賃が高くても、客の回転がよければ商売としてはペイする。

>872
解決出来てないマンションにパーティは集中してくれることになる。
ここは解決させれば良いだけ。

>874
安い家賃で回転が良ければもっと儲る。

パーティにかぎらず共用施設利用の規制を厳しくすると、今度は住民が使えなくなっちゃう。

「新宿の夜景をみながらの婚活パーティー」
やりそうですね

回転をよくするには、多くの客が必要。ここは繁華街が近くにあるし、交通の便も良い。

利便性がいいと、それを狙っていろいろな人が集まってくる。

>875
パーティラウンジ作るんだから、売主が対策を打っておくべきなのにそれができてない。まさか問題を
知らないとか。

良いと言ってしまうほど交通の便は良いか？

余所者が繁華街から夜に歩いてきたら、ココは遠いだろうなあ。

二丁目があるじゃない。

パーティ運営の関係者が
賃貸に出された部屋に住むんだよね

そんなことしなくても、住民がバイト代稼ぎで名義貸ししちゃえばOK。そういうことするのは賃貸の人かもしれないけど。

いや、部屋に住むんだよね
そうすれば小規模の場合はラウンジじゃなく
その部屋でできる
週2、3回やれば家賃くらい出るから

部屋でパーティやりたいなら、ある程度広い部屋でなくちゃね。

>>872
タワマン住んでるが、パーティルームは使用時に使用理由を書かされ、
当日は入口の警備員がチェックしてるぞ。最近の管理会社はすごいよ。

虚偽の使用理由を書けば規約違反になるから、損害賠償請求される。
業者もそんなリスク負わないでしょ。

警備員がいても、普通に来客として入ってきたら何もできない。まさか身分証チェックして住所が違う人は入れないとか。

不動産に掘り出し物は存在する。例えば、これ。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019234
「オープンレジデンシア広尾」が完売した。販売価格は5800万円台～1億7800万円台。購入者は30代～60代と幅広く、現居住地は地元渋谷区と港区で約5割。いずれも東京地下鉄日比谷線広尾駅徒歩14分。竣工は2014年3月の予定だ。

オープンハウス、ナカノフドー、駅徒歩１４分という点を許容できる人にとっては、最高額でも1億7800万円台（坪約４００万円）と、かなり割安であった。
かつ、このマンションの前はバス通りで、徒歩１分くらいのバス停からは、多い時間帯で、渋谷行きのバスが１時間で３０本近く、恵比寿行きのバスが１０本近く、さらに、徒歩５分くらいのバス停からは新橋方面のバスがこれまた、多い時間帯で１時間２０本以上走っており（試験的に、第１号として２４時間化される路線ですね。）、渋谷駅までドアtoドアで１０分もかからず、霞が関・新橋方面にもアクセス良好という交通利便性のよい地域でもある（あまり知られていないが）。

さらに、周辺には数多くの有名私立小・インター（プレスクール含む）、大小含めた公園、医療機関、魅力的な街の数々（渋谷、恵比寿、代官山、青山、表参道、赤坂、六本木、麻布、白金等々）、それらの街に存する多種多様な施設（六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエ、サントリーホール、美術館、数々の美食）、多様性を許容する街の雰囲気等々、語りつくせない魅力が存する。

こういうのを掘り出し物という。

さて、翻ってこのマンションはどうか。

本数が多くてもバス便物件は資産価値を維持できない。掘り出し物なんて。

新築時の売れ行きと資産価値を維持できるかは別。トラブル続出ってことになったら敬遠される。

トラブル続出を今から決めてかかってるね。

昨晩からトラブルリスクが指摘されてるじゃない。

ここに限らず大規模マンションなら起こり得るトラブルリスクがね。

大規模ではないマンションでも起こり得るトラブルリスクもあったけど。

立地を考えたら可能性は高い。でも、わかってるのに対策はされていないってところが。

湾岸のタワマン50階です。今朝の地震結構揺れましたが異常ありません。エレベーターも動いています。