パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part5

グランスカイの一期売り出しはリーマンショックの二週間後ので客付はできていたと思われます。もちろん登録はしても申し込まなかった客もいるでしょうけどね。

グランスカイは初代モデルルームが今の東洋製罐ビルにあって一度大幅改装したのが二代目、その後今のパークシティ大崎のモデルルームの場所に移転して三代目。さらに別の場所に移って四代目、規模縮小して五代目くらいまであったように記憶していますが、モデルルームの外装の雰囲気がその度に変わるのでターゲット客層が販売時期によって随分違うのだなと思いました。

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181さんに同感。坪360ならもっと良い仕様にして欲しい。

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富久の近くの小学，中学校は、良くない。環境も悪い。比較する対象じゃないよ。
ただし、千代田区に近いからそっちの学校を希望してるとなるとわからない。

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劣化版制震とチープな内装、異常に高い管理費・修繕費、1m以上の浸水の可能性(品川区HP) 、目黒川臭いetc.

ほんとに売れない要素が見当たらないとは言えないね(笑)

まぁ、不動産はバブル気味だし、ここの土地とグレードなりの値段に落ち着けば売れるかな。

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仕様悪くないと思うけどな。目に見える什器とかは確かに
、それなりですが天井高とか梁の少なさとか基本性能はグランスカイより上げてきていると感じました。

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ここも環境は他の街の批判を出来ないなあ。

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仕様をもっと良くして欲しかったって声が上がっているけど、仕様を上げたら、とても坪360では売り出していないと思う。土地の評価が坪単価の大部分を占めているからね。分かっているとは思うけど。
どうしてもっていうならば、リフォームすればいいだけでしょ。

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土地の評価が坪単価の大部分？
もう少しマンションの事を勉強しましょう。

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坪単価が高いのは建物部分より土地の価格〔正確には保留床取得価額〕が高いのが要因ってことだよね。
販売価格を抑えるために建物仕様にしわ寄せきちゃったって感じ？

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私も、予定価格からどの位上がったのか気になります。価格によってはローン審査やり直しかもですし。

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グランスカイの場合は権利返還率を上げるため、グレードの低い地権者専用棟を作って、グランスカイの保留床に事業費を転嫁するため高層部の内装グレードを上げて辻褄合わせましたね。

パークシティ大崎は階数によるグレード差をあまりつけなかったみたいですね。

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10万円台の端数を付けただけじゃないの。最大90万

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仕様を良くして欲しいというか、カラーセレクトとかもうちょっとだけセンスいいといいなぁと思うんですが…

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仕様がこの段階から上がる事ってあるのかな？

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坪単価260万ってあなたどんな部屋が知ってんの？地下ですよ。地上の部屋は坪単価４００近いです。

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オプレジでしょ。たしかに安かった。あればかいでした。

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安いのには理由があるってことですね

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オプレジも今や東証一部ですわ

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現地みると買う気失せるよ

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現地に実際行くと、だから安いんだと分かることありますよね。
目の前に首都高走ってるとか墓場があったりとか。
よく大崎でこれ位だすなら3a買えるとか言う人いるけど、実際言ってみると築20年とかで、それなりの部屋ばかり。
確かに部屋はリフォームされて綺麗なんだけど、やっぱりなんか古いとか、なぜか無駄!に広い1LDKでリフォームが必要なのばかりでしたね

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オプレジより全然こっちの方がいいと思うが。

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全然こっちの方がいいけど、価格差考えるとどうでしょうか？

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オプレジと比較してる人いるの？比較するならグラスカ、プラウドでしょう。

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富久クロスが激安だったからここは高く見えるが冷静に考えると相場より安いよね。

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不動産にお買い得なし。高いものだからエンドの目に触れる時点で様々な状況は折り込み済みです。

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富久クロスは補助金かなんか入ってるでしょ。

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分譲価格はともかく、最近の三井の管理費は明らかに高い。

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当選しないかな〜

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>182
富久は新宿２丁目が近くとても子育てしたい場所とは思えないけど
環境は自分的には最悪に近い

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オプレジはお客さんや友達呼べないし学生時代
賃貸ですむならいいが自分で今住むのは恥ずかしい。
確かに安いから賃貸出すにはいいよね。

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高くすることでブランド感を出しているのでは？？
三井の管理会社の板を見ると、管理の内容にたいして高い高いと書いてありますね。

日本人ってブランドに弱いから、少額商品に限っては高くした方が売れることもある。管理会社もマンションそのものに比べれば安いから、そういう面もあるのかも。

住み始めてやっぱり高いよなと思っても、管理会社変えるのはかなり大変だからずっとそのまま、、、という感じでしょう。

でも、管理が酷いとはあまり聞かないので、管理費くらいいくら払っても良いから外れに当たりたくないという人には良いかもですね。

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管理費がとても高いと思います。根拠を明確にできないようでは不信感があります。今まで住んでいたマンションでも管理会社を変えることによって、管理のレベルは落とさずに大幅に管理費が下がりました。購入された方々が投資目的でなく、永住を考えているなら、居住してから管理費をどうするか管理組合で議論噴出する筈です。再開発案件で税金を投入している関係から、純粋に居住者向け共用施設でなく、子育て支援施設の幼稚園へ無償賃貸などが維持管理の上で大きな負担となっている可能性が高いのではないでしょうか。
デベはまだ品川区議会で決まっていないと言っていますが、好条件な話は議案提出されたら当然議会は承認するでしょう。事前に行政とどのような密約が交わされているかが問題です。
デベは購入予定者に事前に説明する責任があります。

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本当に、人気あるの。

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売り出し前なのにPART5ですからね

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半分以上がステマだと思いますけどね。

>218さん
管理会社を変更できたマンションの規模や地権者割合ってどのくらいですか？？

規模が大きくなったり地権者が多い物件では、収入格差や実際に住んでいない部屋が多い等で合意形成が困難で、重大な変更はほとんど出来ないと聞いたのですが、ここはどうなんでしょうね。

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商業棟への誘致は進んでいるのでしょうか？
庶民派スーパー？高級スーパー？量販店？
それともアトレ、ららぽ的な大型施設？
ここは街作りで客寄せしているようですが、街作りの実態は不明状態。
誘致する企業や施設で物件価値は大きく変わると思いますが、皆さん希望的観測で買い！という判断ですか？
それとも既にある程度の情報があるのでしょうか？
あれば是非、知りたいところです。

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パークシティ、という名で
豊洲や武蔵小杉の街みたいになるのを期待しているのでは？
私は豊洲や小杉は嫌いですが。

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ここは、リーマン街だからそうならないな。

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クリニックがある程度あるといいな。
小児科、耳鼻科、眼科あたり。
シンクパークのクリニックはいつも混んでるし。

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値段は今のタイミングだとこんなものでしょ、オプレジ買っておけば良かったわ。
値段程の差はないと思います。

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商業棟へはグレード高めの大型スーパーを誘致したいみたいですよ。大きめの駐車場をつくり徒歩圏内の客だけではなく車の客も集客したい模様です。

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>>221さん

地権者の割合はどうだか知りませんが近隣のタワーマンションだとベイクレストタワーが野村にコスモポリス品川が住友に管理会社を変更していますね。

いずれも分譲がカタカナデベなのでその系列のノウハウの薄い管理会社だったのが変更の原因でしょう。

ただここは三井の旗艦級物件なのでここの管理を三井が手放すとはねかなか想像しがたいですね。

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グレード高め、って
豊洲のアオキを呼べるなら車の客も来るでしょうけど、大型ではないからどうかなあ。
ダイエーはもう無いし、大井町にあるヨーカドーは来ないだろうし、
イオンはグレード高めが疑問だし。

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グレード高めというのは紀ノ国屋（JR東日本）、もとまちユニオン（京急）、成城石井（三菱商事）、ピーコック（イオン）クラスを想定しています。
もしくはあおきのように東京未展開の地方の高級スーパー、例えば軽井沢のつるやとかそういうのはありかもしれません。

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オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

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ただ高級スーパーという業態ははっきりいってオワコンですので作ってもすぐ撤退しそうです。

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大型スーパー、に当てはまらないんじゃない？
ピーコックなんかはよくタワマンの併設スーパーになってるけど。

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もとまちユニオンはかつてゲートシティ大崎に三井が誘致しましたが撤退しました。路面店だし今はまた状況が変わったかもしれません。

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