ブリシア不動前ってどうですか？

駅近で安いのが分かりやすくて一番受けたのかな？
おめでとうございます！

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柱を全てめり込ませて算入した面積で計算すれば坪単価も割安でしょう。
LDではなくLDKで面積表示しながら、キッチンはカッコつきで面積表示するのもひどい。
狭いキッチン、狭い水周り、収納も削りに削ったプランで効率が良いというのは同意し難い。
基本性能でのプレミストとの違いも大きすぎる。

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ブリシア近くのマンションの3LDKが中古物件に出ていますね（名称はあえて伏せます）。
完成時期2012年2月、不動前駅まで徒歩4分、67.36平米で6780万円。
総戸数140戸クラスで食洗機付と、グレードはこちらの方が高いですが、
共有部、管理に目立つところなく、物件価値はブリシアよりもやや高い程度と思われます。
それでもこれだけ高額なんです。

ブリシアは68.7平米で6000万円ですから、大分安いですよ。
ちなみに、クレヴィアも中層階までならほぼ同価格だと思いますので、安いと思います。
ただ、あちらは人を選ぶ物件ですから。

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プレミストは値付けミスなんじゃないですかね。景気が良くなかったとは言え、あれはかなり割安でした。このアベノミクス真っ只中の物件と比較してはいけないと思います。

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キッチンや水回りも可能な範囲であれば、
グレードアップできるみたいですよ。

室内のグレードは自分次第。
まあ私たちはそんなこと余裕もなく、
今の物件金額で悩んでいるのですが。。
仕様や水回りの狭さを気にされるのであれば、お話を聞いてみてもと思いましたので投稿しました。

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ここ、水回りや収納も変更できるみたいだし、そうすると致命的な難点ってないですね。
一番の難点は小規模というところでしょうか。
不動前の他の新築は、最も重要な立地に致命的な難点があるからなあ。

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プレミストはリーマンのおかげで仕入れが安かった。あれは奇跡の物件。

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安ければ正義というのも分かる。

でも、
坪300万超にはそれ相応の企画があってほしいと思う。

250万円でも、200万円でも、
それぞれに相応の納得感ある水準ってあるでしょう。
地域や立地も含めて。

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そうなんですよね。
価格以外の企画やコンセプトがあれば、
欲しいと強く思えるんですよね。

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完売までのスピードが早過ぎて、ホームページの更新が
追い付かないのかな？
丸紅も伊藤忠も悔しいだろうね。
目黒物件の関係者からは羨望の的ですな。

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完売ではないですよ。
3LDKが2～3部屋と1LDKが残っています。
1LDKは時間が掛かりそう。
お買い得感のある部屋はことごとく売れちゃってます。

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売主は上場してないけど、
管理は東急出し、丸紅ﾏﾝｼｮﾝ伊藤忠ﾏﾝｼｮﾝより
素敵というなら週末に行って見よう。

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事業主のブリスは千代田管財から今年になってさらに高値で該当地の転売を受け3月に事業化決定している。
予定価格程度だったら、建物へのしわ寄せ（グレードダウン）もなかったかも。

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2012/10/17　品川区が実施した旧西五反田職員待機寮跡地売却の一般競争入札で、千代田管財（品川区小山6ノ5ノ10）が最高値で土地・建物を落札した。落札額は3億0420万円（税込み）。予定価格は1億8000万円（同）だった。

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丸紅、伊藤忠より明らかにグレードは低いので、あまり期待しない方がいいですよ。ここは、立地が良く（駅近で静か）、安いので、後で後悔する可能性が低そうという感じです。

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山手通り沿いではない。

けど、ここは東急目黒線の地上部や駅と数メートルで隣接していて、
鉄粉、走行音や振動、駅のアナウンス、警笛（急行通過駅）、夜間工事など、
無視できない要素も盛りだくさんのように見える。

リセールでも一体開発ではない地上線路脇、駅脇は敬遠される。

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おっしゃる通りです。私も最初はそれを懸念していたのですが、現地に行くと音に関しては全く気になりませんでした。むしろ、自動車の音の方が大きかったです。目黒線って音静かですね。ホーム脇なので、ホームに遮られて鉄粉の影響はないと思われます。警笛鳴らされたらうるさいかもしれませんが、３～４本の電車見た感じでは警笛を鳴らしていなかったので、少なくとも頻度という点では煩わしくはなさそうです。個人的には懸念なしと結論したのですが、立地見ただけで敬遠されることは覚悟しないといけないでしょうか？

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あと、ホームの中の線路も夜間工事ってあるものなのでしょうか？正直、気にしていなかったです。

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駅にくっつく駅直結型のように建つのに、改札がないために遠回りで坂道の上り下りをして徒歩４分もかかるのはデメリットでしかないと思います。徒歩１分ならまた話は違うと思いますが。

現地の地面に立てば音は防音壁で遮られますが、マンションの住戸はほとんどが防音壁の上に出ているので、ダイレクトに届く可能性が高いと思います。本数は最も少ない平日や休日の日中で１時間あたり約２４本、ラッシュ時は約４４本が通るので、影響は軽く見ない方がいいでしょう。

視界が悪くて細い蛇行道路の行き止まりにあるのも、昔は踏切があって抜けられたようですが、今は高架化で分断されてしまい歩道橋を登り下りするしかなくて明らかに不便と言えます（もっとも、以前も踏切待ちは長かったのでしょう）。鉄粉の被害は確かに少なそうですが、線路を隔てて小学校もありますので、風向きによっては校庭からの砂埃が要注意の場所です。

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クレウ゛ィア不動前にブリシアの事が書いてあります。
両方を見学してる人多いのかな？

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ここも当然二重床だと思いますが、
ミストサウナはあるの？

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とりあえず、二重床・二重天井ですね。
ミストサウナは標準装備ではないですよ。
でも、必要であれば25万くらいで付けられると思います。

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うーん、私はこのマンションは高いと思って検討外しましたが、
やはり不動前なら伊藤忠かなぁ～

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伊藤忠の方が高いですよ。
価格が高くていいなら、どうしても不動前が良いということでない限り、
富久や池袋や大崎のタワーの方が魅力的かと思います。

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ここは、2LDK5000万以下、3LDK6000万以下で検討してる人向けですね

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ブリリアじゃないぞ～でもデベはそれ狙ってる？

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線路を挟んだ斜め向かいにあるルフォン不動前が、南側に線路という立地で坪330程度であったが完売。一方、ブリシアは北側にホームという立地で坪270～300程度。ホームには壁や天井がついており、ホームの壁からも4m程度は離れているので、ブリシアの方が場所はよく、決して安いだけではないと思うのですが。

また、予算の都合だってあるわけで、どうしても坪300までしか出せない人だっているでしょうし。売れ行きが好調なのも分かります。

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どうなんでしょうね。
各駅の電車はホームで止まるので揺れないでしょうし、
急行の電車もホームを通過する際には減速するので、
揺れがあったとしても小さいとは思いますが。

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揺れるのは嫌ですね。
でも、電車で揺れるんですか？
不動前のホームだと全然感じませんけど。

できれば不動前駅ホーム付近にお住まいの方の意見を伺いたいですね。
とりあえず、ブリシア近くにあるマンションのコミュニティーでは、
揺れによる不満等は確認できませんね。

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ルフォンの中古が出てるみたいだから、内覧して確認すれば？

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短く限られた時間で人目を気にした内覧をするだけではなく、幸いにも２か所ある歩道橋の上でじっくりとマンションの高さを想定した確認をする方がよいでしょう。防音壁の効果を体験しただけの確認レポートが以前のスレにありましたが、朝ドラヒロインばりのドジっ娘キャラや愛嬌はお茶の間では許されても、何千万円もの買い物では許されません。電車は道路騒音などが聞こえない周囲が静まった毎朝５時にも深夜の１２時半にも走ります。慎重に正しく確認すべきです。

他には、線路の位置で思い出しましたが、今もこれからも風水やそれに準じた指針は一切気にしないことも前提でしょう。北側に線路、道路が建物の南西側かつ行き止まりかつカーブの外側、異型地の異型躯体の異型間取り、北側が下がる傾斜地で周囲から見て最も底地。商業地としてよいとされる点はいくつかあっても、家族の幸せを長く育む住宅として見た場合によい点は何一つないように思います。

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近所の線路脇賃貸物件に居住中です。
不動前のホームは地上になり、音も小さくなります。
（山手通りの方の高架の辺りはうるさい）
当然、鉄筋コンクリートマンションでは杭も打つので
建物は揺れません（というか自宅では感じていません）

私は２ＬＤＫがなくなっていたのであきらめました。
３ＬＤＫには手が届かないので。。
総合的にはお買い得感もあり悪くない印象でした。
モデルルーム？は、かなりショボイです。

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２Ｆで坪２６０万円て安いですよね？？
リセール考えてもリスクないと思うんですが、どなたかご教授ください。

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申込みしました。
他の書き込みでは「無名デベ」っていうのとか言われてますが、それを差し引いても価格に魅力を感じましたので。
営業マンさんからローンの償還表をもらって10年後15年後のローンの残りと周辺の中古物件の取引価格を比較したら、低仕様だとか無名デベってことを差し引いてもおつりがくると感じました。
ここで見栄を張って大手の高いマンションを購入しても返済がきつそうなのと、リセールになったら高仕様だとか大手分譲ということはあんまり関係ないのではと感じました。

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うわ、底辺デベのテンプレそのものの売り方（笑）

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とりあえず、風水、間違ってますよ。よくない立地は、行き止まりの道の突き当たり。で、ここは行き止まりだけど道路脇の立地。カーブの外側は確かに×だが、ここは行き止まりなのでカーブとは言わないでしょう。要は、車が突っ込む危険性があるから×とされているんですよ。余程ネガりたいんですね。

ただ、土地の形が悪いのは確か。

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風水より実用性だから、その話はいいよ。

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> 61
風水の見解として、多分間違っていなません。

ネット検索の結果を調べると、
日本での商売をやりやすくするために現代風の解釈が多いようですが、
行き止まりは悪い気の流れが淀むし、
カーブの外側は何事も定着せず、例えばお金（財運）が流れるとされます。

風水を気にされるのなら、専門家に調べてもらうとよいでしょう。

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いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

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いーや、私は風水など知らん。ネットの誰だか分からん馬の骨の駄文をパクって適当に書いた。黛くん、あとで訂正よろしく。

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少なくとも、行き止まりの方が交通量が少なくて環境としては良い。

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あそこまで行き止まりって、やはり風水的に問題あると思います。
クレウ゛ィア、なかなか良かったですよ（笑）

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67は釣りだと思うが、クレヴィア押しがホント多い。あそこのスレは異様にポジさん多いし、ここにも遠征してるのか？

完璧なマンションなんてないので、何が問題で、それは妥協できるのかを考えるのがマンション選びでしょう。例えば、高速道路沿いや幹線道路沿いなんて誰が住むんだろうって考えると、駅への近さや価格の安さ等がそのデメリットを打ち消して余りあると感じる人にとっては良い場所なんだと想像できる。

ここも同様。行き止まりだが、それゆえ交通量少なく騒音・排ガスの不安は小さい。相対的に低地かもしれないが、ハザードマップ上問題なし（ちなみにクレヴィアの立地は浸水の実績があり、風水以前の問題）。無名デベ・施工だが、小規模で造りもシンプルなマンションなので、大手である必要なし（タワーマンション等の高度な建物の場合はノウハウの差が出るので超大手である必要あり）。北側はホームだが、揺れはあるが小さいという人もいれば揺れないという人もいる状況。また、音は窓を閉めれば無音に近いとのこと。それぞれの点で妥協できそうだし、それに加えて、駅まで4分という近さ、坪単価260～300という安さがある。

十分、検討に値する物件だと思います。もちろん、妥協できるポイントは人それぞれなので、ブリシアは即なしと判断する人もいるでしょう。しかし、妥協できる人もいるのです。妥協できる人にとってはかなり良い物件に写るのではないでしょうか。クレヴィアも良いマンションだと思いますが、即なしと判断する人もいるんですよ。

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>>58さん

単純に価格だけ見たら2階で坪260は、築10年程度の中古マンションと同じくらいの価格ですよ。

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そうやって他の物件を引き合いに出して、主観だけで否定するからコミカドが出てくる（笑）

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広告用に2階は安かったけど、他は
意外に安くないという印象だったけど。
電車の揺れが健康に影響しないか心配で
見送りました。
でも窮屈な場所に上手く建設するなぁと
思いました。


ちなみに伊藤忠不動前は我々は低い階を
検討してるのに免震タワーって
意味ないから、やめました。

今は、大崎で中古見てます。
中古も安くないね。。。

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