ブリシア不動前ってどうですか？

資産性ってこういう考え方ではないのでしょうか。ちなみに、私はマンション購入は初めてで、現在賃貸住まいです。ブリシアの2LDK（56.5平米）5000万を買ったと仮定します。不動前駅徒歩5分圏内、55平米以上で最安の賃貸を探すと、57平米、築24年、場所はブリシアより駅から遠く線路が近い、という条件で家賃16.5万円
（http://www.athome.co.jp/kr_01/dtl_1029761605/?DOWN=2&BKLISTID=002P...）

もしブリシアを借りたら、さすがにこれより家賃は高いと思われますが、保守的に考えて、家賃を17万円としましょう。10年間で家賃17万円×12ヶ月×10年＝20040万円の支出になります。また固定資産税は、年15万円程度とし、10年間だと150万円となります。したがって、10年後に5000万円－2040万円＋150万円＝3110万円（坪183万円）でブリシアを売却できれば、賃貸に住んだ場合と比較して損得なしとなります。

ブリシアの目の前にあるジェイパーク不動前参番館の中古成約事例を見ると、築10年目となる2008年に坪167万円で売却されている（住まいサーフィンより）。リーマンショック後での価格なので、ほぼ最低価格と言えるでしょう。これをブリシアに当てはめると、2825万円が築10年での最低売却価格となり、最悪の状況でも2825万円－3110万円＝285万円の損ということになります。仲介手数料3%を考慮しても、370万円の損です。保守的に計算した結果でこれです。

これで大損なのでしょうか？リーマンショックが来て370万円の損で済むのなら、資産性重視で我慢した生活するよりも、利便性を追求して楽しく過ごした方が良いと思います。

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ジェイパーク不動前参番館、南向き角部屋80平米で19.8万円ですね。
http://rent.c21anfang.jp/u_68132.html

不動前の相場は坪11000円ですので、
部屋として最高の条件かつ分譲賃貸で坪8100円は相当割安感ありますね。

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幼稚園児ではないのならちゃんと計算をしよう。坪３００万円では坪１２５００円以上とらないと表面でも最低水準の利回り５％を超えない。つまり、５６．５平米であれば家賃２１万円以上の設定が必要だが、過去履歴をみてもこの立地でこの坪賃料をとれるデータはどこにもない。販売時点で既に収益性では絶望的と言わざるをえない。

仮定の家賃１７万円（坪１万円は妥当だ）とすると表面で４．１％、真面目に諸費用や管理費等も考慮するとローン利率０．８７５％としても想定ＣＣＲは０．５８％で慈善事業としても成り立たない。この前提でさえ計算可能な範囲で賃貸比最大年５万円の節約に過ぎず、５０００万円の買い物をして大きな負債を抱えることを考えると再考必須だ。

中古での買い手は個人といえども収益還元法くらいはかじっているから利回りも意識する。いくらで貸せるか、から物件価格も自ずと決まる。一方、中古のファミリー向け物件ではこの利回りがまったく無視されることもある。どうしても欲しいと思わせる要素があればいいのだが、ここは特徴がなく仕様も賃貸そのものでありその点でも絶望的だ。

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白い古美門様のおっしゃる、表面利回り5％ある新築物件は周辺で言うとどの物件になるのでしょう？？

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面白いですね。周りにこういう話ができる人がいないので参考になります。詳細はあとで調べたいと思いますが、要するに、表面利回り5%取れる物件（56.5平米だと家賃21万以上）が投資対象に相応しいのだが、基本的には不動前付近では56.5平米の物件で21万以上の賃料取ることは難しいため、5%の利回りを得るには割高でも借りたいと思われる特徴が必要ということですね。

しかし、不動前で「割高でも借りたいと思われる特徴」を持った物件を探すのは難しいですね。想像するには、湾岸沿い等で、住んでみたいけど価格暴落リスクがある物件なんかは、割高でも借りたいと思われる特徴を持っていそうですね。あるいは、有名区立小学校の学区で6年間だけ住みたいといった、期間限定で住みたい物件とか。

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しかし、利回りベースで判断する場合、購入価格の安さが肝になってきますね。
坪270万だと坪1.125万の賃料（56.5平米で19.1万）
坪300万だと坪1.25万の賃料（56.5平米で21.2万）
坪330万だと坪1.375万の賃料（56.5平米で23.4万）
坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

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すみません、訂正します。

> 坪330万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
> 坪330万で買ってしまうと、かなり難しいと言わざる負えないですね。

坪360万だと坪1.5万の賃料（56.5平米で25.5万）
坪330万以上で買ってしまうと、不動前ではかなり難しいと言わざる負えないですね。

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新築は買った瞬間に1割下落すると言われている昨今、新築購入者は1割程度の損失は覚悟してると思うので、その範囲内であれば資産性問題ないと言っていいでしょ

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相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

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設備と仕様と立地が良くて、更に安いならいいけど、
値段から検討すると失敗しそうです。。。

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いや、そんな物件があったら逆に怖くて買えないです。
ここは無名デベ、低仕様だから価格の安さにも納得感があるんですよ。
設備や仕様を重視するならここはないでしょうね。
利便性は抜群なので、日中は家にいないDINKSや賃貸からの住み替え者に人気なんでしょう。

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調べるの面倒だろうから、私が代わりに。
面積が狭い、あるいは広い部屋を除くと、賃料坪単価はこんな感じだよ。

不動前駅物件の平均 1.1〜1.2万円
東急目黒線の線路脇の平均 0.9〜1.0万円
山手通り沿いの平均 1.3〜1.4万円
※レジディアタワーの高層なら1.6万円超えも多くある

山手通り沿いは山手線駅物件にもなるのが大きい。
余談だがみんな気になるクレヴィアは南向きしかなく
免震、駅近の特徴から低層で1.5万円、高層は1.7万円超えでもいけるはず。
利回りはあえて省くが、私は買いと判断した。

山手通り沿いは、まあ、イヤだよね。それは分かる。
でも、それと資産価値とは別なのが現実。

（これがコミカドの言う私達が持つべき資産価値の考えのはずで、
同時期の近隣より安いとか、中古の坪単価との比較は、
零細デベ営業による悪質なミスリードと見るべきと私は思うなー）

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クレヴィアで坪1.5万はかなり楽観的だと思います。現在の不動前No1といわれるパークホームズ目黒ザレジデンスでさえ、上層階で坪1.5万ですよ。これは目黒9分、山手通り沿いではない大規模マンションです。クレヴィアはこれと同等がそれ以下でしょう。というか、クレヴィアで賃貸価格予想見せてもらったら、高層も低層も大差なく坪1.2万くらいでしたよ。

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むしろ三井の廉価ブランドのパークホームズでさえ、駅から遠くても坪賃料1.5万円とれるなら、クレヴィアは余裕で1.5万円スタートだと思ったり。

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クレヴィアの営業？
坪1.5万って目黒駅が近く、山手通り沿いでないからなんだけど。
不動前に近くたって坪1.2万がいいところ。

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パークホームズは4階でも坪1.4万円ですか。不動前駅から駅徒歩7分で、目黒駅からは行人坂経由なので常用は無理、南ではなく北東向き、狭いバルコニーや梁や柱がめり込んだ実質面積の減少、小さなサッシや直床仕様、エレベーターの戸あたり台数の少なさに非免震など、クレヴィアが良さそうな部分も多そうです。外廊下なのは同じですね。どこにも、クレヴィアの坪1.5万円をかなり楽観的とする根拠がない、むしろ揺るぎないものとしそうです。

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ブリリアの話題も忘れないで。。。
あれ、プレシスだっけ。

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じゃあなんでクレヴィアはその賃貸料金を提示しなかったの？
そんなポジティブな情報は前面に出すでしょ。

そもそも、行人坂の常用無理という仮定が間違ってる。
なぜわざわざ7分も歩いて不動前に行って、電車待って、徒歩9分の目黒に行く？
電車賃だってかかるし。

ホント、クレヴィアはポジに必死だな。

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パークホームズとクレヴィアを比較とは。
あれは目黒駅物件でデベは三井、大成建設施工。
直床だけどスラブ厚250mmのスーゼネ施工でものはいい。

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クレヴィアのポジって契約者？
同じマンションに住むと面倒臭そうだな

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パークホームズはスーゼネなのに外廊下で直床でそのくせ階高けちったから天井高は2500もなくて戸境は乾式という、驚愕仕様だったよね。とか返されるから、他物件批判はほどほどに。

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150は全く内容ないね。

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ちなみにクレヴィアが湿式壁なのは構造上当然。そうでないと剛性が確保できない。

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プロが試算した家賃を否定するのはやり過ぎ
坪1.2万だって不動前物件では最高値クラスなんだから

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> 相変わらず幼稚園児並の解釈見せられて眩暈がするだけだか、不動前駅近でも線路沿いは３階南向き角部屋分譲で坪８１００円という事実に目をつぶるなー、朝ドラめー。

一番割安な部屋だけを出してくるあたり、器の小ささが見られますね。
他の部屋では坪1万の部屋もあります。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/112025/

マイキャッスル不動前Ⅱ
http://www.top-est.com/id/322891
築18年で線路沿いブリシアよりも駅から遠い物件で坪1万。

ブリシアは少なくとも坪1万では貸せるでしょ。

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準工業地域って気にしなくていいですか？

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そういう定義であれば築18年で表面で坪0.85万ということでいいです。新築から築10年までは、平均して坪0.88万ということでもいいですよね。2LDK17坪で5000万という物件を想定し、ブリシアに10年間住んで売却することを考えると、月の賃貸料は17坪で表面15万、10年で1800万となり、固定資産税が年15万として10年で150万。

結局、10年後、売却手数料3%で売却するとすると、(5000万－1800万＋150万)*1.03＝3450万、つまり坪203万で売却できれば損失なしということですよね。いくらブリシアとはいえ、不動前駅徒歩4分なので坪203万では売れると思うのですが、いかがでしょうか。

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ブリシアで買いと言えるのは2階以上で坪260～280万の住戸

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坪単価の計算を何のためにやっているのか分からないが、
城南らしく表面5%の確保が取引金額の目安であれば、

15万円で貸せる部屋は3600万円、
20万円で貸せる部屋は4800万円、
25万円で貸せる部屋は6000万円で買い手がいる「だろう」という話。

クレヴィアのポスティングによると、
リヴの査定額22万円で貸せる部屋を4038万円で売っているとのこと。
この業者査定で表面6.54%。

伊藤忠の気前がいいか、リヴが強気過ぎるか、どちらか。
疑いは必要だが、資産価値を考える上では重要な指標でもある。

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そんな目黒価格の不動前物件、誰が借りるんだ？
賃貸こそ立地がすべて。

将来的に、もしその価格で貸せるときが来たら、
クレヴィアだけでなく他の物件の賃料も上がっているはず。

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レジディアとパラッシオに賃貸で住んでたものです。
いずれもそのマンションの高層階で、坪レジ：13.1千円、パラ：12.5千円程度でした。
両方ともに幹線道路沿いなので、クレヴィアもこんな程度では。賃貸入居者は免震とかあまり付加価値ないでしょ。

ここ、ブリシアの板なので、クレヴィアの方にコピーしておきます。

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普通に考えるとそんな感じですね。
私は目黒が予算オーバーだったので不動前で1LDKを借りていますが、
不動前の物件が目黒と同水準の価格だったら、間違いなく目黒で借ります。

しかし、不動前も決して安くはない（1LDK、築8年、諸費用込で月18万）ので、
マンションを買って賃貸に出すと、どの物件でも儲かりそうな気がします。

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迷いましたが、ついに契約しました。線路沿いという点は気にはなりましたが、線路に一番近い住戸ではないですし、何より駅に近く、大通りに出ることなく生活できる環境の良さが決め手でした。隣の高架橋を渡るとすぐ公園なので、子供のエネルギーを発散させてあげれそうなところも良く、住民の方にご迷惑をおかけすることも最小限に抑えられるのではないかと思いました。ここは価格の安さに目が行きがちですが、環境の良さもなかなかのものですよ。また、仕様は低かったですが、新品なのでそれほど気にならなかったです。

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ご契約お疲れ様です。私も住環境はよさそうだと思いました。
いくつか不安なところはありますが、10件近く見た新築物件の中では、
個人的に一番バランスがよかったです。

私が重視した点は、駅近、坂があっても緩やか、スーパーが近い、
公園が近い、大きな通りや高速道路に面していない、周囲が住宅で埋まっている、
部屋の大きさが最低でも5畳、車の交通量が少ない一方で人通りはある、嫌悪施設がないなどです。

また、価格は安いんだけど駅から遠い物件は避けた方がいいと思いますが、
ここは駅に近くて安いので、今後も一定の需要はありそうだと思いました。

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いつの間にか1期は完売したんですね

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グランスイート不動前と比較してるんですかね？
あちらのこのコーナーにブリシアの事も書いてありましたよ。

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こことグランスイートで悩む人は少ないでしょうね。
タイプが正反対だと思います。
駅近、低価格、車の交通量少だが、その代償に低仕様、ホーム沿い、小規模のブリシアと、
仕様や地形は素晴らしいが、駅遠、斎場近、交通量中のグランスイート。

利便性重視ならブリシア、建物重視ならグランスイートといったところでしょうか。

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墓場ってなんですか？

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いや、墓場とマンションの関係はなんですか？と言いたかったのです

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住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

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値段から入ると後悔することがあるのは同意ですが、それがここに当てはまるのか、よくわからないですね。プロの方曰く、マンション選びのチェックポイントとして、駅からの距離、買い物環境、道路、隣の土地、公園、学区、ハザードマップが挙げられ、建物仕様や内装仕様は重視されないとのことですが、ブリシアは概ねクリアしていると思います（隣の土地がホームという点は×でしょうね）。むしろ、グランスイートの方が、駅から遠く、建物仕様や内装仕様に重きを置いた物件なので、危険な香りがするのですが。

もちろん不安な点もあります。小規模、無名デベ・施工という点。これを判断するのは素人では難しいですよね。

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住宅の検討は、値段から入ると後悔することあるから
慎重にね。
一度グランスイートを見学したらいい。

しかし完成が随分先なのに既に販売するのは、
中小デベロッパーでは珍しいね。

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欧米では中央銀行の量的緩和を背景にバブルが懸念される程株高が進行しており、
アメリカの量的緩和は、近い将来、終了することが見込まれています。
中国もいよいよ成長減速が顕在化しつつあり、アメリカの量的緩和終了後は、
世界中に流れたチープマネーが逆流し、新興国経済も低迷するかもしれません。

そんな中、日本では消費税が増税されます。
消費税が10%になっている頃には不況になっている可能性が相応にあります。

こんな環境下でマンションを買うんですから、価格を中心に考えることは正解かと思われます。
特に山手線外の物件ですから、値上がりの可能性も低く、割高物件なんて買っていられません。
最低でも、「駅遠、スーパー遠、周辺に嫌悪施設あり、ハザードマップで懸念あり、
周辺の中古価格と比較して割高感あり」の物件は避けたいところ。

最悪のケースは、給与が下がってローンの支払いに窮することです。
自分の給与が下がっているときは、他の人も下がっているはず。
都心の超高級物件でない限り、投げ売り状態になるのは容易に想像できます。

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グランスイートは駅から遠い時点で検討から外しています

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順調に売れているようで安心しました

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管理は東急コミュニティー？

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管理は東急ですね。
コミュニティワンが東急コミュニティに買収されたみたいです。

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倒産した日本綜合地所が発祥なんだよね？
管理は東急じゃないんじゃない？

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売り主から東急って説明されましたよ

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低仕様？うけるｗ
お前らの家よりはずっと上だわｗ

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少しは揺れるんじゃないの？
低振動っていうかな。

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電車に乗ってても不動前のホーム付近ではほとんど揺れないので揺れなさそうではありますが、結局地盤次第ですからね。地盤が緩いと交通量の多い道路沿いでも揺れますし、タワマンの高層階も強風で揺れますので、ある程度の揺れ仕方がないと思いますね。ただ、ここは私鉄沿いなので、少なくとも寝るときは大丈夫でしょう。

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低振動とか低周波って、変電所とかマンションに設置される高圧受電設備とかで発生するのであって、少し揺れるというのとは全然意味が違いますよ。

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でも、グランスイートみたいにそういう心配無い方が
無難は無難ですね。不動前で選ぶならどこがいいのか？

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ブリシアの懸念要素は、ホーム沿い、路地裏で下って行き止まりという立地、低仕様ということかと思いますが、それぞれがネガティブ要素として顕在化しない可能性があると思っています。

ホーム沿い：ホームはマンションの一階の高さで防音壁や天井で囲まれているため音の心配は無さそう。振動については、各停はホームで止まるので心配無用。急行もホームを減速通過するため懸念は小さい。また、マンションの地盤についても、盛り土ではないのでしっかりしていると思います。
路地裏：とりあえずハザードマップ上の懸念なし。また、うるさい車、バイク、人がマンションの前を通ることがないので静かというメリットも。
低仕様：少なくとも賃貸よりはずっとマシなので、賃貸からの住み替えならば全く気にならないでしょう。ただし、すでに高仕様の分譲マンションに住んでる人は耐えられないと思います。

買い手によって一番のマンションは違うので、駅近という条件だけは譲らず、たくさんのマンションを見て自分が一番だと思う物件を買うのが良いと思います。

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グランスイートは嫌悪施設に近く駅から遠いという確定したマイナス材料があるが、それを無難というのかどうなのか

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ここは内装や間取りを自由に変更できるのも良いですよね。
コスト気にせず思いっきり理想の部屋を作ろうと考えており、相談会が楽しみです。

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好みの内装にできるのは楽しみですよね。
ローンは無理せず30代のうちに完済できそうだし、
不動前駅近の資産ができて満足。

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振動計使ってマンション脇にある歩道橋みたいなところで振動を測定してみましたが、急行が通過しても微動だにせず。各駅停車はホームのアナウンスがなければ気づかないくらい。騒音も山手通りとは比較にならないほど静かでした。ホーム脇というのが強力で、駅から離れたところは各駅停車でもそこそこうるさかったですね。振動も騒音も懸念なしとなると、あとはデベが大手ではないという点を受け入れられるかどうか。

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計測に使用された振動計のモデル名と計測方法を教えてください

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気になるなら、ご自身でお計り下さい。

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本当は測っていないでしょ？

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この手の話は、結局は自分で確認しないと信じられないでしょ？

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一理ありますね。機器と具体的な計測地点、計測時間帯を教えてください。私も計測してみます。

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私は192ではありませんので192さんのレスポンスを待ちましょう。

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まだかなぁ～

ドキドキします。

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型番VM-52で、測定方法は歩道橋みたいなものの上のマンション側で床にピックアップを設置した感じですね。休日の夕方6時頃から1時間程度測定しました。仕事が忙しく、平日は時間が取れないので、測定していただけるのなら助かります。

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これで線路脇で振動がするとか言ってた人は
反論出来ないでしょう！

さぁ、前向きな話題で盛り上がりましょうよ、

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現地に足を運んだことある人なら、ここは静かな環境だとわかるはず。
測定して振動しないって聞いても、やっぱり揺れないよねって感じ。

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でも、沢山マンションある中で
あえて線路脇マンション選ばなくともいいのでは？

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その通りなんですけど、最近は土地がなくて新築となれば何かミソが付くんですよね。不動前だけでも、山手通り沿い、高速沿い、斎場至近、駅から遠いなどなど。空気がキレイな分、幹線道路沿いより線路脇を選好する人も多いのでは。

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検証する人、揺れないって結論になっても報告してくださいね

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やっぱりみんなと同じで
色々と不安をかかえながらの生活は難しいかな。
主人は音や揺れに敏感なので。

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無理して買うものじゃないですので、賢明なご判断だと思います。
私は10件以上のマンションを検討してここが一番だと判断したのでここにしました。
住むのが楽しみです。

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実際に計測しても揺れないとの結果なのに、それでも不安なら無理だろうね。

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狭すぎ。
単身しか住めないね。

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1LDKですか？

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広いのもありましたよ。
駅近くて立地はいいかな。

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ブリシア敷地前で振動の測定をしてきましたが、通り沿いのマンションより揺れが小さいことが判りました。我がマンションの敷地前で乗用車通過時に最大55デシベル程度まで計測した測定器を用いて測定したところ、ブリシアでは急行通過時に瞬間的に最大50デシベル程度となりました。ちなみに各駅停車通過時は瞬間最大43デシベル程度。当然、我がマンションでは乗用車が通過したくらいでは揺れを感じませんので、ブリシアも電車では揺れを感じないと言えますね。

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そうでしょうね。現地に行くと測定するまでもなくわかります。

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線路脇は、線路脇。

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確かに、あえて線路脇の行き止まりの人目につかないマンション
選ばなくても、クレウ゛ィアやグランスイートなど、
他にもありますでしょ？

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不動前の高台側で駅に近い物件は今後しばらく出ない気がします。クレヴィアの土地は谷底低地に分類され、しかも山手通り沿い且つ信号前のためアイドリングや排ガスにも悩まされそう。高速の出入口もできるようですし、仕様で誤魔化されますが、どちらかというとクレヴィアの方が住む場所には向いていないと思いますよ。建物だけなら断然クレヴィアなんですがね。グランスイートは駅から遠く、嫌悪施設至近ですからね。かなり人を選ぶ物件かと。

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こんなクズ仕様な物件買う必要ないよ。
資産性とかリセールとかいうけど、結局自分が住むんでしょ。
なら、もうちょっといいモノを買えばいいと思う。
夢がないよね。。。

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>>216
216さんは世界が狭いんですよ。
世の中には住居に重きを置いてリセール価値の損得感情以外の価値観で住宅を決める人もいればそうじゃない人もいるってことです。
絶対的に得だ損だって判断はその人自身にしか基本的にはできないんですよ。

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立地より仕様を重視する人って結構いるんですね。「現役・三井不動産グループ社員が書いた！ダメマンションを買ってはいけない」という本がありますが、最も重視すべきは立地（安全性や利便性）。安全性はハザードマップや地歴で確認。一方で、あまり重視すべきではないことは内装や設備と言っておられます。

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うーん、でもあの立地っていいの？
環境面からすると、どうなのかな？

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管理会社の評判イマイチなんですね。

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コミュニティーワンは良かったみたいですが、東急がイマイチみたいですね

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立地はよくないでしょ。
買っちゃった人が必死なだけで、線路脇、駅ホーム脇、高台ではなく坂道を登って下る一番嫌がられる経路だし。
それでも安ければいいかと消極的に選ぶべき物件。

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単純に、駅近で標高15mあるし、ハザードマップでも問題ないので、まずまずの場所じゃないですか。ホーム脇というのはマイナスですが、山手通りや高速脇よりはマシかと。

結局は、その立地条件がきちんと価格に反映されてるかどうか。最悪なのは、立地が悪いのに高い物件。

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不動前の駅近、高台側で、この価格はもう出ないよ。同じく駅脇のルフォンは仕様が高いとはいえ、ここより2割近く高い。仕様面も賃貸なんかよりは良いので、住んで不満を感じることはないでしょ。高級分譲マンションからの住み替えを考えてる方には耐えられないかもしれませんが。

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賃貸なんかよりいいって・・・


そこまで諦めて買いたくないかな。。。

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利便性が高く静かな立地で、仕様も価格も控えめっていう物件を探している私には非常に魅力的に映ります。私にとっては過剰な仕様のマンションばかりで、ここみたいなマンション探すの大変なんですよね。2LDKが完売していたので諦めようと思いますが、結構早いタイミングで売れちゃったみたいですよ。

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生活水準はなかなか下げられないって言いますよね。
築3年の賃貸の仕様に満足できる感覚で良かった。
どの分譲でも満足できそうですから。

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