ブリシア不動前ってどうですか？

駅近で安いのが分かりやすくて一番受けたのかな？
おめでとうございます！

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柱を全てめり込ませて算入した面積で計算すれば坪単価も割安でしょう。
LDではなくLDKで面積表示しながら、キッチンはカッコつきで面積表示するのもひどい。
狭いキッチン、狭い水周り、収納も削りに削ったプランで効率が良いというのは同意し難い。
基本性能でのプレミストとの違いも大きすぎる。

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ブリシア近くのマンションの3LDKが中古物件に出ていますね（名称はあえて伏せます）。
完成時期2012年2月、不動前駅まで徒歩4分、67.36平米で6780万円。
総戸数140戸クラスで食洗機付と、グレードはこちらの方が高いですが、
共有部、管理に目立つところなく、物件価値はブリシアよりもやや高い程度と思われます。
それでもこれだけ高額なんです。

ブリシアは68.7平米で6000万円ですから、大分安いですよ。
ちなみに、クレヴィアも中層階までならほぼ同価格だと思いますので、安いと思います。
ただ、あちらは人を選ぶ物件ですから。

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プレミストは値付けミスなんじゃないですかね。景気が良くなかったとは言え、あれはかなり割安でした。このアベノミクス真っ只中の物件と比較してはいけないと思います。

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キッチンや水回りも可能な範囲であれば、
グレードアップできるみたいですよ。

室内のグレードは自分次第。
まあ私たちはそんなこと余裕もなく、
今の物件金額で悩んでいるのですが。。
仕様や水回りの狭さを気にされるのであれば、お話を聞いてみてもと思いましたので投稿しました。

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ここ、水回りや収納も変更できるみたいだし、そうすると致命的な難点ってないですね。
一番の難点は小規模というところでしょうか。
不動前の他の新築は、最も重要な立地に致命的な難点があるからなあ。

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プレミストはリーマンのおかげで仕入れが安かった。あれは奇跡の物件。

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安ければ正義というのも分かる。

でも、
坪300万超にはそれ相応の企画があってほしいと思う。

250万円でも、200万円でも、
それぞれに相応の納得感ある水準ってあるでしょう。
地域や立地も含めて。

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そうなんですよね。
価格以外の企画やコンセプトがあれば、
欲しいと強く思えるんですよね。

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完売までのスピードが早過ぎて、ホームページの更新が
追い付かないのかな？
丸紅も伊藤忠も悔しいだろうね。
目黒物件の関係者からは羨望の的ですな。

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完売ではないですよ。
3LDKが2～3部屋と1LDKが残っています。
1LDKは時間が掛かりそう。
お買い得感のある部屋はことごとく売れちゃってます。

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売主は上場してないけど、
管理は東急出し、丸紅ﾏﾝｼｮﾝ伊藤忠ﾏﾝｼｮﾝより
素敵というなら週末に行って見よう。

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事業主のブリスは千代田管財から今年になってさらに高値で該当地の転売を受け3月に事業化決定している。
予定価格程度だったら、建物へのしわ寄せ（グレードダウン）もなかったかも。

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2012/10/17　品川区が実施した旧西五反田職員待機寮跡地売却の一般競争入札で、千代田管財（品川区小山6ノ5ノ10）が最高値で土地・建物を落札した。落札額は3億0420万円（税込み）。予定価格は1億8000万円（同）だった。

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丸紅、伊藤忠より明らかにグレードは低いので、あまり期待しない方がいいですよ。ここは、立地が良く（駅近で静か）、安いので、後で後悔する可能性が低そうという感じです。

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山手通り沿いではない。

けど、ここは東急目黒線の地上部や駅と数メートルで隣接していて、
鉄粉、走行音や振動、駅のアナウンス、警笛（急行通過駅）、夜間工事など、
無視できない要素も盛りだくさんのように見える。

リセールでも一体開発ではない地上線路脇、駅脇は敬遠される。

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おっしゃる通りです。私も最初はそれを懸念していたのですが、現地に行くと音に関しては全く気になりませんでした。むしろ、自動車の音の方が大きかったです。目黒線って音静かですね。ホーム脇なので、ホームに遮られて鉄粉の影響はないと思われます。警笛鳴らされたらうるさいかもしれませんが、３～４本の電車見た感じでは警笛を鳴らしていなかったので、少なくとも頻度という点では煩わしくはなさそうです。個人的には懸念なしと結論したのですが、立地見ただけで敬遠されることは覚悟しないといけないでしょうか？

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あと、ホームの中の線路も夜間工事ってあるものなのでしょうか？正直、気にしていなかったです。

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駅にくっつく駅直結型のように建つのに、改札がないために遠回りで坂道の上り下りをして徒歩４分もかかるのはデメリットでしかないと思います。徒歩１分ならまた話は違うと思いますが。

現地の地面に立てば音は防音壁で遮られますが、マンションの住戸はほとんどが防音壁の上に出ているので、ダイレクトに届く可能性が高いと思います。本数は最も少ない平日や休日の日中で１時間あたり約２４本、ラッシュ時は約４４本が通るので、影響は軽く見ない方がいいでしょう。

視界が悪くて細い蛇行道路の行き止まりにあるのも、昔は踏切があって抜けられたようですが、今は高架化で分断されてしまい歩道橋を登り下りするしかなくて明らかに不便と言えます（もっとも、以前も踏切待ちは長かったのでしょう）。鉄粉の被害は確かに少なそうですが、線路を隔てて小学校もありますので、風向きによっては校庭からの砂埃が要注意の場所です。

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クレウ゛ィア不動前にブリシアの事が書いてあります。
両方を見学してる人多いのかな？

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ここも当然二重床だと思いますが、
ミストサウナはあるの？

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