プラウド美しが丘ってどうですか？

中庭があるそうです。「敷地の中心にある中庭は、都市の中でも緑豊かな時間を過ごせる、いわば内と外の結界となる静かな別世界」。ビジネス最前線のエリートがふっと息抜きができるマンションのようです。現地見たいです。

たまプラーザで平均坪単価330って本当に
信じてるのですか(笑)

坪３３０は、徒歩３分くらいのところですね。
徒歩８分でマンションに囲まれた環境では、２５０くらいでしょう。

でも信者は坪330でも買うよ。情報リテラシーは低いひと。

分かってて書いてるのかも知れませんが徒歩３分の中古のドレたまですね
３３０前後でマメに100万単位で上がったり下がったりしながらかれこれ何年も売り晒しされたまま
今は見たら１．１億になってますね
メゾネットで３３０なんて誰も買わないけど
私はあれは観測気球と睨んでます

どれタマで330付けるなんて、おのれを知れですよね。
新築、美しが丘、プラウドの三拍子、やっとめぐり逢えた高台、希少性の高い“羨望の丘”の立地、330の意味がわかってきました。

たまプラはショッピングも便利、緑も多いと生活しやすそうな町ですね。
一つ気になっているのが田園都市線の混雑度です。大体主人がたまプラを７時頃
出ていく予定になると思うのですがその頃の電車はどんな感じですか？
たまプラ自体マンションも増えていますし、田園都市線沿線も物件がかなり現在
出ていますよね。

ちーっす

タマタマンでぇーす


みなさんの要望にお答えして

再登場しちゃいます




コメント削除されたのでー。。



誰とは、言いませんが

反論したいんだったら

ちゃんと根拠付けしてねー

二丁目のマンションの坪単価推移


たまプラ再開発計リリース前
概ね２００万円前後


計画リリース後
概ね２４０万円前後
（再開発評価による駅力UP）


二丁目界隈の事業用地
主に、企業の社宅等の処理が一巡し
需給バランスが良好に

マンションの供給減少から
中古相場が上昇傾向に
（概ね２２０～２４０程度で推移）

ドレッセ二丁目が
総戸数１２３戸
平均価格６０００万円前後
平均専有７３㎡前後
平均坪単価２７０万円で
約１０ヶ月位？で完売
（１ケ月平均１２戸程度）

二丁目のマンション価格としては
２７０万円は前例がなく
かつ、
必ずしも優れた立地条件でもなかったが
（自己前建、囲まれ感が拭えない立地、高圧線の敷地内通過等）
値付に対するリスクは少なからず懸念されていたのでは
と思う一方で
二丁目の中古相場が２２０～２４０程度で推移していることから
２７０万円は、

まーいいんじゃない

というラインだったのかな、と

話はそれますが


ドレッセ二丁目は
そもそもがNTTの社宅であったので
NTTグループの不動産会社である
NTT都市開発が単独での事業推進も
あったかと、考えられましたが
東急電鉄と共同事業を行うことで
事業のリスク軽減&事業利益の追求が
出来たのかと思います


おそらく東急電鉄は販売価格を
高めに設定しないと
NTTとの共同事業は出来なかった
と思います。

と言うのも、
共同事業を展開することで
より高い利益が見込める
という立て付けが出来ないと

グループ内にデベロップメント機能が
ある企業を差し置いて
他社と事業を推進していく
という理由付けが出来ないので


タマタマンも
NTTと同程度の企業体と
共同事業を３本進めておりますが
より高い利益が望める
という提案でないと
相手方のグループ内で
共同事業の決裁が降りない感じでした

ちっす、待ってました、タマタマン！
で、ここだと幾らくらいが妥当な線ですか？
オリンピック前後でマーケットがどう変わると見ているのかも教えていただけると助かります。

なので、
ドレッセ二丁目が
二丁目の坪単価の新しいベンチマークと
なってくると思います


これから郵政やら
美しが丘東小学校の前やらが
マンションとして開発されてくると思いますが、
坪単価２７０万円が一つの基準として
相場の形成がなされると思います。

安全ラインで考えれば
２７０万円が妥当なんでしょうが

野村はタマタマンと同じで
空気を読まない感じでくると
思います

ホームページの写真を見ただけですが
２棟構成にして
棟と棟を結ぶガラス張りの廊下を
シンボリックな存在として企画していると
思います。


デコラティブを避け、シンプルに
という説明がなされていますが

十分デコラティブだと思いますよ

というツッコミを入れておきました

野村のマーケット感覚ですが
その地域の相場で単価を考えていなさそうです


周辺相場がいくら

というより

その地域のアッパーの年収層はどれ位いるのか？

で、値付けをしているような気がします

総務省からリリースされている
国勢調査で
地域ごとに、

年収が幾らの人が
どれ位の人数いるのか
持ち家か賃貸か

分かるデータがあります

そのデータを元に
その地域のアッパー層向けの
値付けをしているのが
野村の考え方
なのかなー、と

鷺沼のドレッセは
坪単価２００万円程度
（平均専有面積が大きいので
　単価をちょっと抑え気味？）
ですが、

その近くのプラウド鷺沼は
２６０万円と３割以上ものっけて完売

しかも条件は高速、お墓、高圧線、電車横
とけっこーなラインアップにも関わらず

大泉学園なんかはそのパターンですね
が、ここはそんな思惑通りには行かないと思いますよ。

周辺相場を考えていたら
とても考えつく値段設定では
ないです

なので、今回のプラウドが
幾らでくるのか想像が付きません

それと、
今回は共同事業ですので
値段のリリースは勝手には
出来ないと思います。


タマタマンパターンですと
事前相談会を開いて
顧客情報を集めたあと
共同事業先に
そのデータを元に
最終的な価格決めの提案を
させて頂きます

なので、プレも始まっていない現状では

値段も決まっていないのでは

と思います。

それと、
前にもコメントしましたが、
幾らで出されても、
幾らで買ってもどうでもいいですが、

リセールについてです

一生の住まいと決めて購入しても
ライフスタイルの変化
（家族が増える、離婚、失業、転勤、親と同居等）
によって、持ち家を売却しなければならないリスクが
誰にでもあると思います。


そんな時、周辺の相場より高いマンションを
買ってしまった時が怖いです。



築年数の違い、建物・設備の多少の古い新しいの違いはあれど
一度住んでしまえば、中古は中古です


買値が高いからと言って、それが再販価格に転嫁出来るとは
限りません


中古を買う方の多くは、価格設定であったり
建物の条件などで選ばれると思います。

たとえば、ドレッセ二丁目は
囲まれ感がすごいです。

対して、他の二丁目のマンションで
ブランズ二丁目であったり、
フローレンスパレスであったり、
Dグランセであったりは、

駅から近いとか
公園の近くであるとか、
並木道沿いであるとか、
同じ二丁目でも立地の善し悪しがあり

中古で他のマンションと同じ土俵にたった時に
立地的な優位がないにも関わらず、
元々の買値が高いと売却したいにも関わらず
売るに売れない状況に陥る可能性があると思います。

もちろん人によると思いますが、
タマタマンだったら、
同じ二丁目でも
公園近くや、駅近、並木沿いの
立地条件がいいマンションがいいです


なので、立地条件が悪いマンションは
いいマンションと比較し、
割安な価格設定でないと
売却するのが難しいと思います。



すごい遠回りな表現になってしまいましたが
以前の二丁目のマンション相場は２００万円です。

最新のドレッセは２７０万円で、
プラウドは、それ以上になるのでしょうか。

幾らで売っても、幾らで買っても良いですが、
万が一の際の売却が、タマタマンだったら、
恐ろしい、と考えてしまいます。

それとオリンピックで価格転嫁するかしないかは
微妙なところです。

２００６年前後
業界は、新価格と銘打って
相場を上げにかかりましたが、
売り抜けに成功したなー、
という感触を持っているデベは
そんなにないはずです

そういった最近の失敗もあるので
デベ各社は、
生コン職人の不在による人件費の高騰と
消費税アップに伴う原材料のアップによる
工事費の上昇を、販売価格に転嫁しずらい状況であります。

事業用地の減少と伴って、
開発担当者は、事業用地の取得に苦しんでいる
というのがほとんどの会社の状況だと思います。

オリンピックで価格転嫁？
それどころか震災からこのかた新浦安や湾岸から地盤不安でこちらに需要が集中してたのが
東京五輪で反対に回り始めましたよ。東横の副都心線直通でただでさえ田園都市線が色あせた時に五輪。

これからはこの路線は相対不利になっていくのではないですか？

ところで野村の１期販売と同時に二の矢三の矢が出てきそうですか？
それがあれば野村は高く出せると思いますよ。ないならジリ貧に手をだす人はいないかと。
理由はタマタマンが書いたとおり。所詮野村は新築を売るだけのプロですからね。

野村とバッティングしそうなマンションは
ヒルズ位だと思いますが、

ちょっと先であれば、
小学校の前の二丁目
郵政
日本生命あたりが
マンションとして
販売されてくると思います。


タマタマンだったら
そっち買うなー
同じ位の金額だったらー

それと、
田園都市線は、相対的に魅力が薄れてきたと思います

街並みのキレイさはあれど
東横と比べてしまうと
イマイチかもしれません

それとリッチサラリーマン奥様は
昔は東急沿線だったかもしれませんが、
湾岸エリアも肩を並べる存在になったと思います。


まー、東急ユーザーのタマタマンとしては、
二子玉川の再開発によって、
どれだけ周辺の魅力が増すか、
楽しみです

以上、タマタマンレポートでした。。

ありがとうございます～私も同感ですね

＞ブランズ二丁目であったり、
＞フローレンスパレスであったり、
＞Dグランセ

この辺のほうがはるかにいいですね。
今回のプラウドは注目ポイントなし、プラウド三丁目とほぼ同等プラス少々と捉えています。

え！終わり？！
そんなおとなしく終わるなら邪魔しなければよかった・・

すみません

＞二子玉川の再開発によって、
＞どれだけ周辺の魅力が増すか、
＞楽しみです

同じことを考えてますね。
私も実はニコタマこそが”底”だと考えています。

ではでは、こっちはもうちゃちゃいれないので、できればもっと書いてください。
みんな楽しみにしてるんで。

非常に参考になりました。タマタマンありがとうございます。

また、ネタを見つけて書きますよー


今日は、とりあえず、
ここまでで


全然ちゃちゃじゃないです



タマタマンは、マイペースなので

あと、出かけるの、ここまでですー


ところで、今年は
たまぷらのイルミネーション
いい感じです。


みなさん
楽しんでー

ありがとう！タマタマン！！

ちょくちょくお願いします。

結局ココは買いなの？

結局30レスも使って
「いくらになるかわからない」
というのをが結論ですか。

まータマタマンが書いてるうちは、坪170とか坪330とか無茶苦茶言う荒らしも黙るので、スレがきれいになって良い。

いろいろな意見が出るのは人気物件ならではでしょう。何とかマンさんも結局330前後もありだと。結局は、たまプラマンションエリアの１物件と見るか、たまプラーザテラスを象徴に進化を遂げているたまプラの地に、新しい時代の変化とも相乗してプラウド美しが丘が街の新しい誇りとなるのであれば、330の価値充分あると思います。

坪２００ぐらいが適正。

270だとリセール時にどうなるか不透明でしょう。タマタマンの言うように270は現在一つのベンチマークになりつつあるが、それが適正価格かどうかは疑問ということかと思います。一時的なブームに付けた高値が270と、後になって振り返ったらなってるかもしれないですね。
何れにしても300台はあり得ないと思います。

街の新しい誇りってホームページに載っているフレーズですね。263さんは、ホームページ見て、共感してここに書き込んでいるのでしょう。

だから決まってます。
平均坪単価330で、最上階は400ですよ。