プラウド美しが丘ってどうですか？

なるほどー。数字の伸びはある意味必要だと。

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タマタマンでーす。

ちーっす。

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わしも、ほんと、最近のここの

掲示板の流れに、


違和感、


感じとんねん。


おかしさ、感じとんねん。

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で、第３回タマタマンレポートなんだけど、


ネクスコがなぜ、売主なのか。


たまプラのポジション。


たまプラ周辺の将来マンション開発素地


について

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ネクスコ所有の不動産は、


基本、


入札にて処分されることが殆どです。


が、


ネクスコにメリットがあったため、


共同事業を採用していると考えられます。

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土地売主：ネクスコ


建物売主：有限会社野村不動産


となることで、



建物代金の持ち出しなく、
新たな資金の投資がないにも関わらず、
単純土地売却より、高い利益が望める。


この要素が大きいかと思われます。

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それで高いのね！(予想では)
でも1兆円はしないっしょ(笑)

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マンションは、

売値－土地・建物・販売経費（モデル・広告・人件費など）

＝利益


となっていますが、この利益を両社で分けることで、


ネクスコにとっては、単純売却よりもプラスアルファ


野村にとっては、とれる利益を分けあわないといけない


ということになります。


ちなみに、その利益案分の仕方は、さまざまなので、


ここでは割愛します。

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ただし、

野村にとっては、


土地を取得することで発生する


登録免許税・不動産取得税・固定資産税・事業の金利負担などがなく

また、公正な入札の影響による、過度な高値買いを

避けられるメリットがあります。

（ただし、野村がネクスコに対し、土地の最低保障売却価格を設定してあげてる場合あり）


また、土地から地中生涯、土壌汚染などの瑕疵担保が見つかっても

土地売主は、ネクスコなので、エンド顧客に対しての責任は

ネクスコにあります。



この辺は、あまりないですが、

鎌倉などは、地中から文化財などが山ほど出てきて、

その調査費用を、事業者が全額負担する場合もございます。

（でかいマンションだと時には、１０億円単位）

ちなみに、宮前平の湯けむりの温泉付近は

太平洋戦争当時、高射砲があり、


地中からその残存が出てきたことも、

近場の話ではあります。

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それと、ネクスコは


共同事業を展開することで、

野村からデベロップメントのノウハウを吸収することが

出来ます。





共同事業を通して、デベロップメントに対する社内環境を整え、


自社だけで膨大な遊休資産の有効活用を出来るようにすることが


目標なのかもしれないです。

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よく見かける


土地・建物を一体の売主として

シェアしないのは、そのためです。



ちなみに、土地に対して、

くさいとか、

なんか変とかのクレーム窓口は


まずは、野村が窓口になるから、

ネクスコには、直接文句言わないでね。。

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くさいとは？
ウサンくさい？ 異臭のくさい？

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たまプラ周辺で将来マンション的地だけど


水面下で話が出てるやつと、タマタマンな勝手な希望を


織り交ぜてあげると


郵政２つ（美しが丘公園の前と、桜並木沿い）


にっせい社宅（解体完了、、建て替えか、マンション？）


サイゼリア（美しが丘公園横）


ケーズデンキ（建設中のところ）


などなど、



今回の立地より、全然よさげです。



意外と、開発出来る余地はあります。

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異臭です。

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たまプラの相対ポジションを考察するとき


田園都市線の歴史と現在を分析することで、


将来価値を判断する一つの材料になるかと思います。

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そもそも明治頃より、

自由が丘と田園調布の間（現在の奥沢付近）を


東急が宅地分譲、成功（日本で初めての宅地分譲といわれています。）


東急の宅地分譲の成功を見て、


現在の用賀から駒沢から、雪谷大塚あたりまでを

しきっていた村の村長の豊田なんとか、っていう人が、

村の一大事業として、

大正から昭和の戦後くらいまにでかけて

土地区画整理事業を実施し、

土地分譲実施。


当時の鉄道とインフラの発達により

郊外でも人が住めるようになってきたおかげで

土地分譲事業が、成功した要因といわれる。


そこで、豊田なんちゃらは、東急に働きかけ

大井町線やら、東横線やらの開通にこぎつける。


城南エリアのベースがこの時、

きずかれる。

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この続きは、


また

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膨大な遊休資産ってどこにあるの？
社宅に使ってる宅地は数カ所知っていますが不動産事業やるような膨大な遊休資産はありませんよ。
ネクスコが土地の売主となっているのは単なるスケベ根性でしょう。

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利便性いいから、一定の資産価値保てるよ。

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タマタマンの言っている異臭ってなんですか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

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