大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？【Part4】

タワーで最もコスパが良いのは「ひびき」かも。
数年居住した後に売却しても損はしないだろう。
そして、なにわ筋線の着工がきまれば利益でちゃう物件。

75です。
すみませんローレルコート中之島の間違いでした・・・

コスパ良くてもひびきの場所は中途半端だよ。
買いたい住みたいと思うほどのクオリティーは無いね。

本町直結の高速真ん前より徒歩6分の公園前の方が好みの人もいます。

自分の所得は横においてっと・・・
住みたいマンションなら、
グラフロ、北浜、ジオ梅田ってとこか。

可処分所得を考えれば、現実的には４千万以下のマンションしか買えない。
ならば、ひびきしか候補がない。
もう買えないから悔しい・・・
タワー以外なら、立地でリバーなんば　がいいなぁと思っていたら、
これも完売か。とほほ。

都心駅近80m2以上、４千万以下の築浅マンション、お薦めはどこ？

4千万以下の築浅であるかわからないけど校区にこだわるなら北浜周辺はいいと思います。タワーマンションの多い場所なので少し金額を足すか低層になるかも・・・。
南森町も近頃は人気が出ているようだけどどうでしょう。

>都心駅近80m2以上、４千万以下の築浅マンション
駅にもよります。松屋町駅周辺は比較的安いねぇ。

やっぱり、タワーマンションは去年が当たり年だったな。

去年のグランと堂島はさすがにびびってしまった。
北浜の時もびびったけど（笑）
5000万から5500万以内で買える物件で駅に近いタワーがいいがそんな理想は実現しなさそうなので、現実をみているところです。タワーの維持費って高いですか？そんな事気にしない人が住んでるんだろうけどね。

４千万以下で都心駅近80㎡を満たすところとしては、
ブランズタワー備後町
ＯＭＰタワー
しかないと思う。
そして、当分の間は出てこないと思う。
中古狙うなら可能性はある。

本当、去年は当たり年でしたね。。
校区も悪くないので、リセールバリューも高そうですし

90さんの選んでいるマンションはどれも金額が安い割に良さそうです。
凄い着眼点！
質問者じゃないのですが感心してしまいました。85さん気に入ったマンションが見つかるといいですね。

OMPは買う時に安いのは良いけど、後がヤバいと思う。
安っぽい庶民タワーの割りに、維持管理コストだけは一丁前。
長谷工って良くも悪くも庶民的なんで、タワーより15階までのリーズナブルなマンションだけ手掛けるのが良いと思う。
長谷工がタワー建てるのって、スズキがセンチュリー級の高級車を売るようなもの。

ブランズタワー備後町、残数が２０部屋で３月中旬引き渡し
残っている部屋が全て８０平米～８４平米ｗｗｗ

４０００万以下は高速側（東）の間取り
実際には高速ベタじゃないから
中に入って現物見れるならどんな環境になるのか確認するのはありかも

完売しないマンションと完売しているマンションでは違いますか。売る時とか？

免震装置の修繕費って高いって聞くけど、修繕が必要になるまでの年数で修繕費を割ると年間いくらぐらいになるんですか？
修繕計画に免震装置が入ってないマンションは、上記の金額を別途集金するんですか？

免震ゴムの取り替えは基本的に50年に一回でよい。現状は数億掛るとも言われてるがこれだけ免震建物が増えると安くなる工法や保険なんかもできるでしょう。懸念されるのは近いうちに大きな地震がきて取り替えが必要になった時。しょせんゴムですから。

①北区②中央区の中で決めたい

JR大阪駅 徒歩圏タワマン。

これが最良の選択！

99の条件を満たすのは
グランフロント
ジオグランデ梅田
堂島
の三つくらいなので、
梅田御三家と呼んで良い？

100さん　梅田御三家に何の文句もつけようがありませんが、この３つのマンションって高過ぎでしょ。
しかもジオグラ以外の堂島とグラフロは完売してるし。
もう少しランクを落として頂かないとこのスレ終わってしまいません？
福島や北浜あたりまで伸ばすと、色々と出てくると思います。

御三家は立地が抜群だな。敵無しか。

グラフロは建物はいいけれど場所が中津病院の前だよ、好みが分かれると思う。
マンションは立地が何より重要だろう。

北浜タワー
シティータワー大阪
グランフロント

このみっつでしょうね。

北浜タワー:長谷工主幹のJV、管理会社:長谷工
シティータワー大阪:住友単独、管理会社:住友
グランフロント:積水主幹のJV、管理会社:積和

北浜タワーとシティータワー大阪は立地が良くないだろ。
論外だよ北浜は。
それがありなら中之島の方が上だよ。
北浜は、大林の移転後ますます寂れてきてるしマンション建ちまくってるが売れ残ってる。
自分の住んでる所押したいのはわかるが、常識的に考えて御三家（と言っておこう）とは
立地が違いすぎる。北浜は下がってよろしい。

庶民は安く買って高く売りたいと思うが
新築分譲価格より高値もしくは同等で流通してる物件がある。
アップルタワー淀屋橋(中央区)
中之島ヴィークタワー(北区)
ビオール大手前(中央区)
ザタワー大阪(福島区)
ウェリスローレル上本町(天王寺区)
シティタワーグラン天王寺(阿倍野区)
など
(西区にもあったが名前忘れた)

こうして見ると結局
分譲価格が安い事
人気学校区にある事
周辺に競合物件が少ない事
目立つ(露出が多い)事
売主名より立地にこだわる事
が資産価値の高い物件。

お金持ちの方には関係ないだろうが・・・

ずいぶん古いタワーばかり並べましたね。
地域もまちまち。

当時は安かったからな

前スレから北区よいしょ発言ばっかりだったが
14の不動産ランキングで北区全滅したでしょ

その後、スレ伸び停止し…
ほとぼり覚めて書き込み見たらまた北区よいしょ
業者もほどほどにしとこう


設備はいい
でも商業施設ど真ん中で住環境悪く価格高いと
特殊な事情がなければ住めん
誰が好き好んで子供と大阪駅に住むんだよ

14の不動産ランキングの時は堂島・グラフロは完成してないぞ。
ジオグラは完成してたがフェミリーが買う物件じゃないしな。
資産家や投資家が買わない様な物件は所詮だめだろう。
北区よいしょじゃなく土地力が他とは違う。
環境悪いのはむしろ他の区じゃないか、購入者の質が違うのだから。

誰が子連れでグラフロと堂島はいんのw
特殊な事情+投資物件と言うだけ

その投資目的もデベやこういう掲示板で釣られて
買わされ、あんな高値で誰が借りるの?
ダダ下がりの空きまくり

2番じゃダメなのよ
東京は1番だから世界中から人が集まるし、
富裕層の需要が半端ないから立地さえ
良ければ天井知らず、大阪と一緒にすな

そもそも、立地、立地とうるさいが
大阪人は梅田駅近を住居として良い立地と思ってないから

14のランキングは当たり前すぎる結果

うめだ～うめだ～って物件抱えて困ってんの?

投資家や資産家が掲示板見ますか？相手はプロですよ、資産的に判断して購買にふみきります。
要するに投資家に相手にされない様な物件は魅力がないと言う事です。
お子様がいらっしゃる方でも私学に行かせてる場合、グラフロ、堂島、ジオグラは有りでしょう。
この３物件が良いのは立地、他にも良いタワーは有りますが立地でこちらを上回る物件は無いです。
競合マンションが地域に無いのも特徴でしょう。
お子様を公立でとお考えの場合、市内では開平小学区が良いのではないでしょうか。

ジオグラは首吊りあったね。
8Fの南1LDKだって。これがオープンになってしまった現在、これからどんどん手放す人が増えるでしょう。
早速同タイプの９Fも売りに出てる。
資産価値ダダ下がりだわ。

113さん
プロが買ったというグラフロと堂島があの結果？
知り合いで複数買った人いますがプロちゃうしw

んで、何で私学なら梅田かも理解不明。
あなた実は中学生でしょ。
あなたが言う駅近に理想で仮に梅田駅真上に物件
が出来たとしても、買いたいと思うのは出張で大阪
駅を頻繁に使う経営者か独身かDINKSで高収入で
尚且、梅田が便利な人にしか需要がない

何であんなごちゃごちゃした場所にオフィスなら
わかるが、「住居」を構えたいと思うの。

しつこい程同じ人がネガってますね（笑）この方どういう場所に住んでいるのかな？
少なくても御三家以外ですね、このネガを読むと。
この３つを悪く言ったら大阪は全滅だと思いますけど。
マンションは１も２も３も立地と言うのはご存知ですよね、素人でも。
立地が良く資産性がある＝高い　これ以上の分かりやすさはありません。
都心ならではの商業もビジネスもある場所に生活感なんて求めていないでしょう。
そういう人はデパ地下で野菜もお肉も買うような人ではないのでしょうか。
緑が多くて静かで環境が良くて学区も良くて・・をお望みなら阪神間しかないと思います。
都心のライフスタイルを求める人が市内を選ぶのではないですか。
価値観はそれぞれですが、明らかに良い物件をけなすのはみっともないです。

良い物件なら何故にグラフロの賃貸が膨大に
埋まらず残ったままか理論的に説明して下さい

あなたの言う都心のライフスタイル目指す人はどこにいるんですか？


商業施設だから地価が高いのは当たり前でしょ
高過ぎたらこのスレの主旨であるベストバイにならないだけ

大阪で一番金額が高い物件はどこかときかれたら
グラフロ出すよ

想像すればわかりませんか。
新築で一気に出たからでしょう時期的なものも大きくあります。
金額もあれだけ高いとチョイスする層が限定されますね、そのことは当然購入者も想定済みだと。
明らかに高額で設定している人は理解出来ませんが、月日がたつと落ち着いた金額設定にされる
のではないでしょうか？
賃貸情報までお調べになられているとはご熱心ですね。良くも悪くも関心をもたれるのは
マンションにとってプラスです。ネガの多い物件ほど価値の高い物が多いのも事実です。

117さんの言う「スレの主旨であるベストバイにならないだけ」には賛成です。
確かにその通りだと思います。

価値あるマンションをけなすことなく、こういう議論に入って頂けたらと願います。
悪意のあるネガは読んでる人を不快な気持ちにさせます。
114さんの投稿はまさにそれ、わざわざ出さなくても良いものまで出して人の不幸を喜んでいるのです。

117さんのお知り合いも上記マンションを購入されたんですよね。
悪く言うと可哀想じゃないですか。

グラフロは中津病院の前、うー残念

現在、市内で一戸建てなのですが、子供の独立とともに、マンション購入を考えています。50代の夫婦二人住まいだと、どこがベストバイですか？市内(谷町)住まいが長いので、不便なところは嫌です。

120さん　市内の一戸建てにお住まいでいらっしゃるなんて羨ましいです。
新築でお探しですか？それとも中古物件でお探しでしょうか。
私もいろいろと検討している途中なのですが、新築だと淀屋橋のクラッシータワーが気になっています。

グラフロ・堂島・ジオグラと話題に出ている物件も素晴らしいのですが、他にも素晴らしいマンションが
大阪市内にはたくさん有りますね。
ここでは幅広く色々な意見をお聞かせ頂けたらと思います。

107さんが良い物件の候補を上げて下さいましたのでコピペします。
「新築分譲価格より高値もしくは同等で流通してる物件」だそうです、

アップルタワー淀屋橋(中央区)
中之島ヴィークタワー(北区)
ビオール大手前(中央区)
ザタワー大阪(福島区)
ウェリスローレル上本町(天王寺区)
シティタワーグラン天王寺(阿倍野区)

私は堂島を買いたいと思っていましたが、ビジネス街のため公立の学校がありませんでした。
上に書かれている、中央区や北区のマンションは校区内に大変人気の学校がありますね。
そういう点も生活する上で重要なポイントになるでしょう。
色々な角度から教えて頂けると嬉しく思います。

どこがベストバイかは結局価値観とライフスタイルによって大きく変わります。
ここでよく見かけるのは、梅田ＶＳ北浜淀屋橋ですが、結局のところ予算や求めるものによってどちらがベストバイかが決まるのだと思います。
ただ、タワー居住を望まれる方々にとって、市内では上記の２つが双璧をなす人気エリアであることは間違いなさそうです。

（梅田重視派）
◆グラフロ、堂島レジデンス、ジオグランデ、ザタワー大阪、梅田タワー、シティタワー西梅田
・百貨店での買物、外食など商業施設利用頻度が高い人
・大阪ＮＯ１ターミナル大阪駅を利用し、頻繁に全国各地への移動を要する人
・予算が潤沢にあり、グラフロ、堂島レジデンスなど大阪を代表するハイグレードタワーに住みたい人
・資産性を重視する人

（北浜淀屋橋重視派）
◆ザ・キタハマ、アップルタワー淀屋橋、シティタワー大阪、パークタワー北浜（建築中）、クラッシィタワー淀屋橋（建築中）、ビオール大手前タワー、グランドメゾン大手前タワー
・街並みや中之島の潤いある住環境と利便性のバランスを重視する人
・地歴を重視する人
・限られた予算制約があり比較的広い間取りに住みたい人
・５１階以上に住みたい人

（その他）
◆グランドメゾン京町堀
・ペットとの生活を重視する人
・靱公園を愛してやまない人

◆シティタワーグラン天王寺、シティタワー真田山、同心クラブ跡地ＰＪ
・小学校区を重視する人



なお、僭越ながら私が考えるベストバイの最低要件は、
エリア：旧北区or旧東区
駅距離：５分以内
戸　数：３００戸以上
階　数：４０階以上

124さんに同意

ここはあくまでもベストバイを語るスレッド
昨年で言うなら、例えば、ひびき…なんかは多くの人がベストバイと認識したから
短期間の間に完売してしまっている
引き渡されない限りこれもわからないがベストバイだったのか議論は参考になるだろう
実際、事前評価の高かったグラフロや堂島も蓋を開ければ人気がぱっとしないが、
議論はいろんな板でされていたし、当時の雰囲気と結果は参考になる

立地や設備に価格が絡んで初めてベストバイを語るのであって、簡単ではないから
議論したらおもしろいスレなだけど、すぐにベストな立地、ベストな住環境、坪単価の
高い物件を上げてくる

どんなにいい設備や立地でも価格が高すぎたらベストバイにならないし
どんなに悪い設備や立地でも価格が安いならベストバイになれる

本当に、貴重な意見を聞かせて頂きましてありがとうございました。
クラッシー淀屋橋のスレッドに学校の情報が詳しくでていました、このエリアでと思われる方には
大変役立つと思います。

120さん　50代の夫婦二人住まいですと梅田エリア（124参照）しかないでしょうね。
デパートにも近くどこに行くにも電車のアクセスが良い。
一度住めば他では暮らせなくなりますよ。

北浜と淀屋橋の中では、アップルタワーとキタハマが立地的にも間違いなさそうです。
新築売り出し中物件もあるけれど２つのマンションには負けています。
資材や人件費の高騰で価値以上に高値になると思うので、このエリアにおいては中古を
選ばれるのが確実でしょう。

シティタワー西梅田は人気無いですよね。

中古も全然売れていませんし。

かっこいいんですけどね。

シティータワー西梅田も悪くないと思いますが、福島区というのがネックになっているかもしれませんね。大阪まで徒歩15分というのも人によっては微妙なのかな。中古物件は結構強気の金額を提示していますね。

大阪駅、徒歩10分以内の高級新築タワーが3年以内に出てくれる事を願ってます。

グランフロントを買いそびれたのが悔しいです。

グラフロは中古物件たくさん出てます。全く売れていないのは中津病院の前というロケーションと間取りの悪さがわかってしまったからでしょう。大阪駅徒歩10分以内限定だと厳しいでしょうね、今後に期待するのは。

このスレも参考にしつつ、環状線の外は対象外にしたが、出来上がって見るとPT北浜は買いだったかもしれない。
タワーはエリアを繋げるパワーがあると、しみじみ実感。
流石にもう、低層階しか残ってないだろうな。

北浜の時点で終わった感が...

北浜、落ち着いた暮らしには良いと思います。
言われるように、PT北浜も仕上がりは良いですね。

何がいいのかわからない、京阪利用以外に何もない。

中国経済の失速と、消費税のダブルパンチで、おそらく２０１４年４月～は凄惨な状態だろう。

原材料費も暴騰しているし、少子高齢化はさらなる加速をしているし、どうなるかカオスですな。

築１０年ぐらいたつと、賃貸の客付けがダメになるね。
やはり新築のプレミアム感がないと厳しい。
大阪はパイが少な過ぎる。
マイホーム派が東京よりはるかに多いし、企業も少ない。。。

PT北浜って、もちろんパークタワーのほうですよね。
すみません。他意はないです。

大阪市北小学校跡地
52階建て住友のマンションでしょう！
立地最高！まぁ値段も最高でしょうが‥‥‥

あ！これです。
http://constnews.com/?tag=もと大阪北小学校・もと曾根崎幼稚園跡地

http://constnews.com/?tag=
すみませんこれです

立地は好みが別れますね

グランフロントの賃貸・・・あれは可哀そうだ。

二の舞にならないように気を付けましょう。

便利な立地なのは確か。安ければ投資・賃貸向けにはいいだろう。でも自分では住みたくない。
自分で住むなら、少し離れても堂島から中之島エリアがいい。

グラフロ41階が＠600万で売り出し中。
大阪も東京には負けておまへんでー

問題は売れるかどうか。

売れるわけないでしょ。
港区、千代田区など東京人気エリアのタワーや低層系と同じ価格設定で誰が買うんですか・・・

売れないし借りてもいないで八方塞がりなんですよ。中津病院の真ん前に建っているので中津を意識してしまうし、地域性にこだわる人には避けられてしまう。建物は良いんだが間取りが。。。頑張って欲しいグラフロ。

グランフロントOSAKAオーナーズタワーの凄惨な現状は、オーナーが一番よくわかっているはず。

外野は、あれこれ批判せず、じっと見つめて教訓として今後に役立てましょう。

金利動向が変われば投げ売り出るな。
現状はキャピタルゲイン、インカムゲインが見込めない価格になってるよ。
マンションPERで考えたら悲惨な数字とちゃうか？オレは現金の運用先が無くて困ってるけど、流石に買えん。
場所柄、実需は少ないと思うけど、それは売り予備軍が多いとも言える。
損切りで処分すると思うけど、その時はヨロシクね（債務超過で売るに売れないよりはマシなのだから）

10年債利回りを見ると上昇局面に入るのかどうなのかという微妙なところですね。
先週末で0.625ですが、今月末に0.7を超えてくれば緩やかに上昇局面に入ると思います。
固定に切り換えるなら今でしょ。

ただ、売時はまだですね。
まだ新築価格が上がっているので、北小学校跡地計画の値段が出るまで待ってみたいと思います。

＞＞１５４
立場が違えば見方も違うが、今が最後の売り逃げ局面やと思う（俺は買わんが）
多くの人間は、永く続いた超低金利にマヒをしてしまい、金利上昇の怖さを分かってないよ。
今は、無知な人間が不動産価格を支えてるだけ。

バブルのスケールが違うが、オレが坪７００万で処分した土地は今１００万ぐらいになってる。
そのアブク銭での不動産運用でも慎重にやってるちゅうのに、今の投資家？は人の褌で高い買い物をしとるわ。

まあ、「歴史は繰り返す」ちゅうことやな。

たしかにネット銀行をはじめ、定期預金の金利が1年前にくらべてちょっとマシになってきている感覚はある。
金融緩和の副作用…？
一番のリスクは中国経済失速と大地震だけど。

グラフロはプレミアム感では梅田周辺ではピカイチの物件だと思います。ただあの間取りは本当にもったいない！もう少し普通の間取りであれば販売後も活発だったでしょう。

淀屋橋北浜周辺は定期的にマンションが建設されてますが、未だにキタハマ、アップル、シティタワーの３棟より良さそうなタワーマンションは少ないです。パークタワーがその一角に入ってくるのか興味深いですね。

ひびきの街は規模、価格のバランスでは市内トップクラスの物件だと思います。欠点としては場所が賛否両論ということと、価格がリーズナブル、そして戸数が多いことによる住民層の良し悪しが未知数ということでしょうか。

この金利上昇、物価上昇局面前にグラフロ購入できた人は超ラッキーパーソンですよ☆
5年後は1.5倍で売れるかも。

グラフロは大阪のことをよく知らない東京の人が震災後ということもあって
購入したケースが多いのではないでしょうか？　中津のマンションだという
ことが分からずに。

ジーニスに住んでいます。建物は少し古くなってきたので、少しずつリフォームを始めました。それなりに快適です。住人は、どこでも一緒だと思いますが、気さくな人、上品な人、ええっ？て言うような人、様々です。先日、エレベータで「おはようございます」と挨拶したら「私は医者よ」と、いきなり言われました。聞いてもないのに・・・どういうことか今でも理解できませんが、結構、気位の高いおばさんも多いような気がします。

確かにジーニスは、変な奴が出入りしてる。
外の植木の下でしゃがんでタバコ吸ってたオバハンも下品やった。

結局、住人がマンションの価値を下げたりするよね。その女医さん、クレーマーで有名な人じゃない？

教師・医者・坊主は昔から○○○がきかないって言うよねぇ

引っ越す前に、ご近所さんになる方の状況が分かると良いけど、そうもいかないところが悩ましい。ジーニスは「医師」じゃなくて「お医者さま」や「女医ドル」気取りが多いのかなぁー。

ジーニスならお近くのヴィークの方が良いと思う。

キングス夢前が市内最強ということでよろしいな

結局、マンションの価値は建物や立地だけじゃ決められないってことだネ。ジョイドル気取りのおばさんがクレーマーでおいでになるっちゅうのは痛いかも。

ジーニス、住みやすいよ。建物も設備も悪くないと思う。やばいフロアーはあるかも知れないけど。

ジーニス以外に何件のタワマンに住まわれたことありますか。
比較がないと大半の人は自分の住んでいるところを住みやすいと思っているはずなので、他と比べてどのような点が住みやすいのか教えて頂きたいです。

今更、ジーニス？
あんな場所に建つ古びたタワーがベストバイ？
既存のタワーならkitahma、グラフロ
これから建つ物件なら
曽根崎のスミフか中津のラマダ後でしょう

ジーニスなんて論外のまた外。
自分のところのマンション上げしたいんだろう、必死だね。

KITAHAMAは、売りが出ているから住みたければいつでも住める。エントランスの雰囲気は好き！
ジーニスは、たしかに売りがほとんど出ないし出てもすぐに売れてるな。
ヴィークも、そこそこすぐに売れて現在は売り物件ない。
グラフロ、売り多数物件あるから、選べるよ。
シティータワー大阪、こちらも売り物件あり。エントランスの高い天井が魅力
ザタワー大阪。病院の跡地じゃなければ、個人的には１番買いだね。

ファミリー向けの生活しやすいタワーはどこでしょう？

サンクタス響じゃないでしょうか？

サンクタス民度低そうだけどね

ジーニス押しがへばりついてるようだね(笑)
グラフロは新しく古い立地の悪いタワーの様に安い訳じゃないからね。購入層が限られるよ。

ファミリー向けのタワーなどあるのかな？
しいて言えば、セントプレイスタワーじゃないかな。都島だしね！
ジーニスのようなプール、ジャグジー、サウナ、トレーニングルームなど
共用施設が多彩なタワーマンションは、今後は建たないでしょうな。
梅田至近のタワーは、交通渋滞があるからベストバイとは言えない
KITAHAMAは中之島公園に近いし、三越の跡地と言う土地が良いね。
まあ、どのマンションも１０年〜１５年に１度の大規模修繕できれいに
蘇るし、自分にとっての立地。新しいタワーでも靭公園のタワーは、
エレベーターや共用廊下に空調が装備されていないタワーもあるから
吟味したいところですね。