プラウドタワー安堂寺 　(旧　【野村・ＮＴＴ都市開発】（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクトってどうですか？)

皆様、このあたりで今現在、販売中のマンションは、検討外なのでしょうか？

どこのマンションのことを言ってるの？

沿線で探すから狭い範囲だけで探す地元民とは価値観が違うよ。

安堂寺っていう地名なんて知らないよな。

上にのっている、ジアーバネックス龍造寺や、シャリエタワーや、グランアッシュ、グランドメゾンなどです。

グランドメゾンいいんだけどな。
小規模ってのだけが引っかかる。
市内小規模のグランドメゾンって売却時に結構苦労する。
人気あるの京町堀タワーくらいじゃない。
売却考えるとやっぱりタワーなんですわ。
もちろん永住ならどっちでも全然いいと思うが。

タワーの方が、売却の時有利なんですか？
ここは、賃貸の人が多くなりそうで、管理が乱れたり、後うちは、ファミリーなので、悩みます。
プラウド、いいですよね〜

谷町６丁目周辺のマンションは中古は価格はのびないですね。松屋町筋はさらに厳しいです。

旧東区ブランドというのは依然あると思う。
ただ、堺筋から御堂筋、北浜エリアは今までマンションなんて供給されなかったエリア。
その結果として、マンションが一定供給されていた谷町界隈の人気が集中していたのだと思う。
ヒルトップというブランドイメージとともに。

しかし、今や北浜、淀屋橋でタワーが供給されてしまうと谷町に住みたいという層はそれほど多くない。
地盤的にはいいのかもしれないが、今のタワーは高性能な免震、制震が当たり前。
地震に対するリスクも以前ほど大きく無い。
さらにフラットでスーパー、クリニックも多く高齢者などでも住みやすい環境が整ってきたと言える。

ただ、谷町はファミリーにとって住みやすいと思います。
だからパークハウスが売れたわけだし、実際、御堂筋近辺とは違い住居も多く公園も多い。
なのでここは１ＬＤＫ、２ＬＤＫなどの投資にはあまり向かない。

賃貸そんなに出ませんよ。
どうせ高いし、そんなに需要見込めないし。

と、思います。

三菱の迷ってたらすぐ終わっちゃったからなあ
中古もまともな会社のないし、ここと三菱のは値段下がらないんじゃない？

上町台地の真ん中と言えるのに、ゴチャゴチャしてるんだよね。このあたり。
谷六の駅が中途半端だからか。
上町筋に向かえばまだマシだが、それでも雰囲気が垢抜けない。
プラウドのブランド力も最近怪しいし、様子見かな。

何を言っても無駄。
来春には完売してますから。

確かに。戸数少ないから売れてしまうでしょうね。

でもここが下層階坪１８０以上の設定するのならパス。

今、既にここにプラウドが建っているとして、

築２年で８０平米の中層階角部屋を売り出しても４,７００万が限界。

ブランドがどうであろうとこの立地にして板状程度の高さのマンションが坪２００オーバーなんて売る時が怖い。

一生手放さない、損切り覚悟、プラウドに住みたいんじゃいって人が買えばいい。

非常に的を得た意見ですね。
プラウド同心も同じような有様。
ブランド価値など、中古ではほとんど通用しない。

駅前プラウドは、値段落ちない傾向があるって中古みてるとき仲介は言ってましたねー。
営業のいうことなのでわかりませんが。。。。
シャリエ言ったらここのことすごい言い方してました(笑)

>>103
プラウド大阪同心の中古が、4月頃から売り出してるけどなかなか売れてないよね。

しかも、中古といっても新築未入居だからデベロッパーのアフターサービス保証や間取り変更を除けば
新築と大差ないのにね。

オプション費用もあるから売主としてはプラスマイナスゼロだろうし、むしろ登記費用と仲介手数料3％分損してると思う。

新築価格3,380万円から200万円下げてるから購入者も新築では不要な仲介手数料3％が掛かっても実質的にはマイナスにならないし。

結局、アベノミクスといっても売れてるのは新築マンションばかりだよね。

資産価値の維持率って大阪は極端に低いからある程度の値下がりは仕方ないとは思うんだけどね。

プラウド大阪同心　2階　3,180万円　2LDK　60.28m2　2013/03　新築後未入居
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...

新築は色々優遇ありますからね。
固定資産税減免や利子補給など広さや融資額にもよりますが、100万くらい戻ってきますよ。

プラウド同心はできてから残念な物件でした。
内部仕様良かったとは思いますが駅遠であの価格。
何より外観ぱっとしなく、昇降機械式でむき出し。
野村さん笑いがとまらんかったでしょう。

タワーマンションは立地とその存在感が命。

プラウドはもう回収期なんだよ。
今までは価値を高めるために立地や仕様を充実させて来たが、ブランドが周知されたと見るや、立地も仕様も凡庸化した。
同心の仕様はせいぜい三井のパークホームズレベルだし、同時期施工の天満橋レ○デンスと材料を共用化したのか、材料の品質が価格に見合っていない。
相対的に、天満橋レ○デンスは価格の割に仕様が良く、不動産のブランド価値というのはアテにならないという結果になった。

天満橋レジデンスは国道沿いなので、それを許容できるかどうかでしょう。
同心は怖いくらい静かだし、武家屋敷、寺町としての歴史性なんかも価格に乗るかも。
あと、堀川小価格も。
でもやっぱり割高だったね。。

みなさん、ここだとどれくらいの間取りをお考えなのですか？
かかく、早くわからないかなぁ。
どんな、感じの外観になるのでしょうね

ここで何を言っても立地の良さとブランド力ですぐに完売するでしょう。
周辺物件はここの販売が終わってからゆっくり販売していけばいいんじゃないですか。

長期優良住宅について調べれば中身の良さの安心感ありそうですけどね。
見た目の設備はまだわかりませんけど。

見た目はプラウドタワー大津風な感じかと。
立面図見た感じからＦＩＸはなさそうです。
通風性がよく居住性を重視したプランじゃないでしょうか。
気になるのはバルコニーを外に引き回しているにも関わらず、アウトポールができていないってことですね。
あと、長期優良住宅なのにＰＳを完全に廊下側で集約できてないような感じです。
評価項目には関係無いのかも知れませんが、
素人的には、サンクタスタワーやセントプレイスタワーなどでもできていたのに、長期優良住宅でＰＳ残っているなんてどういうことなんだろうと思うのですが。
水回り大幅に変えるようなリフォームなんてしませんけどね。

新築ってデベの営業経費と利益が乗ってるんですよ。
それなのに何でこんなに新築物件に群がるのか理解できません。
まあ新築には、それなりの夢と綺麗さはあるでしょうが、
業者の好決算を思えば新築は割高であることは一目瞭然。
今は中古がいいと思います。中古に目を向けましょう。
そうなればもっと健全で割安な新築マンションが建つと思います。
儲け一辺倒のデベに気づかせてやりましょう。
早く日本も健全な不動産市場になればいいですね。

実際、今の中古価格は新築を上回っていますからね。かえって新築の方が安いくらいです。今は中古は買う時期ではないですね。売り時ではあっても。不動産屋さんに騙されないようにね。

中古が新築価格とある程度連動するのは確かなんですが、中古、新築の買い時というのは確かにあるんですよね。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/column/unyou/unyou25.html

上記グラフを見れば、例えば2009年頃は首都圏新築が上がっているのに中古は落ちているわけです。
つまり新築単価と中古単価の差が大きいところが中古の押し目買いということですね。

ただ、あくまで平均ですから、一概には言えません。

今出ている中古では、確かに信じられない中古価格のものが売れるわけです。
それは、2003年頃から供給されたマンションの方が仕様・デザインが良かったものもあるから。
人気のタワーは、ほぼ希望価格で売れますよ。
グランドメゾン京町堀とか。
ビオール、ＣＴＯ、ＴＴＯ、kitahama、ウェリスローレルも人気ですよね。

新築のＰＴ北浜なんてパークホームズ以下の仕様でしたから。
今どき天井高2400mm、直床なんて板状でもないでしょ。
供用部を豪華にするのかも知れませんが、できてみないとわからないので
専用部や外観であんなにコストカットしているの見せられると恐ろしくて買えない。
そう考えると、中古は実物を見れるし、眺望も確認できるし安心感があるんですよね。
ごくたまに心理的瑕疵物件なんてのもありますが・・・

ちなみに私は業者ではありません。
中古も新築もいいものあれば買います。

じゃこのランキングは理にかなっている？


住友不動産販売がマンションライブラリー人気ランキング2013年度版発表しました。
マンションライブラリーのアクセス数を集計しランキングにしたもの。
http://www.stepon-contents.jp/contents/mansionlb_ranking/osaka.html

1位シティタワー大阪
2位ザ・北浜（The kitahama）
3位淀屋橋アップルタワーレジデンス
4位ザタワー大阪
5位ザなんばタワー
6位シティタワー西梅田
7位シティタワーグラン天王寺
8位タイムズピーススクエア
9位ウェリスローレル上本町タワー
10位あべのグラントゥール

住友系が多いのが引っかかりますね（笑）

そもそも住友のＨＰ内にあるので住友に既に興味を持っている人が見ているというバイアスがあるのでしょう。

グラントゥールとかランキングに入るんですね。

グランドメゾン京町堀、ＤグラＮＹ、Ｎ４は入らないんですね。


アップル、CT大阪、Kitahamaが入っているので淀屋橋北浜エリアの強さを実感させられますね。

CT大阪
中古物件を見に行きましたが、評判通り
管理がしっかりされていて良かったです。
部屋は普通でしたが、ディスポーザーがないのが
残念でした。(無精者なので必須です)
PT北浜、天井高は2450mmだったような。
まぁ、あまり変わりませんが…。
CT大阪も天井高はそんなもんだったと思います。

新築が下がりまっかいな！！
おバカさんは、あなたですよ。

みなさん、タワーマンションについて、詳しいですね。
凄い！
谷町駅一分にひかれて、後は、マンションに詳しくないので、その理由だけでここを狙ってるんですけど、無知すぎて、恥ずかしい

PT北浜とCT大阪の決定的な違いは天井高ではなく階高と思う。
直床と二重床の差。
普通の二重天井とビルトインエアコンを収められる二重天井の差。
PT北浜はボイドスラブなので厚めだが中がすっからかんで遮音性が高いと言うわけではない。
階高は20cmは違うはず。
20cmで50階だと10ｍの差でほぼ3階分違うわけだからどれほどのコストカットかわかると思う。

中央区のタワーで最も基本仕様や専用部のグレードが高いものはＤグランセ上町台じゃないかな。
当時クソばか高いと思ったものだが、リーマンショックにかかったので値引きもしていて
今となってはお得な物件だった（笑）

谷町徒歩一分は貴重だと思う。
でも谷六というエリアは微妙。
天満橋は利便性高く環境面も優れる人気エリア。夕陽丘や上本町も学区や真法院などの高級住宅がある関係などから人気エリア。
ここはそのちょうど谷間でエリアとしての特徴はない。

■メリット
徒歩１分
プラウド
地盤が頑丈
治安良好

■デメリット
谷町筋沿
小規模
買物不便（今のところ）

このくらいかな？
ここの谷町筋はアンダーパスになってるし、側道があるので直で面しているところよりだいぶ気分が違うとは思うが、
中層、高層階は結構うるさいと思う。
物件として十分魅力ある条件を備えていると思うが、あとは価格とのバランスですね。

早く全容がわかるといいですね。

最近のプラウドは住む人を第一に考えていると思う。
大半の購入者は過剰な仕様など望んでいない。
長く住む事を希望している。
野村不動産はそこに気づいている。
だから人気が出るんでしょうね。

プラウドシティ新大阪は３１０戸もあったのに４ヶ月で完売したからねー
やっぱり一番重要なのは価格じゃないですか？
プラウドブランドなのに低層階で平米単価３７万円くらいでしたからね。
中層階で４２万円くらいでした。
高層階は高かったけどね。

ここは駅前なので中層階で平米単価７０万円は超えるでしょうかね。
シャリエ松屋町タワーレジデンスですら平米単価６０万円ですからね。
というかシャリエは価格の安いのが売りのマンションなのにタワーに手を出した上に高すぎるから値引き交渉前提価格なのかな？

PT北浜の外観凄く高級感あって好きですが、既にいい部屋がなくて。。
ここ期待してます！

大阪で早々に完売しているのは相対的に価格が安い物件だけですね。高い物件は完成ギリギリまで完売しないし、高すぎる物件は何年も売れない。当たり前の話です。

谷六に住んでいます。官公庁も近く金融機関も多いので、
仕事でどこに向かうにも割合便利ですし、言われる通り
治安も良いのでファミリーでも暮らしやすいと思います。
この辺り(天満橋〜谷六)は税理士や司法書士など
事務所兼住居として買っている人や、DINKSなど勤務を
優先に考えて選ばれる人が多いようにも思います。
ここはファミリー層向けなんでしょうかね？

西向きの部屋騒音がまし？
皆さんはどの向きを検討していますか。

西向きの部屋がましなのは間違いありません。
ただ、周りも固くて高い建物が多く、反射音が思いのほかあるはずです。
これが馬鹿にできず、爆音のバイクが谷町筋を通り過ぎると、
あたかも目の前の道路を通り過ぎたような音が聞こえる可能性もあります。
ですので、反対側だから静かだということにはならないと思いますのでご注意下さい。

しかし、決定的に違うのは排気ガスだと思います。
明確なソースはありませんが、音と浮遊物質という特性を考えれば、
それは皆さん感覚的に納得できることではないでしょうか。
今後、電気自動車などの比率が高まれば徐々には減るでしょうが、大型のトラックなどは電気にはならないでしょう。
長期的には健康被害のリスク要因であることには違いなく、その点、西側の大きなメリットとなると思います。

車を持っている人はどうですか・・？

車路によっては、非常に使い勝手が悪い立地です。

うまく東西南北に出られるといいんですが・・

南側からじゃないですか？
ここ住む人はあんまり車使わなそう。
駐車場あまりそうですね。

>120
いやいやCT大阪なんてミヤネの時点であり得ないわけで

CT大阪は部屋の平均床面積が85平米のマンションです。
プラウドタワー安堂寺は一番広い部屋で83平米です。
要するにCT大阪に比べたら犬小屋というのは妥当な表現です。

シティタワー大阪は１０年前に買った方はお徳だったろうな。
当事はここ１０年で見れば価格が底値に近かったしね。
今でも賃貸でそこそこの家賃で取れてるから。
でも今更築１０年のマンションを買う気にならないよ。
防災面でも建築技術も発展してるし内装もね。

これから２年くらいの間にマンションを買う層は１０年単位で見れば高い時に買うことになるとは思うよ。
でもアベノミクスが５年くらい続くなら５年単位で見れば底値になるんだろうけどそんなことはないだろうし。

損得勘定で言うなら築１０年ぐらいの中古物件がベスト。
しかし日本人は新品好きだから新築割高物件でも売れる。
中古物件は早いもの勝ちなので、情報面で有利なプロが先回りして購入後再販のケースが多い。
又、仲介業者も、条件のいいエンドに売らず転売屋に買わせてダブルの手数料を取ろうとする
ケースもある位だから、素人がいい買い物をするのは難しい。

クラッシィ淀屋橋が坪250超えるって言われてますし
まだまだ当分あがると思うな〜。
ひびき買うのがベストだったけど、これ以上乗り遅れたらもうなにも買えないと思う。

今は不動産買うときじゃないね。コストが高くなって質は下がっている。資産価値は保てない。お金あるなら他で運用して、割安な分譲賃貸に住んだほうがいいね。

なんでこの掲示板見てるのかものすごく気になる