プラウドタワー安堂寺 　(旧　【野村・ＮＴＴ都市開発】（仮称）谷町六丁目駅前タワーマンションプロジェクトってどうですか？)

いくら駅1分でも、高すぎる。

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あの価格表で判断つかなくない？
坪200から230ぐらいとしかわからないから
東レの松屋町より高く、クラッシィ南船場より安いぐらいのところ？
下目にみて200ぐらいなら相場より安いし、230とかなら高いし
あの価格表だけで高いとかはちょっと判断はやすぎ

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クラッシィタワー淀屋橋とブランズウェリスタワー心斎橋が良さそうだよね。

この近辺だとパークハウス谷町五丁目が他よりも10%くらい安い感じだったね。

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パークハウスは同時期の物件と比べて割安感がありませんよ。
西区のひびき、浪速区のリバーも同じ時期です。

パークタワー北浜の外観が好きですが、天井高と高速沿いが自分にとってネックです。
ここの低層階が安くないということは、それなりの設備があれば、良い意味で住民のバラツキが小さい、賃貸向けが少ない、管理しやすいですね。長期優良住宅は税金などの優遇もあります。値段は予定価格より多少下がるでしょう。当初PTも若干下がりました。ただ、ここ駐車場と駐輪場がちょっと少ないですね。

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これから分譲される物件は建築費の関係で、
現在の相場より価格は高くなります。
今は高く見える価格でも、後から考えると安い物件になるかもしれないですね。

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価格表で坪200から230ぐらいは、低層階のお話でそれより上の階だともっと坪単価はもっと高かったはず。
一番高い南東向きの高層階だと6000万後半(7000万弱?)だと思われますので上限は坪280万になる計算です。
それとやっぱり長期優良住宅を望みそうなファミリ層向けの3LDK以上が高層階のみで中・低層階のほとんどが2LDK以下というのもバランスが悪く期待外れな要因だと思います。敷地面積の関係なんでしょうが無理に小さなフロアプランで部屋数を増やさない方がよかったように思います.

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上層階がファミリー層、低層階が投資・賃貸・単身層と
入居者の層が完全に分かれそうな印象です。

マンション内の環境がどこまで守られるかが不安要素です。
立地的には検討したいですが・・・

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この立地で単身層の投資なんてまわるんですかね。
単身層で敢えて谷六に住みたい方ってどんな方でしょうね。
たぶん、治安面を重視する方がメインだと思いますが、
それでもパークタワーやブランズ備後の方がはるかに安く賃料設定されるわけで、
グロスで５％未満の設定しないと借手ないんじゃないでしょうか。
単身狙いの投資で買うなら明らかにブランズウェリスの方がいいでしょうね。

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常識で考えたら、こんなにPERの悪い物件で投資するなどという間抜けな選択はしない。

高級物件としての訴求力は財閥系高級賃貸に劣るので、高額賃料の設定は困難。

実需に期待しても、この価格に耐える財力を持つシングルは少ないし、ディンクスならもっと利便性のよい立地を選ぶ。

よって、低層階は売れ残るだろう。

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がっつり投資っていうよりも、税金対策で買っておいて、
賃貸に出すぐらいの人がいるかどうかじゃないですか？

利回り云々で検討するならワンルームが一般的ですしね。

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よく聞く話しなのですが、マンションを買って税金対策とは具体的にどういう手法なのでしょうか？
無知で申しわけありません。
ご教示よろしくお願いいたします。

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こんなに物件に対して悪い評価が多いのも、なかなか珍しいですね。私も見に行きましたが、他物件と比較しても
インポールなど、タワーと名前が付いているにもかかわらず、装備が悪く思いました。
値段がそれに見合ってないと思います。
高い物件に対して、高いと言うのは普通の事だと思います。
最終値段がどう変わるか分かりませんが、現時点では確実に高いですね。

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築4年にしては良い値段ですねー

年間250万円の資産価値下落ならマシですよね

やっぱり安堂寺ブランドでしょうかね

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0000125509/;_y...

マストタワー安堂寺 18階 - 日本住宅流通　本店が掲載中の中古マンション
価格 4,140万円
間取り 3LDK
専有面積 83.6m2（壁芯）
（バルコニー面積 5.51m2）
所在階/建物階 18階/地上32階建地下1階
主要採光面 南
所在地 大阪府大阪市中央区安堂寺町2丁目
交通 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩2分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「松屋町」駅 徒歩3分
築年月 2009年12月(築4年)

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年間250万も下落するマンションに住みたくない・・・
マストタワーは本当にショボタワーなので、元からそんなもんですよ。
もしかしたら、値引でもう少し安く買えてるかもしれませんね。
安堂寺ブランドなんて存在しません。。
マストタワーの完売までどれだけ苦労したことか。

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インポールだから悪いということはないかと
長期優良だけをとっても建築仕事にしてる自分からすると
これ以上ないスペックの高さだと思って期待してますが
この評価見てると勉強になります
なかなか、本当の良さは評価されません
長期優良とるのにべらぼうに建築費かかりますし、
この評価見たら大阪市でこの物件しか長期優良とっていないのも
うなづけます
高級車が軽自動車より高いと言われても当然ですが、
高級車と軽自動車の違いを説明しっかりできるかに
かかってるのではないでしょうか

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この物件が高級車に位置づけされると思ってらっしゃるんですか？
大した情報がない中で、そこまで言えるのは
余程この物件の評価が高い方なんですね？

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インポールが高級をうたう資格は全く無いよ。

なぜかと言うと、インポールは、同じ専有面積を取るために必要な構造がアウトポールよりも小規模だから、躯体が安上がりになる。そして、壁芯で計算される専有面積に柱の断面積が入ってくるから、実際に使える面積はデベのいう面積よりも少なくなる。つまり、購入者にとっては不利益ばかりの構造ってわけ。

上の人、長期優良は建築費がべらぼうに高いとか、軽自動車に例えたりとか、全然具体的な根拠も示さず、頭からこの物件は高級と決めつけてる。こんな非論理的な人が、本当に建築関係なん？

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建築関係というより不動産を少しかじったぐらいの人って感じ
薄っぺらい知識を頑張って広げてるんでしょ。

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本当に高すぎです。
建築関係なら、確実に分かるはずですよ。

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去年販売された物件が安すぎて、今年以降はこれが普通なんじゃないですか？

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建築関係の人だったら高いとは思わないよ。
いまにわかるよ。
もっと早く買えばよかったって後悔してるよ。
誰か知り合いで建築関係か不動産関係の人探して聞いてみたら？

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今から出てる中でもここだけ高いって言われてるってことは、やはり資材などの問題ではなくここの価格設定の問題でしょう。

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ここだけってことはないんじゃない？
淀屋橋はここより1500万ぐらい高いんでしょ？
東心斎橋もここよりだいぶ高いらしいし、
販売してるのでここより安いのってどこ？

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淀屋橋と安堂寺で価格が違うのは当たり前。

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物件の高さが分からない人は、別にスレに書き込みせず、購入されたらいいと思います。何故安いと思うのに評価されるのですか？

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部外者なので割り込むのもなんですが、
物件が安いと思う人が評価されるのが普通で
物件が高いと思う人が購入検討する人たちの情報交換の
場に書き込む方が少数派の気がします。。

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駄目とは書いてないですよ。。
283の方の書き込みが気になっただけです。。

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そんなに魅力的な場所ですか？賃貸でるでしょうけど、60平米15万円とれるかどうかでしょう。価値はそのくらいです。それでも欲しいかどうか。

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287 それは余裕で取れるでしょう…。っていうか大阪市内環状線内の築10年内タワーでその広さで15万切るとこの方が少ない。

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23階 67㎡ 2010年築 18万円

マストタワー安堂寺
http://www.homes.co.jp/chintai/b-1113100038840/

意外と高いよね。
14万円くらいだと思ってた。

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他の物件も色々見てきましたが、駅1分でもここの物件は高いですね。私も購入予定物件から外しました。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406256/
(仮称)ブランズタワー・ウェリス心斎橋ってどうですか？

プラウドタワー安堂寺はミニタワーみたいな型だね。
心斎橋は本格タワーっぽいけど価格どうなるだろう？

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昨年と比べ、当面、消費税＋意志的インフレ＋円安＋オリンピック特需＋震災特需
の影響で、不動産価格は１０％以上上がりましたね。
今後以上の影響がさらに拡大すると思います。ローンの金利も上がりそうです。給料も同じペースで上がればいいですが…

ほかの地域で長期優良住宅は一般の物件よりどれぐらい高くなりますか。



　　　　　　　

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6階の36平米で2500万くらい、80平米の16階で6000万台
高すぎてコメント出来ません。もちろん見送りです。待って損しました。

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さすがプラウドタワー！
今なら妥当だと思います。

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３６平米の狭小住宅１２万で借手あるやろか・・・

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10万で付いたら御の字でしょ

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リーマンショック前にはプチバブルがあって、その頃もマンションはもう買えないと思ったものだ。
どうせ3,4年もすればアベノミクスバブルも弾け、また買えるようになるよ。
買い時は周期的に訪れるから、気長に待つのが吉。

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100件しかないし、場所的にここ欲しい人が買ってすぐ終わりじゃない？
東心斎橋は、ここよりもっと高いみたいだけど、
あと、三年間掲示板見る気は無いし、どっちか買う予定。

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東心斎橋にしとけ。
賃貸出すときに全然ちがう。
こっちはファミリー風タワー、あっちの方が見た目良さそう。
長期優良かどうかんて賃貸出すときにまったく評価されない。
無いとは思うが永住するなら、こっちでもええと思う。

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東心斎橋は、長谷工なのと、賃貸でお水系の人がたくさん住みそうなのがネックです。
一千万ぐらいは、東心斎橋が、値段高いのかな。
確かに永住思考が谷六で、投資向けが東心斎橋かもしれません。

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本当なら、去年販売予定だったのに、高く売りたいから販売遅らせてる感じまるわかり、高すぎ物件だな。

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とてもよかったのですが金銭面で購入は難しそうでした。
金額がもう少し下がることを期待しています。

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グラメ夕日丘が、ここより高いらしいし、これから不動産はどこまで上がるか怖いです

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グラメ夕陽ケ丘は平米数が全て90以上ですよね？平米単価で比べて高いのですか？

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単価でもぐっと高いと思いますよ

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夕陽ヶ丘は場所が良いので、高いのは当たり前

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中身があれば妥当と思い購買欲が出るのですが、スロップシンクまで削り、水道だけなど、意欲が失せます。
値段次第ですね。

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モデルルームを拝見した上での印象ですが、オプション設備を除いて考えると本当に並な感じですよね。
とくに専用設備についてコストカットされているのがわかります。
なぜ、スロップシンクでなく剥き出しの蛇口にしたのかこの価格帯ではちょっと考えられないです。
トイレもＴＯＴＯウォシュレットのベーシックタイプでした。

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本当にないですよね。
私もそれで幻滅しました。

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タワーっぽくないですね。
小規模だからということもあるかもしれませんが、しょぼすぎる。

ゴミ出しも決まった曜日しかダメ。
コンシェルジュもいない。
駐車場、駐輪場も少ない。

仕様は悪くはないと思いましたが、特段良くもなく。
間取も苦しいと思いました。

本当に野村ブランドと徒歩１分にこの金額を払うべきなのかどうなのか・・・

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所詮100戸ですもんね。
スロップシンクとかいらないし、仕様は気にならなかったけど、
コンシェルジュとかサービスのしょぼさは感じた
ゴミ出しって決まった曜日だけなんですね
まあ、各階にゴミ置き場あったらそりゃそうですよね。

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一般的なタワーは各階にゴミ置き場があり、365日24時間ゴミ出し可能です。
中には住戸前に出しておけば回収してくれるところもありますが、これもプライバシー上どうかと思うので、ダストステーションがあっていつでも出せるのがいいですね。

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駅1分以外の良さは全くなし、名前だけの値段、21階なのにタワー、中身の無さ、期待した自分が馬鹿でした。

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いま住んでるマンションは、ディスポーザーあるので毎日ゴミ出さなくてもそんな気にならないですね
毎日各階にごみ取りに来る人件費考えたらいらないですね
コンシェルジュもそうだし、そういうサービスって不動産屋が負担するのじゃなくて
買った後の僕らのお金で運営するのだから、ないほうが信頼できるけどな
ここは、長期優良で二重床だし、売る時になかなか評価されなさそうだけど、
住んでから大事なところしっかりお金かけてるから悪くないかなって思ってきてます
直床にして天井の高さを高くしたり、コンシェルジュで豪華にしたりするマンションは、
お客をバカにしてるみたいで僕は好みじゃありません
中身重視か外見重視は好みだと思いますが

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しかし、階高は3.1ｍしかないのだよ。
パイプスペースもガッツリ中に食い込んでいるのだよ。
そして、ご存じインポール。
これはすなわち、有効面積が非常に小さいということになる。

ここが長期優良住宅で評価されるポイントは水セメント比やさや管ヘッダー程度であり、実は長期優良住宅を取っていない他のタワーよりメンテナンス面でも仕様を落しているところがある。

果たしてそこまでのコンクリート強度は本当に必要なのか？
100年前のことを想像してみよう。
100年後のことを想像してみよう。
コンクリートのクォリティに莫大なコストを負担することに何の意味があるのか。

ここの「長期優良住宅」は目くらましでしかない。

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コンシュルジュいてもいなくても管理費はそんなに変わらないように思いますね。
いろいろみて感じるところです

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コンシェルジュの給与が派遣会社の分含めて一日一万五千と考えたら
百世帯で一日150円。
いらないです。

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コンシェルジュを置かないのであれば管理は安いはず。
まだ管理費は出てないが、60平米ぐらいなら修繕も合わせて18までが妥当
これ以上なら話になりませんね。

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カフェコーナーって何の為に作ってるのかもわからないですよね。

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間違っているものもあるかもしれませんが、ネット上で調査してみると・・・

■コンシェルジュ付きで管理費が安いタワー
ヴィーク南堀江　　：　105円/㎡
ヴィーク大阪　　　：　140円/㎡
パークタワー中之島：　150円/㎡


続いて、
■小規模タワーのコンシェルジュ有無
パークナードロジュマン　：　無（85戸）
イトーピア西天満　　　　：　有（90戸）
シティタワー梅田イースト：　無（95戸）
グランドメゾン大手前　　：　有（90戸）
グランスイート中之島　　：　無（150戸）
パークハウス谷町五丁目　：　無（200戸）
シティタワー真田山　　　：　無（220戸）


個人的な感覚では300戸超えたらほとんどコンシェルジュがある気がします。
200戸以下ではコンシェルジュサービスは少ないと思います。
本格的なタワマンサービスを望むなら小規模では難しいのでしょうね。

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管理費とか修繕費なんて、高めにつけるか安めにつけるかの不動産屋のさじ加減じゃないですか？
売る時は安くても住んでから高くなることが多いって話題読みました。

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管理費、修繕費は自分達のマンションの維持運営費用であって、不動産屋の収益には関係ないはず。
管理会社だと思いますよ。

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ここはどうかわかりませんが、以前見学したタワーマンションでは、
１０年目ぐらいに一時金が１００万円ぐらいかかるマンションがありました。

営業の方も「１０年目までに売却すればいいんです。」みたいな感じの話をしてました。
最初は管理費などの金額を安く設定して、販売する時には話がしやすいようにしておいて、
後から一時金を徴収されていくことが多いのでしょうか。

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一次徴収が100万200万なんて古いタワーでは当たり前ですよ。売却しにくくなるので所有者は極秘にするので情報が表沙汰にならないだけです。

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あまりにも高すぎて、尻尾を巻いて帰ってきました。予想以上、管理費まで高い！当然見送りします。

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管理費はどれ位するのですか？

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大規模修繕の一時金はどれぐらいですか？

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25年目300万円。

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高いですね、びっくり！
タワーマンションはどこもそうなんですか？
20年30年先はどうなっているのやら。

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タワーマンションは5年程度で住み替えるものですよ。

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管理説明会で、一時金はほぼ取らないことが多いって言ってました
とりあえず、要望書だしましたが、抽選になりそうとのこと
3Lは激戦区ですね。。
なんでもっと3L作らなかったんだろう。

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３ＬＤＫだと高くなるから。
買える人がそんなにいないと思ったのでは？
あと、戸数がタワーで８０戸とかになると、積立金への不安が出ると考えたのかもしれない。
しかしこれほどの小規模で免震をどうやって維持していくのだろう。
万が一、交換する必要が出れば相当な出費になる。
高さもなく地盤もいいのだから制震で十分だったのではないかと思うのだが。
また、ディスポーザーやエレベーターパーキングなど、修繕費はそれなりに確保する必要があるとおもう。
24時間管理、ゴミ出し、コンシェルジュもなくこの金額はちょっときつい。

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暮らしていって、必要ないものはなくしていく方向でいないと
結構管理費がかさみそうですよね
必要最小限にして言った方が良いと私は思います
周辺は結構便利ですし、あまりコンシェルジュさんにお願いするようなこともなさそうに思います。
保安上いらっしゃった方がよろしいのでしょうけれど

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ここって管理費、修繕積立金が高くないですか？
小規模タワーは将来の管理が不安になります。

皆さん、どう思われますか？

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バスよりタクシーの方が運賃高いのと同じで小規模マンションは維持費は高くて当然。ただしここの所得レベルも高いので問題にはならない。

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楽しみにしてましたが、あまりにも高すぎて諦めます。80平米6000万って1000万は高いでしょ！？

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>>338
場所や建物に関しては気に入っており、一切不満はありません。
しかしながら総戸数が少ない為、入居後の維持費の増加率が気掛かりです。
東京のタワーは、ほとんどが総戸数500～1000あり、維持費の増加率も高くはないと聞いたことがあります。
とは言ってもこの物件は無駄な設備がないので、数年後に維持費が高騰することはないだろうと高を括っているのですが…

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このマンションは、名前こそタワーですが、本質タワーじゃないと思ってるので
大丈夫だと思ってます。
私も修繕不安あるのですが大阪市で始めての長期優良認定に安心していいのかなって思ってます。
販売価格は、高いと思いませんでした。

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管理費自体は心配していないですが、修繕積立金がどう上がっていくかですよね。
戸数が少ないとはいえ、100戸なのである程度は大丈夫かな。
大規模修繕時に一時金や借り入れがあるとこれはこれで困るので、
適正な上昇率であってほしいです。

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一時金、24年後に平均180万円いただくよ^_^

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大規模修繕計画表に、修繕一時金の額面も計画に組み込まれています？
180万円って大金ですね。
それが真実であれば、24年後まで世帯単位で計画的に積み立てていく必要がありますね。
それにしても販売価格が高いと、その他の費用である管理費・修繕積立金も高くなるのですねぇ。

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どれだけ売主が誠実に本当に必要な修繕費を出すかになりますよね。
安ければ本当に足りるか不安になる。。
どこかで修繕計画見せて妥当か調べてくれる第三者機関あればいいなと感じます。

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不満があれば他をあたればいい。
消費税１０％になる頃には景気も落ちているでしょう。
それ以前に生活費（電気・ガス代）や社会保障費も上がっているでしょう。
細かい金額に右往左往するようであれば、健康上良くないと思います。

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＞どれだけ売主が誠実に本当に必要な修繕費を出すかになりますよね。
ホント、これはとても重要ですよね。
24年後に平均180万円って言われても高いと思ってしまいますが、
今からわかっていれば、自分で積み立てていく事はできます。
でも、実際はこの倍かかりますと突然言われても、ハイハイと簡単に出せる金額ではないですよね。
細かい金額の上下は仕方ないにしろ、大幅な変更は怖いです。

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パークハウス谷町五丁目が170万でここが220万だと不動産屋さんから聞きました。
駅徒歩3分と1分で私にはそこまで出すメリットを感じません。
「円安による建築資材、人件費の高騰で高値がついている。これからの物件はもっと高くなる。」と聞きましたが、どうも言い分がうさんくさいです。コストアップしていない物件も強気に高く設定しているそうで、買う側にとっては不愉快です。
確証もなく将来予測されてますが、円安は1.2年も長く続くものでしょうか。
高いことの理由として苦し紛れの言い訳をしているようにしか見えません。

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まあ上町台地の上で170万円なんて物件はこれから出て来ないでしょう。パークハウスは良い買い物だったんでしょう。
でも220万円？は高すぎ！間取りもイマイチ、私は野村信者ではないので見送ります。

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引き廻しバルコニーはいいんだけど、どの部屋も奥行きが浅いんですよね。
何か昔の長屋の直間って感じ。
近所のマストタワーもそうだけど、部屋が薄いんですよね。

まぁ価格も高いし、間取りも悪いので見送りますわ・・・

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グランドメゾン夕陽丘が坪250万らしい。
不動産屋は、二年後まで土地仕入れていて、二年後の土地は
いまより高く仕入れてるって言ってたから、少なくとも二年は安くならない。
どれだけ、待つ余裕があるか次第でしょうか。

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価格の比較は一概に言いにくいですが、パークハウスは下層階の安いところで170万弱、高層階の高いところで220万くらいだったように思います。

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こちらの高層階はどの位するのですか？

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南東角で坪250以上だったと思います。
ただ、ここは高層階といっても20階以下なので・・・
さすがプラウドというようなところもなく、割高感だけが印象に残りました。
避難階段が屋外に露出されていたり、いつでもゴミ出しができなかったりと、一般的なマンションの内廊下タイプという感じです。
駐輪場、駐車場の設置率も低く、価格に見合うだけ建物、サービスには達していないと思います。
ブックカフェラウンジは魅力的な試みだと思いますが、実際どの程度書籍を充実させてくれるかによるところが大きいですね。
ＰＢＲ的な考え方を重視する人には向きません。
ゆとりがあり、永住を希望する方の需要を狙っているのかもしれませんが、その割に狭い間取りが多くどうなのかなと思いました。

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ＰＢＲってどういう意味ですか？

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今後も価格が上昇すると…不動産営業の言葉を真に受ける＊＊＊な人はあまり居ないと思いますが・・・。
需要と供給の関係です。
ここに永住したいと思ったら買えばいいんじゃないでしょうか。

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