メイツブラン大阪城公園ってどうですか？

金余り状態だからね。
だけど、金利が上昇する可能性は高いから、余裕を持った返済プランが必要。
キャッシュポンなら尚良し。

中央大通りの車の騒音が気になってます
交通量はかなりのもんですよね？
春や秋はリビング窓を開けて過ごしたいと思いますがうるさいですかね？
排ガスも引っ掛かります。

ファインシティのお友達のお部屋にお邪魔しましたが、窓を開けるとやはり騒音が気になりました。
窓を開けて快適に〜は厳しいと思います。

検討中です。

もともとファインシティの北側角部屋を考えていたのですが
早いうちに完売してしまい、キャンセル待ちも多かったので諦めました。

大阪城が望める高層階と考えています。排ガス等はあまり気にしません。

ここではファインシティに対して悪く言う意見がみられますが間取りも似たような感じですし
駐車場駐輪場も少ないですよね。
駅が近くなる以外に利点があれば教えて頂きたいです。逆に良くない点もお願いします。

悩んだ末に、また希望の間取りが完売してしまったなんてことがないように情報がほしいです。
よろしくお願いします。

>>54
学区が良いですよ。
小学校、中学校、高校と密集しているので周辺の雰囲気も悪くないです。
森ノ宮駅に銀行はりそな銀行位しかありませんが、玉造にUFJ、三井住友、ゆうちょ、一通りあります。
スーパーは駅前のKOHYOか、玉造筋のイズミヤ、玉造駅の近商。
ドラッグストアはマツキヨ、ダイコク、サンドラッグ。
ホムセンはロイヤルホームセンター。
自転車に乗られる方なら日常生活に不便さはまず感じません。
公園は大阪城公園以外にも沢山ありますし、カフェを始めレストランやケーキ屋も評判の良いお店が点在します。
北摂程環境が良い訳ではないですが、市内では抜群ではないでしょうか。

勿論、排気ガスの問題を除いての事ですが。

55さん
参考になります、ありがとうございます。
イズミヤ、近商まで自転車で何分位でしょう？他区からの転居になるので、周辺地理がよくわかっていません。

中央区最寄り駅森ノ宮周辺でこの先新築マンションの予定(マンション用地や広い駐車場)はあるんでしょうか？(スーモなどの情報以外で)ご存じのかた、教えて下さい。

マンション辺りからだとイズミヤまで自転車で7〜8分で行けます。

近商ストアは玉造駅の高架下にあるのですが、JR森ノ宮駅からJR玉造駅までも自転車で5〜６分なのでゆっくり走って信号に引っ掛かったり諸々含めても10分もあればどのスーパーにも行けますよ。

ライフが出来ればもっと便利になりますし、ココは人気が出そうですね。

このマンションのすぐ側の広い敷地に別会社で新築分譲マンション建設計画がありましたが、昨年末頃中止の発表がでました。

それ以外では今のところ分譲のマンションの建つ噂は聞きませんね。

価格次第かな～
Aタイプで5000万円程度なら青田買いする。

5000万もあれば十分買えますよ。
森ノ宮、長谷工板状、３流電鉄デベで＠200超なんてあり得ない

うん、5000万はしないでしょう。

５５さま

54です。
ご丁寧にありがとうございました。
生活に不便はなさそうですね。学区が良いのも大事なポイントです。

ただ、ﾌｧｲﾝｼﾃｨを検討していた時に掲示板を利用していたのですが、良くない事ばかり書かれていましたし、この掲示板でも今だに悪く書かれていますよね。規模の大きさと駅からの距離以外は同じような物件だと私は思ってるので、ここもまた悪い印象のマンションになってしまうのかな?と気になってしまいます。

人の意見に振り回されてはいけないのはわかっていますが、こことﾌｧｲﾝｼﾃｨとの違いがわかれば少しは納得できるのかなぁ?と思っております。

55です。

ファインシティは規模が大きく、価格も破格でしたから良くも悪くも注目されたのではないでしょうか。

立地と住環境はファインシティとほとんど変わらないですし、あとは間取りや内装外観のデザインのクオリティの違いと価格のバランスが決め手になると思っています。

ギャラリーのオープンが待ち遠しいですね。

1番南のAタイプでも騒音や排ガスはひどいのかな？
ある程度ましなら検討したいと思っているのですが。

５５さま

有難うございます。そうですね、良くも悪くも注目されてましたね。

良いところも悪いところも自分が納得するために早いうちモデルルームに出向きたいと
思います。もうすぐですね。


６３さま
排ガス濃度は北側も南側もこれ位の距離では変わりないと思います。
騒音は道路から離れるほどマシになるのではないでしょうか。
ただ暴走族や救急車両のような音は南寄りでも結構響くと思いますよ。
防音サッシになっているのかも重要ですね。

土曜日に行ってきましたが、価格はまだ大体しかわかりませんが、低層階と高層階の価格差があまりない為
高いイメージを持ちました。

そうなんですね。
物件北側には、法医学の解剖施設があるのに
知っている方なら購入は懸念されますよね。
価格が安いなら妥当だと思ってたのですが、大体どれくらいの価格だったのですか？

58さん価格でした。

高すぎですね。
他の物件も検討進める決意できました。
ありがとうございます。

あんな場所に解剖施設あったんですね。怖すぎ



やっぱりマイナス事は営業さんは言わないですね。

あのぉ、ここってそんなに飛びつく立地ですか？？大阪市内に住んでる者としては、疑問符つきますが…。

近隣住民ですが、立地は特別悪くないですよ。

わたしも70さんと同じ感覚です。

そりゃ近隣に住んでいる人が、ここの立地はあまりお勧めできませんとは書かないわな。

利便性を求める人はここの立地に何の魅力も感じないでしょう。

大阪城公園の近くや市内にあっては落ち着いた住宅地という環境面を評価する人ならありかもしれません。

しかし、南森町や天満橋ほどの価値がないのは明らかで、近くのライオンズタワーもどきも長きにわたって中古が売れませんでした。。

儲けたい気持ちは分りますけどね・・・

セントプレイスタワーの二の舞になるやもしれませんね。

この近辺探している方には魅力的な物件なのでは？

＞74
新古両方探していれば他にもたくさんあると思いますけど新築でもろもろの条件を絞っていくとここしか見当たらない方もいるとは思います。

都合が良ければそれでいいのですよね結局は。だって他のマンションに住んでここより不便な生活になったでは本末転倒ですから。

最後に決めるのは自身、ですね。

75さんの仰るように、要は自身の条件にあうかどうかで物件の価値が決まるのでは。
ここはDINKSや投資用というより、ァミリー層にウケる立地でしょうし、梅田近辺のブランドタワーは比較対象にはならないと思います。

http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000011552.html

　注目される理由には、南海トラフ地震が起こるかどうかはわかりませんし、府や市も不動産さんもあえて強調していませんが、こんな事情も多少あるのかと思いますね！

まぁ焦らなくてもマンションという箱物は必ず中古が出ます。

特に西隣の500戸近いファミリーマンション：ファインシティ大阪城公園は築浅中古はすぐになくなりましたが（確か3180万円だったかな？！）
…維持費が2万円近くになる物件は、だいたい築10年ぐらいで、売りたくても売れない状況になってきます。

そこで築5年～築7年くらいで売り抜ける方々が少なからずいます。（個人事業主である傾向が高い。普通のサラリーマンは遠方への転勤で家族ごと引越しということが無い限り、面倒くさくて売らない（売れない）傾向にあります。）

そういう時に買いたたくという手もありでしょう。

間取りからここはファミリーマンションだと思うのですが、駐輪場の数が単純計算で１世帯２台以下になりますね。全然足らないと思います。２台目からは抽選が一般的でしょうか？

Ａタイプ、高すぎ。他のタイプも思っていたより高め。仕様、間取りは目新しさなく平凡。他物件で検討し直そうかなぁ。

７９さん
これからモデルルーム見学を申し込むつもりです。
差支えなければ価格帯を教えて頂けないでしょうか？

Ａタイプで、５千万以上からです。

高！

80さん

上の方の投稿にもありますが、Ａタイプで坪単価200万超えです。想像以上でした。人件費と資材高騰を踏まえても今は売り手市場ってことなんでしょうね。あの土地は安く仕入れてるはずなので、かなり乗せた価格設定は腹立たしい限りです。

どこも今はの人手不足だのなんだのと販売価格が割高に設定され強気ですね。
ここに坪200出せません。

８０です。
ご回答ありがとうございました。
確かに高いですね・・・・。

このエリアで考えているので中古も候補に入れることにします。

名鉄×長谷工で？
この立地で冗談きついですね。
ちょっと不動産業界は鼻息が荒すぎですよ。

森ノ宮、名鉄、・長谷工で坪200は
完全に値段吹っ掛けてますね。

今は買い時ではないですね。慌てる必要は全くないですね。

18時頃、中央線の西出口から背中丸めて、蟻の行列のように坂道をのぼっているリーマンの大群を見たらなんか哀愁を感じる。

森ノ宮でこの値段はないわ。

ファインシティの時は坪単価150～190位で安すぎだとバカにしていた連中さんたちにお聞きしたい。だったらどのくらいが妥当だと？

最安値・破格と騒がれていたファインシティが結局は普通だったって事ですか？

安すぎても買わず高すぎても買わず(買えず)・・・
ここはファミリーには良い立地ですよ。まず用途地域が中央区屈指の住居系である事、
名門校が多く人気学区である事、まだまだ需要が供給を上回るエリアなので資産価値が高い、
公園が多くさらに難波の宮も大きくなる、スーパー至近、上町台地である事、何より
行政が開発に力を入れてるエリアなので将来性も高い。大通り沿いである事を許容できる
なら買いですよ。

中之島、御堂筋近辺は子育て世帯、ファミリーには微妙かなぁ。
それならまだ森ノ宮にする。

中之島、御堂筋はもちろん大阪城周辺、特に中央大通りの緑化と森ノ宮操車場跡地の開発は大阪市グランドデザインの優先度の高い項目とされてます。本気で家探しするなら民度云々書き込む前にもう少し情報収集しましょうね。

参考になります。

とにかく高い

ファインは中身が無く安かった。
ここは中身が無く高かった。
だから皆さん高すぎると感じておられると思います。
価格が高いといっても見合うだけの立地、建物であれば、購買意欲が出ると思いますが。
ただ、競合する物件が少なければ、高く設定してのらりくらり時間をかけて売ればいいという供給側の論理もあり、最初から安く販売する理由もなく、いざとなれば新価格で適正な価格に調整するという戦略なのでしょう。
結局、今出ている物件というのは、用地を安く仕込めている分、利益を乗せられます。
そして、これから出てくる物件は用地費も上がっており、その上昇分を織り込んで価格設定するということです。
いずれにせよ、もう安くに出てくる理由が見当たりませんので、5年以上待つか、唇を噛みながらも契約するか、割安で出るかもしれない中古を狙うかといったところではないでしょうか。

なるほど。
どこも高く設定している物件が多いし、マンション購入自体もうしばらく様子見でも良さそうですね。

建築費がべらぼうに上がってます。特に職人不足の上、手離れの悪い分譲マンションは手付けたくないのがゼネコンの本音です。大手でも長谷工はマンション屋なので規模がまとまれば受注してくれますが他は粗利の良い商業施設やオフィスに流れちゃいますね。

営業さんの書込連投。

ここのエリアの価値が1.8倍？

それなら北浜・淀屋橋、梅田エリアは２倍にも３倍にもなる。

もちろん南森町も。

不動産価格を形成するうえでもっとも重要なパラメータは何ですか？

森ノ宮にそのような新たな都市基盤整備の予定がありますか？

今、都心部の主流はタワーになっています。

板状の需要がなくなるということはありませんが、タワー志向が高まっているのは確かです。

そうなると、免震や制震技術の優位性から大手ゼネコンが受注することは十分に考えられます。

ここは長谷工の中でもファインと並ぶ低仕様っぷり。

適当なこと言って煽らないように。

ご自身の情弱さを露呈されてるようで見てて恥ずかしいのでもう一度書き込みます。
大阪市グランドデザインにおいて大きくわけて4つのエリアを開発していきます。
北区北ヤード、北区中之島エリア、南港咲洲エリア、そして大阪城エリアです。
大阪城エリアは東ヤード(現森ノ宮検車場跡)を筆頭に成人病センター、日生球場跡地、
また難波の宮公園と大阪城公園一帯の整備、中央大通りの緑化などなど。
難波の宮公園は周辺の空き地を全て一体化させることで広大な公園へと生まれ変わります。
すでに工事も始まってます。現に玉造2～森ノ宮中央エリアの不動産価格は完全にパブってます。
すごい価格で取引されてます。
開発計画もさることながら上町台地の災害への強さや地盤の良さ、学校区、住居系地域である事、
緑の多さ、スーパーや塾もどんどんできてます。繁華街やオフィス街との絶妙な距離など
定住志向の方は我先にとこの辺に居を求めてます。
資産価値も1.8倍どころか2.5倍ぐらいまでいくでしょうから坪200でも300でも買っておいて
損はありません。

まず、市長は再選できるんですか？グランドデザインそのものが怪しいんじゃないかと思いますが（笑）

私が申し上げたかったことは、より不動産価格への影響が大きい交通基盤整備や面的整備は入るんですか？ということです。
たかが、日生球場跡地程度の拠点形成や道路緑化でどこまでのインパクトありませんよ。
もちろん、森ノ宮周辺が過小評価であったため、反発し適正に近づくということはあります。
ＨＰにあるグランドデザインを見ましたが、どこにどのような配分で資本投下するなど具体的に書かれていません。
森ノ宮民のポジショントークとしか思えませんね。
緑の多さや住居系地域が持つ希少性は一定の価値があると考えますが、その価値が都心へのアクセスや交通利便性を超えることはありません。

このエリアで2.5倍となるなら、御堂筋沿線や中之島、梅田周辺は４倍以上の上昇となるでしょう。
オフィス街への絶妙な距離が、オフィス街の中心地を越えることはないのです。
広尾、松濤のように都心に近接する住宅地が絶大な価値を持つこともありますが、東京の話しであり、都心に極めて近く住居専用であること、大使館や高級マンションなどの良好なストックがあることが要件となるはずです。

仮に森ノ宮でそのような価格上昇があったとして、平均所得がどれほど上がるのかと考えれば、買い支える層がいないことは明白です。
高齢者のみなさんが一斉に国債売り飛ばして不動産に替えられますか？
そんなことしたら大変なことになり、それこそ不動産も大暴落でしょう。

今の価格上昇は、市内中心部が過小評価であったため反発しているだけです。
右肩上がりに伸びていくわけじゃありません。
頑張って森ノ宮買いまくって下さい。

もし、森ノ宮で坪300で売れてしまうのなら、私も余裕の億万長者で嬉しい限りです。

土地の価値とかあまりわからないけど、子育て世代の私達には梅田方面より森の宮周辺の方が魅力的ですね。

土地の値段で得する損する…そんな事考えるのって庶民的すぎません？たかが５千万のマンション、損しても知れてるでしょう。それより自分達が気に入ったならば、それは何にもかえがたい価値なんじゃないですか？

選ぶ選ばないは人それぞれの意見ですが、ここを選んだ人を見下すような書き込みはやめましょうね。近くのマンションの時みたいに。

では105さんはプロフェッショナルということですか？
ぜひ、今後の森ノ宮の将来像について具体的なお考えをお聞かせ下さい。

ほんと、たかがファミリーマンションで何熱くなってるんだか。

プロフェッショナル(笑)本物はこんなところで必死に書き込みしません。時間の無駄です。

検討している身にとっては、どなたの意見も参考になります。
ありがとうございます。
結局自分が気に入れば高かろうか安かろうが買います。

確かに。
結局、はぐらかしてうやむやにするような程度の書込みレベルにまともに付き合っても時間の無駄ですね。
他の掲示版で森ノ宮は坪300のポテンシャルがあるなんて書き込まない方がいいですよ。
恥ずかしいので。

森ノ宮中央の土地の実勢価格からすると坪200万ならバーゲンプライスですね。
建築費も高騰してるしディベロッパーもどうやって利益出してるのか心配になります。

上町台地にまとまった土地はもうありません。新築組にはラストチャンスとなります。
お急ぎください。

まぁまぁ落ちつけや。
高いか安いかは市場が判断するのでコメント不要。

ここが野村、積水、住友だったら高いなーと思いながらもあり得るとは思う。

しかし、名鉄・・・長谷工・・・板状・・・
ないと思います。

ここが野村、積水、住友だったら坪250ですよ。
名鉄・・・長谷工・・・板状・・・だから坪200でおさまったのです。
お買い得です。

資産性０％…んな訳あるかいっ(笑)

まともな事言わねーと誰も信じてくれねーぞ。

何を妨害したいのか、そもそも君に何の得があるのか理解不能。君こそここから去りな(笑)

今はローンの低金利だけがメリット。
ここが完成するころ金利がどうなってるかもわからんのに、坪200とか怖すぎる。
割高でも中古を契約すればフラットで20年固定で1.5％
新婚子育世帯なら利子補給もあって当初5年間は1.0％
割安な中古でさっと返済して次に新築を買う頃にはお手頃な値段になってますよ。
その時に中古を貸すなり売るなり好きにすればいい。

何故100戸そこそこの板状マンションスレが盛り上がるの?

１２０
販売の人間ではないんだけどな。
まっどっちでもええけど。

とりあえず、ここ悪い立地じゃないし、長谷工×名鉄が悪いと決めつける根拠もない。確かに仕様や間取りは目新しいわけじゃないがそれでも金出せる人は世の中にはいるんだよ。買わない人間がとやかく言う問題じゃない。自分で見て自分で決める。価格が安いか高いか決めるのは検討してる人。関係ないのにデタラメな情報提供するやつはいらない。と言ってるんだが…わからんのかねえ。

名鉄って、何？？

そりゃ、最終的に買う人が支払額以上の満足を得られると判断すれば購入するわけだから、安いか高いかを判断するのは購入者なのは間違いない。

ただ、本当によく調べた方がいい。
周辺の新築物件の価格、中古の成約価格の比較をして、ここの価格が妥当か検証すれば、いかに割高か実感できるはず。

しかし、これからさらに価格が上昇していく可能性も十分にあるので、どうしてもこのエリアで新築マンションが欲しいという方にはいいのかもしれない。

名鉄は名古屋のトップブランド

味噌カツ、名古屋コーチン、名鉄

値段が下がらないなら ここの場所では購入する気なくなりますね。

まるで蟻の行進…ファインシティのサラリーマンですかね。
駐車場代がプレサンスの1万5千円/月ぐらいだったら考える。機械式だし。

ここ、欲しい人はペッパル買っとけばよかったね。
あっちの方が駐車場代安いし、敷地も広々としている。
車付けは両方良い。
環状線森ノ宮駅までは両方遠い。
日生球場跡地開発までは両方近い。
もう価格だけですわ。
ペッパル勝った人が勝利かな～…という印象です。

ファインがあまりにデフレ安物仕様だったので、次にはもっといいものが出るはずと期待してみたところ。
同じ長谷工の安物仕様が高く売り出されたという・・・
この物件買ってしまったら、中古でファインと勝負する時に涙目になりますね。

そうだね～ここの値段が普通になっちゃうとファインの中古価格が落ちないよね。

色々言われてたけどファイン買った人正解だ。

板状と団地…
だが、確かにファインシティの方が敷地面積が広い分、見栄えがいい。
ここも3方角地だが、北側のつくりが良くない。眺望が期待できないから窓が小さいのか…。
排ガスより眺望重視の方もいると思うが。

北側の解剖施設を知られたくないから、窓小さくしたんじゃない、霊感強い人なら見えるからね。

単純に施工単価落すためですよ。
高級物件じゃありませんから。

商業施設と隣接ということで気になっていて
資料を取り寄せようかとも思っています。

資料を取り寄せられた方におききしたいのですが
価格って掲載されていますか?

資料には価格は載っていません。
実際モデルルームに行かないと教えてくれません。

高いよ。

ファインシティの坪単価と比べたら…なんかと購入検討した自分がアホみたいに思えた。遅きに失した。

販売スタッフ一同、鼻の下を伸ばして手もみしながら皆様のご来場をお待ち申し上げております。

少し前に見学しました。値段も想定の範囲内でした。
ただ、設備や構造を他物件と比較するとかなり劣っている印象を受けました。

それと突貫で準備をされている為か、
質問になかなか答えられなかったり、
モデルルームも少しぱっとしなくて、、
準備不足感が否めなく、、、

立地は個人的に全く問題なかったので、少々残念です。

立地の良いマンションは概して仕様は簡素なものです。
逆に過剰設備が売りの物件は立地を疑うべきです。
デベはプロですよ。

キタハマとかシティタワーとか立地よくて豪華ですけどね。

タワーはちょっと分類が違うだろうという突っ込みも考えられますので、板状で挙げますと、
クレヴィア南森町、プラウド同心、ブランズ南森町はグレード良かったですよ。
アトラス天満橋もまずまずでした。

要するに、立地が良いマンションでも仕様のいいところはあるということです。
ただ、立地が良くて仕様も良いとそれだけ価格が高くなるので、そのような価格でも買える人が集まるエリアにしか建たないだけのことです。

結論、ここは好ましくない立地（幹線沿）に加え長谷工仕様とペッパルとほとんど変わらない条件で利益乗せまくっただけのことです。

騙されないようにしましょう。

見学予定ですが、3LDKの下の階はいくらくらいからでした？駐車場の値段など知ってる方教えて下さい。

ナンモリとかまた訳の分からん事を・・・

居住用を一等地でと考えるとまず都市計画において
住居系地域であること、人気学校区であること、
緑が多い事、災害に強い地域であること・・・
以上の事から中央区から天王寺区、阿倍野区
にかけての上町台地のラインは外せないですね。
実際このエリアの物件はタワー板状に係らず
ほとんど値落ちしません。高い資産価値を維持してます。

ナンモリやキタハマなんぞただの商業地域です。
商業用としては一等地なので通勤には便利なんでしょうが
風俗、パチンコ、セクキャバ・・何が建っても良い地域なので
森ノ宮中央を検討される方には論外のエリアですよ。
あえて比べるとすれば玉造グランドメゾンでしょう。

上町台地信者多いね
最新の地質調査見ると上町大地は危ないよ

硬い岩盤と言うより台地左右の断層に挟まれて
押し上げられて大地になっている
大きな地震が来ると垂直に上に移動するんじゃない
上町筋の割れ目を中心に東西に傾斜する様に動く

台地西＜台地東＜台地 の順にリスクが高い
※断層周辺数十mは最も危険だがエリア扱いせず

144は分かってないなぁ。
確かに天王寺、阿倍野、中央区は一部良い住環境地域はありますが、森ノ宮は無いですよ。中央大通り至近の排ガス、団地が近かったり薄暗い治安の悪い環境。ここの何処がナンモリより上ですか？？同心、与力、紅梅のエリアを見られたらどうですか。住環境、利便性ともに上ですよ。住まわれてる層もこの団地地域と比べるべくもありません。住居地域を拘るなら阪神間じゃないですか。
今までの議論を見て分かるように、ここは必然的に資産価値ダウンですよ。

自分はココかシティタワー真田山の中古か迷っています。

ココは隣接する商業施設が出来れば便利とは思うのですが、ガチャガチャしそうかなとも。
中央大通りの渋滞と排気ガスも気になりつつ…

子供がいるのでシティタワーのほうがいいかなぁとか。

玉造のグランドメゾンは中古出ていないし、森ノ宮、玉造周辺で決めたいのだけどなかなか無い。

排ガスに関しては確かに北側は天下一品。
だからこそ車でのアクセスは便利ですよ。
一番の問題は中古で売りに出そうとしたとき隣の500戸近いマンションと競合することになる点でしょうか…。